まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。
それで、こんな方式はどうでしょうか？
「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。
問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。
[スレ作成日時]2012-05-07 07:07:51
確かに管理会社による第三者管理方式の危険性をよく調べず、
甘い言葉に乗せられて管理会社の案に同意した区分所有者側の落ち度もある。
しかしながら、世間で管理会社による第三者管理方式の問題がより大きくなり、
当マンションの第三者管理方式移行後に、国交省ガイドラインまでもできた現在の状況で、
以下のような区分所有者側からの要望（総会等で議題にすること、周知・説明することの要求）があれば、応えるのが、倫理上健全な企業。
①再度、管理会社による第三者管理方式のメリット、デメリットを丁寧に区分所有者に説明。
②マンション管理士など第三者関与の必要性について総会で議論。
③監事の設置の必要性について総会で議論。
④1/5印鑑証明を規約から外すことの総会議論。
総会などの場で、区分所有者に広く丁寧に説明し、きちんとした議論をしたうえで、今のままでよいと、他の区分所有者の過半が言うならそれでよい。
それをせず、要望を黙殺したり、管理会社都合の理論で封じたりするのであれば、その管理会社は社会的信用のない企業であり、キツ言い方をすれば反社だと思います。
>>1703 周辺住民さん
国土交通省の標準管理規約では「理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。」と記載されていますが、理事会廃止されているので、削除されてしまっているのでしょうね。
しかし、マンション標準管理規約 第34条の専門的知識を有する者の活用に値するものが残っているのであれば、それを根拠にして専門家の活用を主張する以外にないのでしょうね。悪徳管理会社のやり方を熟知している専門家もいれば、知っているのに
とぼけている専門家もいましたけどね。管理会社の担当はマンション管理士の資格を持ってますか？うちのフロントはほとんどが持っていなかったから、専門家とみなせるレベルでは全くありませんでした。議事録も誤字だらけで解読するのに苦労しました。こんな悪徳管理会社が野放しのまま暴利をむさぼっているなど、日本のマンション行政は異常としかいいようがない。
>>1703 周辺住民さん
説明会で【マンション標準管理規約の第55条】?復活を主張してみたらどうですか。
【マンション標準管理規約の第55条】
理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
この条文を解釈すると、理事会の決議によって修繕委員会を設置できることがわかります。?理事会が悪徳管理会社の陰謀によって廃止されているので、「総会決議」に変更されるべきであることを主張してみたらいかがでしょうか。
同調してくれる人がいるのであればまだ希望があるでし引っ越すべき」ければ、10年以内に引っ越されたほうがいいかもしれません。
うちの親戚も何も知らずして悪徳管理会社が管理している新得マンションを購入してしまいました。うちのマンションが経験したことや知っていることを全部話したら、真っ青になっていました。自分のアドバイスは「できれば5年以内、遅くとも10年以内に引っ越すべき」というもので、親戚は深いため息をついていましたが、「そうするしかない」と、うなづいていました。
多くのマンション管理士や何十年もこの悪徳管理会社がやって来たことを追跡してきたという専門家からもすさまじい話をいろいろと電話で聞きました。
