第三者管理方式について

>>397 ご近所さん
＞第三者管理は、マンション管理に専門知識を持った管理会社以外の第三者に委ねるべきです。
第三者管理自体、次善の策ではありますが、おっしゃることは当然のことです。

ですが、国が第三者管理方式を打ち出したいきさつは、区分所有者の高齢化で理事会が機能しなくなった管理組合の運営を任せる機関が必要になると考えたからです。
しかも、適正化法を見てもわかる通り、国が恐れているのは、ボッタクリなどではなく、横領などの金銭事故です。

よって、第三者管理方式は、管理会社に都合の良い規定になって行くでしょう。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>400 口コミ知りたいさん
＞べつにそれでいいのでは？
良くない。
議決権行使書があるから委任状は禁止すればいい。
その為にも、現在の議決権行使書ではダメだという事です。
白票欄を賛否欄の横に置かなければならない。
現議決権行使書の欠陥は白票欄がないことです。
白票欄を置くことで、態度を決められない組合員の意思表示の場ができることになります。
現議決権行使書は、態度を決められない組合員の「組合員としての義務と権利」を奪っている。
＞ポチって何のこと？
飼い犬のことですよ。
主体性を持たず、餌にありつくために誰彼構わずキャンキャン吠える飼い犬のことです。
このスレのポチの特徴は、七変化が得意で声色使って何度も登場してはキャンキャン吠えまくる。
適当にスルーするのが大人の対応かな。

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>>403 匿名さん
＞よって、第三者管理方式は、管理会社に都合の良い規定になって行くでしょう。
そうは思わない。
いずれは統一教会がそうであるように、国全体の問題となる。
そうなる前の手当てが必要で、そのためには、国の規制であったり、いい意味での第三者が活躍できる枠組みを知恵を使って作り上げていくべきです。

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結論ありきの他社の意見を一切聞かないバカがいるな。
何一つ根拠を出せない。法の独自解釈。判例一つない。

標準管理規約が区分所有法に違反しているなら国交省に言って変えさせればいいのに、喚き散らすだけ。まさに＊＊＊の遠吠え笑
ポチに負けたのがよほど悔しいようだ

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区分所有法の原則は管理者管理方式であり、管理者は区分所有者に限定していない。
だから第三者管理方式は区分所有法の原則と言えるものである。
国土交通省が標準管理規約で採用して輪番制による理事会方式は古代ギリシャのアテナイで衆愚政治を招き失敗した方式であるから、区分所有法の原則に戻るのは好ましいことだ。
第三者管理方式は管理者の責任追及が容易になる多大なメリットがあることを見逃してはならない。

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>>408 もはや神さん
かなりめちゃくちゃな主張ですね
区分所有法の原則は理事会管理方式ですよ
だから、第三者管理方式との矛盾が多く生じているわけです

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>>409 口コミ知りたいさん
　　　　　↑区分所有法に理事会なんかないよ。あほ

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　標準管理規約コメント別添１、外部専門家の活用のパターンで、理事会なしの「③外部管理者総会監督型」では、外部の管理者を監視する、区分所有者の監事、監査法人等の外部監査の義務付けが想定されているが、実際は、そうなっているのでしょうか？

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>>411 匿名さん
監査法人に頼むのはカネがかかりすぎるから無理だろう。

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>>407 匿名さん
＞結論ありきの他社の意見を一切聞かないバカがいるな。
聞くほうがマヌケなんじゃないの？
＞標準管理規約が区分所有法に違反しているなら国交省に言って変えさせればいいのに
ポチは忠実だから、ひな形であっても四角四面で守っているんだ。
さすがポチだ。

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>>408 もはや神さん
第三者の意味も分からないポチがアホな屁理屈こいてる。

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>>414 ご近所さん
　　　　　↑第三者とは区分所有者以外のことだよ。あほ

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>>415 eマンションさん
当事者とはなんぞな。

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管理組合は民主的な運営が規約、法律で保障されている。
管理組合にとって不利な第三者管理方式があるとして、
その第三者管理方式が総会議案として提案された場合、
総会で否決するように周囲を説得する弁論をすべきである。
また、第三者管理方式が採用された場合でも、運営に疑義があれば管理者を総会決議、または裁判で解任することも可能だ。
いったい何が問題だと言うのか？自分たちが痴呆、無能なだけだろう。あほ

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迂遠な議論は不要である。あほ

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マンション管理業協会は委託業者である管理会社が管理者管理方式の管理者になることは利益相反になるから引き受けないと言っていたけどね。
最近、合人社が推進しているみたいだけど、その詳細は合人社のスレで議論してね。
一般的な管理会社の場合、責任追及される管理者になるよりも、輪番制理事会を操るほうが遥かに楽で儲かると認識しているはずである。

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今になって、分譲マンションで第三者管理を始める最大の理由は、フロントの人手不足が深刻だからでしょう。
理事会がない第三者管理なら、フロントの理事会支援業務がなくなり、フロントが要らなくなる。

自主管理アプリをリリースした、大手の管理会社も、同じ理由でしょう。

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>>410 マンション検討中さん
区分所有法には管理者管理方式はないよあほ、

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>>421 匿名さん
頭脳もないくせに、投稿者をアホと呼ぶのはやめるべきです。
だれもそんな馬鹿な主張はしていませんよ
あなたが書き込んだすべての投稿に対して削除依頼いたします。

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>>421 匿名さん
　　　　↑区分所有法は管理者管理方式だよ。読んだことないんだねw.
区分所有法には理事会も理事長も監事もいない。登場人物は管理者と区分所有者だけだ。
管理組合法人には監事いるけどね。

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>>422 口コミ知りたいさん
　　　　　↑正当な主張に削除依頼するあほ

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>>420 匿名さん
週刊ダイヤモンドとか掲示板をみて値引き要求ばかりするからだ。

