所在地：東京都港区白金台二丁目16番1他（地番）
交通：都営浅草線 高輪台駅 徒歩1分、JR山手線 品川駅 徒歩13分、京急本線 品川駅 徒歩13分、
東京メトロ南北線・都営三田線 白金台駅 徒歩13分、JR山手線 五反田駅 徒歩11分、都営浅草線 五反田駅 徒歩9分、
東京メトロ南北線・都営三田線 白金高輪駅 徒歩16分
総戸数：84戸
間取り：1LDK～3LDK（37.32m2～76.17m2）
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/C1206/
売主：株式会社サンケイビル
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント
[スムログ 関連記事]
【高輪台駅界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.2】
https://www.sumu-log.com/archives/9825/
[スレ作成日時]2012-09-24 15:18:36
赤坂や虎ノ門や六本木が好きなら好きに買えばいいじゃない。
高輪台が好きなら買えばいいじゃない。
ただ、自分の投資物件の競合になるからという理由でエビデンスも何も出さずにネチネチ陰湿に難癖つけて絡んでくるのは、ただのアホ。そういう奴は投資に手を出す資格はない。大方業者に騙されて手を出したんだろうが、ここに粘着しているくらいならとっとと精算して手を引いたほうがいいぞ。
まだ販売してる？
ネガはネガで構わないんだ。景観なりクリアランスなりの指摘はその通りだと思うし、それを重視する人には向いていないだろうし、価値基準が百者百様なのは言われるまでもない。
問題なのは「否定ありき」でグチグチ粘着している連中。将来的にどうなるのかという議論の中で「現状があーだーこーだ、これが気に食わないアレが気に食わない、将来性なんか無いに決まっている、根拠はないけど俺が気に食わないからきっと無い」としつこく食い下がっているのが鬱陶しい。エビデンスを示して議論している事に対して感情論で食い下がり続けているのがダメ過ぎる。
それと、ここは俺は買う気はしない。道路向かい側で値段がこなれているのなら投資対象としては有りだと思うが、ここは全てが半端で割安感も全くない。間取りが良くて賃貸仕様で格安ならまだあり得るけど。一帯に対しての将来性はポジでこの物件自体にはネガというのがこちらのスタンス。
ここ一帯の将来性ポジは、激しく同意します。
素人なのですが、この物件は結局どうなんですか？
なぜ買う気がしない、魅力がないのですか？
どの部屋を購入したのか存じませんが、後悔しているのなら今からキャンセルして譲ってください。
倍率高くて購入できませんでした。
嫌なら買わないでください。
高輪台以外こちら側は実用レベルで使える駅が無いのが痛い。ＪＲ五反田駅へのアクセスもこちら側からだとかなり微妙だし。幹線道路沿いの割に防音能力も微妙。でもってHPに出ている２ＬＤＫの㎡単価１０８．７万でしょ。内装、設備、(将来的な見込み込みの)立地も結構劣る割にプラウドより高いと考えると、良い所が見当たらない。
411は業者のサクラか？脈絡ないうえに倍率の意味が?ここ先着順じゃないの？しかも完売してないでしょ？
プラウドよりも高い？
サッシの防音レベルが低いのですか？
ルフォンが１１Ｆの２ＬＤＫ（58.51㎡）で６，３６０万円
