シティハウス文京小日向

茗荷谷でも駅徒歩7分圏内にはマンションが沢山ありますから、財閥系ということを考慮しても坪300万程度が妥当では。加えて、線路沿いで管理費高（平米322円）と来れば、普通の感覚ですと二の足を踏むと思います。

高めじゃなければ財閥系の意味が無いでしょ。

財閥系に期待するのは価格じゃなくて品質でしょ？
誰も余計に払いたくなんかないし、皆さん安くて良いものが欲しいんだと思うけど。

品質なんて求めてません。価格のイメージを求めて買うんです。安いものは欲しくないんです。高くないと意味がない。

品質とかの安心料ってことではないの？
ただ高いから買うって事？そんなセレブ発言する人が買うとこはここじゃないでしょ。

こんな感覚の人が同じマンションにいるのは嫌だな。

201と202は同じ事を言ってるんじゃないの？

もっと高くないと買う意味ないって事をここに書き込む必要がよくわかりませんが、すみふに電話して品質とかどうでも良いからとりあえず値段が高いの欲しい、キャッシュで払うし。と言えば送迎つきでもっともっとお高い物件を紹介してもらえますよ。

即金で支払ってくれそうな人には相応のおもてなしがあると思います。

今週のSUUMOによると、第２期販売も残り１戸のようですね。
スミフ物件なのにこの順調な売れ行きということからも、相場から見て悪くない金額なんでしょうね

茗荷谷はなんだかんだで人気な地域なので、
多少高くても…という部分があるのではないかと思います。
大手財閥系のマンションというのもあるのでしょうけれど。
リセールをもしもする際には有利になるという話は聞きます。

小中学校、どちらも近いですね。
名門の学校も多いので、そういうところに通っていらっしゃる方も多いのでしょうか。

デザインがすっきりしていて、好みのスタイルにしやすそうです。
駅までの距離は、微妙ですが歩いてみて問題なければいいのかなって思いました。
低層ならではの良さもあるのかなって感じました。

私は低層である点がいいなと思っています。
高層だと修繕費とか管理費が高くなりがちですので…。
小規模でお互いの顔と名前が一致するぐらいの規模というのも
ポイントの１つにしています。
その方が防犯的にもいいのかなと。

修繕費が低層＜高層　はそうなのでしょうが、ここに限らず戸数が少ない物件は一戸当たりの負担割合が大きいのが気になりますね。特に想定外の支出が発生する場合は不安です。

そもそも普段の管理費も戸数が少ない分、負担が大きくなりますしね。
良し悪しいろいろあるかと思われますので、
そこのところを織り込んで検討されるといいかと思います。
個人的には低層物件、いいなと思っておりますし。

公式ホームページのブログに載っていたパン屋って
「オー・パン・グルマン」さんでいいのでしょうか。
お店の外観しか紹介されていなかったのですが…。
美味しいという評判は聞くのですが、まだ食べたことがなくって
気になります！！
茗荷谷は他に「キート」さんが美味しいですよね。
こちらは何回か食べたことがありまして、
特にベーグルが美味しくて大好きです。

オーパングルマンおいしいですよ。
メゾンカイザーがあると考えてください。
しかも焼きたての。
人気なので夕方はほとんどなくなるときもあります。
唯一パンドミだけは改良の余地はあるかな。
パンドミは高いですがサンポワンが、
シニフィアン並みというか、
個人的にはもっと好きです。

たまたま近くを通ったので撮影しました。だいぶできてきてますね。
現地見た印象ですが、思ったより傾斜がきつかったです。

状況写真を貼ってもらうと嬉しいものですよね。
現状がよく分かりますから。

また、ここは残り１戸だけみたいですが、直ぐに売れてしまいそうですかね。
早い者勝ちだから。
ちょっと聞きたいんですが、ここは低層とありますが、低層って何階建てまでのことを言うんでしょうかね。

低層の定義でこんなのがありました。

http://www.homes.co.jp/words/t4/525000303/

私も近くを通ったので。
サブエントランス側は、外装工事がはじまったようです。
正面側もNo２１３さんの写真から更に進んで、コンクリ型枠がかなり組み上がっていました。