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>>419 口コミ知りたいさん
自社グループのトンネル会社や修繕会社使っているところは、自己契約の禁止に引っかかる可能性なしとは言い切れるか疑問
だれかが最高裁で争って、白黒決着付けてくれればいいのに
民法108条のほうが絶対上位なわけだから、争って決着つくまでは
グレーな印象がいつまでも消えない

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>>427 購入経験者さん
病院のとなりにある薬局って、トンネル会社ですか？

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>>417 口コミ知りたいさん
管理者を解任じゃなくて決議無効だろう。

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>>429 匿名さん
区分所有法25条2項を知らんのか？あほ

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パチンコ屋のとなりにある景品交換所ってトンネル会社ですか？

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>>431 通りがかりさん
うるさいから、下請法でもしっかり勉強して
冬のあいだは冬眠してから、またこのスレに春になったら遊びに来て

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>>430 通りがかりさん
知らないよ、そんなもん。教えてちょうだい。( ´艸｀)

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法律の話題になってから、一気に荒れましたね。
第三者管理方式の是非を議論してんのに。

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>>434 匿名さん
色々とまずいこともあるからね。

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>>434 匿名さん
第三者管理方式は法律と無関係だと思われますか？
もしそうならば、あなたが第三者管理方式について深い知識が何もないということの
あかしですよ

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>>436 購入経験者さん
あなたの、そのような煽りが荒れる理由と言いたいのでしょう。

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>>430 通りがかりさん
ひとをアホと呼ぶ人はアホアホさんです
ところで、その実際の判例を御存知ですか？

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>>438 匿名さん
上から目線やめたら？

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>>439 匿名さん
下から目線で書きました

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合人社の第三者管理に対する社内規約。
1，通帳預金先はすべて広島支店とすること。
2，組合印鑑は作らず、ネットバンキングによる通帳とすること。
3，通帳の中身は組合員には見られないようにすること。
4，通帳のパスワードは組合員には知らせないこと。
4，議決権行使書は絶対に組合員には見せないこと。
5，議決権行使書改竄行為後はすぐに破棄すること。
6，でっちあげ修繕工事には専門家を立ち会わせないこと。
これさえ遵守すれば、第三者管理は合人社の思いのままです。

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↑ホント？
合人社はかつて理事長を名誉毀損で訴えて
最高裁まで争ったことあるよ。
おかしなこと書いたらまじで訴えられるよ

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ためしに合人社ホームページに通報してみるw

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掲示板は匿名ではないからね。
441 24時間ポチさんは
終わったねw

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>>444 eマンションさん
どうかな？
君たちも合人社のポチなの？

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>>445 24時間ポチさん
まー、自宅に郵便がくるから楽しみにしといたらw

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>>442 eマンションさん
どこがデマなのか、具体的に番号で答えてよ。
折角、番号ふってんだからさ。
それとも合人社のポチなの？
もしかして、名誉棄損の意味知らないのでは？

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再三、言ってるのだが、第三者管理方式に問題があるのであれば、理事会、総会の議論で淘汰されるはずなんだよね。
それができないのは、痴呆、無能だからなんだよ。

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>>447 24時間ポチさん
デマなどとひとことも言っていない。あほ

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そういうのを盗人猛々しいというんだよ。
合人社のポチさんたちよ、悔しかったら反論してみな。

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>>449 名無しさん
つまり、本当のことなんだ。
であれば、名誉棄損には当たらない。
おまえはeマンションか？あほ

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名指しされた会社が相応の対応をするだろう、との見通しを書いているだけであるw

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>>451 24時間ポチさん

↑ネットを甘く見るアホ。
ここの投稿は便所の落書きではない。
あまりに無知すぎてたまけだw

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>>443 eマンションさん
＞通報してみる
おまえにその勇気があるのか？
人一倍小心者のくせに・・・
悔しかったら通報してみろ！

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>>453 マンション検討中さん
↑合人社の24時間ポチ。
必死だわ。あほ

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>>452 匿名さん
＞名指しされた会社が相応の対応をするだろう
そこに期待してんだよ。あほ

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合人社の問題って合人社のスレがあるけどね。
一般的な話ではないんだよ。
合人社と戦ってるたしかタムラさんっていう
広島のマンション管理士の先生に相談したらどう？
日ハウは議決権行使書の改竄とかさすがにやってないと思う。なぜかというとそれほどやる気はないと思うからw

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>>448 もはや神さん
何を寝ぼけたことを言ってんだよ。ぼけ
HNも、もはやボケにしときな。

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>>454 24時間ポチさん
合人社のホームページのご意見の投稿欄に貴殿の投稿を貼り付けて送信ボタン押してみるよw
事実と証拠があるなら公益に資する立派な投稿だ！
何ら恐れることはあるまいw

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>>458 24時間ポチさん
　　　　　↑通報されると言われて焦っているアホ

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>>457 マンション検討中さん
やってる奴ほどこちらが言っていないのに否定する。
つまり、やってるという事だよ。
合人社はあちこちで煙を立てる。
火のないところに・・・
で、通報はもう済んだのかい。小心者！

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>>460 評判気になるさん
↑HNをあれこれ変えなければ反論できない小心者。

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社内規約だと言って書いてるから
いろいろな問題あるよね。
コピーを持ってる、とかじゃないとなかなか
厳しい裁判になるだろうw

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>>459 マンション検討中さん
それを期待してるのがお前には読み取れないのかアホ

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>>463 評判気になるさん
グタグタ言わずに早く通報しな！
何をもったいぶってんだよ。

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合人社ホームページ
https://man-kanri.com/lp/sp/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_camp...

