シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

前の書き込みです。
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現時点で東隣地区の土地を買っても、用途地域の制限で20メートル以上の高さの建物は建てれないです。道路も細いですし、容積率の制限がきついので、5階だてがいいところでしょう。
将来的に再開発で高さ制限がなくなる可能性はもちろんあります。これには区の特別な許可が必要です。土地区画整理事業が代表的ですが、地権者や区の協議に相当な時間が必要です。早くて5年、普通は10年以上かかります。
それより、もっと駅近の商業地域（26番地とか）は高さ制限がないので、もう少し高めの建物がたてれます。窓から60メートルは距離があるので、圧迫感はないですけど、階数によっては展望に影響ありです。

東も南も、道路をなくさない限り、区域の広さは、クレヴィアのようなペンシルが限界に思えます。

まとめて土地や建物を取得できれば、区に申請すれば道路はなくせるんですかね？

>>8953 検討板ユーザーさん
南の開発はまだ話出てないような気がします。
東は10年前後にマンションがたつ可能性があるから、西より安いんですよね。
担当者が、計画はほぼあると言ってたような気がします。
すごく大きいのはたたないと思いますが、10年後とかでしょうね。

展望重視なら絶対に西側でしょうね。東側は現時点でも割と高めの建物があるので展望的にはマイナスです。あとどちらかと言えば、若干北側に向いているので（東北東？）明るさがどうなの？というのもありますね。
ただ、今年の夏は暑かったので夏場は西側はきついかも・・。要するにどっちもどっちです。

KYBダンバーの免震マンションでポツポツ解約が出てるみたいですね。一部は耐震マンションに流れる人もいるんでしょうけど、かなりの客層はCT大井町を含む他の免震（KYBではなく安全性が確認された）マンションに流れるんじゃないでしょうか。

すみふの販売員は、”CT大井町はKYBでないので安全・安心の免震です”とかいう営業トークをしてそう。自分の物件が売れればボーナス上がるみたいですし。すみふを含む他のマンションがKYBで大騒ぎなのを此れ幸いと。

周辺の築年です。

>>8954 マンション検討中さん

計画ありそうなんですね。東にある築古の外壁がリノベされず手付かずになっているのは、建て替えを見込んでのことなのかな。

>>8958 検討板ユーザーさん
あると言っていました。
ほぼ住不のマンションがたちます的な感じでしたね。
でも暫くは時間かかる雰囲気でした。
あの辺きれいになったらだいぶ雰囲気変わりますね(^.^)

>>8957 検討板ユーザーさん

品川区は概要書の閲覧コーナーで端末使って確認申請日を無料で見られるのですか？

無料でなければ1件300円もするし、登記は1件500円しますから、よくこれだけの数を調べましたね。

>>8956 匿名さん
そうだったら販売延期にならないですよ。

今後の検査次第では不具合が出る可能性もあるので、慎重に対応することにしたのでは？

>>8961 匿名さん
これまでの販売延期の歴史を知っていれば出ない発言。
スレ読み返してからおいで。

>>8962 匿名さん
4期が販売延期になっただけね。今も普通に販売中だよ。

>>8962 匿名さん
スミフはどんな状況でも自社方針に従って、じっくりと売る姿勢を変えない。
特有な哲学を持っている。

東と西で決めかねています。東の低層だと今後が怖いですけど、高層であればむしろ東の方がいいと思っています。
値段的にもお得ですし、東京の夜景感は間違いなく東の方がありそうですし。

>>8960 匿名さん

適当にググってたら、ホームズでまとまった情報を見つけました。黄色印は地図アプリで名前を見て、竣工年数などでググったら、ビル図鑑というサイトなどに情報がありました。