手持ちのプラウドの価格表でスペック的に一番近そうなのが１２Fの２LDK(55.67㎡)で６，０７０万円、１０Fだと５，８４０万円。間を取ると５，９５５万円で㎡単価は１０６．９６万円。スペック差がかなりある上で割高なのはちょっと。
防音サッシについてはルフォンは何も書いていないから、セールスポイントとしてアピールできる等級のサッシは使っていないと見るのが順当だと思う。プラウドはその点はT4等級の物を使っているとかきちんとアピールしていたし、他にもいろいろな面でここを上回っていた。防音に限ってもルフォンはLL45等級（５等級）のみアピール。プラウドはLH（重量衝撃音）が２等級、LL（軽量衝撃音）が３等級とかなり上回っているし、建物としての格は、少なくともスペック面では全く異なると物件と見るのが妥当だと思うよ。
プラウドとの比較はもういいんじゃない？あちらはもう完売なのだから比較しても意味がない。他の立地とここの立地の比較、もしくは、ここの立地をかうか、かわないか を検討するほうが生産的。 割高かどうかも、アベノミクス前に価格発表してしまったプラウドではなく、住まいサーフィンでも触れられるとおり、現状マンション中古が急騰しているナカで、今後上昇が予想される将来のマンション価格との対比を議論しないと意味がない。 もうプラウドはでてこない。頭を切り替えるべき。
確かにプラウドは現段階で売りだしたと考えたら数段値が上乗せされただろうし、今年度のチート級物件だからね。
にしても、今後の再開発計画を読む限りでは桜田通り東側がここにとっての最大の中古・賃貸市場のコンペチになるだろうし、地理的にも職住近接ニーズを拾うという視点からも東側が飽和した上で西側に影響が波及すると考えるのが妥当なので、特段賃貸としてのセールスポイントも無いルフォンの価値はそれなりの所でフラフラとすると見ている。再開発を見込んだ後発デベの案件に対してルフォンが戦えるかどうかがポイントなんだが・・・仕様が凡庸でお値段も高めなこの物件では無理だろうな。せいぜい東側賃貸市場飽和時のニッチ拾いが良い所ではないかと思う。
中古市場で順当に値が落ちれば投資価値は出るかもしれないけど、新築でこの価格は無いよな。というのが個人的な所見。
同じ白金タワーだと、グランドメゾンが出てきます。
１期90戸完売とのメール便が届きました。
このマンションは何期で、何戸販売終わったのですか？
グランドメゾン白金の杜の事かな。
今一期三次で募集しているから、二次まで終わったんだろうな。
ここは建物の仕様はいいね。ただし実用的な距離の駅が白金台のみ、しかも１０分（Googole先生によると１２分）ってのが引っかかるけど。あとは脇が首都高と外苑西通りなので、下層階の騒音は相当あると思う。でもって坂下どん詰まりの低地でしょ。あまり立地的な魅力は感じないな。プラチナ通りに住みたいセレブ（）でスィーツ（）なお上りさん相手のニーズはかなりあると思うけど、地元的には天現寺交差点の先の低地だろ としか思わない。
ニーズが掴めているという点ではルフォンよりはずっといいと思うけれど、デベの下衆な下心が透けて見える辺りが素敵ですね♥
＞420さん
インフォメーションに
「１０月１８日（金）第２期５次登録申込受付」と書かれていました。
販売戸数は1戸のみなので、要望が入った時にその都度登録申し込み日を設け、
販売しているようです。
この販売方法ですと、最終期は何期となるのでしょうね？
高輪台駅前って別に高層建物が多いわけじゃないですよね
そんな中に駅前に建つわけですかぁ
かなりシンボル的存在感が強そうだなと想像します
このあたり勤務で駅前住まいなんて人は最高でしょうねぇ
休日はプリンスホテルあたりで食事という日も??
