ウェリス大手前ってどうですか？

長文失礼します。
ご検討中の方は、様々なご事情から、この物件を検討されてるのかと思います。
私は、以下の理由で購入予定です。
物件の近くに両親がいること、
駅近なとこ、
キタにもミナミにも自転車で行けること
夫婦で収入が低くく、頭金があまりないこと
内廊下が好き。

頭金があって、選択肢があるかたは、
ここは、外された方がいいのでは？

ちなみに私は、某大手不動産会社で
バリバリに成績がいい友人がいまして、
彼に聞いた話ですが、
普通借地は確かに、売りにくいが、全く売れないことはないし、
購入価格の何割引きで売却できるかという割合は、
所有権と比べると、少し条件が悪いかもしれないが、
思っているよりは、対して変わらないと言ってました。

もちろん、自分の思うようないい金額で売却できるなんて
思っていませんが。

売却を頭から考えているのならば、このようなマンションは購入しない方が
良いのでは無いでしょうかね。
天満の駅まで徒歩2分でこの価格だとローンで支払っても余裕ある生活が出来ると
考えます。
よどほどのアクシデントが無い限り永住するでしょう。
お買い得だと思います。

タワーは買えんけど、タワーっぽい暮らしできそうですしね。
上の階なら。

雑談板の地域スレでは誉められてましたね。

雑談スレの引用です。

不「一般的に大通りはネガティブな印象だけど、ここの場合はそれがメリットだと考える。
　　理由は二つ、電柱がないここと、歩道が広いこと。」
デ「あと交通量が多いといってもトラックがバンバン通る訳ではないから窓を開けただけで
　　臭いなんてことは起こりえない。」
編「確かに現地までは気持ちよく歩けましたし同じ徒歩2分でも近く感じますね。」
不「そういうこと。もちろん低層でも開放感を得られる西側がいい。」

この発言を信じたい。

ノマドワーカーには、最高の立地！

確かに。近くにスダバが２件、カフェ ヴェローチェ
ドトールがありますね。

購入を考えています。
借地半分所有半分なので、借地料（土地代）と固定資産税を払っていかないといけませんよね？
初めての購入なので比較ができないのですが、借地料７万/年、固定資産税15万/年。これってこの立地では妥当な値段なのでしょうか？

310あたりから読んでください。

このマンションは固定資産税は建物だけなので、
どんな大きさの部屋かわかりませんが普通の部屋なら、15万もしないと思いますよ。

タワーの管理費に比べれば安いもんですよ！

梅田近辺では、手に入れられない立地を手に入れられるのだから
魅力あります。
静かだし先の方がおっしゃるように上階だと、タワーマンションのような
気分を味わえそうです。
狭い間取りのお部屋でも、リビングに物入れがあるので良いと思います。
リビングに物入れのある間取りって少ないです。
買い物した時の一時置き場に、リビングに物入れが絶対欲しい派です。

私も廊下に物入れがいいなぁ。他に十分な収納があればリビングは壁の方が広く部屋が使えて好きです。間取りや好み次第だとは思います。

廊下の物入れがある間取りは、理想ですがこのマンションの間取りじゃ無理ですね。
それに、廊下の側面に物入れがある間取りってありがちな感じなんですけど
実際は、かなり広い間取りのマンションにしか無いです。

電柱がないここと、歩道が広いことって確かに、大阪ではめったいにない環境です。
あのエリアの印象は、確かに道が広くてすっきりしてます。
このような環境は珍しいです。
このような発信を信じたいじゃなくって、現地に足を運べば雰囲気は
感じる事できますよ。

売れ行きどうなんかな？

駅近で複線使えて便利ですね。
都心なのに緑があるって贅沢な立地だなと感じました。
全体的にコンパクトですが、間取りが変わってるのが良いですね。
収納は家族の人数とかライフスタイルによるのかな。
壁面が少ないと家具選択に悩みそう。それも楽しいですよね。

確かに、間取りが、ずどーんとベランダまで縦長の平凡なのが、苦手な私には魅力的です。大阪城も近くて緑もあるし。

今現在、何戸残ってるのかなぁ。

リビングに収納があれば、リビングは広々と使いたいので
収納力のある家具を置くことも無いと考えています。
ソファーやダイニングのセットあとはちょっとしたチェストやTVぐらいで
スッキリとした印象に出来るのでは無いかと考えています。
大阪は、ここ最近オフィスだった場所が生活のエリアへと変化している
最中なので、このあたりも少し前は生活する場所と言うよりは
働く場所だったエリアです。
官公庁が沢山あるので、街が整備されているのが良いですね。
今までの、生活の場所とは少し違った良い印象です。