一応リンク貼っときます。築年数など見れて便利でした。

ホームズプライスマップ：https://www.homes.co.jp/price-map/

>>8963 検討板ユーザーさん

では4期はいくら価格上げるんですかね〜

>>8965 マンション検討中さん
西はほぼ永久眺望で富士山が見えるのがいいですね。
都心の夜景なら北の高層階もいいかも。東京タワーも見えますね。

>>8969 匿名さん
トータルで考えると北西角の高層階がベスト

この物件の東西南北は全て一長一短で悩ましいですね。

>>8971 検討板ユーザーさん

東と北の低層は短だが、それ以外は全て長ではないかな

>>8972 評判気になるさん

確かに。

そうですね。
あとはどういった雰囲気の眺望が好きか好みの問題。
売れ行きも順調みたいですし、第4期の更なる値上げはあるかもしれませんね。

北西は全て売れてしまったでしょうか？
低層はすみふビルとかぶりますか？

南東の高層階はどうですか？

北は19階か20階まで住友不動産ビルとかぶると聞いてます。

(住友不動産ビル自体は14階建ですがオフィスビルはマンションより階高が高いというのもあり)

なので20階か21階あたりから抜けます。

１８階でこの高さなので後３週間くらいでスミフビルを超えそうですね。

>>8976 マンション検討中さん

南に横浜、東は東京湾岸のビル群で夜景が素晴らしいと思います。

いや〜やはり存在感ありますね！
普通の細長タワマンとも違うし、完成したら余計に良さが際立ちそう。

>>8980 マンション検討中さん

ずん胴タワー

東：
☆湾岸都心ビュー（お台場側）
◎間取りが直線的でスマート（南角以外）
※▲低層は視界に建物（フォレストパークを挟む）
▲駅との間に２０年後などに１００ｍの建物が建ったら眺望の一部が遮られる可能性
◎正面にお台場（５ｋｍ）
◎斜め左に東京タワー（６ｋｍ）・スカイツリー（１４ｋｍ）
◎斜め右に東京湾（５ｋｍ）
◎早朝マジックアワー（年始に初日の出）
○月の出（明るいと見えない）
○朝は明るい（洗濯干すなら午前）
◎大きな通りに面していない
◎フォレストパーク側
▲遅い午後に窓を開けると飛行機音の可能性

西：
☆永久眺望（富士山側）
◎間取りが直線的でスマート（南角以外）
◎正面に富士山（９５ｋｍ）・二子玉（９ｋｍ）・武蔵小杉（７ｋｍ）
◎斜め左に横浜（１８ｋｍ）・みなとみらい（１９ｋｍ）
○斜め右に世田谷区
◎夕方マジックアワー
△月の入り（明るいと見えない）
○午後は明るい（洗濯が乾く）
○冬は暖かい可能性
▲夏は暑い可能性
▲家具焼けの可能性
▲交通量の少ない道路側（１車線）
◎窓開けても飛行機音ない可能性

南：
☆東京湾ビュー（羽田空港側）
※▲低層は正面に建物（道路を挟む）
※◎角部屋は角アウトフレームなし
※◎角部屋はダブルバルコニー
◎正面に東京湾と羽田空港（６ｋｍ）
○斜め左に東京湾
○斜め右に横浜（１８ｋｍ）・みなとみらい（１９ｋｍ）
☆日当たり良好
△マジックアワーは部分的
◎月見ビュー（多分）
○窓開けても飛行機音ない可能性
　　
北：
☆高層なら都心ビュー（新宿側）
※●中層以下はスミフビルで視界遮り
※▲角部屋は角アウトフレーム
◎正面に渋谷（６ｋｍ）・都庁（１０ｋｍ）
○斜め左に世田谷区
◎斜め右に東京タワー（６ｋｍ）・スカイツリー（１４ｋｍ）
△マジックアワーは部分的
▲月は見れない可能性
◎夏は涼しい可能性
▲日当たりは限定的（洗濯乾きにくい）
○夏は涼しい可能性
▲遅い午後に窓を開けると飛行機音の可能性

