東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その60)」についてご紹介しています。
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マンション投資家さん [更新日時] 2012-09-04 07:03:32
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前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[スレ作成日時]2012-07-12 22:19:52

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23区内の新築マンション価格動向(その60)

  1. 273 匿名さん

    郊外どころか国の荒廃が進むんじゃないの?

    都心部だって少子化、年収減で新陳代謝が落ちるところ出てきそうだ。

    みんなその時にどっち側の人間に居るのかね。

  2. 274 匿名さん

    都心部は外から優秀な人材が入り続けるから安泰だよ。
    特に東京駅から半径5km圏内は鉄壁じゃない?

  3. 275 匿名さん

    開発余地があるから外の人を受け入れられる余裕もあるよ。
    湾岸部なんかが良い例でしょう。

  4. 276 匿名さん

    外国人に買いあさられる?

  5. 277 匿名さん

    >>272
    すでに始まっているよ。墨田、大田を見れば分る。

  6. 278 住まいに詳しい人

    >相続で近郊、郊外の家が余り始めたら郊外バブルも終わって

    どーしてこいう単純な考えになっちゃうんだろ?

    少子高齢化はジワジワと今も進行しているわけで
    ある日突然、ガラガラと市場が動くわけじゃない

    今、住宅が一番余っているのは千代田区中央区なわけだが
    分譲価格や賃料は下がりながらも、相対的には高い水準を維持している

    郊外だって人口減が元で値崩れを起こすなんてことはない
    中長期の上げ下げを左右するのはやっぱり日本経済全体の動向だよ

  7. 279 匿名さん

    地方出身の人は消費税上げ後ゆっくりと都心部マンションを選べばよろしい。

    建物部分3千万円としても5%上げは150万円にすぎませんよ。

  8. 280 匿名さん

    >278さん
    横浜市とか市部の5歳人口は40歳人口の半分以下らしいよ。

  9. 281 匿名さん

    たかだか数千円のエコポイントで家電の消費の先食いするくらいなんだから150万は大きいでしょう。

  10. 282 匿名さん

    郊外=工事なのか?
    引きこもりの思い込みは凄いな

  11. 283 匿名さん

    工事→工場

  12. 284 匿名さん

    >281
    大学卒業が2000年だとまだ男性34歳。
    結婚してまだ間もない感じじゃない?
    持ち家はまだいらないだろ。

    それにこの世代は70歳定年だから、40歳からでも30年ローンが組める。

  13. 285 住まいに詳しい人

    >>280
    >横浜市とか市部の5歳人口は40歳人口の半分以下らしいよ。

    5歳人口が40歳人口の4割しかいない東京都区部は
    人口が減って横浜より賃料が下がっちゃうの?

    1/3以下の渋谷区は人が将来いなくなっちゃうとか?
     
     
    それは予想モデルが完全に間違っているよ

  14. 286 匿名さん

    土地の価格が下がるとどうなるの?

    ①面積、立地はそのままで借りるローン金額が下がってうれしい
    ②予算、面積はそのままでよりよい立地が買える(都心回帰)
    ③予算、立地はそのままでより広いマンションが買える

    どのシナリオが有力かな?

  15. 287 匿名さん

    >285
    区部には外から人がいっぱい入ってくるから大丈夫なんだよ。
    大都会には色々なお仕事があるからね。

  16. 288 住まいに詳しい人

    >286
    その前に
    所得水準の二極化が進んで、そもそも結婚できない人がいっぱい増えるんだよ。
    そう言った人たちは近郊のアパートで賃貸生活。外周区で未婚率が高いところがまさにそれなんだよね。
    そう言った人たちは持ち家を必要としないから、郊外でいくら土地の値段が下がっても関係ないんだよ。

    一方で所得がまあまあの人は、結婚しても、子供ができても共稼ぎだから仕事に便利な都心部に住むんだよ。
    辞めるのはもったいないでしょう?

