第三者管理方式について

んぢ

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>89

その、自信を持って「安いけど良い」と仰る、貴方が選ばれた管理会社を教えて下さい。それでこのトピックだけでなく、このカテゴリにあるトピックのほとんどが終了となります。

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日本ハウズイングはどう？
うちはコンペチに入れたらガーンと値段下がって、他社は共ずれで下げてきたよ。

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管理組合がよっぽどしっかりしていないと、
N社とG社はお勧めできない。

コンペは価格だけで選ぶのではなく、
キックバック発覚時のペナルティの契約書
への記載等も条件にすればいい。
怪しい管理会社はこの条件を受け入れられない。

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良きにつけ悪しきにつけ固有名詞を使うのは宣伝そのものだ。そんなのに便乗する気は全くない。

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いやいや、これだけ自信があるなら、固有名詞は出せるでしょ。それだけ自信があるなら、ね。
でも、出せない。価格下げたのは本当だろうけどね。それ以上のものは何もないからさ。

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まだ宣伝か、余程困っているのね。同情します。

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>92
管理会社なんて人で決まる部分も大きいので、
フロントや所長や担当役員で当たり外れが
変わりますよ。
ご自分で自分にあった管理会社を見つけて下さい。

会社として腐ったところは明らかに存在するので、
落ち着いたらぼったくり管理会社の実体は
どこかで公表したいと思っています。

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問題は理事長が管理会社の業務を逐一チェックすることが管理会社に儲け一辺倒に走らせないことになる。

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だから理事長は毎日が日曜日のリタイヤしたマンションに常駐してる年金受給者じゃないと無理。

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ネットの時代に常駐する商売しか思いつかない貧しい人。

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工事・点検の検収確認はネットでは無理。現場立会い。

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そんなのは夜でも出来るよ。

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業者は夜中に詐欺用はしない。
日中工事や点検が終わった時に検収立会いする。
だからうちの理事長は65歳以上が慣例になっている。

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慣例とは根も葉もないと言う事。

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>>101>>103
ネット番長って聞いた事あるけど、あんたらはネット理事長？
架空のマンションを管理運営されているんだね。

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バーチャル管理組合にバーチャル理事会だろう。

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中味の無い人はシステムにしか頭が廻らない。

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109まで来てひとつも中身がない。

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超高齢化社会で、マンションもリタイヤ組が管理運営に関与してくると同時に、年齢、病気や家族の介護で役員が勤められない人も多くなってくる時代！
管理会社以外のプロの第三者の目が必要では！

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第三者とは、どんな第三者ですか。必要ないと思うが。

管理会社が、悪質なら、仕方ないか。自分のマンションは、

自分で管理しなさい。そのために、管理会社を、使う②です。

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＞＞自分で管理しなさい。そのために、管理会社を、使う②です。

よそのことについて、大きなお世話であろう。

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第三者管理方式は管理会社が悪質である場合これほど危険なマンション管理体制はありません。無能な理事長ややる気のない理事会や無関心の管理組合員たちはいいカモです。そんなマンションは骨の髄までしゃぶられてしまいます。みなさん、どうぞご注意ください。理事長や理事の方々、不正なお金は絶対に受け取らないようにしましょう。

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第三者管理方式採用の条件として、基幹業務である出納、会計業務をガラス張りとする条件を付ければいい。
マンション管理士等は業務内容を精査し、不正があれば指摘し、裁判所が不正を認めれば前管理者を処罰し、管理者交代をすべきです。
管理者が長くその権限に居座ると腐敗し、痴呆症組合員が大きな被害を受けることになる。

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>114
第三者管理方式と言っても、リゾートマンションかファミリー向けマンションかで大きく違う。うちの場合は後者で役員がだらしないために管理会社が第三者管理方式持ち出して乗っ取られそうになっている。国土交通省はもともと第三者とはマンション管理士を想定していた。そんな知識すらない人は第三者管理方式について論じる資格なし。マンション管理士も質がピンからキリまで。やはりカギとなるのは管理組合員の意識の高さだ。それに加えて、地域の専門家のサポートも絶対に必要。

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>>115 匿名さん
第三者管理者方式はマンション管理士の為を想定したけどね。
残念ながら信用がないから管理会社に乗っ取られそうだよ。
管理会社を忖度する卑劣なマンション管理士が多いからだ。
管理会社の坦当と仲良くして情報を得ている。
ウインウインの関係とほざいているからだ。
一線を引けない堕落したマンション管理士が多い。
仕事がないから慌てているマンション管理士はろくでなしだよ。
組合員一人一人に向き合ったところでお金にはならないからね。
徹底したボランテアのできる裕福なマンション管理士に
相談することだね。経済力は住まいを見ればわかるでしょう。

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>>116
おっしゃることすごくよくわかります。
でも、業界全体の動向も把握できているまともなマンション管理士はほんの一握りでしょうね。御指摘の「堕落したマンション管理士」には要注意です。「堕落したマンション管理会社」と裏で結託する可能性があるからです。NPO団体も食べていけないマンション管理士ためのハローワーク化していたら要注意です。しかし、悪徳マンション会社が恐れるような実績を持つNPO団体とつながることは重要です。リプレイスが困難ならば、悪だくみが出来ないような体制、不正かあればすぐに訴訟できるような体制づくりが必要です。

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＞不正かあればすぐに訴訟できるような体制づくりが必要です。
訴訟となればそれだけのエネルギーとお金もかかる。
どちらかというと、管理適正化法で第三者管理方式に対する特別法を作り、管理会社や管理者の不正が働かないように行政で規制していけばいい。
管理会社やマンション管理士は登録制だから、登録消除というご印籠をかざして取り締まっていけばいい。

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>>117 匿名さん
悪徳マンション会社が恐れるような実績のあるＮPOd団体などがあるかね。

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>>119
出来るだけ、設立年月日の古いところから当たってみてください。古ければ古いほど、過去に悪徳管理会社と闘ってきたノウハウの蓄積があるはずです。大きい組織でないと、行政へのアピール力も弱いです。行政との太いパイプを持っている団体を探してみてください。最初は、マンション管理士の無料相談も利用するのもいいですが、十人くらい当たった後に初めて優劣がわかると思います。年を取っていても、老後の小遣い稼ぎで始めたような感じの経験の少ない方も結構いらっしゃいます。悪徳管理会社と闘える気骨のあるマンション管理士を選ばなければなりません。マンション管理士についても一人に頼り切って丸投げするのはタブーです。無料相談を利用して、他のマンション管理士にセカンドオピニオンを求めるべきでしょう。そして、管理組合員自身の学習意欲と管理能力の向上がないと、同じ過ちを何度も繰り返すことになるのではないでしょうか。