私がこのマンションをいいなと思ったのは、24時間常時小風量換気システムです。
窓を閉めていても常に換気ができるのはとても素晴らしい。
戸建てに今、住んでいますけどリビングはキッチンと連結しているので、窓を開けないとニオイが凄い。

>>216
嬉しいですね、こうやって状況を写真で教えてくれて。
活字だけでは、どうしても伝わりにくい部分もありますから、ありがたいです。

まだ完成はしていないようですが、もう残り僅かですか？
まだ一件残っているとか聞きますが、まだ大丈夫かな。

ここって活断層のすぐ近くですよね？
http://gendai.ismedia.jp/mwimgs/1/7/483/img_1716785ca809d84ce4fd530f5e...

原子炉じゃないんで大丈夫です。

水没してますね。

http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/hazard.pdf

地図をきちんと見ればわかりますが、水色のマスの横の真っ白のところが敷地ですよ。
丸ノ内線高架下と同じグラウンドレベルなら危ないでしょうけどね。

ひいき目に見れば水色（２から５ｍ浸水）と白色の境のところのようですが、マス目が大きいこともあり、これだとハザードがあるとしか判断できないですね。
ほぼぎりぎり水没を免れるかもしれませんが、いずれにしても低地で水没間際というところでしょうか。

最後にしますが、地図上の小日向一丁目の「丁」の字のところに位置する道路が高架沿いの道路であり、敷地よりも東側にある道路となります。したがって、贔屓目に見なくてもちょうど境目を超えたところに位置しているというのが正確なところです。
また敷地配置図を見ればわかりますが、１Ｆのグラウンドレベルはその道路よりも２ｍ以上も高くなります。良くも悪くも、このスレの上のほうに傾斜がきついという指摘があったとおりです。それだけ傾斜があるために水色のとなりであるのに色無しのマスとなっていると考えられます。
関口のほうが全部水没するような歴史的大雨になれば、高架下は水没して通れなくなるかもしれませんけどね。

グラウンドレベルってあまり一般人は使わないと思うのですけど
スミフの業者の方なんでしょうか？

No.225さんの説明分かりやすいですね。

グラウンドレベル位はマンション買おうとしてる人なら知ってますよ？皆が皆知ってるとはいいませんが。
大きい買い物ですからね

大学で土木とか建築やってるとGLは一般的だが、
文系だとわからんかも。
デベの営業は文系だろうからGLは知らないと思う。

場所が難ありですね。坂下の低地、水害の危険、線路脇、南北に長い土地。
おまけに狭い部屋ばかり。
中庭と離れ仕様でこのような短所に目が向かないようにしていますが、庭の向こうは線路ですからねぇ。
デベが必死で書き込むのもわかる。

私の個人的な意見ですが、以前そばを通った際に、線路脇ですが電車の音はあまり気にならない感じがしました。
建物の線路側は日当たりが良さそうな気も。半永久的に建物は建ちませんしね。
高架下より西側は、東側にある大通りと違って、車の騒音が少ないのも私の中ではポイントが高かったです。

工業地帯のような景観ですよね。

小日向に＜工業地帯のような景観＞はないでしょう。

ＭＳ住民から見ると東側の景観が地下鉄の車庫なだけですね。

それとここが水没するわけはないですよ。
＞225さんおっしゃるように、想定外の水害であっても、せいぜい線路下のトンネルが水没する心配をするくらいでしょうか。

あといよいよ菱レジパークハウスの埋蔵文化財調査のための工事が始まりました。
まあここも南北に長い敷地ですが、高台なのでモロモロの心配はないですね。

どうもデベっぽい擁護投稿が目立つけど
車両基地近くの道は工業地帯とまではいかないが住宅街としては荒涼とした景観が多い。

参考までに http://toutoi-tokyo.blogspot.jp/2012/12/sanpo-myogadani.html

あと、すぐそばは水没するけど大丈夫、だとか、正気で言ってるのだろうか？

急に投稿が増えましたね！
確かに坂が多いところです。線路の反対側の茗荷谷へ行く途中のお寺の付近には猫がたくさんいて、夜になると餌あげに来てる人をよく見かけました。