↑ここから通報しました

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>>466 評判気になるさん
お疲れさん！
楽しみ。

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自身の投稿の削除依頼を推奨しておくw

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戦う相手は私ではなく問題企業だ！本望だろう、アホ

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>>24時間ポチさん
捕まるから逃げたほうがいいよ。

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たかがマンションのお金を狙っても大した額には
ならないだろう。

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>>471 匿名さん
　　　　↑マンション管理適正化法の出来たきっかけを知らないアホ
大規模マンションでは予算規模は数億円になる。

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うちは数十億円になる、
百億円単位もあるよ。

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総会で理事会の廃止と管理会社を新たな管理者とする議案が上程されている。この議案の内容にちょっと疑問があるので総会に立ち会ってほしいとの相談がありました。しかも総会は翌日と・・・。このただごとならぬ緊迫した状況にマンション管理士として、ひとまず総会に立ち会うことになりました。

いわゆる理事会でない第三者を管理者とする制度への移行には規約改定が必要で、これには区分所有者と議決権の3/4以上の賛成が必要な特別決議となります。総会を前にこの管理組合の規約をチェックすると様々な問題が見えてきました。まず保管口座の通帳と印鑑両方を管理者である管理会社が保管すること。「書面投票」という区分所有者へのアンケートにより、総会決議なしに管理費の改定やその他の業務執行が可能であること。「書面投票」をするかしないかの判断は管理者が「書面投票」が「適当」と認めた場合に限ること、予算の２０％超の変更は「書面投票」を必要とするものの、それ以下では、「書面投票」も総会決議もなく変更が可能になっていること。会計帳簿は開示しても区分所有者名簿の開示はできないこと。さらには現行の「監事」が廃止され、それに代わるチェック機能がないこと。また議事録も管理者の署名のみで議事録署名人もないという、まさに管理者が何でもできてしまう、管理者こと管理会社に都合よくできている規約改定でした。このまま、このマンションに第三者管理方式が導入されたならば管理組合と区分所有者には大きな問題です。

規約上は管理者の任期を1年とし、その都度、選任するとされており、これでも一定の抑止効果があると思われますが、実際には、理事会もなく、区分所有者の連携もできない投資用物件の場合、委任状で管理者が再任される可能性が極めて高く、よほどのことがない限り管理者の解任は難しいことになるでしょう。従って、万一管理者に不正があったとしてもそれを抑えることが難しくなるのです。このような第三者管理方式では監事（または監査人）にあたるチェック機能は不可欠で、特に理事会を廃止して第三者管理方式に移行するのであれば、監事（または監査人）は必須です。

第三者管理方式には、役員のなり手がない中で、役員に負担をかけなくて済むというメリットがあるものの、それ以上にリスクもあるのです。管理者方式は信頼できる機関等に管理を任せていくものですが、たとえ、現在は良好な信頼関係があったとしても将来にわたってこの関係が継続するとは限りません。だからこそ、信頼関係が崩れた場合のことを想定しておかなければならないのです。第三者管理方式のリスクも踏まえてこの方式を導入するか否かについて、区分所有者間でよく議論をしたうえで判断されることが望まれます。

★総会の結果がどうなったかというと、規約改定に必要な3/4に達せず、この第三者管理方式への移行案は否決されました。それにより上記の懸念は一旦なくなりました。また総会出席者の中から、立候補があり現行の理事会方式で理事長が選任されることになり、管理組合にいつもの平穏が戻ってきました。

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>>474 買い替え検討中さん
当たり前。立ち会ってくれと言われてマンション管理士のおたくさん、総会で問題点を指摘したのかい？
依頼したのは誰？
輪番の監事なんかいなくても民法の組合の規定、区分所有法の規定を根拠にやろうと思えば区分所有者は何でもできます。

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> 会計帳簿は開示しても区分所有者名簿の開示はできないこと

登記簿見たらいいだけでしょ。何の問題もない。

> 理事会もなく、区分所有者の連携もできない投資用物件の場合、

理事会は対立を生むだけ。区分所有者の連携は理事会がない方が楽なはずだよ

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長谷工のsmooth-eはどうですか？

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>>477 マンション検討中さん
476は管理会社社員ではないでしょうか
どこぞのでたらめ管理会社よりはマシかもしれませんが、
長谷工のsmooth-eも理事長と理事会廃止前提です。
組合員の意見を組合員の利益の最重視して取りまとめる人が消えてしまうと、
絶対にトラブルになると思います。一度理事会廃止してしまうと、
再結成は困難をきわめますから、注意が必要です。

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>>478 口コミ知りたいさん
理事会は輪番制の場合が多くて管理会社の傀儡であることが多い。
そもそも理事会が立派なら第三者管理方式など議案になるはずも無かろう

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理事会が管理会社の傀儡になるかどうかはケースバイケースだと思う
うちのマンションはさすがにそれはない
＞そもそも理事会が立派なら第三者管理方式など議案になるはずも無かろう
うちはエリートが多いけど、分野が違えばシロウトはシロウト
将来を見据えて、マンション管理士らを二人管理者として雇い入れて
形式的に理事長と理事会も縮小して残す方向へ向かおうとしている
管理会社の第三者管理の危険性を早くに見抜いたので良かった

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理事会を廃止する第三者管理方式は、なり手が少ないフロントの理事会支援業務を省くため。

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>>481 さん
理事のなり手がないからだ。
似たような話で全国の地方議会の3割が無投票当選である。
日本人に民主主義は無理だ。

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理事会も高齢化して新規購入者や賃借人が多くなると
理事の成りて不足がでてきて、最終的には第三者管理方式を
取らざるをえなくなる。

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所謂マンション管理の投げ出しなのかな。

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第三者管理は管理会社でなく、マンション管理士のほうがずっとベター
利益相反問題が生じないからね

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マンション管理士に任せるとしたら、報酬は、１戸当たり、幾らくらいなら許容できますか？

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>>486 匿名さん
1戸でなく、1棟辺り月5万前後が相場だと思っているけど、
戸数が増えれば、もっと上がるだろうけど...
でも、これまで管理会社に支払わされてきたマージンも払わなくて済むようになるわけだし...