いろいろリッチなシーンを想像できる場所です
行ったことある？桜田通り沿いにペンシルマンションと雑居ビルのメッカと化してる。
きみたちはどこの住人かしらんが、そんなに団地住まいが好きか？きみたちのいうペンシルは住戸数がすくなくて、角住戸が多くて、デベさえしっかりしていればむしろ、大規模タワーよりよっぽどいいと思うがね。何が問題なのかおしえてくれ。
修繕費の分担くらい？
でも埋立地の巨大団地型タワーも補修コスト高そうだからなー劣化についても未知の部分が多いし。
優劣については好みの問題だと自分は認識している。臨海の開放感と豪華付帯設備が欲しいならそっちに行けばいいし、旧邸宅街の最上部の環境や眺望が欲しくて、豪華付帯設備がいらない人ならこの辺りなんだろうな。
個人的には巨大タワーは見た目と設備で他人に自慢したい人向けって気がする。この辺りは良くも悪くも地味。
ここの間取り今一歩ですね。特に五千万台。高層といっても中途半端な規模。皆さんは何処にひかれたのですか？
駅1分はいいけど、浅草線は不便ですね。私はここはリセールバリューはでないと思い、検討対象から外しました。
やはり、前の三井のマンションとは格が違うし、野村、住友、積水等のそうそうたるブランドマンションが多いので、将来の売却競争に負けますね。
ここで以前議論されていた時
立地の将来性 それなりにあり
建物仕様 中途半端
値段 割高
みたいな評価に落ち着いていたな。自分もそう思う。
>433
何を求めているかによって違うから何とも言えない。
単身かDNKSかファミリーか、将来性や資産性重視か利便性重視か環境重視かとか。
どうやらこの一帯をターゲットにはしているみたいだけど、再開発狙いとか？
桜田通りは昔ほどではないが、自動車の騒音や排気ガスがあるから気を付けるべき。都会の喧騒が好きな人ならいいけどね。
既存不適格は住む分には問題ないんだけどリセールが落ちる。
ご親切にありがとうございます。
私は出来れば五反田駅や品川駅に近く、高層階病の心配しなくていいタワーマンション高層階でない、桜田通りや第二京浜などの騒音や排気ガスの心配しなくていいものを探しています。
ペンシルマンションは遠慮しています。タワーマンションなのに免震や制震の機能が十分でないペンシルが多いからです。浅草線だけの立地も勤務先への通勤に極めて不便ですのでもとめていません。
この辺りの再開発を囃し立てる人がいますが、確かに品川から高輪台にかけては新駅、プリンスホテル等賑わいがでるでしょうが、ここは品川等からの道路整備により騒音や排気ガスが増えて、住環境の悪化をまねくだけで終わる可能性が。
品川駅に近くて環境良好だと、最近ではプラウド高輪３丁目だな。あっという間に完売してたが。
高かったけどね〜
五反田駅近くだとパークハウス池田山。確かキャンセルが出てたかな。
今販売中だと、ないでしょ。PC大崎はけっこう遠い。
>437
デベ・施工業者や仕様をよく確認すればいいだけとも言えるけど、確かに微妙なのも多い。
排気や騒音は上層階に行けばさほどでもないけれど、上層NGならこの辺りはないね。
となると大崎近辺の再開発地域がいいんじゃない？東京側に出るにも渋谷新宿側に出るにも都合いいし。
立地優先なら中古のほうがいいよ。
ここらは基本新築少ないし環境良好なとこは新築があったとしても坪４５０万とかになってしまう。
新たな高さのルールを導入する区域は、主として住宅地を中心とした複合市街地である概ね区の西部エリアの青山、麻布、白金、高輪などの地域で、用途地域及び容積率の指定区分ごとに絶対高さ制限の指定値を定めます。
既存不適格（きそんふてきかく）は、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことをいう。まれに現存不適格と呼ばれる場合もある[要出典]が、建築基準法は原則として着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた際に生じるものである。