坂の中程にある郵政の寮は建て替え中なんですか？

<234

家族のためにも新たな物件に注目している小日向の住民としては
小日向にケチをつけるだけのような書き込みに反発する気持ちになるわけですよ。

車両基地に通じる道をクローズアップして「工業地帯」といったりね。

あとhttp://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/hazard.pdf
なデータがあるから最悪水没するとしてもトンネルくらいでは？といっているわけね。
これが正気で無くて何なのでしょうかね。

NO.234のURLを見てみましたが、この写真は線路の反対側で物件とは逆の場所。まぁ、近いですけどね。。
このようなホームページを鵜呑みにしたら、きりがないですね。
確かに小日向住民が怒りたくなるのも分かる気がする。

線路の下も、線路の反対側も小日向だよ。結局この物件の悪口に対して怒ってるのでしょう。

238< 納得！

>237,>238

そもそもこの物件より、高台の三菱地所レジデンス「パークハウス」の方が良いとご近所では思っています。

ここもスミフとしてはバーゲンプライスだから、外からいくら悪口を言おうと既に売れているわけでしょう？

ただちょっと小日向としては景観の悪い箇所のみクローズアップして、小日向レジデンスにケチを
付けられるのは気分が悪いだけ、といった昔からの住民の思いといったところでしょう。

未来の団地と言われている高層マンションと比べたら、この物件も三菱地所物件も同じ低層マンション。
さらに小日向レジデンス、うらやましい限りですよ。
その証として早々と売れているんですね。
三菱地所物件もきっと早いでしょう。

＞238など関連です

えーと線路の東側の例の車両基地沿いの道路から春日通り（国道）にかけては小日向でも４丁目ですね。

この地域は昔からの小日向ではなく、町名変更により小日向を名乗るようになったのです。

用途地域も第二種住居地域と春日通り沿いは商業地域で、９０ｍもある？ポルシェディーラーが入ったマンションなども建っています。
絶対高さ制限はそれぞれ２２ｍと４６ｍです。

絶対高さ制限１０ｍの第一種低層住専の、ここ１丁目や２丁目とは全然違うのです。

241さんおっしゃる通り、三菱地所レジデンスもこれぞ低層マンションなので早いでしょうね。
ただ相当強気の価格設定となりそうですが。

いろんな価値観があるのですね。
小日向四丁目より一丁目・二丁目。

そうなると二丁目より一丁目が格上とかあるのでしょうか。三丁目が最上格ですか？

関係ありません。土地の広さと売買代金総額で決まります。格云々は3億を超えないと意味ないでしょ。

＞244さん

格とかはないですが、用途地域により環境にそれなりの違いがあるといったところでしょうか。

ちなみに３丁目は第一種中高層住専で絶対高さ制限は１４ｍとなっていますが
実際の街並みは１，２丁目と見分けはつきませんね。

すみふの説明には
「第一種低層住居専用地域とは都市計画法第９条により定められた用途地域の一つで、建物の高さが原則10m以下に制限され、遊興施設等の建築が制限されているエリアです。」
とあります。

文京区でも希少な一種低層に建つ低層マンションだからいいんではないですか？

ただ千石のTHE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCEなんかもそうですが、 第一種低層住専のマンション建設は
環境問題としてほぼ必ず反対運動が起きます。

ここはそうでもなかったですが、隣の三菱地所レジデンスなんかは、なんと２年半もかけてようやく着工のメドがたったようですから・・。

ここもそのうちスレッドがたつでしょうね。

>247 さん

丁寧な解説ありがとうございます。
流石ですね！

そうなんですよね。自分が持っていなかった考えなどを得るのにはとてもいいと思います。
情報交換するのにもとてもいいですね。
でもそれらは実際に自分の目で確かめてこそ、だと思いますし。
自分がここで暮らしたい、と思うならこれ以上のことってないですよ。