高層階には大阪城ビューの住戸もあるみたいですね。
そんなに広くないから、価格も値頃感あります。
実際に見てみたいなぁ。

あと、どんだけ残ってんのかなぁ？知ってる人いない？

今日、現地の前を通ったら、Dタイプは完売、Eタイプはあと1邸って出てましたよ。

1LDKタイプも完売したようですね。

建物できてるの見ると存在感ありますねえ。

前を通っても、出来上がりの進捗があんまりわからないよ(._.)

13階まで、できたらしいよ

「普通借地権の準共有」について教えて下さい。
地代を滞納する人が出て来て保証金分も無くなった場合、
共有者全員（管理組合？）で地権者に立替払いになるのでしょうか？
立替た地代は滞納者に共有者全員（管理組合？）で請求になるのでしょうか？
それで支払われない場合は競売だと思いますが、共有者全員（管理組合？）が
裁判所に訴える事になるのでしょうか？

１人や２人支払わない人が出てもそれほど痛手にはならいのではないでしょうか。
立地条件がいいので建物に大きな不具合がない限りゴーストマンションにはならないと思います。
杞憂なのでは？
ただ、売却時には相場より下げなければ厳しいと思いますので、そちらの心配をなされた方がよろしいかと。
アルス大手前も苦戦しますからそれ以上に厳しくなるのは必然です。

地代の滞納についてはよく解らないのですが、マンションの管理費や修繕積立金を
滞納する方については管理組合で訴訟を起こすケースもあると聞いた覚えがあります。
滞納者に対する罰則規定としては、共同の利益に反する行為の停止や差し止め、
専有部分の使用禁止、区分所有権および敷地利権の競売があるそうです。

387です。

389さん, 391さん、書き込みが消えてしまった 388さん、390さん、
貴重な意見をありがとうございました。

地価の高騰が起こらない限りはそうそう地代も上がらないだろうと思いますし、
仮に地代を10年間滞納しても利息を無視(管理組合の立替と仮定)すれば
確かここは100万以下ですよね…。

また、地代を滞納する人は管理費や修繕積立金も滞納してる可能性が高い訳で、
そう考えると10年経つ前に 391 さんのおっしゃっている状況になるんじゃ
ないかと思いました。（普通に考えると地代込みで相殺される筈ですよね。）

後々この物件を売る場合は 388 さん、390 さんのおっしゃっていたリスクが
過大に評価されてしまい、389 さんのおっしゃってる通り、相場より下げないと
買い手がつかない事になるんですね。

教えて頂き、有り難うございました。いろいろ検討してみます。

また、普通借地に話を持っていく人があらわれそうな、雰囲気。

ここを買う人は借地のことなど百も承知なんだからもういいのでは？
どうしても大阪城の近くがいいって人もいるんでしょう。

借地ってことより、仕様が低く谷町沿いってのがどうしようもない。
せっかくの東側も、低層眺望なしで坪160超はないわ。
建設会館から丸見えやし、角部屋の意味ないし。
中古で出したら坪140でも売れへんと思う。
そんな部屋で永住したい人もおらんやろうし、賃貸で借りてもらうには事務所しかないやろうし。
エリアで競合がなくて、この戸数で、この経済状況で残ってるなんて考えられん。
さすがに値下げせんと売り切れへんやろね。

仕様が低いのはどの点ですか？
よくもなく悪くもないと感じますが？
具体的に教えてください。
また、ほかのマンションだとここまで、こけにされないのに
どうして、このマンションは、いちいち批判されてるんですか？
普通借地で、リスクヘッジがきかない。
相場より、安くしか売却出来ない。
立地がいい、なんちゃってタワーだったら賃貸によさそうだけど？

必死に値下げさせたいのかな？？

メリット
・天満橋駅徒歩2分
・大阪城公園徒歩10分
・法務局徒歩1分
デメリット
・借地
・谷町筋沿い
・1方向接道（メリットのない角部屋）
・吹付け外壁
・低い天井と直床
・地味で特徴のない供用部
・賃貸にしてもビオール、グランドメゾンに客を取られる。