そのまま使用していてもただちに違法というわけではないが、増築や建替え等を行う際には、法令に適合するよう建築しなければならない
スケジュールについて
平成26年度から運用を開始するのは拙速であり、制限による区民の影響を考慮し、慎重に検討を進めてほしい。
老朽化マンションの建て替え計画等は長期間かかるものであり、その途中でルールが変わり、すべてやり直しになるようなスケジュールは受け入れられない。他区の絶対高さ制限の導入事例と比較しても、現在のスケジュールは施行までの期間が短
>439
環状線として開通すれば増えるだろうね。桜田通り止まりでは五反田～高輪台間の車はむしろ減るかもよ。
新駅かー西側はオフィスビルで浄水場が複合超高層ビルか。
でオフィス街正面に直結する道が高輪台から伸びると。
これをどう考えるかは人次第だろうね。まだ情報が少ないから推測でしか語れないし。
高輪止まりだと交通量が減る？ってどうかんがえたらいいのですか？
JR東側から神奈川方面、千葉、埼玉方面からの莫大な自動車交通量の一部を迂回するだけで、高輪台の交差点は車の海になるだろうとか、拡幅された４から8車線の道路となることを予想せずに、交通量が減ると考える根拠はなにかあるのでしょうか？腹案のようなものがあるのでしょうか？
交差点に近いルフォン白金台のようなところでも、交通量の緩和がありうるのでしょうか？どなた様か是非お教えください。
>448
そもそも第一京浜と第二京浜の間に交通需要がとんでもなく多くて、2つの街道が接近する高輪台警察署の前の通りや三田の301号やソニー通りが慢性大渋滞というのなら解るけれど？地元的にはそういう認識はないし、そこまで言うほどの影響があるの？と思うのよ。せいぜいソニー通りや高輪台警察署前経由のショートカット程度の需要しか無いんじゃない？と思っただけ。
むしろ六本木麻布白金方面からの車が、ソニー通りを使わずにここで第一京浜に流れるとしたら、五反田までの桜田通りの車数は減るのでは？という見立てをしただけ。
解答ありがとうございます。
ただ、仮に迂回路ができて高輪の交差点から品川にいく車がふえて、桜田通り沿いの車交通量が減っても、交差点に近いルフォンの辺りの排気ガスや騒音は厳しくなる可能性があると思います。
さらに、五反田ICができるようですから、東方面からくる車が品川から高輪の交差点へ大量に流れてきて、一部が五反田へ向かい、高輪の交差点付近は再開発の恩恵を渋滞、騒音、排気ガス被害という形でしか得られなくなるのではとも。
再開発の恩恵は確かに品川、高輪はあるのでしょうが、ルフォンの辺りのマンション住民はどうかんがえたらいいのでしょうか？
450はニュートラルなふりをしたネガ詭弁だね。思いっきりネガな仮説と主張をあえて選択した上でいかがでしょうかと？こういうのはまともな議論の世界では禁じ手。こういうルールのない場所では要注意。
港区高台の商業地域に建つタワーマンションは周辺への配慮が欠いたものが多いため、新たな高度規制で、ルフォンの辺りは指定容積率が500%ですから、平成26年度から高さ40mまでとなりそうです。ということは、ルフォンは21階、67mくらいなので建ったとたんに既存不適格建築物となってしまうのですね。再開発の際は階高3mとして13階にしかならないなら14～21階は建てられない。敷地が小さなタワーマンションであるルフォンにとって将来の資産価値という点でどうかんがえたらいいのでしょうか？
専門的見地からご意見賜りたく存じます。
既存不適格はそうかも知れないが、違法ではないからいいのでは？周りはすでに建ってるから関係ないが、周辺は40m以上建たないということも言えるから、いいか悪いか一概に言えないな。
