第三者管理方式について

そういうことだね。
悪いことをするのはどこにでもいる。
公務員だろうが弁護士や会計士もね。

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管理会社の第三者管理は絶対にやめたほうがいいよ

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管理会社がする理事会廃止型の第三者管理って既存の委託費より上がるのでしょうか？それとも下がるのでしょうか？或は据え置きでしょうか？

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>>604 匿名さん
あんた、想像力が鈍感だね。
例えば、オークションで売り手の人間が買い手側の意志とは無関係に勝手に値段をつけられるとなると、どうなると思う。

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相手（組合員）の認知症を利用して、オレオレ詐欺と同じことをやるのが管理会社の管理会社による管理会社の為の第三者管理。

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>>605 匿名さん
質問に質問で返すな愚か者

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ttps://gendai.media/articles/-/103531?page=3
第三者管理者方式のメリット

　～

管理会社にとっては、一般的に、理事会出席や資料作成の対応業務がなくなりますので、フロント社員の可能な仕事量が1人当たり8～20物件くらいだったとすると、「第三者管理方式」で理事会がなくなれば、その倍の16～40物件くらいのマンションを担当することが可能になると考えられ、管理会社の効率化、人手不足解消にもなります。

　～

さらに、上記のように１マンションあたりのフロント社員の業務量も減ることで、結果的に人件費が削減できることになり、管理委託費用が少し安価になるということも聞き及んでいます。

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民法第百八条の自己契約、双方代理、利益相反行為について、総会で管理者（代理人）である管理会社が区分所有者（本人）に申告し、許諾決議、追認決議がなされていれば問題ないと理解します。実態はどうなのでしょう？


ttps://gendai.media/articles/-/103449?page=3
管理会社が管理者になると

　～

管理者である管理会社が自らの会社の管理委託契約更新を総会に上程し、自らを管理者候補者として総会に上程することは、管理会社と管理組合との契約は双方代理となり利益相反にならないのかいうご相談は多く寄せられています。

これについては、管理会社を管理者とする承認及び管理者業務の委託契約締結承認が、総会において適切になされていれば基本的には問題ないという回答が出ています。（国土交通省平成24年１月マンションの新たな管理方式の検討　第三者管理者方式に関する主な相談事例５から）


〇民法

（自己契約及び双方代理等）
第百八条　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

２　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。

２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

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>>608 匿名さん
ありがとうございます。とても参考になります。

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>>608 匿名さん
＞管理委託費用が少し安価になるということも聞き及んでいます。
嘘つけ！
逆に高くなっている。
やらなくてもいいぼったくり工事を増やし、収支決算は赤字となり、赤字解消のために管理費を値上げする。
負のスパイラルが待っている。
行きつく先は破綻マンション。

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>>608 匿名さん
＞16～40物件くらいのマンションを担当することが可能になる
ぼんくらのフロントでもその程度できるんだ。

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>>611さん
工事は管理組合が決めること。

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２０戸とか３０戸のマンションは第三者に管理を委託せざるを
えないんだろう。
小規模?に住むと効率が全てにおいて悪くなる。
やはり大規模マンションにした方が良い。

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>>608 匿名さん
>>結果的に人件費が削減できることになり、管理委託費用が少し安価になるということも聞き及んでいます

まったく逆のことを聞いてますけどね。
第三者管理に移行したととたんに、管理会社が値上げを言い出すらしいけど、
理事会廃止してるから、どうしようもなくて、組合員が途方に暮れているとかで、
マンション管理士に助けを求めてくるけど、理事会廃止されているので、合意形成がものすごく大変らしい。多くの場合、第三者管理の管理委託契約で、新たに別の専門家を呼べなくされているので、どうしようもなくなる。「第三者管理にしたら、面倒な役員をやらなくて済みますよ」という管理会社の甘い言葉に安易に乗っちゃ絶対にダメ！

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国土交通省が設置した検討会で有識者等の意見。第三者管理を超えた「完全管理者方式」。


今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
ttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000214.html

■第2回（令和4年11月21日）
○議事要旨
ttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001577396.pdf

・ 第三者管理に関連してだが、たとえば、管理会社が共用部分を「管理所有」して管理する、第三者管理を超えた完全な管理者方式を採用すれば、定期修繕について集会の決議を不要とすることも可能である。

管理者が専門家として工事内容と費用を決定した上で区分所有者に費用を請求するという管理方式のもとで、区分所有者は費用を負担する者として、いわば納税者感覚で管理者の行動をチェックする「監査」を担う仕組みもありうるのではないか。

管理組合活動の担い手不足や必要な決議が得られないため管理不全に陥る危険性があることが管理組合方式の弱点であるが、完全管理者方式のような仕組みは、不在者や所有不明、要後見状態等の者が一定割合存在することで団体的意思決定が妨げられ適正管理が進まないといった事態を避けられる。


■第3回（令和4年12月23日）
・資料2　第２回検討会追加意見
ttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001580310.pdf

・ 第三者管理の方式に関して、管理者と区分所有法第３条の団体のみから構成されるパターンも考えられるのではないか。このパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない。このような場合、管理者が共用部分を所有することで、修繕について総会決議を経ずに管理者のみで決められるようになると考える。

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>>616 匿名さん
リゾートマンションや、日本語のわからない外人投資家たちの投資型マンションは
そういう完全管理者方式の第三者管理のほうが資産価値を守るために良いと思うけど、
逆にファミリー向けマンションだと、修繕やり放題で（大体が事後報告と聞く）
修繕積立金の枯渇が生じて、資産価値が下がるのではないかと思う。