大阪城公園コアユーザー、法律関係者など特殊な客層以外の人にとっては、天満橋駅へのアクセスだけが魅力。
このメリットがデメリットを上回る人は少ないんちゃいますか？
新築にしては安いと言うが、中古の成約を見ているといままでの新築が過剰評価だっただけ。
実際、完売まで相当苦労してる。
ビオールとグランドメゾンは市場で価値が認められているが、その他のマンションは惨敗。
特に谷街筋沿いの中古はいつも厳しいですよ。

値下げしなくても全然構わない。
むしろ値上げして売れてしまうなら大歓迎。

叩いているのではなく、事実を述べているだけ。

397さん
それにしても、事実言ってるだけにしては、
悪意や嫌味な嫌な感じは否めませんよ。
グランフロントでも買ってください。
もう、買えないけどね。

>>396
一番ネガというか不安な要素は価格だね。借地なのにこの価格は説明つかない。
デベは違えど、同時期の天満橋の他の新築とそう大差ない坪単価だから・・・


逆に>>397のデメリットは事実でも何でもない

＞・谷町筋沿い
何の問題もない、歩道も広く整備されてるのでむしろメリット

＞・1方向接道（メリットのない角部屋）
大通り沿いで角地なんてめったにマンションにならない
（なっても高価）

＞・吹付け外壁
高級で売ってる訳じゃないのだから当たり前

＞・低い天井と直床
上記に同じ

＞・地味で特徴のない供用部
板状だよ？何を望んでるの？

＞・賃貸にしてもビオール、グランドメゾンに客を取られる。
駅通のその2つはなかなか賃貸決まらないよ。無知丸出し。
賃貸なら遥かにここが有利

借地が気になる人は以下のように考えればいい。

1. 購入して20年後に売るとなった場合、いくらで売りたいか？
2. 同じ場所で20年落ちの借地中古があったとして、いくらならで買いたいか？

納得できる答えが出た人は購入しても問題ないし、
答えが出なかった人はここに限らず借地マンションは
やめたほうがいいよ。

業界では借地マンションはこのように考えて仕入れます。

谷町筋の歩道が広くてのコメントはどこぞのウケウリでしょ？
笑ってしまいますよ、あの歩道幅でメリットだなんて。

道路幅員は、谷町筋40ｍ、御堂筋50ｍ、なにわ筋40ｍ、四ツ橋25ｍ
なんですよね。

御堂筋、なにわ筋は『植樹帯＋側道＋歩道』なので、このような沿道はむしろメリットと評価するのはあり得る。
しかし、谷町筋は四ツ橋よりはるかに交通量が多く車道幅も広いにも関わらず歩道幅がほぼ同じ。
メリットなわけがない。
実際、アルス大手前、イトーピア、シティハウス大手前で特に谷町筋に面する側は中古の売行きは芳しくない。

ちなみに上記のうち２物件は「角地」ですから。
「角地なんてめったに出ない」も嘘になりますね。

基壇部以外全て吹付の分譲ってどこにありますか？
私はここ10年大阪都心３区で供給された物件では思いつきません。
でも、あっても数件でしょ？
割合にして5パーセント未満でしょ。

グランドメゾン、ビオールが決まらないのは単に高いから。
天満橋って20万超える需要ないですよねー

ここより駅近のリブゴーシュ。
まだ築後未入居あるみたいですけど？
アルスも空いてますね～
出口戦略的にも厳しいここって有利ですか？

不動産関係者ではないですからね。
ホント無知ですみませんねー

401さんの目的は何なんでしょうか？？？
このマンションのデメリットを散々、言うことの目的は？
事実？らしきことを、みなさんにお伝えして、気分良くなってる？
あなたがステキと思うマンションを買うなりなんなりしてください。
暇なの？かわいそうに。

＞ビオールとグランドメゾンは市場で価値が認められているが、その他のマンションは惨敗。

が↓

＞グランドメゾン、ビオールが決まらないのは単に高いから。


破綻しまくりｗ
しかもなにわ筋に価値があるとか言い出す時点でもうね・・・

今回は特別に釣られてやたが単なる釣り師だろう。
コメが付くほど調子に乗るからスルーが一番。

長堀通沿いで、谷六から、東に向かって歩いて南側にエステム系の分譲マンションがあって、それが、基壇部分以外が全部吹き付け外壁。あれは見事にひどい。あんなんになるならキツイなぁ。いくら、高級マンションをうたってないにしても、今の時代、それはないんじゃない？出来上がりが、どこまで、今の時代にマッチングしてる？のか早くみてみたい。