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全日本マンション管理士協会に相談したら管理者を引き受けてくれるはずだ。

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多数決で決める民主主義は、実際には少数派を弾圧する武力がないと機能しないんだよ。
国、又は地方公共団体の場合は機動隊を使えるが、管理組合では武力行使が不可能だ。
だからそもそも管理組合での民主主義は無理なんだよ

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理事会、総会で下手に発言すると対立が先鋭化して怒号が飛び交うようになる。
憎悪の対象を一元化し第三者たる管理者の責任追及で住人が団結しやすい第三者管理方式は実は管理組合には最適の制度かもしれないんだよね。
実際のところ、理事会廃止、第三者管理方式移行は総会の特別決議の結果だからね。自分たちが望んだ結果なんだ。
第三者管理方式導入議案を採決する総会で、私が責任持って管理者になって管理するから第三者管理方式には反対する！とか反対演説するような気骨のある人がいたら、絶対に第三者管理にはならないと思うよw
第三者管理方式とは人任せにしたい組合の総意でなりたつんだよ。

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>>490 匿名さん
専門家の活用は重要で、シロウトはシロウト
第三者管理に移行しなくても、専門家を良き相談相手として活用することは重要
管理会社による第三者管理は、管理会社に対するあらゆる監視体制を撤廃するところから始まるから絶対にやめたほうがいい
PRの時点ではすべてが伏せられていて、総会決議の時に突然事実を明かすが、
それまでに内通者を活用して根回ししてあるし、
一般管理組合員はそれらの結果がどんな危機的状況を作り出すのか
予測できず、総会決議は管理会社に有利に働く
優秀なマンション管理士（これがまた希少）やNPO団体を上手く活用してゆく以外に
途はない　東京都豊島区レベルの管理組合支援体制になって欲しいね

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最初から第三者管理を謳ってるマンションはやめるべきですかね…今後増えそうですが

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>>492 マンション検討中さん
小規模マンションでは昔からあるみたい。

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>>492 マンション検討中さん
第三者管理のマンションを購入できるのは富裕層だけで、それ以外は検討しちゃだめですね。
お金を払いたく無ければ少なからず組合活動に関心を持たないとですね。

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>>491 匿名さん
規約改正案は配ってるんでしょ。読んでないだけの人が多いだけ

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>>494 マンコミュファンさん
それは将来的に修繕費や管理費がどんどん値上がりする懸念があるからでしょうか？

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>>496 マンション掲示板さん
そうです。

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第三者管理を選択せざるをえないのは
小規模マンションでしょうね。

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そんなに心配なら賃貸に住んで、値上がりしたら引っ越したらよい

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>>498 匿名さん
管理会社の第三者管理は法的に禁じるべき
優秀で良心的なマンション管理士を活用するのがベスト

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>>500 匿名さん
前半は賛成だけど、後半は現実的ではないね。
優秀かどうか良心的かどうかどうやって判断するのか？

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>>500 匿名さん
民法で禁じられてますよ。例外は本人の同意がある場合。
管理組合が依頼してるんだよ。あほ

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第三者管理を管理会社に依頼する管理組合は制限能力者なんだよ。裁判所に自分たちでは管理できません、と申し立てすればよい。

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管理組合を法人化すれば成年後見人の申し立ては可能だと思う。
法人が成年後見人になれないという規定はないからね。

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>>502 名無しさん
しったかぶりはやめなさい
動民法で禁じられているかせつめいしてごらん、あほさん

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>>505 匿名さん
民法108条しらんのか？あほ

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よく似た例で建設業法で大規模修繕の丸投げは禁止なんだけど、例外は発注者の管理組合が同意したらオッケーだ。

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>>506 名無しさん
もちろん、知っているよ　あほあほさん
あなたは優越感を感じるために他人はみなあほだと思いたがっているだけ
その先が聞きたい　話を続けてごらん
長文を書いてくれれば、あなたがアタマがいいかどうか
稚拙な知ったかぶり屋でないか　判断できる

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第三者管理者方式での管理は管理会社にさせないのが上策である。

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>>508 匿名さん
　　　　↑日本語が怪しいあほw

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>>509 匿名さん
　　　　↑管理組合が総会で決めることだ。

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私が実際に目撃した例では、
大規模修繕工事のときに８５歳のおばあさんが理事長をやっていた。
決裁印をもらう前に資料でいろいろ説明しても、すぐに内容を忘れてしまうので、とにかく、ここにハンコおせー！と業者がおばあさんに言っていた。
第三者管理方式にすれば責任の所在が明確になり、責任追及もやり易くなる。
誰も理事長をやりたくないから外注するのだ。わからんのか？あほ

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>>512 eマンションさん
あほあほさんの言うとおりにしてしまうと、
「第三者管理方式にすれば責任の所在が明確になり、責任追及もやり易くなる」
のではなく、責任所在は明確でも、理事長も理事も廃止されていれば、
責任追及が非常に難しくなる　あほあほさんは悪徳管理会社に雇われているのかな　爆笑

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>>513 買い替え検討中さん
　　　　↑区分所有法25条2項を知らないアホ

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無知は恥ずかしいことではない。

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区分所有法には会社法の責任追及の訴え(株主代表訴訟)制度がないので、区分所有者単独で管理者の責任を追及する方法は解任に限られている。
第三者管理方式はこれをやりやすくする制度である。

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>>516 マンション掲示板さん
そのとおりです。どうしても第三者管理導入しなければいけないマンションは法人化すべきです。管理会社の第三者管理はやめたほうがいいと思います。

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>>517 匿名さん
法人かどうかは関係ない。なんか勘違いしてるね。
第三者管理方式のほうが、区分所有者単独で管理者の責任追及可能だから区分所有者には望ましいのだよ。
他方、理事会方式の場合は輪番の理事、理事長は管理会社の傀儡で解任しても意味がないんだ。わからんのか？

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輪番で嫌々理事長やってる人を裁判所に解任請求なんかしたら大喜びするだけ。

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第三者管理方式はだめ。
自分のマンションは自分たちで管理すべきだよ。