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>>616 匿名さん
＞管理組合が存在しない
おまえはア・ホ・カ

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>>617 口コミ知りたいさん
管理会社が管理者とならない第三者管理方式が大前提となる。

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>>616さん
考えがおかしいよ。

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>>616さん
他にも同じものを書きこんでるね。

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>>620 匿名さん

>>>616さん
>考えがおかしいよ。

どの考え？

>>621 匿名さん

>>>616さん
>他にも同じものを書きこんでるね。

どこに？

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>>620 と >>621 は、某スレの無責任スレ主の投稿である。

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第三者管理方式を取らざるを得ないマンションもあるのは確かだ。
それは小規模マンションに多い傾向にある。
人材がすくないので当然のことだが。

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第三者に管理を委託するマンションは小規模だとおもうが、
そのお金を理事の手当てにしはらった方がいいんじゃない。

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管理会社の声より（マンション管理業協会）
現在、第三者管理を実施しているマンションは、区分所有者が大手企業の役員や芸能人等で、管理組合運営に携われない方が居住するマンションや管理形態が複雑な複合用途型、投資型マンションが多い。

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リゾートマンションならかんがえられるけどね。
通常のマンションなら自分たちでやりなさい。

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>>627 匿名さん
なぜに命令口調？

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命令口調とは思わないけどね。
リゾートマンションなら考えられるが、通常のマンションなら
自分たちで管理していくべきではないですか。
これならいいですか。

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第三者は泥棒に絶対盗むなよとも言わずに財布預けるようなもの。

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>>629 匿名さん
>命令口調とは思わないけどね。
>リゾートマンションなら考えられるが、通常のマンションなら
>自分たちで管理していくべきではないですか。
>これならいいですか。

そんなことより、>>622 の質問に対する説明は？

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第三者管理方式にするのは大変だね。
それこそ管理費等がどんどん減っていくよ。
その先には、管理費等の値上げが待っている。

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第三者管理をしなければならないマンション、それこそが
限界マンションというべきだ。

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>>629 匿名さん
OK！

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第三者管理をしているマンションって全国には
実際どれぐらいあるんだろうか。
何故第三者が管理するのかの理由も知りたい。

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>>635 匿名さん
単純に高齢化などにより管理不全になったり、休みに自分の時間を取られたくないとかだね。
数は知らない。

どっかの会社が強力に進めているようなので変えたい気持ちはなくても強引に変えられたとこもあるかもね。

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ｐａｒｔ２の書き込みをしている者は、ＰＡＲＴ３の邪魔をしているだけ。
スレ主でもないのに、何故かＰＡＲＴ３を意識している。
そんな暇があるんなら仕事をしなよ。
どうせすぐ途切れてしまうのにね。
内容がつまらないのか誰も相手にしていない。

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第三者管理方式、やらないければならないマンションは
小規模なんでしょうね。

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>>638 匿名さん
大手デベロッパー系が投資型マンションとかに第三者管理を導入してるの知らない？
契約時に同意を求められるから、気を付けないとね。
管理費値上げを言われて、初めて理事会がないことを知って愕然とするとか、
どうしようもないね。

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第三者管理方式は痴呆症住民マンション向き。

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合人社のフロントに聞きます。
第三者管理の委託契約が取れると、
会社からいくらくらい報酬が出るんですかね？

自分が土日理事会に出席したくないから
理事会廃止したいんだよね？

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>>641さん
第三者管理にすると、その第三者管理をしている担当者が
好きなようにマンションの管理ができる。
工事はし放題、管理費等の値上げは毎年実施。
第三者管理の報酬は大幅アップ。
おまけに理事会も廃止なんだからやりたい放題。

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金払っても面倒な事やりたくない人向けなんだろうね
更に第三者の監査役がいればいいのではないのかな

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>>643 マンション検討中さん
管理会社は第三者の監査役なんかつけてほしくないから
あらゆる方法で妨害しようとします

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管理会社と委託契約しているのに第三者は必要ない。
なんのための管理会社なのかな。

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やはり理事がしっかりしていないからつけこまれるんだよ。
第三者に依頼してもいいようにあしらわれてお金だけ
もっていかれないようにしなければね。

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最初から第三者管理方式で販売してたら諦めるしかないですよね

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最初から第三者管理方式を採用している
マンションてあるんですか。

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>>648 匿名さん
三井の投資型マンション
理事会作るために、区分所有者が団結できれば不可能ではないかもしれないが、
まず住居者の名簿がないから、難しいそうだ
都内だと、たまにし所有者であったりするから、
名簿がないとまず絶望的かな

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649ですけれど、途中消えたので元の文を書きます。すみません

X都内だと、たまにし所有者であったりするから、
　名簿がないとまず絶望的かな

〇都内だと、たまにしかビジネスとかで日本に滞在しない
　富裕層の外国人所有者であったりするから、
　名簿がないとまず絶望的かな

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>648 匿名さん
投資と実需混在型かもしれませんがあります

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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都市型の単身用マンションとかリゾートマンションなら
第三者管理方式じゃないと無理でしょうがね。

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外国人が多いマンションは大変だろうね。
特に多国籍の外人が多いところは。
広報活動をしても、英語、韓国語、中国語、フランス語、ドイツ語、
タイ語、ベトナム語、フィリッピン語とかで広報しなければならない。

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そもそも第三者管理に頼らなければならないとこといったら
リゾートマンションぐらいじゃないのか。

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>>654 匿名さん
いや、理事のなり手がないファミリー向けマンションとか
限界マンションとかいろいろあるようですよ