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士業は何事も経験が必要です。
マンション管理士については、営業活動をしている者は少ないようです。
仕事がないから、マンション管理士会に所属して仕事をもらっている
状態です。弁護士も仕事の依頼がなければ国選弁護士で食いつないで
いかなければならないのと同じようなものです。
却って老後の小遣い稼ぎのマン管士の方が面倒見はいいかもですね。
現役世代は、マン管士の仕事だけでは食っていけないので無理をしがちです。

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>>121
マンション管理士の能力の見極めの重要ポイントは、実際の老齢年齢ではなく、経験年数―中身のない経験年数ではなく、現実に長年にわたって悪徳管理会社と闘ってきた経験と知識です。正義感と意志の弱い人が、悪徳管理会社と闘うのはムリです。悪徳の悪知恵の深さには本当にいつも驚かされます。小遣い稼ぎの管理士には、悪徳に対して戦い抜くような根性は無いと思います。悪徳から逆に訴えられる危険もあるからです。近年の法令の数々は、悪徳管理会社の悪事との終わりのない戦いの結果であることをどうぞお忘れなく。悪徳は次から次へと新たな一手を悪徳弁護士や悪徳マンション管理士らとともに考え付くものです。それを封じることは、至難の業です。小遣い稼ぎが果たして闘えるでしょうか。

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マンション管理士は悪徳管理会社と戦うのが仕事ですか。
そういう状態になることは殆どないでしょう。
もし、裁判になれば管理組合は弁護士をたてるでしょう。
第三者管理方式の中でのマンション管理士の役割は、理事の成り手不足、
人材不足を補うためではないのでしようか。
通常のマンション管理はいろいろあります。管理会社の利益につながる
ものはほとんどないでしょう。

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>>123
＞マンション管理士は悪徳管理会社と戦うのが仕事ですか。
そのようなことは申しておりません。ケースバイケースです。

＞第三者管理方式の中でのマンション管理士の役割は、理事の成り手不足、
人材不足を補うためではないのでしようか。
違います。シロウトはシロウト、玄人との差は大きいです。

＞通常のマンション管理はいろいろあります。
もちろんです。

＞管理会社の利益につながるものはほとんどないでしょう。
本当にそう思われますか。それが本当ならば、管理会社は慈善事業ですか。
こういう表現は使いたくはないのですが、無知も甚だしいですね。失礼。

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悪徳管理会社の提案する『第三者管理方式』は必ず監事廃止が含まれますので
皆さんご注意下さい

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管理者候補がいないと言った偽噂を流しているのは管理会社や
マンション管理士会です。この魂胆を見抜いてください。

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そりゃいないことにしないと商売あがったりだからな。
営利企業である第三者管理は営利を追求しないみたいなウソの性善説を普通に言ってくる

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東急コミュニティーなどは偽理事長をサポートして理事の立候補制度
の規約を廃止してまで強力な理事候補を黙殺している。
規約の廃止や変更も出席者の不足を補うために棄権者を理事長に委任
したことにして可決成立している。

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30戸前後の小規模マンションなら、管理会社を排除した自主管理管理者方式のほうが生産性や効率性からも言って適している。
理事会とは別に管理会社の役割を担う管理者をおき、専門的な分野は管理者がアドバイスする方式。
勿論、管理者は有資格者で有償制とする。
従来の自主管理に見られる管理者＝理事長という概念から脱却し、新しい自主管理方式の道を作ればいい。
自主管理を模索している組合にとってはこちらの方が容易な選択とはなる。

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>>129
正論を述べられていると思います。よく悪徳管理会社が『第三者管理方式』では必ず提案される理事長と理事会廃止ですが、そのデメリットはマンション管理にとって、致命的なものです。管理会社が不正を行った場合、訴訟の主体が不明瞭なわけですから、それこそ悪徳管理会社のやり放題になります。有資格の管理者ひとりというのも、理事会が強者ぞろいであるならば問題ないでしょうね。

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１２９と１３０は同一人物？

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>>131
マジメな話しているのにくだらないこと書かないでもらえませんか。
文体が全然違うし、内容にもズレがある。
ならば、あなたは悪徳管理会社の人ですか？

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＞有資格の管理者ひとりというのも、理事会が強者ぞろいであるならば問題ないでしょうね。
理事の一員として各専門家を迎える方法もあるが、そうではなくて、オールマイティなマンション管理のプロとして、どちらかというと、今までの管理会社の位置に管理者として迎え、管理委託契約に似た雇用契約をすればいい。
管理者と理事会は常に緊張感をもって管理組合を運営し、組合の利益向上の為に活動すればいい。
欲を言うと、管理者はマンション管理士の資格だけでは力不足の感もある。
それと、管理者は組織の一員ではなく、個人としての力量のある方を迎え入れたい。

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マンション管理士は不動産業で生き残れない落ちこぼれ集団だからね。

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＞134 匿名さん
フロントや管理業務主任者は組織の歯車のひとつでしか生き残れない連中。
人間として可哀そうと言うしかない。

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財産的基礎をもたない個人には任せられないでしょう。

マンション管理士なら、所属する、マンション管理士事務所、都道府県のマンション管理士会や、全国組織の「日管連」のマンション管理士が全員で連帯保証をするべき。マンション管理士は、マンション管理士証の提示義務すらない資格。

参考
・第177回国会 147 第三者管理方式実施に関する質問主意書
質問主意書提出年月日 平成23年 4月26日

　これを適正に遂行できる者は、マンション管理についての現場経験が豊富で、かつ実務に精通した者であることがまず求められる。

また、管理費、修繕積立金等管理組合財産を預かっていく以上、第三者管理方式を行う者には一定の財産的基礎を持つことが必要であり、さらに不測の事態に備えての担保措置となる保証制度、保険制度等の整備が必要であると考える。

　しかるに区分所有法上の管理者は誰でもなることができ、財産的基礎をもたない個人が、こうした業務を現実に、既に行っていることは問題ではないか。

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>>135 匿名さん
それはサラリーマン全員に当てはまるよ。
力のないサラリーマンはストレス塊だからね。
私はそれが嫌で投資を勉強して少ない収入を株を売り買いした。
特別口座には複利で増え続けた。
妻は私が何か内職でもしていると思っていた。
理事の順番が回ってきたので引き受けている。
収支報告書を見ていてもったいないなといつも思っている。
株の売買でいつもスマホを手にしている。
仲間も気づいていない便利な金もうけではある。

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＞136 匿名さん
＞財産的基礎をもたない個人には任せられないでしょう
無知も良いところ。