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>>518 口コミ知りたいさん
＞他方、理事会方式の場合は輪番の理事、理事長は管理会社の傀儡で解任しても意味がないんだ。わからんのか？
オタクの理事長は傀儡かもしれないけど、うちの理事長たちはいつも闘う理事長だし、決めつけは無意味だよ
第三者管理と言っても、三パターンのどれを指しているのか不明だから、
オタクの意図がつかみにくい

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>>520 匿名さん
管理組合員がしっかりしていれば、もちろんそれが最も経費が掛からずベスト
悪徳管理会社の第三者管理がワースト

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>>519 口コミ知りたいさん
大爆笑！座布団5枚！

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国土交通省が想定した理事会がない第三者管理方式（③外部管理者総会監督型）は、高経年で組合員の高齢化、賃貸化が進んで理事(長)のなり手が本当にいないマンションを支援するため。

(一部の)管理会社が高経年ではないどころか、新築マンションでも導入を進める理事会がない第三者管理方式は、国土交通省の指針に反している。

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>>524 匿名さん
でも、検討会で三井さんの発言力大きかったよね
天下りとか癒着とか
第三者管理方式の強引な導入はいずれ社会問題化しそうだね

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>>523 匿名さん
ありがとうございます?

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>>521 匿名さん
理事長しっかりしてるなら第三者管理など議論の必要はあるまい。あほ

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>>524 匿名さん
別にいいでしょ。管理規約の同意書に署名してマンションを買うんだから。
おたくは何か勘違いしてるよ。国土交通省の思慮不足でマンションのライフサイクルが確立できていないんだよ。
そんなアホ官僚の指針を信じるのは相談スレパート3スレ主レベルのあほ

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まもなく起きる首都圏の大地震で旧耐震基準のマンションは倒壊するだろう。
そんなマンションを建て替えできないから
永年維持管理してビンテージマンションにしよう、
とか言ってるやつはひとごろしだよね
いまにわかるよ

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なんで昭和56年に耐震基準が変わったのか？
新潟地震でたくさんマンションが倒壊したからだ。
わからんのか？

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>>530 検討板ユーザーさん
ここは第三者管理についてのスレなのに
わからんのか？

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>>531 マンション検討中さん
国土交通省のガイドラインの話がわからないあほ

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>>532 匿名さん
第三者管理方式から理事会方式へ戻せずに
大変なことになっていること知らないあほは黙っていて欲しい
1行しか書か（け）ないのは、長文を書くと知ったかぶりがばれるから　

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お互い批判はせず、建設的な書き込みをして皆さんに
役に立つ情報流してね。

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>>533 マンション検討中さん

戻せないのは人数が足らないからだ。少数派だということ

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面倒で金出しても第三者管理のほうが楽でいいって考える人が多いって事？

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>>535 通りがかりさん
やはり知ったかぶりですね
違いますよ　総会開催の邪魔をしてきます
全員の印鑑証明提出しろとか　あらゆる手段で。。。

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多いらしい。当社調べ、誰に何人にきいたのか気になるが。

2022.09.26
分譲マンション管理の新たな選択肢 第三者管理受託サービス「TAKSTYLE（タクスタイル）」
https://www.daiwalifenext.co.jp/news/197.html

管理組合役員（理事）になることは負担だと思いますか？

　　９２％

上記の問いに対して「管理組合役員（理事）になることを負担に感じる」と回答した人の割合です。その中で最も多かった回答は「煩わしい、面倒くさい」でした。管理組合役員（理事）。特に理事長がなかなか決まらないという話はよく聞かれるところですが、やはり管理組合役員（理事）になることを負担に感じている方は多いようです。

第三者に理事会業務を委託することに賛成ですか？

　　８２％

総会で、理事会を廃止し、第三者（管理会社やその関連会社）に理事会業務を委託するという議案が上程されたら？という問いに対して「賛成する」と回答した人の割合です。全てを任せてしまうことに抵抗を感じる人がいるのも事実ですが、管理会社を信頼し「プロに任せた方がうまくいく」と考えている人がこれほどいるというのは驚きした。

※2020年12月 当社調べ

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>>537 マンション検討中さん
印鑑証明なんかマイナンバーカードがあればコンビニで取れる。

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管理会社は信頼できるところと信頼出来ないところがある
信頼できないところは第三者管理を強引に押し付けて来る
理事廃止・理事会廃止・監事廃止されれば、監視機能がほぼゼロになる
信頼できるマンション管理士を行政の相談窓口で紹介してくれるように
頼む方が安全　第三者管理は管理委託金にさらに上乗せになることを
忘れないように　「うちは上乗せしない」とか言うところは
こっそり工事費に忍び込ませるのでは？

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>>540 マンション検討中さん

区分所有法25条2項があるから区分所有者単独での責任追及が容易になる。
輪番理事の理事会、理事長より第三者管理の外部管理者のほうが責任追及しやすいのは自明だろう。
あほ

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忖度がしにくくなるよ( ´艸｀)。

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>>541 eマンションさん
>>541 eマンションさん
他人をアホという奴はつねに自分がアホ
責任追及には証拠が必要となる
第三者管理で予測される責任追及は工事発注の多発と高額マージン
高額マージンであることを証明するのには、他社の見積もりだけでは十分でない
一行しか書けない奴は、しょせん知ったかぶり屋

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>>543 マンション検討中さん
本当だ、あほは余計だ( ´艸｀)。

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>>543 マンション検討中さん
自分のマンションで決めたことなんだから誰のせいでもあるまい。あほ

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>>543 マンション検討中さん
一行で締める能力はマンション管理を知り尽
くしているからできるよ( ´艸｀)
侮るではない。わかりやすい。
総会などでながながと持論を唱えるあほ理事長もいる
からね。夜が明けたよ。困ったもんだ。