    つまり、土地の値段が下がるところはどうでも良い郊外だから誰も喜ばないんだよ。
    人が住みたがる都心部は下がらないんだよね。

  17. 289 匿名さん

    サラリーマンのマイホームの需要ごときで都心の土地の値段は影響を
    受けないと思います。受ける場所があればそこは都心ではない。
    都心の土地の価格動向ははっきりいってファイナンス次第。

  18. 290 住まいに詳しい人

    所得がまあまあの人が共稼ぎで買えるのが坪単価250万円前後、
    70平米で5,300万円前後の都心部マンションってことなんだよ。
    このレベルが続いて都心部居住が進むだろうね。
    値上がりするとすれば開発し尽くした時から、これがいつになるかは流石に分からないね。

    まあ、坪単価250万円前後で都心部であれば値下がりリスクが無いんだから、
    それで良しとしないとね。

  19. 291 匿名さん

    都心が上がるか下がるかは、景気次第。
    都心は、実需より投資対象だから。

  20. 292 住まいに詳しい人

    坪単価で350万円を超えるような物件は実需じゃないでしょうね。

    実需で動くのはそれより下で、同じ都心部でも低い坪単価レベルのところの方が
    不動産価格下落リスクは少ないでしょうね。

  21. 293 匿名

    そうね、金利が1パーセント上がれば1割安くなる。埋め立てネガしている場合じゃ無いね

  22. 294 匿名さん

    でさ、オイラはだいぶ前に買っちまったんで当分新しいの買う予定はないんだけどこれから買う人はどういう戦略なのさ。
    待って安くなるんなら待ったほうがいいけど手が届かない物件が安くなるのを待つんですか?
    それとも狙っているエリアでより広い部屋を買うのか?

  23. 295 匿名さん

    都心部マンションのボトムラインが坪250万円前後ってことですなw

  24. 296 匿名さん

    売り手のデベが主張しているかもしれませんが250万で買える場所は都心じゃないですよ。

  25. 297 匿名さん

    >296
    言い方なんてどうでも良いじゃん。
    東京駅から半径5km圏内は圏内で同じなんだから。

  26. 298 匿名さん

    8年前港区内陸坪257,280で仕込みました
    またこの辺で待ってます

  27. 299 匿名さん

    6月の分譲マンション賃料、全域的に弱含み 東京都心部は底堅い動き 東京カンテイ
    http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120717-00000003-jsn.html

  28. 300 匿名さん

    2014年春の入社を目指す大学2年生の就職活動は引き続き「短期決戦」となりそうだ。経団連が17日、就活期間を13年春入社と同じ実質10カ月に据え置くと発表した。
     14年春入社の就活は、企業説明会開催や就職情報サイト開設が解禁となる12年12月にスタート。選考開始は13年4月、正式内定は同10月となる。 

  29. 301 匿名さん

    >260
    杉並区の実勢地価ってそんなに落ちているんですね。
    びっくりしました。

  30. 302 匿名さん

    >301
    江東区はどんどん騰がってる

  31. 303 匿名さん

    江東区は湾岸を除けば上がってるね。
    ただ湾岸が異常に下がってるのかが気がかり。

  32. 304 匿名さん

    4・3ヘクタールで60億円だと平米で14万円だね。
    何でこんなに安いの?
    1ヘクタールは1万平米だよな。
    間違ってる?

  33. 306 匿名さん

    >305
    の記事にある通り、人口713万人になったらみんな湾岸に集中するだろうね。
    ドーナツ化現象だよ。にっ こり

  34. 307 匿名さん

    平米で14万円だと100㎡のミニ戸で土地代が1400万円。

    杉並区あたりだとそんなもんで妥当じゃない?

  35. 308 匿名さん

    ドーナツ化現象が顕著になれば、埋立民お得意の東京駅半径5キロ圏は衰退して無価値になるんですね。

  36. 309 匿名さん

    高井戸は平米40万くらいはするよ

  37. 310 匿名さん

    >309さん
    半分以下まで値下がりはすごいね。
    杉並区の地価と新築マンションの坪単価の乖離は破滅的な水準、
    暴落前夜ですかね?