他の区分所有者の協力が得られないのであれば、そこから引っ越すことも選択肢の一つかと思います。数人のマンション管理士さんたちが「あの悪徳管理会社だけは別格」と、はっきりと言い切っていたのが印象的でした。自分自身が経験したことで一番驚いたのは、マンションの老朽化を早めるような工事を提案してきたことです。わざと老朽化を早めておいて工事を増やすなんて、おそろしすぎます。大地震が起きたら、それが原因で倒壊して多くの住民の命が奪われる可能性だってあるわけです。
>>1707 匿名さん
いや、第三者管理方式にもいろいろなパターンがあるわけで、区分所有者が自らのマンション資産の保全や修繕工事のひとつひとつを誠実で信頼できる外部専門家（管理会社でなく個人）のサポートを得て十分に監視でき、管理組合の利益がすべて反映・実現されていればまったく問題がないわけです。
このスレでよく問題になっているのは、悪徳管理会社の理事会廃止・監事廃止型の第三者管理方式です。それは管理組合側の利益を全く無視する形で、あらゆる監視を排除しつつ企業の自己利益を最大化する仕組みをすでに作り上げているわけです。
うちのマンションはこの悪徳管理会社による第三者管理方式導入を総会で完全に否決して阻止できましたが、それにいたるまでに元理事長を傀儡化というか内通者として活用していました。そいつは次から次へと起きるフロントの不祥事をもみ消すためにあらゆる手段を使っていました。おそらく”カネ”で動いていたのだと推測します。
とにかく、ガイドライン無視の悪徳管理会社の「第三者管理方式」の被害者はすべてを録音し、悪事の証拠を集めてください。重要事項も専門家に精査してもらい、虚偽記載があれば、国土交通省の地方整備局にその善管注意義務違反を通報することです。告訴の場合も時効は5年です。
金のためなら何でもありなんですよね↓
このスレでよく問題になっているのは、悪徳管理会社の理事会廃止・監事廃止型の第三者管理方式です。それは管理組合側の利益を全く無視する形で、あらゆる監視を排除しつつ企業の自己利益を最大化する仕組みをすでに作り上げているわけです。
多くのマンション管理士や何十年もこの悪徳管理会社がやって来たことを追跡してきたという専門家からもすさまじい話をいろいろと電話で聞きました。
他の区分所有者の協力が得られないのであれば、そこから引っ越すことも選択肢の一つかと思います。
数人のマンション管理士さんたちが「あの悪徳管理会社だけは別格」と、はっきりと言い切っていたのが印象的でした。
自分自身が経験したことで一番驚いたのは、マンションの老朽化を早めるような工事を提案してきたことです。
わざと老朽化を早めておいて工事を増やすなんて、おそろしすぎます。
国のガイドラインを知れば、ガイドライン遵守に反対する区分所有者は、そう多くないと思います。多数の区分所有者が賛同すれば、管理会社も無視できなくなる。
一区分所有者ができる運動は、昨年６月に管理業者管理者方式についてのガイドラインが第３章に整理されたことをより多くの区分所有者に十分周知徹底させることでしょう。総会で独り、意見を言っても、ガイドライン３章（６５～１２５ページ。全６１ページ）を読んで下さい、と言っても無駄なこと。
ガイドライン（第３章）の概要（全２ページ）をＡ４サイズ１枚に両面プリントし、掲示したり、全戸配布するのが良いでしょう。自治会のような集まりがあれば、口頭で説明するも、尚良し。ガイドラインを守りましょうの賛同者を増やすこと。
> 外部管理者方式等に関するガイドラインの概要（PDF形式）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747039.pdf
周辺住民さんが心配だったので...