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新築マンションを最初から第三者管理方式で売り出せば承知で購入した住民しかいないわけだから後々楽
中古になった時どうなっているかは神のみぞ知る
ごく当たり前のシステムになってるかもしれないし

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第三者管理にすると、その第三者管理をしている担当者が
好きなようにマンションの管理ができる。
工事はし放題、管理費等の値上げは毎年実施。
第三者管理の報酬は大幅アップ。
おまけに理事会も廃止なんだからやりたい放題。　

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そうだよね、組合員は自動的に組合に加入させられるけど
理事会は義務づけられていないからね。

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しかし、理事会のないマンションは、第三者には
なかなか相談しずらいよね。
相談したとしても、しっかり対応してくれるのかな。

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マンション生活を自分達でよりよくしようとする人と面倒な事は避けて知らんぷりの人とにわかれるのがより顕著になると思う
騒音や共用独占なんかのトラブルも当事者にならないならどうでもいい
金出してるんだし巻き込まれたく無いって考えそう
第三者管理する会社が本当に住民の目線でやってくれたらありがたい便利な方式だと思うが、、、利権に走らないように監査役ないと不安だし何かストッパーないと

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リセール時嫌がられるかむしろ喜ばれるか
カケだな

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>>660さん
第三者管理方式は、理事のなりて不足にとっては良い方法だと思うが、
任せっぱなしにするのは問題もありますね。
利権に走らないように監査役がいればいいんだが、その監査役をまた
さがさなければならなくなります。
疑心暗鬼になるのなら、最終的にはマンションの住民が自分たちで責任
をもって管理をしていくべきでしょうね。

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買いたいマンションが第三者方式最初から決まってるんだから仕方が無いです

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まだ買っていないんなら、買わなければいいんでは。
第三者にした方がいいのか、自分たちで管理した方がいいかの
判断をしてから購入してください。

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マンションを購入するときの条件は、交通の便、買い物・学校・
病院等が近いとかをまず検討するでしょう。
それから価格。
そして間取り等になります。
管理費や修繕積立金、管理規約や細則等については殆ど眼中に
ありません。

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>>665 匿名さん
契約してびっくり後悔するパターンですね
あるいは数年後　こんなはずではなかった　？

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問題提起
生殺与奪の権を第三者（組合員以外の者）
に与えてよいものか。

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>>667 匿名さん
理事会を残し、第三者となる管理者に対して権限が及ぶようにすればいい。
管理会社は余分だから整理すればいい。

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>>668 匿名さん
その第三者も登録業者も管理組合員以外だから生殺与奪の権限を与えたら組合員の財産を蝕む危険がさらに高まるので権限のある管理者にはしてはならない。

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>>669 匿名さん
勿論ですよ。
最終権限は組合員の総意です。
現状は管理会社に権限を持たせ過ぎている。
だから腐敗した体制が出来上がり、管理会社が第三者に居座るという摩訶不思議な状況を生み出した。

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>>670 匿名さん
スラム化している分譲はこの手を使ってでも
改善するかしないといけないのかもしれない。そうならないように組合員は心しなければな
らない。
自己のマンションの現状がその素養のある状
態であれば改善計画を急いでください。
とくに買い替え資金の不足している組合員は
注意を要する。

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実際最初から第三者管理方式がネックで購入辞めた人いるんですか？あるいはリセールでなかなか売れない事実あるんでしょうか

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>>672 マンション検討中さん
辞めた人の件は知らないが買っている人は
たくさんいる。
ワンルームで投資用マンションはそのよう
です。
わざわざ第三者管理者方式のシステムをも
ともと知らない購入者が多い。
私は買いませんけどね。

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投資欲金銭欲が勝って、第三者管理とはなんぞやなどと深追いする方は少ない。
そこから悲劇が始まる。

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第三者管理方式を採用しているマンションは、
リゾートマンションが殆どだよ。

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>>675 匿名さん
それに加えてワンルーム投資用マンション。

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最近は初めから第三者管理方式のファミリータイプも売出しされている。

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お金出しても理事やりたくない人増えてるからね

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>>677さん
マンションを購入するときの条件にはそんなことは
入っていないよ。

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>>678 マンション検討中さん
ボランティアではなく、見合う報酬さえもらえば理事をやりたい方も増えている。

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>>680さん
理事の報酬を月３，０００円として、理事の辞退者には
その間月３，０００円を徴収するとしたら、全員理事になるよ。

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よその管理費等の明細とかは、いくら伏字にすればいいと
いっても管理会社はそんなことはしませんよ。
自分の会社が不利になることもありますから。

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>>681 匿名さん
今、子供でも３０００円お小遣いでは喜ばない時代だよ

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理事の報酬は少なくとも月1万円は必要だな。

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>>684さん
お金に飢えてますね。
いいじゃないですか、ボランティアとしてやれば。
月１万円という小さな報酬だったらやるんですか。

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第三者に管理を委託しなければならないマンションであれば
お金のことは言わない方が良いよ。
自分たちはやりたくないから第三者に管理を委託するんでしょう。

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管理組合をコンサルしていると名乗る会社に問い合わせたところ
私「第三者管理方式について相談したいことがあるのですが」
コンサル会社社長「その・・・　だい・・三者方式ってなんですか？」
って言われたんだけど・・・
やばくね？
二秒で電話切ったわ・・

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今、オープンハウスの分譲マンションは合人社がマンション管理会社なんだよね
ううう

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>>685 匿名さん
成果が結果として出るんだから、その成果に応じて10万前後でもいいと思うよ。

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>>685 匿名さん
自分ができないことを他人に強要するのは人として最低ですよ。
おまえがボランティアでやってお手本示せ。

