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投資マンションのポートフォリオ・利回り実績投稿歓迎
投資マンションを持っていない奴のカラ分析投稿禁止
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/
[スレ作成日時]2012-07-12 22:19:52
投資マンションのポートフォリオ・利回り実績投稿歓迎
投資マンションを持っていない奴のカラ分析投稿禁止
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/
[スレ作成日時]2012-07-12 22:19:52
郊外どころか国の荒廃が進むんじゃないの?
都心部だって少子化、年収減で新陳代謝が落ちるところ出てきそうだ。
みんなその時にどっち側の人間に居るのかね。
都心部は外から優秀な人材が入り続けるから安泰だよ。
特に東京駅から半径5km圏内は鉄壁じゃない?
開発余地があるから外の人を受け入れられる余裕もあるよ。
湾岸部なんかが良い例でしょう。
外国人に買いあさられる?
地方出身の人は消費税上げ後ゆっくりと都心部マンションを選べばよろしい。
建物部分3千万円としても5%上げは150万円にすぎませんよ。
たかだか数千円のエコポイントで家電の消費の先食いするくらいなんだから150万は大きいでしょう。
郊外=工事なのか?
引きこもりの思い込みは凄いな
工事→工場
>281
大学卒業が2000年だとまだ男性34歳。
結婚してまだ間もない感じじゃない?
持ち家はまだいらないだろ。
それにこの世代は70歳定年だから、40歳からでも30年ローンが組める。
土地の価格が下がるとどうなるの?
①面積、立地はそのままで借りるローン金額が下がってうれしい
②予算、面積はそのままでよりよい立地が買える(都心回帰)
③予算、立地はそのままでより広いマンションが買える
どのシナリオが有力かな?
>286
その前に
所得水準の二極化が進んで、そもそも結婚できない人がいっぱい増えるんだよ。
そう言った人たちは近郊のアパートで賃貸生活。外周区で未婚率が高いところがまさにそれなんだよね。
そう言った人たちは持ち家を必要としないから、郊外でいくら土地の値段が下がっても関係ないんだよ。
一方で所得がまあまあの人は、結婚しても、子供ができても共稼ぎだから仕事に便利な都心部に住むんだよ。
辞めるのはもったいないでしょう?
つまり、土地の値段が下がるところはどうでも良い郊外だから誰も喜ばないんだよ。
人が住みたがる都心部は下がらないんだよね。
サラリーマンのマイホームの需要ごときで都心の土地の値段は影響を
受けないと思います。受ける場所があればそこは都心ではない。
都心の土地の価格動向ははっきりいってファイナンス次第。
所得がまあまあの人が共稼ぎで買えるのが坪単価250万円前後、
70平米で5,300万円前後の都心部マンションってことなんだよ。
このレベルが続いて都心部居住が進むだろうね。
値上がりするとすれば開発し尽くした時から、これがいつになるかは流石に分からないね。
まあ、坪単価250万円前後で都心部であれば値下がりリスクが無いんだから、
それで良しとしないとね。
都心が上がるか下がるかは、景気次第。
都心は、実需より投資対象だから。
坪単価で350万円を超えるような物件は実需じゃないでしょうね。
実需で動くのはそれより下で、同じ都心部でも低い坪単価レベルのところの方が
不動産価格下落リスクは少ないでしょうね。
そうね、金利が1パーセント上がれば1割安くなる。埋め立てネガしている場合じゃ無いね
でさ、オイラはだいぶ前に買っちまったんで当分新しいの買う予定はないんだけどこれから買う人はどういう戦略なのさ。
待って安くなるんなら待ったほうがいいけど手が届かない物件が安くなるのを待つんですか?
それとも狙っているエリアでより広い部屋を買うのか?
都心部マンションのボトムラインが坪250万円前後ってことですなw
売り手のデベが主張しているかもしれませんが250万で買える場所は都心じゃないですよ。
6月の分譲マンション賃料、全域的に弱含み 東京都心部は底堅い動き 東京カンテイ
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120717-00000003-jsn.html
2014年春の入社を目指す大学2年生の就職活動は引き続き「短期決戦」となりそうだ。経団連が17日、就活期間を13年春入社と同じ実質10カ月に据え置くと発表した。
14年春入社の就活は、企業説明会開催や就職情報サイト開設が解禁となる12年12月にスタート。選考開始は13年4月、正式内定は同10月となる。
4・3ヘクタールで60億円だと平米で14万円だね。
何でこんなに安いの?
1ヘクタールは1万平米だよな。
間違ってる?
ドーナツ化現象が顕著になれば、埋立民お得意の東京駅半径5キロ圏は衰退して無価値になるんですね。
高井戸は平米40万くらいはするよ
>>287
>区部には外から人がいっぱい入ってくるから大丈夫なんだよ。
つまり結論は
将来の人口を予想するには
5歳人口と40歳人口を比較しても意味はなく
社会増減の検証が必要
って、ことですね
了解しました
この板参加者の人口が一番壊滅的状況だろう。
雑談板のほうが盛り上がってる。
将来が見えてきたから、個別の都心部物件スレに移動したのかな?