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＞129です。
自主管理管理者方式についての具体的な役割分担概要を作成しました。
あくまで、たたき台として参考にしていただきたい。
これまでの管理業者がやっていたことを、すべて、管理者が受け継ぐわけではないことに注目していただきたい。
特に、不正が起きやすい会計・出納業務に関しては専門業者にお願いし、できるだけ組合員に対してガラス張りにすることをお薦めします。
各種点検業務に関しては、基本、管理者が立会いの下専門業者が行い、管理者は理事長への報告と点検結果に対す提案義務が課せられます。
各専門業者は組合との直接契約となり、管理会社によるブラックボックスを通さなくなります。
専門家である管理者を置くことで、自主管理への道は容易になります。
第三者管理方式は、姥捨て山みたいな最後に残された選択肢であり、できれば採用は控えたい方式でもあります。

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>>139 129さん
第三者管理者方式ではなく自主管理管理者方式に表現を
し直したのですよね。
建物点検と電気設備点検業務と清掃業務を専門業者にさせて
管理員業務を管理者の業務としたらどうでしょうか。
管理員の人件費を浮かせて管理者への費用とすればいくらか
効率よくなります。

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＞140 匿名さん
＞第三者管理者方式ではなく自主管理管理者方式に表現をし直したのですよね。
全く違います。
個々の内容についてはそれぞれの組合の事情もあり、あくまでたたき台です。
項目にも不備な項目があるとは思います。
都合の良いように変えていただければと思います。
ご了解ください。

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＞第三者管理者方式ではなく自主管理管理者方式に表現をし直したのですよね。
＞全く違います。
大きな違いは、自主管理かそうでないかの違いです。

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第三者管理方式は【姥捨て山向け管理方式】であって、その採用は良識的な判断からは大きく逸脱しています。

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>>136
全面的に反論いたします。
あなたの御意見はマンション管理会社の利益至上主義の立場からのなされたものと推測します。マンション管理士の法的資格を必要以上に貶める表現にも疑問を感じます。マンション管理士を名乗っていても、実務能力・経験知識・人格に関して大きな個人差があるのは事実です。しかしながら、既存のマンション管理会社のなかには、利益至上主義に走り、「修繕費」を合法的に搾り取ろうとするまるで反社勢力のような会社もあります。それに対して、139さんが提案しているような自主管理管理者方式は”管理組合員の目線”を持つマンション管理士などの有能な専門家さえ見つかり、個々の組合員の意識が高いマンションであれば、最も効率よく満足度の高いマンション管理が実現できると思います。
果たして、”管理組合員の目線”を持つ管理会社などあるのでしょうか。そのような疑問を持ったおられる組合員は多いと思います。それでなければ、こんなサイトは存在しません。

＞マンション管理士なら、所属する、マンション管理士事務所、都道府県のマンション管理士会や、全国組織の「日管連」のマンション管理士が全員で連帯保証をするべき。＜

わざと非現実的な無理なことを述べておられます。

＞また、管理費、修繕積立金等管理組合財産を預かっていく以上、第三者管理方式を行う者には一定の財産的基礎を持つことが必要であり、さらに不測の事態に備えての担保措置となる保証制度、保険制度等の整備が必要であると考える。＜

この一文はある公明党の衆議院議員の質疑応答の一文の完全コピペですね。（笑）こういうコピペは、本来の意見者の意図が捻じ曲げれられたものなので、おやめになられたほうがよろしいのではないでしょうか。あなたが管理会社が経営破綻したときに備えた管理費保証事業のことを指しているのであれば、そんな”突然の経営破綻”ならば、通常は粉飾決算しか考えられないので、そこはもう検察が介入する大事態に発展するのではないでしょうか。ならば、余計に企業破産などの危険性のない”財力の無い個人”を管理者とした方が安全であるという結論に達してしまいますが、いかがでしょうか？（笑）

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自主管理管理者方式では、＞139の表を見ても分かるように、出納に関しては管理者は理事長の出納行為に対するチェック程度で、実際の権限は理事長になります。
管理者は出納の際の監視役となり、理事長の不正を監視する役目となります。
＞財産的基礎をもたない個人には任せられないでしょう。
は的外れの指摘だと言えます。

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自主管理への移行に頭を悩ませていたが、自主管理管理者方式のノウハウを聞いているうち、容易に思えてきた。
あとは、才能ある管理者探しだ。

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>>145 129さん
財産的基礎をもたない個人には任せられないでしょうは的外れではなく
的を射ているよ。
私のマンションみたいな貧乏人の住んでいるマンションではうかつにお
金を持たせられない。
ついつい誘惑に駆られて着服したり頭がいいと横領等で組合の保管財産
を失う危険性がある。
お金にゆとりを持った人間がマンション管理士の登録などはしない。
もっと他の仕事をしているよ。

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第三者管理方式でのトラブルは弁護士や管理士からはよく聞く話だけど、
実際に体験した組合員の話が聞きたいなあ

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>>148 匿名さん
高齢化したマンションがほとんどだろうからこういう所に来ないんじゃないかな。

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>>147
財産的基礎持っていても、悪いことするヤツは世の中いっぱいいる。
ここでの論点はそれでなくて、管理者はマンション管理会社かマンション管理士であるべきか。いずれにせよ、管理組合員がしっかりしないと、ボッタクリを誘発する原因を作ることになるわけだ。

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>>150 匿名さん
財産的基礎を持っていない者は損害賠償をしても支払い能力がなく
自己破産されたりする。とにかく財産的基礎は必要不可欠である。
これだけは守りましょう。

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＞151 匿名さん
＞これだけは守りましょう。
おまえだけ守ればいい。

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>>151
別にマンション管理士の味方するつもりはないが、法人だってもちろん破産するし、計画倒産というのもある。すべてのマンション管理士がビンボーだと決めつけることもないと思うけど。単純に言って、第三者管理方式の最大の落とし穴は、悪徳管理会社があらゆる監視手段を弱体化・廃止したうえで、修繕費と称して合法的に管理組合のカネを関連会社を使いながら湯水のごとく放出させるのを容易にする危険性をはらんでいることだ。国土交通省は法令によって第三者管理方式を採択した場合の監事廃止を禁止すべきだ。

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>>153 匿名さん
そては逆だよ。
第三者管理者が管理業者やマンション管理士を採用させるさせるためである。現に管理会社出身が圧倒的にマンション管理士が多い。

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>>154
すみません。意味がよくわからないので、説明していただけますか？

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【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしは要注意＊
・HNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします(主張が全く一緒でバレバレなのに本人はバレてないと思っている)。スルーしましょう。
・間接費やバックオフィスなど例外的な部分を強調して管理会社の仕事は凄い！と反論しようとしますが、それが「どれほどの手間なのか」（実際はほとんど手間なんてない）を一切言えません(バックオフィスがあることは何度もしつこく言うのに、実際の手間の中身や作業時間を問われると、「既出だ!」とウソをついて「調べろ」と逃げ回って全く答えられません。大した手間がないからいえないだけなのですが)。
・1しかない手間を10のように言います。○○という業務がある！と言ってますが、実際たいした手間ではありません。
・荒らしはまともな反論が一切できないので、「アンチくんが」、「自主管理君」がと指摘した人間の個人攻撃に話題をそらそうとします。なぜなら管理会社が実質、中抜きだけのボッタクリのハリボテビジネスであることは上記のように揺らぎようのない事実なので、その話題は避けたいからです。
・管理会社の仕事をオーバーに吹聴し、実はスカスカでほとんどまともな仕事もなく、管理費をぼったくっている事実を隠そうとします。要注意です！　
・自主管理の理事長の横領も犯罪行為なのでそんなことほぼありません。しかし、管理会社は横領など、法に触れるリスクを冒さなくても、いくらでも不安を煽って不要な工事を発注して合法的に搾取できます。