>>8979 匿名さん

東京と横浜のダブル湾岸都会ビューは凄い贅沢ですね。

角アウトフレームなし、ダブルバルコニー、日当たりベスト、日の出、月見も見れて、南東は一番いい方角かもしれません。

やはり一番割高ですかね。

個人的には、カーテンを開けたままでもダラしなく過ごせるプライベートな住空間を優先したいので、他人の視界に一切入らない永久眺望の西にもかなり魅力を感じます。

塔状比が１に近いので形状のタワーらしさないですが、その分、免震ゴムへの負担が減るのは安心なのかなと思います。

引用：

免震建物に使用されている免震ゴム（積層ゴム）は引っ張られる力に弱いです。そのため、大地震時にゴムに生じる引張力を制限しています。塔状比が大きい建物では地震による柱の押し引きが大きくなるので、設計が難しくなります。

部分的に引張力に耐えられる装置に置き換えるなどの対処を行いますが、それでも塔状比6を超えるとかなり設計が厳しくなります。超高層になると引張力に耐えられる装置が無いため、塔状比5を超えるものはかなり限られてきます。

https://www.bakko-hakase.com/entry/090_aspect

購入希望の部屋が売り出されていない。また売れてしまっているようで、なかなか前に進みません。

希望の方角や階数を伝えておいて、気長に待つのが一番楽かも。

ゆっくり販売は、もっといい物件が出る可能性にも乗れる利点はありますね。

>>8984 検討板ユーザーさん

18階以上だと網戸がないから見晴らしも良く、さらにボーッとできますね。

>>8984 検討板ユーザーさん

中低層だとダイレクトウィンドウで遠くから見られちゃうから、22～23階以上が良いですね。20階くらいまでなら丸見えですよ。

そう言えば最近竣工した白金二丁目の三菱タワマン。通行人から丸見えの南向きは、ほぼ全戸カーテンが閉まってるな。

せっかくタワマン買ったのに、あんなモグラみたいな生活はしたくないわ。

網戸が無くても18階やそこらでは虫が飛んでくるから窓開放してられない。
飛行機の通過時間帯はうるさいからどうせ開放は出来ないけど。

>>8989 匿名さん

意外と見えるんですね。２０Ｆ以下だとカーテンかミラーフィルム対策が必要ですかね。

住友のマンションは一期で購入しないと割高感半端ないですね。
一期で購入された方々おめでとうございます。

>>8993 匿名さん

ー期の方々が羨ましいです

たしかに一期は安かったですね。
しかし、このマンションの資産価値を考えれば今の金額でも妥当だと思います。

むしろ、まだまだ値段上がる可能性もあると思います。

飛行機が大井町の上を飛び始める再来年。
資産価値がどうなるか。

>>8996 匿名さん

横田空域の通過許可の交渉に進展があったのか気になります。

道挟んだ向かいの歩道から見上げた10～11階の北西角部屋です。天井しか見えないので、中層でも通りからの人目を気にする必要はなさそう。

こちらは同じく通りから見上げた10～11階の南西角部屋です。

角のアウトフレームはまだ途切れているように見えます。後から短い柱などで連結する作り？

>>9000 マンション検討中さん

そこは鉄筋コンクリートじゃなくて飾りなのか！？

けっこう衝撃的な写真だ。

>>9001 匿名さん
現物を見ましたが繋がってますよ
立体性のない写真のようですね

>>9002 評判気になるさん

繋がってるんですね。ありがとうございます。どうやら直角に下から見上げて撮影した兼ね合いで、柱の外にあるはずの足場が写真では一体化して見えているようです。すいませんお騒がせしました。笑

>>9001 匿名さん

私も写真を見てアレ？何これ！となりましたが、写真の角度でこうなったようです。すいませんお騒がせしました。笑

一期の時もうわ！この金額なんだ！と思いましたが割安に見えちゃうって感覚が麻痺ってきている感じもしますw
もっと価値が上がってほしいですね。

>>9005 匿名さん

より都心の物件がおよそ坪６００越えになっているので比較効果もありそうですよね。ここまで麻痺するとバブル感がするので、よほどいい物件でないと買うのが怖いです。

再開発でも現在の大井町は高度制限１０４ｍのようなので無理ですが、敷地が広いなら５０Ｆなど目指せばいいのにと思っていましたが、３０Ｆを超えるとソファに座ると眺望が空と雲だけで街並みを眺められないことを知り、シティタワー大井町の２９階建ては理想的なのかもしれないと思うようになりました。