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悪徳管理会社は内通者をつくるから、その予防策としても１０万円じゃ足りないんじゃないか。どうしようもない理事が多すぎる。

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第三者管理なんて電通社員に総理大臣やらせるようなもん。

物価高がー！人件費がー！と言われ、管理費修繕費を思いきり値上げされて、中抜き、ピンハネされて下請け買い叩いて質の悪い管理になります。それが一番儲かるからね。

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食品の便乗値上げも同じようなもんだよ。
仕入れ値が上がったからといってその比率であげてくる。

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食品の仕入れ値が上がったから、その分が製品の値上とはならない。
製品に占める材料費だけの問題ではないだろうか。
製品には、人件費や光熱費、宣伝費、包装紙、運送費、利益等が含まれる。
材料費が１０％上がったから製品を１０％上げるのはおかしい。

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マンションの管理を第三者に任せるというのはどうも馴染まない。
やはり自分たちのマンションは自分たちで守る意気込みが必要だ。
しかし、人材がいないというか小規模マンションの場合は、第三者
管理もやむおえないのかもしれない。
そういう場合は、理事長の多選も必要というか認めざるをえないかもね。

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小規模マンションの場合、人数がすくないこともあり、
理事と自治会の役員が兼務しているのが見受けられます。
しかし、理事会で自治会に関する議題はやっちゃだめですね。
それは絶対区別すべきです。
どうしても、効率を図るためにやるんであれば、前半を理事会
にして、それが終わったら自治会を開催するということにすれば
いいんだがそのメリハリがつけられるかどうかが問題です。

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>>695 匿名さん
どうしても、第三者管理しか選択肢のない場合には、
管理会社ではなく、マンション管理士を選ぶべきです。
管理会社は絶対に利益相反という問題を解決できません。

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>>697 匿名さん
管理会社とは利益相反関係なんですよ。
しかし、管理会社ではなく、第三者のマンション管理士の方がいいかもですね。

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管理会社が仕事をして報酬とか利益を得るのは
なにも不思議でもないよ。
それこそ利益相反関係だからね。

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>>699 匿名さん
ボッタクリはダメですよね
でも、ボッタクリ規制する法律がないから問題なんですよ

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スレ主旨に書かれていますが、Ａマンションの住民がいつでも
Ｂマンションの情報を見ることができるという案ですが、かなり
無理がありますね。
第三者に管理を委託してそれをやれば第三者は罰せられますよ。

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ぼったくりはだめだけど、それを規制する法律がない。
ないというより、ぼったくりの数字の根拠が分からない
からじゃないかな。

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第三者管理と称して管理会社が請け負うなんてなんちゃってが横行してる。規制すべきでは。

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ぼったくりはいくらからならそういう表現をしなさいという
決まりはないからね。
卵の値段でも、スーパーによって大きく違っている。
一番分かりやすいのが、飲み屋の料金だね。
ビール１本の値段、店によって大きく違うよ。

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>>704 匿名さん
5%くらいならぼったくりOK.

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第三者管理は、悪徳管理会社にとって、住民をだまして印鑑と通帳を手に入れる一番簡単な方法なんですね。なるほどー－－世の中とんでもなく悪いやつがいるんですね。特にこのマンション管理業界にはね。

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特に、利益相反関係にある管理会社が管理者になる、利益相反関係当事者管理は絶対にやってはいけない。
どうしてかと言うと、待っているのは蟻地獄。

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出た！あの当事者管理教教祖様がこのスレにも光臨しました。

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管理会社でなければマンション管理士様ですか。
どちらかというとマンション管理士様の方がいいような気もするね。

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>>709 匿名さん
管理会社を選ぶと利益相反は避けられない。
信頼できるマンション管理士を選ぶほうが良い。

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第三者の管理を採用するとすれば、管理会社より
マンション管理士の方がいいでしょうね。
利益相反する対立軸があった方がいいでしょう。

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管理会社が理事長＝管理者に就任するのを法律で禁止すべきで、
監事廃止を強要する管理会社があるが、監事の役割は重要であるので
廃止を法律で禁ずるべき。

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管理会社は、管理者にはなれるが、理事長にはなれない。

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>>713 匿名さん
理事長を廃止するからなれなくても問題ない

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>>713 匿名さん
理事長就任も可能です。
無知な書き込みはやめてください。

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この［理事長代行］、マンション住民の高齢化や賃貸化が進む管理組合・投資マンションやリゾートマンションのような［そもそも理組合員の多くがマンションに住んでいない］ような管理組合を想定し、ここのところ国土交通省が「管理者管理制度」（第三者管理、というほうが伝わりやすいかも）として検討・一般化を進めています。

そもそも理事長代行制度は、住民（組合員）が主体で住民が物事を決めるプロセスをやめ、執行部（理事長）そのものを外注する、新しい仕組み、と言えます。

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>>715 匿名さん
>>>713 匿名さん
>理事長就任も可能です。
>無知な書き込みはやめてください。

理事長は、自然人に限られ、法人はなれない。

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法人の代表者がなるのが妥当ですね。

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というよりも、>>714 が正解。

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>>717 匿名さん
＞理事長は、自然人に限られ、法人はなれない。

そうです。
だから、理事長は管理会社の社長が就任し、
口座も印鑑もその管理会社の社長名義になるので、
第三者管理はおかしいと思っています。

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>>719 匿名さん
719も無知ですね。知ったかぶりしないでください。