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　

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>>145
第三者管理方式ではなく、自主管理方式を選ばれたという方に質問です。
自主管理方式では理事長の責任が非常に重くなるという印象です。
コンサルやマンション管理士が裏で業者と癒着した場合や、理事長の背任行為があった場合の訴訟に備えて、管理組合の法人化という方法は考えていらっしゃらないのでしょうか？　考えていない場合の理由は何でしょうか？

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＞157 匿名さん
管理組合の法人化という方法を考えなければならない理由はなんですか？

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>>158 デベにお勤めさん
法人化しておかないと権利と能力のない組合だから
原告・被告が組合員個人（理事か理事長かその他）だからね。

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>>159 匿名さん

権利能力なき社団には、民訴法29条（※）に基づく当事者能力が認められます。

※　 民訴法29条：法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、その名において訴え、又は訴えられることができる。

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＞159 匿名さん
＞原告・被告が組合員個人（理事か理事長かその他）だからね
理事役員は組合員の委任を受けているので、最終責任は組合員全員が負うことになるんですよ。
別に、理事役員である理事長個人が最終責任を負うわけでもない。
法人にしても同じことで、最終責任は組合員全員が負わなければならない。
背負ってるものは個人でも法人でも変わらない。
＞159 匿名さんの発言は意味のない発言。

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>>161 デベにお勤めさん
そうだよ。
個人名で原告・被告になる組合員がいるかね( ´艸｀)。

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>>158 デベにお勤めさん
本物の157です。159ではないです。（笑）自分の考えでは、管理組合の法人化の最大のメリットはそれによって管理組合が法人として弁護士保険に加入できるため、弁護士まかせで調停や訴訟等の法的措置の実行がよりスムーズにできるようになることです。理事長個人が最終的に法的責任を背負わず済み、理事長個人の精神的負担を軽減できることもメリットです。また、悪徳会社を法廷という場に引きずり出して、法の裁きを受けさせ、それに加えて裁判記録は永遠に残り、だれでも閲覧可能ですから、社会的制裁も受けさせることが可能になるでしょう。これまでは訴訟コストが負担できずに泣き寝入りということがほとんどだったのでしょうが、月々のわずかな保険料を払い、弁護士保険に加入すれば、法律の専門家のアドバイスも無料で受けられます。月々の保険料によって負担額が異なりますが、マンション管理士と弁護士のW資格を持っていらっしゃる方は日本各地に結構いらっしゃいます。弁護士保険に加入していれば、最高裁まで悪徳管理会社と闘うことが出来るのではないかと考えます。自分は保険会社の回し者ではありません。（笑）第三者管理方式による悪徳管理会社の”合法的ボッタクリ”に対して、われわれのマンション資産を守り抜くためには、どうしたらよいだろうかといろいろ考えた末の結果の一つです。で、皆さんの御意見を仰ぎたいです。

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＞163 匿名さん
＞弁護士まかせで調停や訴訟等の法的措置の実行がよりスムーズにできるようになることです。
それは個人でも同じですよ。
個人で訴訟の経験はないのですか
＞理事長個人が最終的に法的責任を背負わず済み、
それも法人でなくても同じですよ。
組合と理事長は民法上の委任契約という関係ですから、最終的には委任者である組合が責任を取らなければならない。
知らなかったんですか？
＞皆さんの御意見を仰ぎたいです。
残念なことに、皆さんの御意見を仰ぐほどの所見でもない。
管理組合のトラブルのほとんどが弁護士を必要としない案件でもあり、常にそういう案件を抱えている管理会社とは違い、相手を間違えた助言であったかと思います。
管理会社向けの助言と勘違いされているのかと思われます。
最近、猛暑続きですからね。

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＞われわれのマンション資産を守り抜くためには、どうしたらよいだろうかといろいろ考えた
そんなこと簡単です。
1，悪意のある者達に対し、議決権行使書改竄行為を絶対にやらせないことと、
2，会計・出納業務を第三者専門業者に依頼し、その流れを可視化する。
この二つさえ守っていれば組合員の意向に沿った資産形成ができます。
簡単なことなのにやろうとしない、ここが問題なのです。
特に1番に関してはほとんどと言っていいくらいです。

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>>165
あなたのマンションは修繕・修理は絶対にやらないマンションなんですか？？？
それが真実なら、もうボロボロのマンションのはずです、その二つを守るだけで
資産形成が出来るとお考えなら、管理会社を使っていない自主管理のマンション管理組合ですよね？
資産を荒らされる最大の原因は修繕・修理を行う管理会社やその関連会社のボッタクリです。うちなんかまさにそれなんですが、余計な修理修繕をたくさんやられてしまいます。現在の理事会が何でも承諾してしまうのです。相見積もりもしません。156のリンクを見ていると、「管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ」というのがありますが、これも訴訟して刑が確定しなければ、賠償金は取れないのです。その他にも、管理費滞納、規約違反の差止、立退交渉等、管理組合と住民側とのトラブル・衝突は、常に起こりえます。法人化することで、調停や訴訟等の法的措置の実行がよりスムーズにできるようになります。そうした訴訟は長期にわたりますから、途中で理事が交代しても、弁護士兼マンション管理士に任せておけば、安心です。弁護士保険はだいたい月々1万円以下です。加入している事実だけでもボッタクリの抑止力になるのではと思います。管理組合を法人化している方々のお話を伺うと、やはり頭脳明晰な方が多いという印象を受けます。頭の悪い悪徳管理会社のフロントとぐだぐだ話するより、弁護士兼マンション管理士に仲介してもらった方が個人的にもずっとストレス軽減になります。時間も無駄にしなくて済みます。

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シマクン、朝早くご苦労さん。
＞これも訴訟して刑が確定しなければ、賠償金は取れないのです。
管理業協会のプロバガンダとしての意見ですね。
本当に悪徳管理会社を処罰したいのなら、証拠をそろえて地方整備局建政課まで相談に行けばいい。
地方整備局にマンション適正化法に従って悪徳管理会社を行政処分してもらえます。
管理業の登録停止という処分は管理会社の存亡に関わりますから、裁判より効き目はありますよ。
地方整備局が取り上げないなら、行政を監視している国政政治家に証拠をそろえて陳情すればいい。
できれば、地元企業としがらみのない政党の政治家のほうが良いですよ。
管理会社を処罰したいなら、裁判所ではなく、その登録権限を持っている国交省を相手にしないといけない。
弁護士なんて必要ないし、時間の無駄。