  38. 311 匿名さん

    内陸部は人気薄だからね。
    都心との温度差は約3度。

    関東地方などが梅雨明けした17日、都内でも朝から強い日差しが照りつけ、練馬区では今年初めての猛暑日となるなど夏本番の陽気となった。

    気象庁によると、練馬区豊玉上の観測所では午後1時半過ぎに最高気温37・2度を観測。
    千代田区大手町でも34・4度まで上昇した。
    東京消防庁によると、都内では午後9時の時点で熱中症により87人が救急搬送された。

  39. 312 住まいに詳しい人

    >>287
    >区部には外から人がいっぱい入ってくるから大丈夫なんだよ。

    つまり結論は

    将来の人口を予想するには
    5歳人口と40歳人口を比較しても意味はなく
    社会増減の検証が必要

    って、ことですね
    了解しました

  40. 313 匿名さん

    江東区物件のスレの占有率が高くなって、他にあまり関心が向けられないようになって来たね。

  41. 314 匿名さん

    北区や豊島区のスレも地味ながら結構あるよ。

  42. 315 匿名さん

    この板参加者の人口が一番壊滅的状況だろう。
    雑談板のほうが盛り上がってる。

  43. 316 匿名さん

    将来が見えてきたから、個別の都心部物件スレに移動したのかな?

  44. 317 住まいに詳しい人

    >>313
    このサイト自体が集客力をなくしているだけでしょ

    粘着が頑張るスレは更新回数が多いから
    一軒賑わっているよーに見えるけど
    どー見ても同じ人間の書き込みが圧倒的に多い
    マルチポストも多数だ

    IPとか表示される掲示板ではないので推測でしかないけど
    江東区の物件スレも他地域の物件スレ同様に参加者数は減っていると思う

  45. 318 匿名さん

    杉並区の地価が平米14万円に下落

    東電の資産売却 杉並のグラウンド
    http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120717-00000089-san-soci
    住所:杉並区下高井戸2-28-23
    アクセス:京王線「桜上水駅」徒歩10分

  46. 319 匿名さん

    >>307
    道路に面した部分だけ切り売りしてもらえたらそうだが、全部買うのが条件だから。最近不動産屋から聞いた話でも江戸川区内で坪20万円(6万円/㎡)という取引事例がある。面積が広すぎると分筆して私道を設けたり、ガス、水道、電気等のインフラ整備の必要もあり、コストがかかる。相場だと>>309氏の指摘通りだろう。

  47. 320 匿名さん

    >317
    全く同感です。

  48. 321 匿名さん

    都心部と比べるとずいぶん値段が違うんですね。豊洲は平米140万円だから10倍ですね。
    大型マンションの需要が大きい都心部と戸建需要しか見込めない郊外とでは、こんなにも実質地価が違うんですね。勉強になりました。

    IHIは25日、東京都江東区豊洲に保有する土地の一部約1万平方メートルを、7月に三菱地所が組成した特定目的会社(SPC)「豊洲三丁目開発特定目的会社」に売却すると発表した。売却額は約140億円。

  49. 322 匿名さん

    杉並区の新築マンション平均価格は1億3638万円で首都圏1位
    http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_1.html

  50. 323 匿名さん

    >319さん
    杉並区あたりの郊外だと広くてまとまった土地の方が安いのですね。
    そこに大型マンションを建てると、1戸あたりの土地代はすごく安くすみますね。
    2万平米、500戸として1戸当たりの土地代は2万平米X14万円÷500戸=560万円
    建築コスト1戸2500万円として全部で3千万円。

    郊外マンションだと原価はそんなものですか?