別のパソコンでアクセスしたので、1715のカキコミは非表示になっていませんでした。自分のパソコンでは、1715は非表示になっています。
読む価値がないと思ったからです。
恐怖のマンション“乗っ取り”制度「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…！
https://gendai.media/articles/-/125401
“高かろう悪かろう”のマンション「第三者管理方式」！“毒薬条項”で一度、契約したら最後、解約もできず泥沼化へ
https://gendai.media/articles/-/125409
マンション「第三者管理方式」で、 管理会社は自社グループへの工事発注もやり放題…！修繕積立金がどんどん足りなくなる「必然」
https://gendai.media/articles/-/125447
第三者管理というのは、分譲マンションの賃貸マンション化にすぎません。所有権があっても所有権を実感できない方式ですよ。仔細に検討したことはないけど、所有者にとってはデメリットが大きいでしょうね。管理会社が第三者管理で管理者になるケースが多いのでしょう。これはとりもなおさず、一生、管理会社のエサになるということですね。
>>1700 周辺住民さん
＞③監事の設置の必要性について総会で議論。
とても稀なケースですが、悪徳管理会社が監事設置を認めるケースもあるそうです。
しかし、この場合の監事は外部専門家ではなく、区分所有者の”代表”です。
外部専門家の監事だけは頑なに拒絶するようです。
監事は区分所有者が選ぶべきであるのに、悪徳管理会社が連れてきた監事や悪徳管理会社と内通する監事ではもちろん意味がありません。
理事会が廃止されてしまった第三者管理方式のマンション管理において、最悪の状況を打破できるのは有能な外部専門家の監事だけです。（出来れば行政の顧問や全国マンション管理士連合会などの地位の高い方などが理想。）
＞それをせず、要望を黙殺したり、管理会社都合の理論で封じたりするのであれば、その管理会社は社会的信用のない企業であり、キツ言い方をすれば反社だと思います。
批判的な区分所有者について、デマを流すのも悪徳管理会社の常套手段ですから、気を付けてください。反社は一般市民にはふつう迷惑をかけないものでしょう。
だから、悪徳管理会社は反社以下のクズだということです。
>>1720 周辺住民さん
①再度、管理会社による第三者管理方式のメリット、デメリットを丁寧に区分所有者に説明。
②マンション管理士など第三者関与の必要性について総会で議論。
③監事の設置の必要性について総会で議論。
④1/5印鑑証明を規約から外すことの総会議論。
管理会社にとってメリットがないからとりあえずやらないでしょうね。
しかし、法的な問題をクリアすれば何をしてもいいという姿勢が半グレそのものですね。
区分所有者の意見を聞かないなど利益を逸する行為を善管注意義務違反で解約できないかとか弁護士に相談するぐらいしか対応策思い付かないです。ここにいる一般の人よりかはマシな答え出してくれるはずです。
周辺住民さんはあきらめないように。
他の区分所有者の同意と専門家のサポートを得て、
数少ないですが、何とか悪徳管理会社の魔の手から逃れられた
管理組合も存在します。
弁護士はそれぞれ専門分野があるので、
相談するのであれば、マンション管理士と弁護士のW資格を持つ方が良いと思います。
管理会社にメリットはなくても、管理組合にメリットがあるので
打開策を考えているわけです。1721は正直言わせてもらって、一般以下ですね。
（笑）善管注意義務違反については、もうすでに他の方のアドバイスにもありました。
周辺住民さんのカキコミは他のマンション管理組合にとって
警鐘を鳴らしてくれているという意味でも重要です。
日本史上最悪の悪徳管理会社と縁を切るには
弁護士やマンション管理士の協力が不可欠です。
自分が知るある管理組合はマンション管理士の協力でリプレイスしました。
いくつかの管理会社にリプレイスを打診した時、この悪徳管理会社からのリプレイスは引き受けたくないという本音を吐いた管理会社もいくつかありました。
こことは、一切関わりを持たないというのがベストなんですけどね。
関わってしまえば、マンション資産が毀損されていつか管理不全マンションになってしまいます。最悪の場合は借金まで負わされます。
悪徳管理会社や悪人フロントらがやらかしていることをこのまま黙認していると、
そのうちにもっと大きな社会問題に発展するでしょうね。
社会が黙認すると、悪徳管理会社のやり方をマネする愚かな管理会社が出て来ます。