あと、前のかたが書いているように品川からの環状4号線整備は、品川駅東西連絡線整備と一体化し、高輪から西に延びていくとすると（西に延びなくても）、桜田通りはかなり混むんじゃないだろうか。
道路整備による利便性向上と騒音排気の環境悪化、どちらがいいかはこれも難しい。
住む人の価値判断だろう。
>451
まあまあ、五反田ICができるのは事実だし、その点を懸念するのは分かるからきちんと回答しようよ。
>450
まず五反田ICは片側出入口で、渋谷（東名道）新宿（中央道）や東京北部方面のみ接続している。ココが第一のポイントね。次にこの首都高中央環状線の主な目的は、大井JCTでの湾岸線との接続、つまり東京流通センターなど湾岸の倉庫街との接続を良好にするのが主な目的だ。五反田ICはその意味で本命の拠点ではない。
そして、すぐ脇を交差して走る既存線の首都高目黒線がどれだけのニーズ、つまり交通量があるかなんだが、地元なら判るだろうけど万年閑古鳥路線だよね、別に箱崎のような交通の難所があるわけでもないのに。つまりこの一帯には流通的なニーズは乏しい場所なんだな。自家用車の利用ニーズも大したことは無いので休日も全然混まないし。
今後五反田ICにニーズが出るとしたら品川駅周辺へのアクセスポイントとしてだろうけど、その場合は山手通りかソニー通りを使うのが順当だし、わざわざこの辺りまで迂回して来る必要ってあるの？って事なんだが如何？新駅へのアクセスという意味では選択肢の一つだろうけど、新駅西口前のオフィス街程度に強力な流通ニーズがあるとは思えないし、桜田通りの交通量が急増するほどのインパクトがあるとは思えないな。
品川からの環状4号線整備を考えるとき、リニアの発着駅となる駅東の港南からの連絡は欠かせない。品川駅東西連絡線道路は構想通り作るのではないでしょうか。
品川駅から西に向かい、新宿、渋谷への流れを担うのがまさにルフォン白金台の近くの高輪の交差点。
ただ、環状線五反田ICはハーフなので、環状4号線整備をさらに生かすには、白金台の住宅街に2～4車線のバイパスを作ることが大切。2車線なら地域住民の反対は少ないが4車線ともなれば、自動車交通量の増加による騒音、排気ガス被害は膨らむから反対はでるだろう。
最近は用途変更による容積率up、地価の上昇を望む住民も多いから意外にすんなり買収できるかも知れないが？
事業計画決定はこれからだから詳細は分からないが、品川の後背商業地化を目指すにも、高層、超高層マンションが増えすぎたし、環境悪化を考えると道路整備なんてしない方がいいかと思えるし、品川再開発も罪なものじゃね。
用地取得についてはあのあたりの住民の超保守的な性格上かなり難航すると思う。用途変更についてはどう考えても猛反対だろ。騒音や日照権や景観について白金の住人は鬼のようにうるさいから、とても賛成する住民が多数出るとは思えない。本郷みたいにマンションがボコボコ建てられて住民トラブル続きになるのを望むとは全く思えないし、ニュータウンの住民とここは違うので。それと二車線道路での開通は大渋滞を巻き起こす元凶になるので現実的にありえないかと。
未だ計画すら具体化していない白金区間については、計画が俎上に載ってから考える話であって現段階で語る意味はそもそも無いのでは？
品川駅東西連絡線道路構想は東京都の資料を見つけたけど、東京都が勝手に言っているだけでしょ。図にも何ら調整が済んでいない事が明記されているし。それに構造も東京都の都合だけで書いてあるせいか、かなり無理があるように見えるけれど。新港南橋交差点の合流地点もどうやって作るんだ？既設の新しいNTT関連のビルが立ちふさがっているから隙間を無理やり縫って高速JCTみたいな構造の地上２０ｍ超地点を通る陸橋を建設？橋脚とかどこに設置するんだ？
最悪のパターンとしては可能性はゼロではないと思うけど、ちょっと願望が入りすぎなのでは？