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第三者管理方式では、管理者（代理人）と本人（区分所有者）との利益が相反する行為について、民法第１０８条の許諾や、第１１３条の追認の総会決議が行われるのでしょうか？


民法

（自己契約及び双方代理等）
第百八条　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

２　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。

２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

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>>547 匿名さん
管理者委託契約に自社、または子会社への発注を認める条項が入れてあるのでは？
管理会社も商売だから当たり前かも。

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管理会社を第三者に委託すれば、親会社に工事を発注するのは
当然だと思いますよ。

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>>548 評判気になるさん
それはもう完全に民法108条違反だろうが
民法に照らし合わせて違反条項が含まれていれば、
契約無効になるのではないか
実際の裁判では”許諾”をどう法解釈するかによるのでは？
もし契約書にそう記してあることで
すべての工事発注に対して（たとえマージンが下請け工事の請求額の10倍であっても）許諾があったから、契約違反とみなされないというのはおかしいだろう
ゆえに”許諾”とは個々の工事発注に対する許諾でなければならないはずだ
おい、国土交通省しっかりしろ！

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>>550 マンション検討中さん

宝石なんか問屋は仕入れの5倍で売り、
小売店も問屋からの仕入れの5倍で売るから
原価の25倍で販売されている。
ではなぜそんな店から買うのかだが
信用があるからだよね。
マンション管理が割高になるのもデベロッパーとかデベ子会社の管理会社の信用を背景にしているからだよ。
三井とか住友とか三菱とか

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マンション共用部の照明とかインタフォンをパナソニックから買うのはやはり信用である。
価格に不満なら中国製を買えば良い

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そもそもだけど、管理組合は消費者じゃないからね。それが問題かも。
専用のスレがあるから上げておきます

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詳しい人に聞いてみましたけど、第三者管理方式は国土交通省がバックアップして、マンション管理業協会が推進しているそうです。
理事会廃止は時代の趨勢です。気骨のある人は趨勢に逆らって自分が理事長になって下さい。大変でしょうけど。

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>>554 評判気になるさん
＞第三者管理方式は国土交通省がバックアップして、マンション管理業協会が推進しているそうです。
逆ですね。
マンション管理業会がロビー活動して、国交省が推進しています。
どちらにせよ、第三者管理者は、そのほとんどが管理会社になります。
形の上では、自主管理となり、管理委託契約は不要になります。
第三者管理＝理事会廃止ではありませんが、成り行きとしてはその方向に進むでしょう。
多分残るであろう役職の、理事長や監事が、どうやって管理会社の暴走を防ぐかが、肝になりそうです。
予算・決算の管理監督が組合役員の仕事になると、私は思います。

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>>555 匿名さん
G社関係者がうじゃうじゃ湧いてきましたね
第三者管理の3つのパターンのうち理事会廃止は
検討会で専門家が危惧するひとつパターンのみです
危惧の理由は監視体制の弱体化です
理事会完全廃止してしまうと、第三者管理方式から理事会方式に戻るのが
難しくなりますよ
形式的にでも理事長や理事会は残すべきです。
管理者が不正を働いたときにすぐに対応できるような体制を作っておきべきです。
理事長・理事会廃止して監事に監視を任せようとしているところがありますけど、
もしこの監事が丸め込まれてしまっていたら、大変なことになります。
外部専門家ガイドラインにも傍線引きで監視体制強化を強調していることを
決して忘れないでください！！！！！！！！！！！！！！

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>>551 eマンションさん
仕入れと売値の関係をマンション管理会社の自己契約禁止と比較するなんて
ちょっと無知すぎて可笑しい

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>>557 匿名さん
ほー

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>>557 さん

>>557 匿名さん
　　　　　↑自己契約が問題なのではなく暴利が問題なのだとわからないアホ

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>>555 匿名さん
　　　　　↑逆ではない。第三者管理方式は国土交通省がバックアップして、マンション管理業協会が推進している。
もともと、マンション管理業協会は第三者管理方式は利益相反だから受託しないと明言していた。方針転換したのは国土交通省の方針による。

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カネがかかるという話なら大規模修繕工事を公団住宅と同じ18年周期にすればよい。
それだけで修繕費は３割削減だ。あほ

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>>559 検討板ユーザーさん
あほさんは何も理解できていないんですね
法原理という概念知ってます？

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>>561 マンション検討中さん
またあほさんはあほなことばり　よくこんなあほな計算方法を書き込める

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>>562 匿名さん
法原理なんて用語はないよ。バカw

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私的自治の原則を勉強しよう。

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（ 2 ）契約自由の原則（私的自治の原則） 契約の基本的な考え方として，契約自由の原則（私的自治の原則）があります。 契約自由の原則は，個人と個人の間で結ばれる契約については，国家が干渉せず，それぞれの個人 の意思を尊重するという原則のことを言います。 私的自治の原則も，ほぼ同じことを意味しています。

つまり、管理組合が第三者管理方式の管理者を管理会社に委託するのは自由なんだよ。ボケw

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>>564 口コミ知りたいさん
ありますよｗ　大学で学ばなかったんだねｗ
アホとかバカとか小学生みたいな低レベルなコミュニケ―ションしかできない
あなたはG社の人ですね　確証いくつかある

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>>566 口コミ知りたいさん
第三者管理を管理会社に委託するのは超危険ですよ

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>>566 口コミ知りたいさん
各人の法律関係、社会関係を、それぞれの自由な意思によってその欲するとおりに規律させる原則。この原則は、普通には契約自由の原則として現れるが、遺言の自由の原則などとしても認められる。契約自由の原則は、個人の独立・平等を前提とする。しかし、経済的・社会的関係からすると、人はけっして平等でも対等でもない。経済的・社会的関係において著しく差異のある当事者間で契約を自由に放任することは（たとえば、資本家と労働者の間、地主と借地人の間、大企業と一般消費者の間での契約）、いわば弱肉強食を認めることとなる。このような場合に契約を社会的に妥当なもの、合理的なものにしようとするなら、当事者の自由意思に任せておくべきでないこととなる。ここに契約自由の限界が認められ、その制約が必要とされてくる。契約自由の制約、契約の合理化は、立法、行政、司法の各方面から行われる。