建物は良いとして、所詮は大井町だからなあ。地元民なだけにバブル価格に見えて買いに踏み切れない。

>>8999 検討板ユーザーさん

のっぺりした感じですね

外観かっこいいですね！大手町のオフィスみたいなマンションですねー。

>>9009 匿名さん

シティタワー恵比寿辺りを見てしまうと、尖りを求めたくなりますよね。一部のアップなので、全体的には十分に凹凸があると思います。大井町にはこれくらいが調和しやすそうかな。

>>9010 マンション検討中さん

配色が爽やかですよね。縦の白いアウトフレームもスマートに見せる効果ありそう。

>>9004 マンション検討中さん
謎にクオリティの高い騙し絵みたいなことになってる。

シティタワー恵比寿も最初は四角いなーと思っていましたが、カバー外れたらＣＧより良かったので、同じ西松建設施工のシティタワー大井町の仕上がりにも期待しています。

主な西松建設施工：
2019 シティタワー大井町 29F（日建）
2019 シティタワー恵比寿 23F（西松）
2018 ブランズ横浜 17F（西松）
2018 グランドヒルズ元麻布 5F（西松）
2017 ザ・パークハウス中野タワー 24F（プラネック）
2015 パークシティ大崎タワー 40F（日本）
2010 ラ・トゥール代官山 6F（日建）
2009 ステーションプラザタワー 36F（日本）
2003 東京パークタワー 29F（山下）
（）は設計会社

>>9010 マンション検討中さん
奇をてらわないシックな落ち着き
スマート感と安定感の共存
さすが日本を代表する設計会社である日建設計のデザインですね

>>9014 検討板ユーザーさん
パークシティ大崎タワーも西松なんだね。

>>9011 検討板ユーザーさん

オフィスビルなんかに住みたくないだろ。
トレンドはアースカラーの心地よさだよ。
デベの利益追従の姿勢がこういうところにも垣間見れるな。

なんとなーく、配色といい、寸胴なところといい、ご近所のプライムパークスタワーに似てますね

>>9013 マンション検討中さん

これはいいだまし絵ですな

>>9008 匿名さん
同感です。
所詮、山手線外側立地で港区でも渋谷区でも千代田区でもないだよなぁ
高すぎだろ〜

個人的には活力あり都会的なモノトーンなモードのほうが、少し地味寄りなアースのナチュラルより好きです。マンションの外観も好みが別れそうですね。

配色も形もプライムパークスとは全然似てないでしょ！

>>9022 検討板ユーザーさん

イメーズ図のサムネイルだとパッと見は似てそうであっても、実際はシティタワー大井町もシティタワー恵比寿もプライムパークスも似てないですよね。

都心に入ってしまうと、ブランド嗜好の意識高い系が増えて肩が懲りそうなので、カジュアルに過ごせる大井町くらいが丁度いい。

>>9015 マンコミュファンさん

同意です。おそらく仕上がりは、下層の黒い外壁の重厚感が安心感を与えつつ、ダークゴールド調のラインが上品で落ち着いた高級感を演出する中で、ワイドスパンダイレクトウィンドウによるガラス面の広さが近代的な透明感をもたらすと同時に、流行に左右されない白のアウトフレームの爽やかさと、グレー複数色のアウトフレームが程よい濃淡のアクセントとなり、スマートでかっこいいマンションになりそう。

都心や横浜、羽田空港へすぐ行ける利便性
街の賑わいと静かな住環境さらには公共施設や文化施設、医療機関に恵まれたエリアは都内でも極めて希少
人が「住むことを楽しむ」マンションであることは間違いないですね
都内の主要な建築中のマンションを全てチェックしてみた感想です(やっと腰を上げます)

