プラウド浦和仲町マークスどうでしょう？

別所沼公園なら離れているが、徒歩圏内。
常盤公園はのんびり感がないよ。

今、浦和で出ている物件はどれも一長一短に思えます。
マークス：　駅から遠い。坂下通りからの坂がきつい。
パークハウス、パークホームズ：南側の建物が気になる。計画道路の影響。
エクセレント：　南側のマンションが近い。計画道路。売り主の財務力（？）
ライオンズ：　駅から遠い。計画道路。売り主の財務力（？）

これから出てくる物件はどうでしょうか。
うちで把握しているのは、
（１）No.61さんご指摘の常盤公園西側の土地。（広さ、形は随分よさそう。）
（２）マークスへ行く途中の、東武ホテルの跡地。（広くて大きい物件になりそう。）
の２つです。両方とも駅から１０分前後でしょうか。

他にご存知の方、いませんか？

浦和駅周辺は高層ビルが多く、駅から離れないと住環境が厳しいです。
岸町もドミノマンションと大型道路の町になりましたし。
常盤公園周辺は景観が保たれているので、とりあえず期待していいのでは？

マンションって駅や店から近い便利さが
最大の魅力でしょ。
駅から離れた静かなところ
を選ぶなら戸建でしょ

No.65さん　
確かに常盤公園西側エリアの雰囲気はいいですね。道路も石畳のようで趣があります。
岸町を横断する計画道路ですが、そもそも何のために作るのでしょうか。
大きい道路を結ぶ様子でもなく、西口と東口を開通させるのが主目的のように見えます。
そうだったら、交通量もたいしたことなさそうに思います。

私も東武ホテルの跡地は気になります。マンションになる予定なのですね。
ただ、商店街真横なので、駅からほどほど離れてるとは言っても飲み屋の真横はどうかなぁ・・というのが不安要素です。

私も、浦和で住環境を求めるなら、ほどほど・・・10分程度は駅から離れる必要があると思います。もしくは東口でしょうか・・。東口にも野村さんだったか、どこかの不動産が持ってる土地があるはずですが、こちらも徒歩10分ぐらいだったでしょうか・・？

個人的にはこちらの物件にしようと思っています。坂道は何度ものぼってますが（マンションの下見で）きつくなかったですが・・これは個人差があるでしょうね。

No.68さん
東口徒歩１０分は、クィーンズ伊勢丹跡地のことですか。
もう一つの野村物件は東口のもっと駅近だと聞いています。

東口、東急スポーツオアシス前に建設中です。

深夜に洗濯しても隣の人には聞こえないよね

壁の厚さがある程度(コンクリート150mm以上)あれば、時間気にせず、洗濯程度の音なら隣人に聞こえず迷惑かからないないよな

何軒か物件を見ましたが、ここの良さは

①南向き
②周辺環境（徒歩12分だから？）
③浦和西口ブランド
④プラウドブランド
⑤価格が気になるが、そのレベルの生活水準の方が集まる？
など。

浦和でもっといいとこないでしょうかね？

この物件、南向きを売りにし、周辺環境もよいと言って、
「資産価値は高いですよ」と営業マンが言っていたが…。

資産価値決定の基礎となる、路線価を比較してみると、

マークス：＠260千円
パークハウス、パークホームズ：＠440千円

と土地代は他社の6割以下。
で、物件価格はほぼ同等か、少々高いくらい。

ということは…、
野村の利益がたっぷりと乗っているということ。

その辺をつっこむと、必死に南向き、周辺環境と言ってごまかしていた。
その周辺環境も、周辺住民の反対運動で、悪化する心配がありますよね。
営業マンは、「浦和では、反対運動は、恒例行事みたいなものですから。」
と他人事のように言っていたが…。

MR3回も行ったんですけど、デべの姿勢（周辺住民を無視した計画，押せ押せの営業姿勢）
に嫌気がさしてしまいました。

路線価で比較とはなかなか冷静ですね。とても参考になります。
路線価とマンション取引実勢価格の相関関係はどの程度あるのか知りたいところです。
戸建ほどの影響は無いのかもしれませんが、重要な視点ですね。