それにしても247さんのご説明、本当に判りやすくてありがたいです。
そういう背景があるのですか。
勉強になります。

小日向レジデンスいいですね。また、247さんのような詳しい説明をしてくださる方がいてこの近所も親切な方が多いのでしょうね。流石ですね！すばらしい！

周辺はすごくいい環境ですね。駅から近い所がいいなと基本的には思っていたのですが、
駅から近い所ではさすがにこの環境はないですからね。
住むのなら第一種低層住居専用地域と思っています。いい環境だと思って購入した後に
目の前をさえぎるものだったり、店舗などができてしまったりしたらがっかりですからね。
近くのスーパーの三徳は今の家の近くにもあるのですが生鮮食品が新鮮で重宝しています。
店舗によってだと思うのですが、茗荷谷店はどうなのでしょうか？

駅からこの距離でこの条件ならいい方なのではないでしょうか。

サントクはこちらも頑張っていると思いますよ。
ちょっと入っただけなのですけれど、生鮮は普通に日常の買物としては十分かなと。

ミニスーパーもあるみたいですし、悪くないのでは。

サントクは駅前のところも悪く無いですけど、春日通り沿いのお店が活気があり品揃えも豊富でいいですね。
それにこちらは徒歩７分ながら、信号なしですからそれほど遠くは感じないです。蛙坂だけは強烈ですけど。

住友のHPを見ると無事完売したようですね。
住不物件にしては順調な部類でしょうか。
完成が楽しみですね。

擁壁側のタイプ、居室の採光って法的に満たしてるのかなぁ

擁壁には日影規制なんて無いでしょ。

いや、採光補正係数の話
隣地境界線と居室の窓との距離を用いる計算なんだけど、500ばかりの距離で有効なのかなと

ほぼ完成してきましたね。電車好きな人には最高の物件ですよね。

毎日の車両基地からの出入りがあるので、線路の音と振動、車輪と線路の擦れるキーキー音、毎日行われる車両点検の一環としてドア開閉試験時流れる自動アナウンス（こちらの最初の30秒に流れるアナウンスと音楽：http://www.youtube.com/watch?v=urkaxIdrNTk）が楽しめます。私は線路を隔てたマンションの高層階の住人ですが、２重サッシの窓を通しても毎朝〜毎晩四六時中よく聞こえるので、こちらの住人さんなら、さぞもっと臨場感をもって聞こえることかと思います。是非、丸ノ内線のファンになれることでしょう。羨ましい限りです。

YouTubeありがとうございます。いい音楽ですね。毎日聞けると思うとワクワクします。ただ、現地に行ってみたのですが音があまりよく聞こえません。高層階と比べると音の聞こえ方が異なるのでしょうか。

近況です。あと少しですね。

>>264さん
高層階のマンションが立つ線路挟んで逆側が通常の丸ノ内線が走っている側で、こちらのマンションは車庫側なので、音の聞こえかたが異なります。
なので、音を楽しみたいなら263さん側の中古マンションをおすすめしますね！

近所の三菱地所の物件を懇願して、今回スミフのこの物件をスルーしましたが、失敗でした。遺跡がでてしまい、いつ着工するかわかりませんね。このマンション契約したひとが羨ましいです。なかなか建物もよさそうですし。騒音気にされている方がいるみたいですが、この辺はホント静かですよ。

遺跡調査は順調に進んでいるようです。

発掘された遺構、遺物なども想定の範囲らしいので、着工が遅れるということもないでしょう。
ですのでスルーされたのは正解！と思います。

↓に発掘調査の様子が載ってます。

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo

>>267
http://ameblo.jp/nijimashi/day-20130619.html
には、プラウド小石川やシティハウス西小山のような凄い反対運動と書かれています。

やはり、地域住民の反対が強い上に、遺跡が出てしまったら着工のメドは立たないでしょうね。悔しいですが、この物件をスルーしたのは後悔してます。スミフ物件にして竣工前に完売からもわかるように、これは「買い」だったのでしょうか。小石川のインペリアルガーデンは売れてないみたいですね。こちらも気になりますが、小日向の環境と比較すると、ちょっとねぇ。駅から遠いし、価格も高すぎ。