品川駅東西連絡線道路は、地権者が少ないのと、品川駅周辺開発や港南地区や湾岸地区との連結のため誰が考えても必要なものなので、特例地区としての容積緩和が認められれば、同じ地権者として差しだいてもいいくらいのものかもしれませんよ。駆け引きはあるでしょうけど。
オリンピックを抱える湾岸、リニア、プリンスホテル、何よりも操車場等の開発が成功するためには、東西間の縦貫幹線が欠かせないのですから。
高輪交差点の住環境の悪化を防ぐには地下化だが、環状線みたいな山手通りや目黒川のような地権者交渉がしやすい訳ではないので可能性が低いし、地上交通のアクセスを良くするには、自動車交通量の増加余地のある桜田通りを活用するのは自然の成り行きかと。
白金地区は確かに地権者は多いですが、消防車を通すとか、不燃化ゾーンを作るため、幹線道路を通すことによる防災上のメリットもあり、もし決まれば、意外にすんなり買収は進むかもしれないですよ。防災上の観点も大きいので大反対運動が起きるとは思えないのです。将来のことは確かに分からないですが。
高輪の交差点まで約100mあるからどれだけ環状4号線が整備されようが、四車線だろうが、大きな影響はないんでは。幹線道路から100mも離れたら大したことない。あとは桜田通りの交通量の増加だな。
東京都が東西連絡整備計画として検討しているのは
①泉岳寺前からの東西連絡線道路の新築
②品川駅東西連絡線道路の新築
③八ツ山橋踏切の解消
の３つで、いずれも文書内では「誘導する」という表現で法整備や関係団体などとの検討調整を行うというレベルの表現になっているのだけれど（しかも５年以上前の資料）、建設が確定事項で推進されるというソースはどこかにあるの？自分が調べた限りでは具体的に５年前から進展しているように捉えられる資料は見当たらなかったけれど。
個人の見解で語っているのなら「そういうシナリオもあるだろう」と思うけれど、５年以上停滞している状態で新たなソースが無いのなら容積率緩和などの取引条件が内定しているように語られると何か違和感を感じる。個人的にはdocomoのビルを撤去して浄水場に食い込むように連絡通路を作れば何とか引けそうな気はするけど、具体的に公的なソースはあるの？
あと白金地区については全く共感できないな。個人的な願望を語っているようにしか思えない。そんなすんなり行くのなら同時計画で一気に目黒まで開通するのが当然だろうし、進んでいないのにはそれなりの障害があると考えたほうが自然では？
461さん
誘導するって書けるのは、大きな反対がないあるいは自ら主導権が取れると考えてるような気がしませんか？
白金地区で同じこと書くと大変ですよね。地権者の思いは様々ですから。
常識的には、いや、推測するには、オリンピック、リニアが決まり、品川駅の東西縦貫道路の整備は待ったなしですよね。
>461
役所言葉だからどう捉えるかは難しいけれど、法整備などが固まったor案が提出された時点でエビデンスとして捉えるのが妥当なのでは。推定推測を確定事項のように語ってはミスリードになりかねないかと。
オリンピック、リニア、新駅が決まった状況であればこそ、公式に出ている情報が５年前から殆ど更新されておらず、出たのが高輪台までの環状四号線整備と新駅周辺の大雑把な計画だけという点を考えると慎重に考えるべきなのではないかと。待ったなしであるのなら近いうちに具体的な計画が出るだろうし、出ないのであればオリンピックまでの工程としては見直しするか保留、凍結と考えるのが妥当なのでは。
議論していただきありがとうございます。
品川、田町は都市再生緊急整備地域+アジアヘッドクオーター特区+今後予想される安倍政権成長戦略の要の国家戦略特区等が重なる可能性大で、今後、東京都は、都市再生特別地区、高度利用型地区計画、総合設計、特定街区、街並み誘導型地区計画等による企画立案や許認可権限を行使する。