上記の文の意味があなたにわかりますか
おそらくわからないでしょう
つまり、あなたは法の原則と法の現実の区別が出来ないほど、あ〇だということです

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>>569さん
あなたは法学者ですか。

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>>569 購入経験者さん
誰も読まないだろうw

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実務ではへんな学説は関係ないよ。あほ

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第三者管理方式で管理会社に管理者をやらせるのは
分譲マンションを賃貸マンションみたいな管理にしたいからなんだよ。
そういう人が管理組合の多数派なら従うしかあるまい。わからんのか？
売却することもできるしね。

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>>569 は、以下の単なるコピペ
https://kotobank.jp/word/%E7%A7%81%E7%9A%84%E8%87%AA%E6%B2%BB%E3%81%AE...

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>>573 検討板ユーザーさん
違いますよ　管理会社がやり放題やるためですよ
そんなこともわからないんですか
というか　わからないふりしてるのかなｗ

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>>575 買い替え検討中さん
　　　　　　↑理事会や総会でそのように言って反対しても同調する人がいないアホ
多数派は多少割高でも近隣とのトラブルになりやすい議論をしたくないのだよ。理事会方式は対立を生むだけだ。

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>>573 検討板ユーザーさん
賃貸マンションみたいな管理とは、共用部分と専有部分の一括管理ですか？
賃貸人の投資家オーナーは、その方がいいかもしれない。

管理会社には、マンション管理適正化法で、管理組合から共用部分の管理を受託する「マンション管理業者」と、昨年６月施行の賃貸住宅管理業法で、区分所有者から専有部分の管理を受託する「賃貸住宅管理業者」がある。

マンション管理業者と同じく、（２００戸以上を受託する）賃貸住宅管理業者は、国交大臣の登録を受ける義務がある。

例えば、「将来的には管理しているマンションを全て第三者管理方式に切り替えることが目標」という合人社計画研究所は両者を兼ねている。宅地建物取引業者をも兼ね、賃貸や売却もやりやすい？

国土交通省 | 業者総括検索
https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/sokatsuKensaku.do

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>>576 名無しさん
悪徳管理会社はそう言って理事会を第三者管理へと転換させますから、
皆さん気を付けてください
あとはもうボッタクリ地獄が待っているだけです

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>>578 マンション検討中さん
　　　　　↑そのように理事会や総会で言っても規約改正議案を否決できないアホ

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>>579 通りがかりさん
おたくの会社が委任状偽造という汚い手を使うから、
気を付けないといけない

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やむを得ない理由で第三者管理に移行するとしても
監視機能のある理事長・理事会・監事は絶対に廃止してはいけない
管理者は管理会社ではなく、マンション管理士に任命してください。
管理会社の利益相反問題は管理組合にとって大きな危険を意味します。

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>>581 購入経験者さん
利益相反を具体的に教えてください！

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>>582 名無しさん
そんなことも知らないの？
管理会社は第三者ではないことぐらいは分かるよね。
管理会社は当事者であって、管理会社への利益誘導をすればするほど管理組合は被害が増えるということ。
管理会社が管理者になるのを第三者管理と言う表現は間違っている。
当事者管理方式が正解。

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>>583 匿名さん
当事者概念については、民事訴訟法(判決手続)や刑事訴訟法における法的定義があるから、”当事者管理方式”という名称（？）は正解でありえない
一番わかりやすくて実体に即しているものは、外部専門家管理方式だろうが、
第三者管理方式でいいんじゃないの
管理会社が管理者になった場合、自己契約になるわけだから、
ここに法的規制、法的禁止、法的罰則があってしかるべき
契約による合意論だけでは、解決策として不十分だと思う

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>>584 周辺住民さん
しっかりしてよ。
＞管理会社が管理者になるのを第三者管理と言う表現は間違っている。
あんたは管理会社が管理者になることを外部専門家管理方式と言いたいのか？
反論したなら、原文をよく理解してからにしようね。
まず、文章理解力を身に着けた方がいい。
それと君は名無しさんなの？

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>>585 匿名さん
言ってもいないことに対して、反論されても困ります　笑
人生で理解力を養う練習してこなかったんですね

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>>585 匿名さん
お前が間違っている。

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>>584 周辺住民さん
＞管理会社が管理者になった場合、自己契約になるわけだから、
管理者である管理会社が自分である管理会社と管理委託契約を結べば、自己契約になるが、管理組合がそんな事させるのかね。
それこそ二重払いになるだけ。

＞一番わかりやすくて実体に即しているものは、外部専門家管理方式だ
だから、管理者である管理会社に自主管理させればよいのではないか。
第三者管理方式は、形式的には自主管理でなければおかしい。
管理者である管理会社は、予算や事業計画に基づき自分で事務管理を行い、点検や修繕業務は、管理会社ではなく実施業者に直接発注すべき。
それが出来るから、管理会社を管理者にするんだろ？

管理組合は、予算と事業計画を承認して、後は管理者に任せる。
理事長や理事会は、年度終了後決算と業務報告を監査し承認する事で、組合運営を楽に進める事が出来る。

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>>583 匿名さん
利益相反を教えてと言ってるいるのに誘導がとか言われても困りますね。
基本を学習された方がいいと思います。

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>>588 匿名さん
がいうのは、従来どおり理事長や理事会を設け、監事的立場となる「② 外部管理者理事会監督型」でしょう。