2015年10月から消費税率10％？

引越し業者も2015年の夏は駆込みの客に追われるでしょう

>270,>271さん

下記のフェースブックの書き込みによると、住民の反対運動はようやく終結したようです。
それと遺跡が出たとは言ってもこの辺りでは良くあることで、着工のメドが立たないほどの貴重なモノが出てきたわけでもないようですよ。

いずれにせよ当初計画の説明会から、既に２年１０か月ほども経っていますから「凄い反対運動」だったと言えるのかもしれませんね？

『昨年12月17日の住民に対する説明会において、皆様方から「本マンション新築計画」に対する直接的な反対は出ませんでしたので、昨年末以降、守る会といたしましては事業着手を前提として、「周辺道路の交通安全対策」や「工事に伴い生じるさまざまな問題への対策」について三菱側と協議を行ってまいりました。
その結果、工事着工について合意しうる内容になったと判断し、先般「工事協定書」の締結を行いました。』

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo

ここも駅から遠すぎじゃない？
小日向なら仕方がないと思えるかどうか。

まあどこの低層住宅地でもそうだと思うのですが、駅からちょっと離れないと良い環境は得られないですよね。
この辺りでは駅近には住みたいと思える物件などないし、これからも出ないだろうと言うことです。

すみふ、菱レジ物件辺りから駅に向かって歩くとそれが実感できますよ。

少なくとも茗荷谷駅からの距離は、小日向なら仕方がないと思えるのでは？

すみふは線路沿いというのが残念でした。
三菱は、場所は坂上で最高なんだけど、あれだけ反対運動されると住み辛い。

同感です。

ほかに文京区内で近隣の反対が激しいのは
プラウド小石川、グランスイート六義園、グランドメゾン文京目白坂、ル・サンク小石川後楽園
といったところでしょうか。
かつては小石川ガーデンヒルズも激しかった。

駅から離れれば離れるほど住環境が良くなります。

＞２７６＞２７７さん

文京区に付き物の反対運動と言っても、純粋な一種低層は小石川ガーデンヒルズだけですね。
これにしても、この小日向の２物件の５～６倍もの敷地で、環境としても趣が異なります。

ですのでこの小日向の２物件は、プラウド小石川、グランスイート六義園、グランドメゾン文京目白坂、ル・サンク小石川後楽園とは全く比較になりません。

もっともグランドメゾン文京目白坂は８０％ほどが一種低層らしいですけど、３１ｍの高層部分がありますから。
グランスイート六義園などは幹線の不忍通りに面していて、狭い敷地の割には１１階建てで、マンション同士で反対運動やってまして、ちっとも文京区らしくない反対運動でした。

何が言いたいかと言うと、この小日向の２物件、特に三菱は一種低層の環境問題を前面に出しての運動でしたので、終息した後に「住み辛い」ことはないだろうと言うことです。

ただ、ゴミ問題などではどうしても住民エゴが出てきますので、これは要注意項目ではないでしょうか？

その三菱物件の掲示板は無いのですか？

小日向×三菱の物件を希望していた人にとって何が残念かというと、すぐには住めない、ということですよね。
お引越しもタイミングですよね。
あと数年後に自分の環境が変わり、小日向に住めるチャンスがまだあるのかどうか。気持ちも変わるかもしれませんね。

三菱のほうが場所がいいだけに、期待していた人は少なくなかったかもしれませんね。
ご指摘のとおり、実需で住宅を取得する人にとっては、
１年２年というのは大きいですから、なかなか難しいものです。
昨今の状況からすると、場所の差以上にお値段の差も出てきそうですし。

三菱は、江戸川橋水道の↓のほうが先になっちゃいましたね。
http://www.mecsumai.com/tph-bunkyoedogawabashi/?adid=2250001yhf