  51. 324 匿名さん

    同じ計算を晴海のタワマンでやってみた。

    敷地面積 14,925.81m2
    総戸数 883戸

    14,925.81m2X140万円÷883戸=1戸当たりの土地代2,366万円
    1戸当たりの原価4,866万円

  52. 325 匿名さん

    都心部タワマンの坪単価が250万円とすれば、杉並区高井戸あたりの適正坪単価は154万円になるね。
    将来的にはそうなるのかなあ?

  53. 326 匿名さん


    ここの参加者って知識だけは豊富だよね。

  54. 327 匿名さん

    知識が豊富になれば高値づかみを回避できます。

    これからも情報交換しましょう。

  55. 328 住まいに詳しい人

    >>323
    あのグランドは一種低層で容積率60%だから
    地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ

    それに単価で比較するだけなら相場の1/3以下という安値で行政に売却したから
    ニュースになっているわけで
    実際に分譲マンションとして事業化されたらもっと高コストになる

  56. 329 匿名さん

    ただ、東電は今になって売り惜しんでいるという話のようだが。

  57. 330 匿名さん

    知識があっても購買力がないから実践の場がない。。哀しい現実。。

  58. 331 329

    失礼、ほぼ決まりのようですね。

  59. 332 住まいに詳しい人

    >>328
    うーん、書き方が悪いなあ

    あのグランドと同じ「一種低層 容積率60%」という条件で20,000㎡を開発すると
    地下住戸をつくってもせいぜい190戸しか取れないよ

    でないと意味が通じないね

  60. 333 匿名さん

    >328
    2万平米、190戸として1戸当たりの土地代は2万平米X14万円÷190戸=1473万円
    建築コスト1戸2500万円として全部で4千万円。
    都心部タワマンの坪単価が250万円とすれば、杉並区高井戸あたりの適正坪単価は205万円

    良い感じになってきましたね。



  61. 334 住まいに詳しい人

    郊外は基本戸建、
    効率悪いところにマンション建てても高くつくだけ。

    坪単価で都心部の2割減程度にしかならない。

  62. 335 匿名さん

    郊外は戸建もマンションもどうにもならない。

  63. 336 住まいに詳しい人

    杉並区あたりのマンション価格はミニ戸との見合いで決まっているんだよ。
    100平米のミニ戸で土地代1400万円、
    マンションとほとんど同じになるでしょう。

    でも上物はマンションの方が高くつくからミニ戸に負ける。

    杉並区あたりはマンション供給があまり無いんじゃない?

  64. 337 住まいに詳しい人

    >>333
    だから、あのヘンの実際の相場は14万円/㎡じゃなく
    35~55万円/㎡ぐらいだよ

  65. 338 匿名さん

    豊洲は容積率500くらいだから60の土地より最低8倍価格がつかないとおかしいね。

  66. 339 匿名さん

    >337
    いわゆる相場が崩壊したって認識でしょう?
    私大のオファーも62億円で大差ないようですし、
    60億円でも高いと考えて税金で買うことに反対の区民も多いみたいです。

    これが成約したら路線価の見直しが行われるのでしょうか?
    マイナスの激変の場合のやり方は?

  67. 340 匿名さん

    >338
    今回は10倍の違いだから、ほぼ理論数字じゃない?

    豊洲が平米140万円
    高井戸が平米14万円

  68. 341 匿名さん

    まあ大規模な土地取引の価格ってのはいろいろですからね。
    東京ミッドタウンは元防衛庁の土地だけど三井の落札価格は1800億。平米あたりだと230万円とそれほど高くない印象だけど他の3社の入札額は1000前後だった。
    これだと平米100万以下だよね。

  69. 342 匿名さん

    そうですね
    豊洲140万で容積率500%だから100%換算だと28万、
    高井戸14万で容積率60%だと100%換算で23万、
    事業用地の取引額としては妥当なところだろう。