品川の風通し確保のための高さ50m規制と場所的に矛盾するところもあるけど、条件がこれだけ揃い、リニア始発となれば、成長戦略の要の場所は品川だと思う。本当に品川の東京化、日本の中心地化が進むかもしれないですよ。東北、上越新幹線も東京でなく品川始発にしたら便利なのにとすら思います。私は、かなり大胆に品川、田町は規制緩和=容積緩和してくるのではと考えます。
計画立案時、許認可時、東京都は、懸案の品川駅東西連絡線道路は前提として考えると思うよ。
品川、田町は、南北に細長い再開発だから、効果的するには、東西の交通大動脈確保が重要視されると思うからね。
湾岸、港南、品川再開発、渋谷、新宿等の結束点として、ルフォンの近くの高輪交差点があることを誇りに思いませんか。騒音や排気ガスなんて吹っ飛ぶほどの品川駅の将来性があるのですから。
>463
計画の進み方次第ではこの一帯は原型を留めないほどの変貌を遂げるという意味では同感ですな。
ただ、その未来については不確定要素が多すぎなのと、日本の法律がこの手の開発に対して強権を持って対応しにくいという前例があるのが問題だと思っているので。結局森ビルが主体で独裁的な開発を行った六本木とデベ入り乱れのバラバラの開発でグチャグチャになった汐留の差みたいに統一性をどれだけ持てるかが鍵なのでは。
幸いにも今回はJRと東京都という最強クラスのデベが手を組んでいるのでトータルとしての難易度が低いとは思う。しかしながら先行して半端に港南側を開発してしまったのが横断道を含んだ開発の仇となっているので、そこをどうするか、どうできるのか。そんな事は誰にも解らないと。
解ったら先行投資して億万長者になれるだろうし。一年先を読めれば長者とはよく言ったものだと。
人それぞれ。ただ、西馬込止まりが大きいですね。
この辺りの地価は、開発によってどうなるのでしょうか？
商業地は相当なプラス、住宅地は他の地域と同じように平均的にプラスではないでしょうか。ここは高さ規制で厳しいかもしれませんよ。ただ、地価とマンションと違う動きをします。
マンションについては品川と新駅のオフィスに対する需要次第かと。
浅草線は少し不便かもですよ。
五反田、新橋、三田、日本橋、人形町、浅草、押上辺りに通勤する人はいいですが。
西馬込止まりで神奈川方面も未接続ですし。
日本橋、宝町から今一歩東京駅、大手町駅へは遠いですし。
泉岳寺乗り換えが必要なことも多いですし。
本数も車両の長さも相対的ですが少ないですし。
今では東横線は神奈川駅でも意外に渋谷、新宿3丁目、池袋、横浜、自由が丘、大手町、目黒、銀座、六本木、赤坂見附等の主要駅に行きやすいのに、こんなに都心の高輪台の駅の接続や接地をもっと改善してほしいですよね。
東横線と比較すると便利さ向上度が30年以上あまり変わっていないような？
だからこそ東京駅設置、羽田、成田への利便性向上に期待しているのですが。
私は、五反田か品川がもう少し近いといいと思いました。それが、購入しなかった理由です。
ペンシルじゃどうにもならんね。独身が買うだけだ。
プラウドと比較すると五反田はともかくスーパーターミナル駅になるであろう品川とのアクセス性能の差はいかんともしがたいですから、差別化を図る意味で外観なり内装なりをテコ入れした方が良かった気はします。もしくは女性専用マンションなどのニッチ拾いに特化した作りにするかですが、いずれにも失敗している感じは拭えませんね。
ここは何も考えずにプラウドのコンセプトコピーでも良かったような気がします。
仕様は適切な気がしました。通行量は多くないですが、幹線道路沿いのため環境を考えますと、高級住宅地域とはいえず、あまり高級仕様も不釣り合いと思いました。むしろ、ターゲットが分かりにくかったです。Dinksやシニアや働く女性とか。池田山さえ環境に？つける厳しいお客様も相手ですから。
プラウドは幹線道路が北なので、南向きは価格高めの高級路線が成立した。間取りも８０超中心にできた。その分北向き低層は坪単価を下げて買いやすくしてメリハリがあった。