現在はもうその段階に達している気がします。
管理者に対して善管注意義務違反を問えるのではないかとの意見がありますが、管理者としての義務は「共用部分等を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする義務」です。
周辺住民さんのマンションの場合、管理者にどのような義務違反があるというのでしょうか？
>>1720 周辺住民さん
管理組合の総会は最高意思決定機関ですから、区分所有法では３４条において、総会招集権を管理者に与えるだけではなく、一定の要件を満たした区分所有者にも認めています(※）。
つまり、管理者が何と言おうと、区分所有者でも一定の要件を満たせば合法的に総会を招集できるということです。
管理者にすべて拒否されているのであれば、今後の対応として考えられるのは、ハードルは高いですが、賛同者を集めて上記の区分所有者による総会を招集するか、引き下がるかのどちらかです。
弁護士に相談するのもよいですが、同じことを言うと思います。
※ 区分所有法第３４条（集会の招集）
第１項 集会は、管理者が招集する。
第３項 区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
第４項 前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
善管注意義務違反はどのような行為がそれにあたるのか
弁護士のHPで判例をあげて説明をしていますので、
一瞥してみられたらどうでしょうか。
https://izawa-law.com/blog/3315.html
専門家に相談してみないと何ともシロウトには言い難いような感じですね。
うちのマンションの場合、需要事項に虚偽の記述が二件ほどあり、
判例に照らし合わせて、善管注意義務にあたりそうなものが
四件ほどありますので、そのうちマンション管理に詳しい弁護士に
相談する予定です。
>>1727 匿名さん
↓ こちらも参考になると思います。
虎ノ門桜法律事務所
＜【損害賠償】マンション管理について、理事や管理会社の善管注意義務違反が認められないケース＞
https://izawa-law.com/blog/3314.html
管理者に善管注意義務違反があり、管理組合が損害を被った場合は、管理組合（区分所有者全員）が管理者に対して損害賠償請求をすることになります（個々の区分所有者では請求不可）。
請求をするにあたっては、まず、管理者をその地位から降ろす必要がありますが、管理規約に管理者として固有名詞が記載されている場合、管理規約の変更から始めなければなりません（管理規約変更は特別決議）。
>>1733 匿名さん
>自分は賠償金額などどうでもよいのですが、あなたの「個々の区分所有者では請求不可」とする法的根拠をあきらかにしていただけますか。
以下でもお読みください。
新銀座法律事務所
＜マンション管理組合における理事の責任＞
https://www.shinginza.com/db/01942.html
>>1733 匿名さん
>自分は賠償金額などどうでもよいのですが、あなたの「個々の区分所有者では請求不可」とする法的根拠をあきらかにしていただけますか。
↓ こちらもお読みください。
川崎フォース法律事務所
＜区分所有者が管理者を訴える際の当事者適格の問題＞
https://www.scs-mansion.com/qa2/post_38.html
>>1733 匿名さん
>自分は賠償金額などどうでもよいのですが、あなたの「個々の区分所有者では請求不可」とする法的根拠をあきらかにしていただけますか。
↓ こちらもお読みください。
虎ノ門桜法律事務所
＜マンションについて、こんなトラブルはありませんか？＞
マンションのトラブルに関する主なケース
【Case２ 理事の善管注意義務違反】
https://izawa-law.com/real_estate/mansion_trouble/
>>1737=>>1732 匿名さん
>法的根拠という概念も知らないらしいですね。（苦笑）
大丈夫ですか？
個々の区分所有者が請求できるということについて「法的根拠」がないから、裁判所は訴え自体が不適法として却下するのですよ。
>>1734-1736 は、それについての解説です。
『第三者管理方式トラブルに見舞われた管理組合専用の法律相談窓口』の設置を急ぐべきだ。社会もまた”合法的”なマンション資産の毀損をこのまま黙認すべきではない。