  70. 343 匿名さん

    区の他には購入を希望する事業者がいなかったと言うのも寂しいお話だね。

    郊外はもう駄目って感じだね。

  71. 344 匿名さん

    理論値を考えると杉並の土地は14万~20万程度が妥当。
    だけどそんな値段では一般人は土地を買うことができない。
    それはなぜかといえばそんな値段で土地を売る人がいたら
    建売業者が買ってしまう。
    建売業者は35万くらいまでなら利益を出せるので土地を
    買うだろう。しかしそれより高くなると利益が出せなくなる
    ので業者は買わず一般市場に出てくる。
    そして一般人が買える宅地の値段は40万前後となるって
    仕掛けです。

    杉並の土地の値段が下がるためにはまずは建売住宅の相場
    が下がらないとですね。
    土地の値段は先行指標ではなく遅行指標ってことです。

  72. 345 匿名さん

    まあいないでしょうね。それに高く売るためのプロセスをきちんと踏んでいる
    とも思えない。東電の弱みに付け込んで安く買い叩いたらかんぽを買ったオリ
    ックスみたいに叩かれるし、グラウンドだった土地を開発したら周辺住民の
    反対運動も激しいでしょう。

  73. 346 匿名さん

    >344
    日経新聞に不動産相続関連の記事が頻繁に出るようになったから、じわじわと適正価格に向かって値崩れが進むんじゃない?今回の杉並区と東電の成約価格が今後のベンチマークになるだろうね。

  74. 347 匿名さん

    実質地方自治体による土地収用みたいなもんだからね。
    高輪の議員宿舎の跡地も東京都が買ったんだけど平米単価は73万円。
    相場の半分以下ですよ。

  75. 348 住まいに詳しい人

    >>346
    だからさあ
    あのグランドが東電から杉並区に14万円/坪で売却されても
    それは値崩れじゃなんだってば

    困った人だねえw

  76. 349 匿名

    知識だけは豊富って盛りのついた若者みたいだな。大人とは天と地の差があることを認識できないから、経験なしに語り出す。

  77. 350 匿名さん

    >347
    東電の場合はできるだけ高く売ろうとして、結局杉並区しか買い手が無くて14万円。
    たまたま官が相手になっただけ、
    こりゃどう考えてもマーケットでしょ。

    一方、議員宿舎は国と都の官官の相対取引でこれはマーケットじゃない。



  78. 351 匿名さん

    三井不動産は新豊洲の土地を東電からいくらで買ったんだろう?

  79. 352 匿名

    一流デベなんて雲の上のメジャーリーガー。市場からはみ出した物件の後始末が君達の仕事。メジャーリーガーと勘違いしてマクロ語り出すとはかたはら痛い。埋め立てネガでもしてな。

  80. 353 匿名さん

    >>345
    公道に面していない土地らしね。道理で安いワケだ。

  81. 354 ビギナーさん

    割高外周区の高値を必死にサポートする方々の目的は何ですか?

  82. 355 匿名さん

    主に湾岸ネガのためにやってます

  83. 356 匿名さん

    351
    三井が東電から買ったのは新豊洲ではなく豊洲5丁目だろ。

  84. 357 匿名さん

    サポートしたところでしょせんは郊外だから、マンションの坪単価が200万円超えるようなのは異常でしょう。自然の摂理で下がる宿命だよ。

  85. 358 匿名さん

    たしかに湾岸は次から次へと安いのが
    出てきて完全に投げ売りになってしまいましたね。
    千葉より安いのだからお買得。

  86. 360 匿名さん

    でもここで売っとかないと消費税増税と
    都心再開発の本格化でもっと売れなくなるから
    投げ売りでもなんでも売らないわけにはいかない。

  87. 361 匿名さん

    湾岸ネガが訳も分からず乱入w

  88. 363 匿名さん

    株式番組解説で日経記事のREITによる海外不動産取得解禁ネタをやってたが、
    国内の不動産取得が減ることになり、良くないとさ。

  89. 364 匿名さん

    >362
    市場のゆがみ=割高外周区ですか?
    今回の杉並区地価大幅下落でゆがみも一気に修正されるかもよ。

  90. 365 住まいに詳しい人

    >今回の杉並区地価大幅下落でゆがみも一気に修正されるかもよ。

    まだ、言っているのかw
    ダメだこりゃ

  91. 366 匿名さん

    大阪は陸地÷2=埋立地です。
    東京の湾岸埋立地もそうなります。
    都心でもなんでもないただの郊外を都心部などとごまかして売るのはもう限界にきてます。