管理会社が進める第三者管理方式は、理事会を廃止し、第三者（管理会社やその関連会社）に理事会業務を委託する「③ 外部管理者総会監督型」。

管理組合側の「煩わしい、面倒くさい」理事のなり手不足を掲げるが、最大の理由は、管理会社側の理事会支援業務を省き、フロントマンの人手不足を解決するため。

将来的には、従来のようなフロントマン職種の廃止が目標ではないだろうか？！


＜参考資料＞
週刊ダイヤモンド22年6月4日号 住人も購入検討者も必読！マンション管理（pp58-59）
～
（合人社計画研究所の●経営企画本部長）～
「将来的には管理しているマンションを全て第三者管理方式に切り替えることが目標」（●氏）という。
～
　実は、管理会社側にも第三者管理方式を進めたい理由がある。「フロントマンが土日や夜間に管理組合理事会と打ち合わせを行わなくてよくなり、担当者の労務状況が大きく改善する」と合人社の■営業本部次長は指摘する。管理会社の人手不足は業界全体でも深刻化しているが、第三者管理方式ならこれを解決できるのだ。～

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>>589 名無しさん
当事者管理は利益相反だよ。
分譲マンションの管理は適正化法で組合の資金の収支
と保管業務を義務付けられています。
その管理会社が自分の管理するマンションの管理の管
理者になるのは利益相反になると思います。

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管理者（代理人）による自己契約、双方代理、そのほかの利益相反行為は、禁止ではなく、管理組合（本人）の許諾、追認があれば有効だから、総会で管理者が申告し、許諾、追認の総会決議をするのでしょう（か？）

〇改正民法（２０２０年４月施行）

（自己契約及び双方代理等）
第百八条　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

２　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。

２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

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>>591 匿名さん
利益相反とは互いの利益が相反すること、つまり片方が儲かると片方が不利益を被ることです。
管理会社が管理者となることで管理会社へ割高な手数料を支払うことになる等の場合です。
管理者になることが利益相反となる訳ではなく、管理者となり管理会社への利益を誘導したりするなど具体的な行為が利益相反です。

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>>593 名無しさん
なるほどね。
利益を誘導しなければ利益相反にならず。
誘導すると利益相反になるか。わからん。
完全犯罪がしやすいがね( ´艸｀)。
利益誘導が容易になれば利益相反になるのか
ならないのかだよね。
お宅の回答はマンション管理士試験には0だよね
( ´艸｀)。

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現在、第三者管理をファミリー向けマンションに導入しているマンション管理会社は二つある。一つは、合人社で、もうひとつは長谷工。
両社とも理事会廃止は同じだが、合人社のほうは、もちろん理事会廃止に加えて監事廃止を要求するだけでなく、理事長に合人社社長が就任するために口座名義が同社長に書き変えられる。
合人社のHPや宣伝の図では、監事が廃止されていないが、実際に管理組合に強要してくるのは「監事廃止」だ。こうなってしまうと、区分所有者の監督権がすべて失われてしまい、まさに利益相反そのもののやりたい放題になる危険があるのではないか。合人社は、現在管理中のすべてのマンションを第三者管理に転換させると豪語しているが、それは区分所有者がみずから決定すべきことなのではないだろうか。
それに対して、長谷工は合人社ほど第三者管理導入にさほど積極的ではないものの、管理組合が導入を決定した場合に、Smooth-eによって、ひとりひとりの組合員の声を拾い上げ、管理組合代表による監事の権限を強化するとしているという大きな違いがある。（だが、いったん理事会を廃止すると、復活させるのは至難の業であることから、どうしても第三者管理を導入するなら、パターン2しかないと思う。たとえ形式だけになっても、区分所有者の理事長・理事会は温存すべきである。管理者は管理会社でなく、マンション管理士を選べば利益相反にはならない。）
とはいえ、国交省の「マンションの新たな管理ルール」に関する検討会において、利益相反の観点から、管理会社が管理者になるべきではないという主張を固持した大京アステージの例もある。大半が、ファミリー向けマンションに関しては、同意見なのではないだろうか。
国土交通省のガイドラインも新たなマンション管理評価制度も監事の役割を重視しているので、なぜ合人社が監事廃止を主張するのか理由を知りたい。
ここは、合人社関係者が多く出入りしているようなので、この疑問に答えてもらえるとありがたい。監事を廃止するパターンなど、国土交通省の三つのパターンのいずれにもあてはまらないのではないか。

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管理会社に理事会の仕事丸投げなんかしたら
どうなるかなんて小学生でも分かる話でしょう。
いやそんな主張をする時点で会社の素性が知れるという物。
そんな主張をしてきた時点でむしろ管理会社ごと変更するのが
合理的思考という物じゃないんですかね？
いよいよ本性を隠しもせず開き直って現してきたという話ですからねえ。
理事会業務を委託するにしたって最低でも管理会社とは別資本別経営者
何のかかわりもない別企業体に依頼するのが当たり前の常識人の思考でしょう。

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まあ別企業体にしても長期になるほど管理会社との癒着や
談合のリスクは上がるのが当然なので委託業者も
連続任期は10～15年を限度とする。その後は最低でも任期と同期間の
空白期間を開けないと再任不可。などの防護措置が必要でしょう。

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>>597 口コミ知りたいさん
10年なんて癒着するには十分過ぎる。やるなら二年サイクルだ。

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>>598
だいたいマンションの大規模修繕の周期が10～15年なので
その程度の期間は見て貰わないと、短期的な利益のみを考えて
建物の修繕に力を入れず、長期的に見たマンション所有者の利益を
損なう可能性があります。
もちろん言動、能力に問題があると発覚した業者は、理事会で早々に
解任するのは当然でしょう。特に問題がなければ10～15年か、
次の大規模修繕まではやって貰った方が、長期的視点に立った
マンション経営が可能になるので所有者利益にも繋がる事になるでしょう。

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>>599 口コミ知りたいさん
重要なのは、監督・監査・監視です。マンション管理の行政アドバイザーや中立的な
マンション管理士など専門家に定期的にチェックしてもらうことですね。
おかしなことをやるのは、悪徳管理会社だけでなく、悪徳理事長や悪徳理事である可能性もありますから。

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