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>>168
シマ君って誰ですか？
管理業協会ってプロバガンダをやるんですか？悪徳管理会社ならわかるけど、
さすがに管理業協会はやらないでしょう。地方整備局建政課はご教示いただかなくても知っています。すべての手段で打つ準備は出来ています。自分はありとあらゆる方面から悪徳管理会社を撃退するつもりです。

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＞さすがに管理業協会はやらないでしょう。
管理業協会は管理会社の集合体です。
その中には悪徳管理会社も会員となっている。
偶然に悪徳管理会社が協会の重要な位置につくとやりかねない。
やらないという表現は間違っている。

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>>170
現時点で、管理業協会の重要な位置についている悪徳管理会社っているんですか？

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いませんし、悪行はできない。

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>>172
なぜ、「悪行は出来ない」と断言できるのですか？

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＞＞173 匿名さん
＞なぜ、「悪行は出来ない」と断言できるのですか？
それは管理業協会としてのプロバガンダとしての役割だからです。
逆を言うと首になるし、手当が貰えない。

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＞＞174
ならば、最初からそう言えばいい
上から目線でだれもが知っていることをここに書かないで

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＞＞175 デベにお勤めさん
知らない方もいるからね。

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＞＞176
マジメな話をしているので、議論のレベルを下げないことは重要
あと、他人より知識があるとする慢心もおかしい

管理会社が何もかも思いのままになる第三者管理方式が有効なのは、リゾートマンション・投資型マンションで、ファミリー型マンションには向かないどころか、危険というのはもうすでに常識ではないのか　これについても知らない人がいるのか

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>>177 匿名さん
>ファミリー型マンションには向かない
住民が敢えてそれを選んだのであれば住民の意思を尊重すべき。

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＞178 匿名さん
＞住民が敢えてそれを選んだのであれば
住民が選んだのではなく、悪徳管理会社が議決権行使書改竄行為により痴呆症住民に代わって選んだのですよ。
気の毒といえば気の毒ですね。

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>>179 匿名さん
議決権改竄行為とはそんなに頻繁にしているのか。それに結果を左右するほどの量を。

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>>178
まあ、少しでもググればすぐｇがどういう所かわかったのにそれをしなかった区分所有者の責任でもある。

>>179
＞住民が選んだのではなく、悪徳管理会社が議決権行使書改竄行為により痴呆症住民に代わって選んだのですよ。
179は痴呆症が差別語で公的に使用してはならないということすら知らないらしい。
最初に選ぶ段階で議決権行使書改竄行為があるわけなかろう。少し頭を使って考えてから、書き込んでほしい。

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>>117 匿名さん
今のところこの方の投稿意見は役に立ちます。
今後ともよろしく。

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＞＞181 匿名さん
＞少し頭を使って考えてから
少し頭を使えば、第三者管理方式など採用はしないと思うよ。
議案に上がる時点で痴呆症理事会。

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＞＞183
＞少し頭を使えば、第三者管理方式など採用はしないと思うよ。
まあその通りですけど、痴呆症は認知症と呼ばれます。
常識外れの方はご遠慮ください。

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自分の財布の残高も確認しないでマンション管理士等に預けるのと同様。愛する美しい女性には財布を預けても後悔しないときもあるがね( ´艸｀)。

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＞＞185
＞愛する美しい女性には財布を預けても後悔しないときもあるがね。
預けた財布が空っぽだったりして( ´艸｀)

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＞＞184 匿名さん
君も痴呆症予備軍だな。
痴呆症と言う表現は侮蔑的表現の代用であり、認知症ではそういう意味合いがなくなる。
個人的には、第三者管理方式を採用する管理組合に対しては軽蔑せざるを得ない。
自己表現の形として戦術的に使っている。
区分マンションで言う特別養護老人ホームに相当する。
反論もできずに同調的な意見だけで問題解決できると思っている輩の方が非常識。

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＞＞184
>反論もできずに同調的な意見だけで問題解決できると思っている輩の方が非常識。
痴呆症という差別語以外には、
あなたから、第三者方式についてのまともな論理的な反論は一度も聞いたことがない。
ここに論理的な反論を書いてください。

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第三者管理方式が論理的に存在できるとでも思っているの？
存在そのものが非論理的。

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>>186 匿名さん
面白い、本当は空だったんですよ( ´艸｀)

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>>188 匿名さん
他人に意見を求めるなら、自分の立場を明確にし、自分の投稿を他の投稿者と区別できるようにするのが礼儀。

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>>189
反論できないから、逃げるとは卑怯なり( ´艸｀)

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>>190 匿名さん
人のこと言える立場でもない。

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>>191
もう過去に書いたから、二度も書かない( ´艸｀)

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この時間に頻繁にレス挙げてくる輩は限定されている。
毎日毎日ご苦労さん。
毎日毎日、薄給で頑張っている君を見てると哀れみも感じる。

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君もこのスレッドでは有名になりつつあるね。
誰のおかげか、感謝してほしい。

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>>195
＞毎日毎日、薄給で頑張っている君を見てると哀れみも感じる。
いや、お宅のフロントほど哀れじゃないですよ
薄給だから、工事報酬で稼ぎまくって、やっと人間的な生活が送れるように
しるんじゃないの？

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>>197 匿名さん
鋭い！
正体がバレていたのか。
でも合人社ではないですよ。

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>>195
こいつはちょっとおかしいんじゃないか。

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組合員が議決に参加しないのは認められないとはどういうこと。

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>>200 匿名さん
誰がそんなこと言ってるの・

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真実ならば、198に天罰が下りますように( ´艸｀)

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第三者管理はファミリー向けマンションは絶対に導入してはいけない

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>>203 匿名さん
そんなこと言ったって住民が痴呆症になれば頼まざるを得なくなる。

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>>204
住民全員が痴呆だなんてありえないよ
それはプロパガンダみたいなもんだね

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>>205 匿名さん
築35年超えると竣工当初からの居住者は高齢化していて、元気な人とそうでない人の差が大きく出だします。
そうでない人は体力や病気を理由に役員を拒否したりすることで、元気な人達からは不平等だと不満が出だします。そこに付け込み第三者管理を提案するということです。

決して全員である必要はなく、不平等が生まれればいいだけなのです。

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>>206
そういう場合は、絶対に悪徳マンション管理会社に丸投げせずに
マンション管理組合のNPO団体を通じて、信頼できそうなマンション管理士を探すのがベストです　強固な相互監視体制を作り上げてください