  92. 368 匿名さん

    >大阪はもともと島だったから
    あなたは日本の歴史を知らない中国人?それともまともに教育を受けてないヤンキーですか?
    大阪が島だったなんて、ちゃんと知識のある人からはバカにされるだけですよ。

  93. 369 匿名さん

    それ以前に、ここは大阪ではなくて首都東京なんだが。

  94. 372 匿名さん

    大阪なんかどうでも良い。
    豊洲をはじめとする湾岸にしか興味ない。

  95. by 管理担当

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未定

1LDK+2S~4LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

67.33平米~82.73平米

総戸数 233戸

オープンレジデンシア北綾瀬プロジェクト

東京都足立区谷中二丁目

未定

1LDK~3LDK

36.78平米~78.67平米

総戸数 95戸

クリオ葛西シーズンテラス

東京都江戸川区東葛西九丁目

8,399.3万円~1億2,493.7万円

3LDK

81.90平米~116.44平米

総戸数 70戸

シティタワー虎ノ門

東京都港区虎ノ門三丁目

1億8,000万円~2億円

2LDK

64.64平米~64.73平米

総戸数 140戸

Brillia(ブリリア)月島四丁目

東京都中央区月島四丁目

8,690万円~9,190万円

2LDK

58.40平米

総戸数 77戸

シティハウス南大塚テラス

東京都豊島区南大塚一丁目

1億800万円~1億5,800万円

2LDK~2LDK+S ※Sはサービスルーム(納戸)です。

55.18平米~66.16平米

総戸数 60戸

ライオンズ南千住グランプレイス

東京都荒川区南千住1丁目

未定

1LDK+S、2LDK、2LDK+S、3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

54.58平米~70.22平米

総戸数 181戸

シティハウス王子

東京都北区王子6丁目

6,600万円~8,000万円

1LDK+2S~3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

64.41平米~67.34平米

総戸数 96戸

ルフォン船堀 ザ・タワーレジデンス

東京都江戸川区船堀三丁目

8,210万円~1億990万円

3LDK・4LDK

65.96平米~86.62平米

総戸数 133戸

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さきどり新築マンション もうすぐ売り出しの物件を早めにチェックできるようまとめています。

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ソルティア府中宮町

東京都府中市宮町一丁目

未定

1LDK、2LDK

37.61平米~47.84平米

48戸/総戸数 48戸

アトラスタワー小平小川

東京都小平市小川西町4丁目

未定

1LDK~4LDK

53.97平米~87.11平米

未定/総戸数 218戸

パークコート青山高樹町 ザ タワー

東京都港区南青山6丁目

未定

1LDK~3LDK

40.63平米~143.42平米

未定/総戸数 85戸

オープンレジデンシア北綾瀬プロジェクト

東京都足立区谷中二丁目

未定

1LDK~3LDK

36.78平米~78.67平米

未定/総戸数 95戸

ザ・パークワンズ 日本橋人形町

東京都中央区日本橋人形町2丁目

未定

1DK~3LDK

30.60平米~80.71平米

未定/総戸数 45戸

オープンレジデンシア板橋グランデ

東京都北区滝野川6丁目

未定

1LDK~4LDK

36.98平米~88.31平米

未定/総戸数 69戸

パークタワー渋谷笹塚

東京都渋谷区笹塚1丁目

未定

1LDK~4LDK

43.94平米~129.45平米

未定/総戸数 659戸

プラウド八幡山(5/23登録)

プラウド八幡山

東京都世田谷区南烏山一丁目

未定

1LDK~3LDK

34.63平米~77.40平米

未定/総戸数 88戸