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>>721 匿名さん
この議論は管理組合が法人か非法人かで分けて考える必要があります。
①管理組合法人の場合
管理組合法人においては、区分所有法で同法人を代表する理事と同法人の財産及び理事の業務執行状況を監査する監事の設置が義務付けられる一方、同法（第26条第2項）で区分所有者の代理人として規定される管理者は、同法人自体が区分所有者の代理人として規定（第47条第6項）されるため存在しません。
法人は管理組合法人の理事として登記できないため、理事は自然人である必要があります。
つまり、管理会社が管理組合法人で第三者管理を行う場合、同法上は区分所有者以外の者も理事に就けるので、フロント等を理事にするしかありません。
②非法人の管理組合の場合
非法人の管理組合における理事・監事は、区分所有法に基づくものでなく管理規約により設置を規定しているものです。理事長は管理規約において、一般的には管理組合の代表者であるとともに区分所有法上の管理者と規定されていますが、必ずしも管理者を管理組合の代表者とする必要はありません。
区分所有法に管理者の適格性に関わる規定はないため、区分所有者以外の者も法人も管理者になれます。また、非法人の管理組合の代表者にも、法律上の規定はないため同様に区分所有者以外の者も法人もなれると考えられます。
管理会社が第三者管理を行う場合に、管理会社の代表者が理事長に就くというのは、契約時に管理組合の代表者の立場を必要としているためと考えられます。（管理者という立場だけであれば、代理契約を行う必要があります。）
管理会社が管理組合を代表して契約するのであれば、管理規約に管理会社の代表者が管理組合の代表者である旨が規定されている必要があります。

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とても参考になりました！
合人社の第三者管理の説明がでたらめやいい加減な記述が多く
それも問題だと思います。
ところで、あなた何者？
ならば、通帳と印鑑の同時所持という合人社の第三者管理の最大の関心事については、いかがでしょうか？

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>>725 匿名さん
管理会社の社長が自然人として理事長に就任するんですよね？

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>>726 匿名さん

管理会社の社長が自然人として理事長に就任している管理会社はあるのでしょうか？

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>>723 匿名さん
管理会社の第三者管理時の通帳と印鑑の同時保管に関しては、やや古い資料になりますが次の国交省の第三者管理方式検討時資料（2012年）を見られていますか。
マンションの新たな管理方式の検討　https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf
国交省は同資料P40に管理会社が管理者として組合口座の同時保管を行っている場合、組合財産が毀損される可能性もあり保全手法は今後の検討課題としながらも、現時点での規制はないとしています。
第三者管理の場合でも監事が存在するなら、監事が印鑑を保管するように管理規約に規定してもよいわけですが、合人社はそのような提案はしないでしょう。

>>724 >>725 匿名さん
標準管理規約のコメントは承知していますし、この弁護士さんの意見もわかりますが、これらの意見は仮に非法人の管理組合の管理規約に法人が役員として規定された場合、なれるなれないというより機能するか否かの話であって、規定すること自体に法的な問題はないと考えます。

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>>728 匿名さん
ありがとうございます。できるだけ早く規制は絶対に必要です。
合人社は”監事廃止”をしつこく勧めてきます。
「監事になる人は理事長よりも大変だから、誰もなりたがらないだろう」などと言って強引に監事廃止を迫ります。
第三者管理を通じて、同社がやろうとしていることはこれなのではないでしょうか。
こうした管理組合の財産毀損を容易にする行為をやめさせる法的方法はないのでしょうか？

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>>728 匿名さん
管理会社が第三者管理を導入するにあたって
管理会社にとって不都合な事実を隠匿しながら、
総会での採決に踏み切った場合、（理事長が管理会社の言いなりなので）
区分所有者が管理会社に対して訴訟を起こすとき、
善管注意義務違反だけでなく、管理会社に対してさらに重い刑罰を科すことできる法律違反を示唆することが出来ますか？

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>>730 匿名さん
具体的な被害が出ているならまだしも、不都合な事実を隠していることだけでは誰も分からないんじゃないかな。

それより理事長一人の責任じゃないですよ？理事会で多数決で決めなければならないし、間違っている場合は監事が指摘しなければならない。
甘い言葉を信じ自ら調べもせず賛成した住民も被害者ぶるのではなく、反省すべきだよ。

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>>731 匿名さん
調査はきちんとやっていますので、決めつけないでください。
理事長だけではなく、他の理事たちもどうしようもないので、
理事長が暴走しています。監事はずっとサボっています。
こういう風なので、悪徳管理会社に牛耳られてしまうのです。
ただ、現時点であなたのおっしゃるようなレベルの議論を行うと、
まさに悪徳管理会社の思うツボなんです。
申し訳ありませんが、専門的知識のある方のみのご回答をお待ちしております。

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>>732 匿名さん
匿名掲示板で専門的知識って…
お金払って弁護士に相談しなさい。それにあなたするべきことはそんなマンションから引っ越すこと。管理会社も理事も住民もダメなんだから。

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>>733 匿名さん
あなたのアドバイスは求めていません。

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第三者管理に関する基本事項について統一的なルールを設ける時期に来ているのではないか。現状は各管理組合の管理規約に任せるという考えに基づいて運用されているが、管理組合は小規模なものも含め数が非常に多く、その具体的なあり方は多様だとは思うが、共通する部分についての基礎的な規制を法令等で行うことも考えられるのではないか。

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>>734 匿名さん

この人は管理会社が儲かるための擁護ばっかりする荒らしなので気になさらないでください。

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>>736 匿名さん
あなたのアドバイスは求めていません。

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・マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）
平成１３年７月３１日
https://www.mlit.go.jp/common/000116787.pdf