>静かな住環境

2020年から車輪出した飛行機が低空で通過する大井町を
静かな住環境と表現するのは間違いでしょう

>>9027 匿名さん
荒らしなさんな
シティタワーの建つところは街の喧騒から少し離れた比較的静かなところ
筆者はそう言った意味で書いたと思いますよ。
私もあの辺は時々歩きますが僅か駅から4分で静かになります。不思議な駅近ですよ。

>>9027 匿名さん
買えない嫉妬ですよね。
買えるひとでここが検討外ならどうでもいいはずだもん。

>>9025 検討板ユーザーさん
同感です

飛行機の音で煩くなるのは事実だし、購入検討する上で重要な情報なのだから、それを指摘するだけで荒らし扱いするのは違うのでは？
私は、それを補って余りある魅力的な物件とは思っていますがね。

スムログのマン点さんの新飛行ルートマップによると
大井町の駅の上を通過するそうですから、どうでもいいはずはないでしょう。

https://www.sumu-log.com/archives/11303/

飛行機が飛ぶのは事実です。
ただ、それを含めても他の物件と比べて圧倒的にいい物件だと私も思います。
飛行機よりもこれからこのエリアの魅力が上がって行く要素の方が間違いなく多いので。

>>9033 マンション検討中さん
予算委員会でも野党が「新ルートについて横田空域の使用許可は取れたか」について質問してるけど、政府回答は「横田空域の返還は求めない。米国との交渉状況は公表できない。政府としては2020年の新ルート運用開始を目標に努力していく」なんだよね。
つまり交渉が妥結してないことに対して、政府は否定も肯定もしてない。米国と妥結してるなら肯定するから、新ルート交渉がうまくいってないのはどうも事実っぽいけど、正確な情報は出てこない。
分からない以上、飛行機ありの前提で買わないとダメだと思います。

新航路運用のめどが立っちゃいましたね

>>9035 匿名さん
決まりだね。よくよく考えて買わないとね。

めどは販売当時から立ってますよ。重説の対象ですし。

昔は計画が流れる可能性も僅かながらあったけど、もうdoneだね。これで他地域も含めてマンション価格が下落するのか見もの。

すでに契約している方々は、もちろん新ルートのことをわかった上で契約してるでしょ！
それでもこれだけ好調に売れてるということはそれだけ魅力的なマンションなんだと思っています。

新航路決定おめでとうございます!

契約者が正しいとも限らないでしょ。新航路下ということで見送った人の方が数は多いと思うし。住宅価格は織り込むの遅いから、計画の正式決定前後で市況が変わる可能性あるよ。

次は羽田空港線ですね。10年なんてあっという間なので、楽しみです。それに合わせてスポルは再開発するんでしょう。

>>9042 匿名さん
こういう言説皆多いけど「多いと思うし」とか「普通だと思います」とか、そういう根拠レスなこと言うからツッコミまれるんだぜ。脇の甘さ見せたらあかんよ。

そこつっこむところかなあ

本当に、何で新航路問題が不動産の値段に反映されないか疑問。２０年になって早く安くなってくれ！

https://1manken.hatenablog.com/entry/2018/11/04/the-influence-of-new-h...

>>9046 匿名さん
残念ながら安くはならない。特に大井町は当初から航空騒音は織込み済みの金額でサッシT4等の対策をしている。
むしろ米軍から午後の短い時間に限ると条件を付けられたため日本政府としては身動きが出来ない。
Aコースを少なくしてCコースに重点を置かざるを得ず、Aコース寄りの大井町としては追風になるようだ。

確かに、時間を限定する条件になっている。よく読んでるね。

＞協議の結果、米軍は旅客機の通過時間帯を午後の短い時間に限ることなどを条件に、日本側の管制を容認する方向となった。

ここが、新ルート近傍の新築タワーの中では一番目立つ存在だよね？
将来的な価格動向が気になります。

>>9048 匿名さん
管制権の条件付き移譲になってるから、米国とのネゴで一部妥協して元の4時間より短くなってるかもしれないってこと？
まあ、ここで聞いても分かるわけないか。