プラウドは高級分譲タワーマンションとしては南、仕様が高い割に格安な投資物件としては北とそれぞれにセールスポイントが有りましたので、即はけたのかと思います。ルフォンはその点コンセプトや仕様に統一感がなく散漫な感じがします。
いろいろあるとは思うけど、野村の営業ならとっくに売り終わってるのではないかと。一応白金台徒歩圏になるし、何気にナチュラルローソンが隣ってのは便利そう。ってここあと幾つ残ってるの？
そういうこともいえますね。
私は個人的には、この物件同士ですと、
営業力でなく商品力の差かと。
区名より南東幹線ビューか低層ビューの違いかと。
・・・思います。
比較的条件の近いプラウドの北側VSルフォンの南側（２ＬＤＫ）で考えると、単価がルフォンのほうが高い上に、眺望も似たようなもの、内装の仕様も負けている上に間取りも今ひとつ。品川・五反田へのアクセスも桜田通りを挟むためかなり劣る。アドレスと日照と収納とミストサウナくらいですかね？ルフォンが上回っていそうなのは。
ここはプラウドの＊＊っぽい。
似たような立地仕様で分譲中の物件があればそことの比較がいいんだけれど、無いからな。
一応プラウドの方が後発だから比較対象としては一番ふさわしいと思うよ。
城南、城西地区で即完売しているマンションは有りますか？私はなかったと思うのですが。
プラウドタワー高輪台は2期で即日完売
過疎ってるね。大崎>>高輪台ってこと？？
高輪台は開発できる土地も少ないので物件がそもそも少ないからね。大崎と客層も全然違うし。
優劣以前にジャンルが異なると言ったほうが正しい。
即日完売できる規模で区切って第一期を締めただけ。それに事前販売期間も長い。プラウドタワー高輪はルフォンより人気があったのは確かだが、本当の即日完売するってのは全戸数売却してはじめて誇れるもの。そんなに戸数はないからなおさら。
プラウドは一期も即日完売、二期も即日完売でどちらも２次無し。買いたくても買えなかった人もいたと思われますよ。
プラウドはデベの当初の予想より人気がずっと出たので、奥村組に内装オーダーの負荷が上がる分負荷がかかるのを無理を言って一期の販売数を結構増やして、それでも殆どの部屋が抽選だったでしょ。二期は数も少ない上にリベンジ組も加わって更に倍率が上がったから、純粋にルフォンと比べるのは何かなーと思う。
ルフォンと比べるのはいけませんね。ただ、完全な即日完売とは？
高輪台1分って五反田7分と価値が同じくらいですか？8分ですか？高輪台駅近くは、以前はスーパーや八百屋、魚屋、肉屋などもあり、便利でしたが、今は利便性は？
一期で全部売り切らなかったからという意味？＞完売
今時一期で全部売りに出すような酔狂なマンションは無いと思いますが・・・
そもそも一期で高額な部屋を中心に７割近くを即日完売で捌いてしまった辺りからしても、この一帯の物件としては相当な勢いだったような気がしますけれど。
f7割御客がついたから7割売り出したような気がします。検討者としては。ただ、ルフォンの南東幹線道路ビューに比べいいマンションだと思いました。低層住宅ビューでしたから。南側の戸建にも日照権ではあまり迷惑かけてませんし。ルフォンが21階建つことにより北側の住宅のかたは日照権を奪われたでしょうね。ただ、高さ規制は遅すぎましたね。ただ、平成26年度からの高さ40mしか再建築できない、幹線が前のルフォンのリセールバリューはどうなんですかねえ？
品川が近いとのことなので歩きましたが微妙な距離ですね。五反田も微妙。高輪台駅はマンションと事務所ばかりで少し面白みがありませんし。コンビニ独身者向けでしょうね。
平成26年度からの高さ規制の施行は延期されましたよ。既存不適格のマンション、総合設計制度を適用しているマンションや建て替えを検討しているマンションの所有者から多数の反対意見が寄せられ、修正が検討されているようです。港区のホームページに記載されています。