杉並区の地価が平米14万円に下落
東電の資産売却 杉並のグラウンド
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120717-00000089-san-soci
住所:杉並区下高井戸2-28-23
アクセス:京王線「桜上水駅」徒歩10分
杉並区の新築マンション平均価格は1億3638万円で首都圏1位
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_1.html
同じ計算を晴海のタワマンでやってみた。
敷地面積 14,925.81m2
総戸数 883戸
14,925.81m2X140万円÷883戸=1戸当たりの土地代2,366万円
1戸当たりの原価4,866万円
ここの参加者って知識だけは豊富だよね。
知識が豊富になれば高値づかみを回避できます。
これからも情報交換しましょう。
>>323
あのグランドは一種低層で容積率60%だから
地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ
それに単価で比較するだけなら相場の1/3以下という安値で行政に売却したから
ニュースになっているわけで
実際に分譲マンションとして事業化されたらもっと高コストになる
ただ、東電は今になって売り惜しんでいるという話のようだが。
知識があっても購買力がないから実践の場がない。。哀しい現実。。
失礼、ほぼ決まりのようですね。
>>328
うーん、書き方が悪いなあ
あのグランドと同じ「一種低層 容積率60%」という条件で20,000㎡を開発すると
地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ
でないと意味が通じないね
郊外は基本戸建、
効率悪いところにマンション建てても高くつくだけ。
坪単価で都心部の2割減程度にしかならない。
郊外は戸建もマンションもどうにもならない。
>337
いわゆる相場が崩壊したって認識でしょう?
私大のオファーも62億円で大差ないようですし、
60億円でも高いと考えて税金で買うことに反対の区民も多いみたいです。
これが成約したら路線価の見直しが行われるのでしょうか?
マイナスの激変の場合のやり方は?
まあ大規模な土地取引の価格ってのはいろいろですからね。
東京ミッドタウンは元防衛庁の土地だけど三井の落札価格は1800億。平米あたりだと230万円とそれほど高くない印象だけど他の3社の入札額は1000前後だった。
これだと平米100万以下だよね。
区の他には購入を希望する事業者がいなかったと言うのも寂しいお話だね。
郊外はもう駄目って感じだね。
理論値を考えると杉並の土地は14万~20万程度が妥当。
だけどそんな値段では一般人は土地を買うことができない。
それはなぜかといえばそんな値段で土地を売る人がいたら
建売業者が買ってしまう。
建売業者は35万くらいまでなら利益を出せるので土地を
買うだろう。しかしそれより高くなると利益が出せなくなる
ので業者は買わず一般市場に出てくる。
そして一般人が買える宅地の値段は40万前後となるって
仕掛けです。
杉並の土地の値段が下がるためにはまずは建売住宅の相場
が下がらないとですね。
土地の値段は先行指標ではなく遅行指標ってことです。
まあいないでしょうね。それに高く売るためのプロセスをきちんと踏んでいる
とも思えない。東電の弱みに付け込んで安く買い叩いたらかんぽを買ったオリ
ックスみたいに叩かれるし、グラウンドだった土地を開発したら周辺住民の
反対運動も激しいでしょう。
知識だけは豊富って盛りのついた若者みたいだな。大人とは天と地の差があることを認識できないから、経験なしに語り出す。
一流デベなんて雲の上のメジャーリーガー。市場からはみ出した物件の後始末が君達の仕事。メジャーリーガーと勘違いしてマクロ語り出すとはかたはら痛い。埋め立てネガでもしてな。
割高外周区の高値を必死にサポートする方々の目的は何ですか?
主に湾岸ネガのためにやってます
サポートしたところでしょせんは郊外だから、マンションの坪単価が200万円超えるようなのは異常でしょう。自然の摂理で下がる宿命だよ。
たしかに湾岸は次から次へと安いのが
出てきて完全に投げ売りになってしまいましたね。
千葉より安いのだからお買得。
でもここで売っとかないと消費税増税と
都心再開発の本格化でもっと売れなくなるから
投げ売りでもなんでも売らないわけにはいかない。
湾岸ネガが訳も分からず乱入w
株式番組解説で日経記事のREITによる海外不動産取得解禁ネタをやってたが、
国内の不動産取得が減ることになり、良くないとさ。
大阪は陸地÷2=埋立地です。
東京の湾岸埋立地もそうなります。
都心でもなんでもないただの郊外を都心部などとごまかして売るのはもう限界にきてます。
>大阪はもともと島だったから
あなたは日本の歴史を知らない中国人?それともまともに教育を受けてないヤンキーですか?
大阪が島だったなんて、ちゃんと知識のある人からはバカにされるだけですよ。
それ以前に、ここは大阪ではなくて首都東京なんだが。