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>>207 匿名さん
それはさらに不安を増大する。
まだ管理会社の方が信用できる。
マンション管理士は資質や資産の面からも信用できない。

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>>208 匿名さん
>まだ管理会社の方が信用できる。
あたまおかしいんじゃないの？
詐欺師とそのサクラのコメントです。

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シマクンも朝から詐欺師活動に忙しそうだね。

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>>209 匿名さん
お前こそ実務を知らないよ。
第三者管理者方式は管理会社のためにある。
マンション管理士は信用がないので危険である。

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>>211 匿名さん
もともとの国交省の案はマンション管理士を想定してたけど、
今は両方　いずれにせよ　第三者管理者方式は最後の最後の手段
管理組合がしっかりしていないともっと大変だよ
第三者管理者方式の場合、縁切りがもっともっと厄介なことになるよ

>>210 匿名さん
朝から妄想してお忙しそうですね

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>>212 購入経験者さん
その案に同意
マンション管理士の信用が落ちた証拠だ。
私もマンション管理士の端くれで理事も務めた。
理事の面々を見ていると不動産関係の職業が多いのと、
マンション管理士になった動機が非常に貧弱である。
自分の意見を言えない能無しや、
何を考えているのか解らないマンション管理士が多い。
とてもじゃないが大切な私たちの財産の管理などさせられない。
其れよりも登録された管理業者のほうが増しだ。
だからと言ってマンション管理士の知識を除外はしていない。
私のマンションにも一人マンション管理士がいる。
話し合う機会があったが、
とてもじゃないが管理を委託の出来る能力を持ち合わせる人物
ではない。
つまらんマンション管理士がいたもんだとがっかりした。
其れよりも不合格者よりは増しではあるがね、( ´艸｀)

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資格を取っただけではだめ。
取ってから自己研鑽に勤めないと役に立たない。

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マンション管理士の有資格者がいるのなら、一緒に勉強して
いけば大きな戦力になるよ。

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マンション管理士さんは管理組合の目線の人か
弁護士のW資格持っている人がいいと思う

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>>216 購入経験者さん
それは良いとは思うが。
弁護士がマンション管理士の資格を持たなければいけないのには
少々疑念が増幅する。
弁護士の先生がマンション管理士の資格が必要で欲しいのかね。
それは無いと思うが。宅建の資格はほとんど持っていますよね。

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司法書士や行政書士の資格では飯が食えないので
マンション管理士の資格を取っているものは多い。
あまり褒められた現象ではない。

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分譲マンションの管理は法律家の分野ではなく、
むしろ経営の分野に近いと思うのだが。どんなもんね( ´艸｀)。

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>>219　匿名さん
愛人つくってお財布空っぽになったオジサンでしょ？
世の中多様性の時代だから、いろんなマンション管理士がいていいんじゃないの？

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>>217 匿名さん
>弁護士がマンション管理士の資格を持たなければいけないのには
少々疑念が増幅する。

いけないとはだれも言っていないが、悪徳管理会社・悪徳修繕会社・悪徳理事長に対して訴訟するときは超便利
一般弁護士は、業界知識ゼロだから、こちらがいちいち教えてやらないと
いけなくて煩わしい　マンション管理士の試験って、エリート大卒にとっては
かなり簡単なはず

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>>220 購入経験者さん
愛人はもういないよ。
財産は残してくれた。つばり逆流。

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マンション管理士は法律家ではないのはズバリその通りでしょう。
むしろ経営者ではある。
宮使いの平社員退職者ではいい仕事はできない。
せいぜい組合費の無駄使いをして管理費等の値上げや資金不足を
きたして借り入れをせざるを得なくなる。
組合員の負担の軽減と着実な管理は経営感覚を要するからね( ´艸｀)。
ペーパー試験に合格しただけのマンション管理士が相談業務をしてい
る様はまさしく滑稽に見える。よく考えた方がいいと思うよ。

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>>223 匿名さん
だからと言って、いちがいに管理会社のほうが良いとは言えないのでは？

＞せいぜい組合費の無駄使いをして管理費等の値上げや資金不足を
きたして借り入れをせざるを得なくなる。

オジサン、これは悪徳管理会社にも当てはまるよ
管理会社もピンキリで、キリはまるで反社みたいなのがあるし、
フロントもピンキリで、管理会社がピンでもフロントが修繕積立金に手を付けちゃって行政処分になった例もたくさんある

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>>224 マンション検討中さん
悪徳管理会社に騙されるからだよ( ´艸｀)。
詐欺による意思表示は善意の第三者には００しない。だよ
つまり騙されるのも悪いといった論法である( ´艸｀)。

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>>225 匿名さん
オジサン、（ずいぶん昔だろうけど）大学で経営学学んだのかもしれないけど、
法的論理というものを全く理解していない
オジサンの会社は悪徳管理会社じゃなかったの？
悪いこといっぱいやったんじゃないの？

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オジサンの煮つけは美味いよ( ´艸｀)。

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>>227 匿名さん
”オジサンの煮つけ”って業界用語でボッタクリって意味ですか？

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>>228 匿名さん
それならまずいよ。
ボッタくりは良くない。
オジサンの煮つけは正義の味じゃ、
あっさりしている。
オジサン、オジサンを連発しているが君はオバサンかい。

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どちらにしても、第三者管理方式はオーナーが痴呆症住民だらけで、マンション管理に関しては最後の選択だから、議論しても意味がない。
ぼったくりを目論む管理会社にとっては絶好のターゲットであることは間違いない。
この議論に対して興味が湧くのであれば、あなたはぼったくりを目論んでいる管理会社の一人なのかもしれない。

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>>230 匿名さん
いやいや、ボッタクられる側だよ。
それが嫌なら築古マンション手放すことが一番。
オジサンのいうことは聞いた方がいいよ。
マンションの老後は大変らよ。
詐欺師がウロウロしていて困る。
君主危うしに近寄らず。

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都市の主要都市駅徒歩５分以内の１０００戸超の複合型の
築４０年超の大型マンションで管理会社は大金持ちの大手不動産会社
傘下です。
管理費等が分譲時から計算したら１５倍に膨れ上がっています。
建て替えについて親会社の不動産屋が動いているみたいです。
管理費等が異常に高額で資産価値を落としています。
地価は異常に高額にはなってはいますが、
いざ、売るとなると困難な状況がです。
これ等が意味することをマンション管理士さんはどう解釈されるでし
ょうか。意見を聞きたいです。

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>>232 匿名さん
すみませんが、別のスレに移動してもらえませんか
第三者管理と関係がない話題なので...
「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

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>>233 匿名さん
いやいや、この大手管理会社が管理者になる動きが亜rンですよ。
あほだねあんた。
先を見なさいよ。

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>>234 坪単価比較中さん
そんなこと知ってるよ
でも232は本物のマンション管理士に質問したがっている
あんたはニセのマンション管理士だからダメ