１ 管理者等の定義（法第２条第４号）

(2)マンション管理業者が管理組合から委託を受けて管理受託契約を締結するにあたっては、マンション管理業者が管理組合との関係では、通常、外部の第三者として管理受託契約を締結することを想定しているものであるが、マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても本法が適用されることとなる。

　この場合において、法第２条第７号に規定する「管理組合から委託を受けて」の解釈については、管理者等が行使する共用部分の管理権限は、団体としてなされた意思決定に基づく団体としての委任契約の申込みの意思表示と、これに対する管理者の承諾の意思表示との合致により成立した共用部分の管理についての委託を内容とする契約に基づくものと解されるため、この場合においても「管理組合から委託を受けて」に該当し、当該管理業者についても、重要事項説明等本法の規定は当然に適用となる。


３ マンション管理業務（法第３章）
(3)財産の分別管理（法第７６条、規則第８７条）

ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第２項においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。

　ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。

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合人社の第三者管理に関する広告を見ていて気が付いたのだが、
広告の図では必ず”監事”が存在するにもかかわらず、
現実には”監事廃止”をゴリ押ししてくる。
ということは、隠匿しておきたいカギとなる部分は絶対にソレだ。
印鑑と通帳の両方を手に入れることが、第三者管理導入の究極的目的なんだろうね。

即急に適正化法に加えるべき対策は二つ。
―監事廃止は絶対に認めない。就任するのは、区分所有者の代表でなければならない。
―適正化法87条4項は、第三者管理導入後にさらに徹底されるべきである。
87条4項では、「マンション管理業者は、管理費、修繕積立金等の財産を管理する場合にあたっては、保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引
出用のカードその他これらに類するものを管理してはならない。」

国土交通省のやることはすべて中途半端で、情けない。

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>>739 匿名さん
監事が残ったとして監事が印鑑を持つわけじゃないでしょ？第三者管理になった時点で印鑑も第三者に渡る。
監事を廃止するメリットは不正発覚の防止と管理者以外に総会の招集じゃないの？

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>>740 匿名さん
＞監事を廃止するメリットは不正発覚の防止と管理者以外に総会の招集じゃないの？
日本語おかしいよ。”廃止しない”と書き間違えていないか。

理事会廃止で監事廃止だとすべて管理会社の手に渡ってしまうから
それを防ぐため。現時点でも、監事さえ残せれば、管理規約にそう記せば、印鑑だけでも監事の手元に残せる。

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>>741 匿名さん
間違ってないよ。合人社側のメリットを書いただけ。合人社がなぜ監事廃止を進めるのかをね。

で、間違ってんのはあなた。規約に記せば印鑑を監事の手元に残せたとしてもそうする管理組合はあるのか？夢物語ではなく現実的な話しをするべき。

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>>742 匿名さん
＞監事を廃止するメリットは不正発覚の防止と管理者以外に総会の招集じゃないの？
やっぱりそうだと思った。日本語が変だからすぐわかるよ。
合人社のあのアタマの悪いフロント君だね。
このレベルの理解力で、管理のプロとかよくも図々しく言えたもんだ。

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>>743 匿名さん
では合人社にとって監事を廃止するメリットを述べよ

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>>744 匿名さん
日本語読めないのか？理解力低いのか？
上記にすでに書いてあるだろうが
お前ら自分たちがどんな悪事働いているかわかってないようだな。
こんなやり方続けていたら、そのうち必ず社会制裁受ける。

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>>745 匿名さん
お前が日本語読めないことはよくわかった。
だから合人社みたいなところにいいようにされて、遠吠えするだけなんだ。負けることは恥ずかしいことではない、勝とうとしないことが恥ずかしい。

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>>746 匿名さん
何も知らないくせに妄想でつまらないことばかり書くな

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>>747 匿名さん
へー

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>>748 匿名さん
日本中で悪事を働いている悪徳管理会社で働いているヤツはバカだ。
お前みたいなレベルの低いやつは相手にしない。
以後スルー

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>>749 匿名さん
結局言い返せなくて妄想の果てに逃走ですか。喧嘩売って来たのはお前。逃げても追いかけてやる

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>>745 匿名さん
既に書いてある。じゃなく間違ってるって言ってんのが分からない低能。
挙げ句逃げるとか、、、だから管理会社にいいようにされんだよ

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実際合人社に管理を委託していないので
真剣みもないし、実感がわからないんだろう。

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>>752 匿名さん
うちはそのとんでもない管理会社のせいで散々な目に合わされた
もう二度と合人社関係者に関わりたくない。
そのうち行政からもマスコミからも制裁があって当然な会社。

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>>753 匿名さん
実体験で書き込まれていますので説得力があります。
知らない者が無責任に書き込むのはいけませんね。

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>>754 匿名さん
752は合人社関係者ですよ。
日本語が下手なのですぐにわかります。

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全てＧの社員と思い込むのはやめた方がいいですよ。

スレに関係ないし、見るべきものが何かも分からなくなります。

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>>756 匿名さん
全てがG社員などとは、決して思いません。
そんな主張もしておりません。
まず、読解力を身につけてから他人に意見してください。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>757 匿名さん
あなたに言ってません。読解力がどうしました？礼儀と読解力を身に着けてから他人に意見しましょうね。

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>>758 匿名さん
アンカーが自分の意見あてになっています。

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>>758 匿名さん
勝手にボケたことを言って来るやつに礼を尽くせとは『礼記』には書かれていない。

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>>759 匿名さん
あなたが勝手に756にアンカー付けたからです。だいぶ弱いみたいですね。

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>>760 匿名さん
あなたはさらに弱いみたいですね。ご愁傷さまです。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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どなたか、>>761 を解説していただけませんか？