客の質問にまともに答えない営業さんのスタンスは問題だと思います。

73です。下記を参照になさってください（他HPから引用）。

マンション査定方法の中でも、最もよく使われるものが「取引事例比較法」という手法です。
「中古マンション比較法」とも呼ばれます。
取引事例比較法（中古マンション比較法）は、財団法人不動産流通近代化センターが発行する
「中古マンション価格査定マニュアル」によってルール化されています。

取引事例比較法（中古マンション比較法）とは、査定するマンションと、
その査定マンションとの条件が同じような近隣マンションの取引事例とを比較して、
価格を割り出す方法です。

マンションを判定する条件は、交通条件、環境条件、街路条件、行政的な条件、
その他の条件などがあります。

交通条件は、最寄り駅までの距離や学校・公共施設までの距離のことです。
環境条件は、住宅地や商業施設の多さ、マンション周辺の土地の利用度が焦点になります。
街路条件は、マンション前の道路の幅や町の道路を見ます。
行政的な条件は、市街化区域などの都市計画が立てられているかどうかです。

そのほか、近くに新しい駅やバス停ができるかどうかの将来性、
マンションの専有部分の状況なども条件の1つになります。


上記から、取引事例比較法においても前面道路の価値（すなわち路線価）
が影響することがわかります。

また、路線価が競合する他マンションより低いということは、
物件価格中の土地分の価格が低いということです。

建物は減価償却がありますので、年々価値は下がっていきます。
土地は、もちろん減価償却などなく、時価の変動はあるとしても
年々一定の割合で、価値が下がっていくということはありません。

終の棲家のつもりで買うとしても、将来何らかの理由で
売却するということが起こるかもしれません。

その時に、価値の下落幅が大きいということです。

例えば、物件価格5000万のうち、土地分が500万であれば、
残りの4500万部分は、年々価値が減っていっているということになります。
かなり、ざっくりとした例ですが、核心は外していないと思います。

私は、浦和、川口の物件を8件比較しましたが、
ここは、物件価格に対する、土地価格分が他に比べ異常に低く、
上記の理由から見送りを決定しました。

ご参考にしていただけたら幸いです。
長文、失礼いたしました。

おぉぉ!!不動産購入の真髄を見たぁぁぁ!!
やはり人生最高の買い物だから、このぐらい経済合理性を追求するべきですよね。
埼玉でこのぐらいハイレベルなレスがあるとは…

なんか長ったらしいが要は価格が高いから買わないってことでしょ
あんまり考えすぎるとババ引きますよ　不動産は

理屈を理屈として理解されたらいかがでしょうか？

すごい！
こんな視点も必要なんですね。勉強になりました。


「価格が高いから買わない」なんて書いてないじゃない。
この人が言いたいのは、

物件価格のうち、土地と建物のバランスが悪いってことでしょ。
よく読みましょうよ。

>73さん
冷静な分析ありがとうございます。参考になります。うちもマークスは見送ることにしました。静かな環境や南向きは魅力的ですが、駅距離を優先しようと思っています。パークハウスかパークホームズなど、徒歩10分未満の物件になりそうです。

73さんのお宅は結局どうすることになさいましたか？　深くお考えのようなので、ご決断をうかがえると参考になります。

中浦和住んでた頃、終電逃して京浜東北で帰宅時に深夜この辺を歩いたなあ。
県庁付近の雰囲気はすばらしいと思うけどなあ。
物騒じゃないし、治安とか歴史とかなんか浦和っぽいよこの辺。
味わいがあるとうか、安心感がある。
歴史の風格としっとり感があるんだよ。
埼玉会館とかね。

購入希望者は夜歩くといいよ。
悪くないはず。

そんな直感を採算度外視で味わい人お勧め。

マークス
契約済みの者です。
浦和でほかの物件も見ましたが、
個人的に最も、まともな物件だと思ったので購入しました。
確かに１～２割は他の物件よりは高いかと思いましたが、
正直、ほかの物件よりも、日当たりや、周囲の環境がよいと考えました。
この板を見てると、買わないほうがよかった？なんて考えてしまいますが、
同業者同士で、足の引っ張り合いをしているのだと思うようにします。
来年７月入居が楽しみです。