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>>232 も >>234 も、１０９爺さんの投稿

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>>235 匿名さん
お前こそニセだ。( ´艸｀)。

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>>237 匿名さん
>( ´艸｀)

ねっ！

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>>238 236さん
本物ならば答えてみろ。
最高の立地の分譲で複合用途の大型マンションで築40年超で管理費等
が異常に高額で大金持ちの不動産業の傘下の管理会社と言えば何を妄
想（推測？）するかね。
ここまでのヒントを出せば馬鹿でも答えられると思うよ( ´艸｀)。

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てなわけで、１０９爺さんは、３８（宮）爺さんのスレである「Ｐａｒｔ３」でご活躍ください。

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>>239 匿名さん
この方かな。
https://www.meguminity.com/

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>>241 匿名さん
統一教会の方なの？

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寄付金を多くせしめられそう。
経典とか、壺を売りつけられそう。

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買いたければ買えばいいし。
買いたくなければ買わなければいいだけだよ。
お互いの意思を尊重しましょうね。
それが民主的志向である。
第三者管理者方式も組合員の意思表示で決せられる。
うちの複合型大型マンションも管理者を管理会社にする案も組合員
の意思表示で決まる。
マンションは政治的であり法律や規約はその次である。

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オレオレ詐欺も似たようなもんだしね。
オレだよ、オレ、マンション管理士だよ。

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うちは大規模修繕の３回目である。
大型マンションで修繕委員かを公募したら
ミニプチンが続々応募してきた。
２回目までは裕福な組合員が仕切っていた。
皆買い換えて住み替えた。
何とかは色に出にけりである。お楽しみ。

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>>246 坪単価比較中さん
何のソースも示さないお前の情報、誰かが信じているとでも思っているの？

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>>247 匿名さん
その気はない。
実体験に基づいて投稿している。
お前に知ってほしいなどとは思ったことがない。

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＞お前に知ってほしいなどとは思ったことがない
このスレッドに参加しているのは君かオレぐらい。
オレを無視すると聞いてもらえる人間は他にいないぞ。

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>>249 匿名さん
きいてもらってどうするのだ。
この世には砂の数ほどの分譲がある。

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>>245 匿名さん
うるさいなあ　スレタイ読めないのか
くだらないことばかり書くな
みんなが迷惑してるのがわからないのか

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コンサルや管理会社に依存しなければならないマンションには
住みたくない。その癖を直して自立しないといけないよ。
管理会社に委託するのは良いが組合が主導して管理会社のノウ
ハウを利用しましょう。自主管理よりも難しくはない。

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>>252 匿名さん
でも、管理費が安いというだけで悪徳管理会社に引っかかっているところたくさんありますよね　気を付けないと、こわいです。

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>>253 匿名さん
管理費が安くて悪徳管理会社に引っ掛かるとは少々いびつだよ。
管理委託費が安いというだけで悪徳管理会社に引っ掛かっている
ケースは多いのは事実です。
このような悪徳管理会社は委託費を安くして組合内部に取り入っ
て組合役員の人選に深く入り込んで工事等を有利に受注しようと
画策します。特に大型物件で委託費が安いと要注意です。

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ニュースになってましたね。
合人社は1000組合を目指しているらしい。
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO63606420Z10C22A8L72000/

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第三者管理方式と管理会社管理方式とは大きく違う。
合人社の場合後者の方だろう。
管理会社管理方式は痴呆症住民ばかりで、管理組合運営がどうにもならない場合の方式だが、この方式を認可すると、多分、蟻地獄状態の管理組合となり、管理会社というシロアリに食い潰された後は、立ち直れないほどの負債マンションとしてシロアリからも見放されることになる。
債権処理のための競売という結末が見えている。

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痴呆症住民を合法的に食いつぶすという面では、オレオレ詐欺より質が悪い。

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>>256 匿名さん
管理会社管理方式なんて概念ないよ
合人社自体も第三者管理方式と呼んでいる
合人社くらいじゃないの　こういうの大胆にやって
トラブルになったら、訴訟で区分所有者を脅すんだよね
いつもワンパターンで同じだからわかりやすい

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＞管理会社管理方式なんて概念ないよ
当たり前です。
分かりやすいように説明しただけ。
従来の理事会を排して、外部から管理者を置くことで組合運営をやるわけだが、この管理者の位置に管理会社である合人社が居座るわけだ。
請求者と支払者が合人社で、その財源は組合というわけだ。
他人の財布を使い放題の状況が生まれると、どういう結果になるかは火を見るより明らか。
それでも、痴呆症住民は追及能力がないから、財源は食い荒らされる一方で、なす術がない。
気の毒というしかない。

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>>259 匿名さん
それを防ぐ方法がひとつだけある

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>>259 匿名さん
かえってわかりにくいのだが。
嘘をつくな。

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>>261 匿名さん
https://smtrc.jp/useful/glossary/detail/n/2312
レベルが低い方と付き合うのは本当に面倒だね。

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第三者管理方式になると、管理組合の口座すべてが管理者＝理事=管理会社理事の名義となります。これはひどいですよね。

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>>265 マンション検討中さん
間違えた
第三者管理方式になると、管理組合の口座すべてが管理者＝理事=管理会社社長の名義となります。

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>>266 マンション検討中さん
第三者管理方式はある意味では救済措置です。
管理会社と、管理会社とは第三者になる管理者と、管理組合が適度な距離を保ちつつ、管理運営を進めていけば、理事会が存在しなくてもマンション管理はどうにか成り立つ。
やってはいけないのは、管理会社が管理者の位置に居座ることだ。
管理会社が管理者に位置に座ると管理会社のやりたい放題で管理組合は地獄を見ることになる。
不思議なのは、管理会社は決して第三者ではなく当事者であるのに、国交省は第三者と位置付けている。
国交省の意図が図りかねる。
悪法だからみんなで声を上げ、改正すべきだ。
第三者の位置に管理会社を除外する法案に。

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>>267 評判気になるさん
いまの法律では除外するとはなっていないよ。
組合員の普通決議ででえきるよ。
そんなのを批判してもしょうがないでしょう。
もしかして理事会で決めてもいいかもの軽い案件だからだね。

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　標準管理規約でいうと、総会決議（４分の３以上の賛成）で、（役員）３５条を「外部専門家を役員として選任できることとする場合」に改正する必要があるのではないでしょうか？

実際に、第三者管理方式にしている管理組合の方にお聞きしたい。管理規約はどのように定めていますか？

　雑誌記事（週刊ダイヤモンド、６月４日号）によると、管理業界関係者が、２１年を「第三者管理方式元年」としているようです。

　また、今年６月、都心部の新築高級マンションで第三者管理方式を導入しているという、大手財閥系管理会社の会長が、マンション管理業協会の理事長に就任。マンション管理センターの理事を兼任。第三者管理方式拡大の追い風になるかもしれない。