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全くもううちの理事会みたいでぐちゃぐちゃ
第三者管理経験済みの人とかいないの？

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第三者管理の実態は、国土交通省すら把握していないと思われる。


住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

■第3回（開催：令和4年12月23日）
○配布資料
・資料8　その他のテーマに関する検討
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001580317.pdf

〇議事要旨
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001582488.pdf

　○ 資料８について事務局より説明が行われた。資料８について、主な意見は以下のとおり。
５ページ

・ 第三者管理については、まず実態把握が必要。管理計画認定制度の普及が進めば、長期修繕計画や管理規約の内容について直接に把握ができるようになるので、制度を活用して、第三者管理の実態把握につなげることができるのではないか。

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>>765 匿名さん
＞・ 第三者管理については、まず実態把握が必要。管理計画認定制度の普及が進めば、長期修繕計画や管理規約の内容について直接に把握ができるようになるので、制度を活用して、第三者管理の実態把握につなげることができるのではないか。

国土交通省も考えが甘いなあ。
現時点では、ダントツで合人社が第三者管理導入で爆走中。
でも、合人社は理事長＝管理者に就任して口座と印鑑の両方を独り占めしたいから、理事会と同時に監事を廃止する。この二つを廃止すると、認定制度でネガティブ評価になる。

同社は管理計画認定制度に申請しても認定されないことがわかりきっているから、申請しないだろうし、現時点でも合人社管理の認定済みマンションはひとつもない。ファミリー向けマンションで、監事廃止に固執するのは合人社しかいない。他は逆に管理組合代表の監事を残す傾向にあるけどね。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>766 匿名さん
他も監事を残しても印鑑は管理会社が保管します。

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>>767 匿名さん
問い合わせたけど、良心的な管理会社は印鑑は交渉の余地ありと聞いた。
なぜなら、第三者管理の場合、管理会社が両方を補完しなければならないなどど、法律文書に規定がないからだ。

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補完じゃなくて、保管

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>>767 匿名さん
よくもそんなでたらめを。。。

管理組合の預金口座（特に修繕積立金等の保管口座）の印鑑は理事長（管理者）が保管していますが、管理会社など第三者が理事長（管理者）に就任する場合は、着服等を防ぐため、管理者以外の役員（区分所有者）が担うべきという記述があります。

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>>767 匿名さん でたらめ書いているヤツへ

第２回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨
1. 日時
2022 年 11 月 21 日(月) 10:00-12:00 オンラインシステムによる会議方式
第三者管理に関連して、通帳保管の手法はいろいろある。組合と合意して行っているので、法制化で枠組みをがちがちに固めてしまうと運用しにくいのではないか。また、区分所有者への情報公開については、アプリを活用して情報共有を図っている事例もあり、必要な情報公開は可能である。

2. 出席者
＜委員＞
浅見座長、磐村委員、戎委員、江守委員、大谷委員、金子委員、鎌野委員、小林委員、齊藤
委員、塩崎委員、関岡委員、瀬下委員、曽根委員、田島委員、出口委員、長瀬委員、中野谷
委員、畑島委員、広畑委員、深沢委員、松村委員
＜オブザーバー＞
島田オブザーバー、長谷川オブザーバー
＜関係行政機関＞
国土交通省不動産・建設経済局土地政策課
国土交通省不動産・建設経済局不動産業課
国土交通省不動産・建設経済局参事官付
国土交通省住宅局住宅経済・法制課
国土交通省住宅局市街地建築課
事務局（国土交通省住宅局参事官（マンション・賃貸住宅担当）付）

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>>768 匿名さん
どこに問い合わせたのですか？
交渉の余地ありということは基本スタンスとしては管理会社が保管するということでいいですね？

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>>770 匿名さん
何がでたらめかいってくれませんか？
私は実態を書いているだけです。合人社だけでなく他の管理会社の第三者管理も印鑑は管理会社が保管します。

あなたは合人社の第三者管理にさえ気を付ければいいとお考えなのですか？私は第三者管理自体に気を付けなければいけないと考えます。

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住宅：マンション管理について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

●外部専門家の活用ガイドライン
https://www.mlit.go.jp/common/001189183.pdf
２３ページ

２）通帳・印鑑等の保管体制

・ 一般的に、管理組合の預金口座（特に修繕積立金等の保管口座）の印鑑は理事長が保管していることが多いと考えられます。

しかし、外部専門家が理事長に就任する場合は、外部専門家による着服等を防ぐため、印鑑を施錠の可能な場所（金庫等）に保管して印鑑の保管と鍵の保管を理事長と他の役員（区分所有者）で分担する（標準管理規約第62 条関係コメント）、金融機関届出印を管理組合印（理事長印）とは別に専用印を作成し区分所有者が保管する、通帳と印鑑の保管者を分けていずれか一方の保管者を区分所有者の中から選任しておく（あるいは通帳の管理は管理業者に委託することを条件とする例も多く見られます）、キャッシュカードの作成を禁止する等の措置をとることが考えられます。

特に修繕積立金口座の管理については、派遣元等で印鑑を管理するほか、ここで列挙したような保管上の措置を講じておくことが望ましいと考えられます。

・ なお、管理組合の預金口座の通帳・印鑑の管理を、契約上、外部専門家の業務の対象外とし、一切行わないルールとしている例もあります。

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>>773 匿名さん
合人社の監事廃止に固執する第三者管理が一番危険だと思う。
他社は第三者管理の導入を新規契約した管理組合にあの手この手を使って強引に押し付けてきたりしない。
他社はどこも管理組合から要望があった時には第三者管理導入に応じるとして、どこも消極的か試験的にという返答だった。そう言う重大な差異にあなたが大きな違いを視ずに目をつぶるのはなぜか？