プラウド小石川、グランドメゾン文京目白坂、ル・サンク小石川後楽園は
訴訟にまでなっている。
小石川ガーデンヒルズも全国的に有名。

文京区に付き物の・・というような軽いものではない。

小日向もデベが譲歩しないようだと徹底的な争いになるのではないだろうか。
>>126 を見ても怖いと思う。

>283さん

小日向の三菱に関しては>273にあるように反対運動は終結し、工事協定が結ばれたようです。

ここは元々、一種住専の建蔽率、容積率、絶対高さ制限を守った計画だったので、そもそも争点がありませんでした。
それでもフェースブックによると、地下居室を無くして掘削深さをを半分にし、建蔽率を７０％から６０％に下げるなど、デベ三菱が大幅譲歩をさせられました。

ですので同じ文京区に付き物とは言っても、訴訟などに発展した他の反対運動とはちょっとちがうのかなと。
ただ３年近い間、実際に工事を止めていたわけですので、それなりに激しい反対運動であったと言えるかもしれませんね。

>>284
地下住室は近隣の環境を悪化させます。
やめるべきです。

世田谷区は住環境条例で地下住室を規制しています。

小日向のアーキネット社の問題はどうなりました？

おっしゃる通りで、”パークハウス世田谷松原”のあまりに悪乗りした地下室マンション建設が契機となって、世田谷区では条例が改定されて独立した地下住居が建設できなくなりました。
そのほかドライエリアの規制も厳しくなったので”パークハウス世田谷松原”は、いまや２重３重の既存不適格物件となり下がりました。
資産価値はがた落ちでしょうか？

それにしても、”パークハウス代沢プレイス” ”ザ・パークハウス 田園調布本町レジデンス”などなど、三菱のパークハウスシリーズには地下室が付き物でした。
仮称”パークハウス小日向”も住民の反対がなければ、必ずや地下室が建設販売されていたでしょう。
文京区には地下室規制など建物のカタチをしばる条例は皆無に等しいのです。

アーキネットの”テラス小日向”の場合は、長屋ですので世田谷区でも建設OKな計画ですが、住民の反対で動きを止めています。
ほぼ１年になりますので、建設予定地は草ぼうぼうのありさまです。
ここはドライエリアが隣地から５０ｃｍのところに設けられていて、民法２３７条違反だと言われたりしているので地下室建設は難しい状況になっているようです。

> 地下住室は近隣の環境を悪化させます。

グランドメゾン白金レジデンス
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/411835/21

地下住室の是非の議論になっています

地下室にそんな問題点があるなんて、ぜんぜん知りませんでした。
やっぱり、住みやすさや、環境ということは重要なポイントになってくるんですね。
余計なストレスは出来る限り感じないようにしておくほうがいいと思います。

いよいよ内覧会の日も近づいてきましたが、ここ契約した方はどんな方が多いのでしょうか。やっぱりファミリーが多いのかな。

第１期のときのプレスリリースでは、
「大手町方面にお勤めの３０歳代、４０歳代のシングル、ディンクスなど一次取得のお客様が中心」とされていますね。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1307_0004/CH_Bunkyo_Kohinata.p...

まぁこのときは３８戸中１１戸ですし、分かりませんが、
１L、２Lの住戸も多いですから、程々にバラけている感じではないかと勝手に考えています。

ここは台風や大雨のとき浸水したりしないのですか？

>225
で言われているように、坂の途中にある建物の浸水はあり得ません。

丸の内線高架下のトンネルは、クルマが水没するような事態となる恐れはあるかもしれませんね。

ここは一番高いお部屋はどのくらいの価格だったのでしょうか？

入居が始まりましたね～

こちらの1階 56平米の2LDKのマンションが売りに出されていますが、5480万円という値段は妥当なのでしょうか。

文京区の国立付属の近くにあるシティハウス(文京小日向、文京茗荷谷、文京護国寺) 3つ御座いますが、やはり小日向が一番いいのでしょうか。

当方、子供にお茶の水と筑波の幼稚園&小学校のお受験をさせる事を考えております。

隣が電車の車庫。 立地も良くない。小日向の良さがない。