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>>268 匿名さん
実際の話をしているんですよ。
理事会が機能していれば第三者方式なんて必要ないからね。
理事会とか普通決議とかが機能していていない、痴呆症住民マンションの救済措置として第三者管理方式があるのです。
まずそこの根本問題が欠落している。
自立の出来ないマンション住民に普通決議？
普通決議できるぐらいなら、わざわざ第三者管理方式など導入せず、普通の理事会を存続してやればいい。

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>>269 匿名さん
何も定規杓子に標準管理規約に従う必要もない。
区分所有法での管理者の機能を第三者にお願いすればいいだけのこと。

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駅近タワマンなのになかなか売れない…成約寸前でいつもダメになる、意外すぎるワケ
https://gendai.media/articles/-/99482?imp=0

第三者管理で管理費が上がりまくり、資産価値が崩落とのこと。
このT社って109かな？

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>>272 匿名さん
売出当時から規約で第三者管理方式だったのだろう。
面白いのは、その売出当初からの第三者管理方式の規約をひっくり返すことの難しさが語られている。
逆の場合はどうだろうか。
理事会方式から第三者管理方式に規約変更する場合だ。
意外と簡単に規約変更できている。
逆の場合、何故、簡単に規約変更できるのだろうか？

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規約変更する場合、議案にその要領書を書いて、総会での住民議決権の4分の3以上の賛成票が必要だ。
投資型マンションともなると、住民議決権の4分の3以上の賛成票を得るのは至難の業だ。
何故かと言うと、投資型マンションでは棄権票が多く、標準管理規約で定められている、組合員議決権数の半数以上の参加さえ危ぶまれるからだ。
住民全体数の4分の3以上の賛成数は奇跡に近い数字となる。
私の知っている投資型マンションでは過去15年間で6度の管理規約変更が行われている。
奇跡が6回も起きているのだ。
余りに不自然な回数だ。
否決された規約変更案は一度もない。
何か特別な力が働いているとしか思えない。

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その時の管理会社が合人社だ。
どうしてこんなに難しいこと（規約変更）を何回もやってのけられるのだろうかと詮索してみた。
もしかしたら、総会での議決権集開票に問題があるのではないかの結論に至った。
その投資型マンションでの総会への出席者は理事役員3名と、一般住民が2，3名その時に応じて出席するぐらいだ。
住民数は100戸余りだから、議決権のほとんどが議決権行使書によるものか、棄権票なのだ。
議決権のほとんどの票を占める議決権行使書と棄権票に【何か特別の力】が働いているとしか思えない。
1，議決権行使書のひな型は合人社が作成している。
2，議決権行使書の発送も合人社が行っている。
3，賛否が記された議決権行使書回収も合人社が行っている。
4，回収された議決権開票作業も合人社が行っている。
合人社には議決権行使書を改竄しようと思えば簡単にできる環境が整っている。
奇跡に近い過去6回の管理規約変更は、合人社による議決権行使書改竄行為によって
実行されたのではないかと言う疑惑が浮かんだ。
担当フロントに率直にその疑問を投げつけ、集票された過去の議決権行使書はどこに保管されているのかと聞いたら、管理事務所ではなく合人社の方で預かっているという返答だった。
この返答で改竄疑惑は確信に近いものとなった。

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自主管理への移行を検討しているなら、まず、目の前の【議決権行使書改竄行為】の問題を解決しないと永遠に無理だと思う。
何故なら、現管理会社をお払い箱にするためには、総会での普通決議が必要になってくる。
その普通決議を管理会社のブラックボックスを経由させることで、管理会社お払い箱議案が否決されるからだ。
では理事会で票の取りまとめをすれば安全かと言うと、必ずしも安全とは言えない。
理事会という新たなブラックボックスができるからだ。
最良の方法は、集開票過程に参加者にとってのブラックボックスを設けない方法だ。
つまり全員参加による、全員挙手による賛否確認方法だ。
だが、総会への全員参加は物理的に難しくなる。
そうであれば、物理的な問題を解消した、議決権行使書結果を公表することだ。
議決権行使書結果を住民全員に公表することで、総会全員参加の挙手による賛否確認方法と変わらなくなる。

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管理会社の切り替えなんてどこでも行われているのに、議決権が改竄されて自主管理はムリって・・・

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議決権行使書改竄行為が行われていない正常な管理組合のことを言ったわけでもないですよ。
議決権行使書改竄行為が行われている管理組合に対しての警告です。
残念な事に、ブラックボックスで行われている議決権行使書改竄行為は外部から見ると特定できない。
特定できないならば、疑ってかかればいい。
＞管理会社の切り替えなんてどこでも行われているのに
そうでもないですよ。
成功するケースもあれば、成功しないケースも多くありますよ。

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>>277 匿名さん
議決権行使書集開票作業過程で、ブラックボックスが設けられることについてはどう思われますか？

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>>273 口コミ知りたいさん
管理規約変更で管理会社に都合のいい管理規約変更は簡単にできて、都合の悪い管理規約変更はなかなか難しいということですね。
何か臭いますね。

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デベ系管理会社を独立系に変えるのはやめた方がいいですよ。

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>>267 評判気になるさん
管理者が単独でできることはそんなにないですよ。但し、管理者が総会に議案書を出して住人が無関心なら普通決議は簡単にとおるから、ほとんどやりたいようにはできるでしょうが、結局は住人の問題。あと、よくある横領などは管理者が管理会社だと損害賠償されるから心配いらないです。

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>>281 検討板ユーザーさん
どうしてですか？

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>>283 匿名さん
フロントのレベルが下がるから。

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>>275
合人社を攻撃するのはMASSGのシマクン？ＢＳ君？

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>>279 口コミ知りたいさん
なにも。
荒れそうな議案は予めアンケートを取るし、役員は理事会の温度感で賛否は分かる。改竄してるなら察知はできる。

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>>285 匿名さん
合人社が今後MASSGを注視するらしいから合人社に聞けば？

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>>284 マンコミュファンさん
フロントのレベルはデべ系でも低いし、かなり悪質だ。
何を判断基準にしてるの？

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>>285 匿名さん
弁護士の段取りしといたほうが良いよ。
合人社は裁判好きだからね。

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＜参考記事＞
週刊ダイヤモンド 2022年6/4号、特集「住人も購入検討者も必読！マンション管理」、p59

　実は、管理会社側にも第三者管理方式を進めたい理由がある。

「フロントマンが土日や夜間に管理組合理事会と打ち合わせを行わなくてよくなり、担当者の労務状況が大きく改善する」と■■の■■営業本部次長は指摘する。

管理会社の人手不足は業界全体でも深刻化しているが、第三者管理方式ならこれを解決できるのだ。

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