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>>772 匿名さん
＞交渉の余地ありということは基本スタンスとしては管理会社が保管するということでいいですね？

何、バカなこと言っているんだ？いいわけがない。

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>>772 匿名さん
いたるところに　いたる組織に　いたる管理会社に　いたる人物に

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>>772 匿名さん
交渉の余地ありとは、業界でも有名な毒蛇に捕らえられてとぐろを巻かれているネズミを救出するためにいかなる法的手段が使えるかというコンテクストで理解していただきたい。

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収納口座や保管口座の印鑑は理事長と会計担当理事の２名が
保管していますし、出金伝票の押印は２名が必要です。

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>>779 匿名さん
第三者管理の３番目の理事会廃止パターンの話をしているのですが。。。

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>>775 匿名さん
あなたの言い方は他社の第三者管理ならいいように聞こえますよ？どこも危険ではないのですか？

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>>781 匿名さん
勝手にそういう風に聞こえるなら、耳鼻科で調べてもらってください。
低レベルの議論に関わりたくないので、失礼。

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何故第三者管理に合人社が出てくるんだ。
だから話がややこしくなるんだ。

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>>783 匿名さん
無知の極みだ。

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>>782 匿名さん
では何なんですか？
逃げないでください。

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>>783 匿名さん
その通りです。イチ会社の問題にしたいバカがいる。

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>>786 匿名さん
大元のバカは国土交通省とマンション管理業界全体なのでは？
ついでに調査不足のマンション管理学会と自称コンサルタントも加えてやる。
管理組合が犠牲者だ。検討会で唯一責任感とプロ知識を持って
いい仕事をしているのが弁護士たちだ。意外と管理会社ボスが利益相反問題を
認識できているのには驚いた。マンション管理学会の学者さん（？）たちの利益相反理解の貧弱さにはゾッとさせられる。
785と786へーあんたたちの頭脳レベルでは、合人社がやっていることの重大さがわからない。あんたたちは、相手にならないから相手にしない。
ほな、さいなら。

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自分で参考になるを押す（笑）

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国土交通省　今後のマンション政策のあり方に関する検討会

管理組合の財産の保全、具体的には組合銀行口座印の保全を確実に行うことが必要。大手管理会社ではかなり体系化してきているが、中小の管理会社がビジネスとして参入した場合に全く管理組組合の意思が通じないようなケースも想定される。第三者管理にあたっては、利益相反・利益誘導が行われないよう検討する必要がある。

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管理会社が管理者になるパターン、理事会がないパターンの留意点としては、通帳と印鑑を誰がどのように保管しているのか、区分所有者へ管理の情報をどのように開示していくのか、区分所有者の意見をどのように吸い上げていくのかなどがあるが、実際に工夫を行っているものもあると思われるので、どのようにすれば適切な管理ができるのか考えていくべき。

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あなぶきハウジングも強引に第三者管理に切り替え、好き勝手な組合運営に走っている。
なにも合人社だけでもない。

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>>791 匿名さん
でも、電話したら、あなぶきハウジングは合人社みたいに強引に勧めないって言ってたよ。
管理組合様から希望があった時だけ、要望に応じだけで積極的にやらないそうだ。

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第三者管理をやむを得ずに導入している、または導入検討をしている管理組合へ
『三つの鉄則』

- 通帳と印鑑の両方を絶対に管理会社に　渡してはいけません！
　区分所有法にあるようにそれらは別々に保管しましょう。
‐　絶対に監事を廃止してはいけません。
　どうしても第三者を導入しなけれならない場合は、
　理事長＝管理者を管理会社にしてはいけません。管理会社は監事に据えましょう。
　理事会はお飾りでいいので監視機能として残しておきましょう。
‐　管理委託契約をいじくる場合は、必ず管理会社と無関係の行政アドバイザーか、
　各都道府県の管理士連合の信頼できるマンション管理士さんに相談して内容を確認してもらいましょう。
　
　

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>>792 匿名さん
泥棒に泥棒やってないかと聞いているのと同じ。
あんたも野暮だな。

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限界マンションも、法整備が完了するまで、第三者管理の導入を待ってください。
現在はまだ法整備が整っていません。管理会社より、信頼できるマンション管理士を選びましょう！

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副会長10年　ついに大役　日管連第3代の会長に就任　瀬下義浩さん　新陳代謝出来る組織を　管理士業法道筋づくりも　☆この人　マンション管理新聞第1115号より
https://www.h-fukui.com/news/2955.html

　管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。

　大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

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>>796 匿名さん
スレ違いだけど、「共闘」とか「両輪」とかでなく、
管理会社と管理士は「相互監視」してくれるときが、
管理組合にとっては、役に立つ。
この人は何か勘違いしてるよ。
管理会社と管理組合は利益相反だよ。
マンション管理士にとって、管理組合は正妻で
管理会社は愛人みたいなものだが、
正妻と共闘するより、愛人と共闘するほうが楽しいと言っているように聞こえる。
そういう浮気は一切許されないんだよ。浮気がバレたら管理士なんかすぐにクビにしてやるよ。

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>>797 匿名さん
香川県マンション管理士会の役員に合人社の幹部が居座っていることを暴露したスレッドが削除されているみたいだ。
管理士会の必死の抵抗が伺われる。
余程痛いところを指摘されたみたいだ。

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>>798 匿名さん
削除依頼したのは、管理士会でなく合人社じゃないの？

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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日本マンション管理士会役員の顔ぶれみてると、どちらが削除してもおかしくない顔ぶれです。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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