事前説明さえあれば、それを同意があったものとみなして利益相反を免れるなどという甘い論理が、資産の毀損があった場合、世界的に通用するのかなあ。資産の毀損が生じるということは”説明不十分な証拠”であるはずだ。
それにしても、悪徳管理会社はマンション管理法体制の不完全性を利用し、管理組合に理事会と監事を廃止させて、よくもまあほぼ無敵の第三者管理方式をつくりだしたものだ。よほど悪知恵の利く法律専門家を集めたんだねえ。標準管理規約第34条に準ずるものをマンション管理規約に取り入れておきながら、周辺住民さんが明かしたような方法で、換骨堕胎できると入れ知恵した法律専門家がおそらくその中にいるんだな。
あまりに無力な管理組合の立場に立つならば、おそらくその解決策として二つの変更が絶対に必要だと思う。”管理組合の意思による管理者を解約するための特別決議を現行の4分の3から過半数に引き下げていつでも理由をあげることなく解約できる”とすることと、”第三者管理方式における監事設置の法的義務化”の二つだ。
この二つは相互補完的なので、いずれかが欠けてはならない。
まず、フランスとドイツの2020年以降のマンション法のように「管理組合は過半数の同意をもって理由なく管理者（＝外部専門家）をいつでも解雇できる」という一文を日本の区分所有法にも盛り込むことだ。現在では、管理委託契約解約のための特別決議は4分3で、妨害者（＝内通者）がいれば解約が成立しにくい。いくら稀代の悪徳管理会社でも管理組合内部に過半数に達する大量の内通者をつくり出すことは出来ない。バレないようにするにはせいぜい数人レベルだろう。（悪徳管理会社によって内通者候補として狙われやすい管理組合員には共通性がある。プライドだけがやたら高いが劣等感が強く、超ヒマ人で知性がなく悪口やデマが大好きな人たちだ。世の中の人たちはふつうはとても忙しく内通者なんかやってる時間がないものだ。）しかしながら、周辺住民さんの実例のように、管理組合の意思で総会を開けないように”管理者”が画策して妨害するだろうから、第三者管理方式における”監事設置義務”は絶対に法文化すべきだ。その際にも、監事が管理会社の”傀儡”である（となる）ことを防ぐために、（専門家）監事は管理者の関与なく、管理組合によって選出されるべきだ。
このような民主主義社会とは本質的に相容れないものの存在を放置して、好き勝手にさせておくなど、日本は根底から三流国化しつつあるような気がする。
周辺住民さんはそれでも説明会で正しい意見を述べるべきだと思う。
あなたが正しかったことが、他の区分所有者にも、あとになって”骨身に沁みるように”理解できるはず。でも、そうなってからでは本当は遅すぎる…
朝日が美しく見えるマンションの一室から、周辺住民さんにエールを送ります！
うちのマンションは間一髪で悪徳管理会社から逃れられたから、
もう二度と関わりたくないです。周辺住民さんのお話を聞いて、背筋が凍り付きました。
GOOD LUCK.
来月上旬に国交省が国会提出するマンション管理適正化法の改正法案で、（外部管理者方式の）監事設置の義務化はしないでしょう。
ドイツの「管理顧問会」やフランスの「管理組合理事会」のように、設置が義務でなくても、監事の設置ができる、と法律に（権限などを）明記してほしいですね。
数年前に初めてこの口コミサイトに偶然たどり着いた時、
だれかが「うちのマンションが悪徳管理会社に乗っ取られる」と書き込んでいるのを
読んだとき、そんなことあるわけないし、いたずらのでたらめなカキコミだと思った。
だが、それは真実で、その悪徳管理会社は今も第三者管理方式というか（管理会社）管理者管理方式を利用して、理事会＆監事を廃止して、管理費＆修繕積立金を自由に使おうとしている。こんなことが許されるのか。
これらの区分所有者たちは、何のためにマンションを購入したんだかわかりゃしない。
まさかマンション管理会社に貢ぐためではないだろうに。
>>1745 匿名さん
弁護士に相談する以外にない。
他の管理組合員たちに悪徳管理会社の第三者管理方式がいかに危険極まりないものであるかわからせるために、現代か日経の記事をコピーして配布すればいいと思う。（著作権の問題については一応問い合わせないといけない。）
印鑑証明うんぬんは管理組合主権や集団意志形成を無視するやり方だし、
区分所有法にもそんな印鑑証明提出を義務とする規定はないので、プロの弁護士に相談するのが一番良いと思う。仮に管理組合員たちが印鑑証明提出を無視して、リプレイス検討委員会とか設立したら、いったい何が起きるのだろうか。それを弁護士にたずねてみたい。憲法第21条の集会の自由のほうが、管理組合員に対して説明義務を十分に果たさずに悪徳管理会社によって押し付けられた印鑑証明提出条項なんかより、優位にあるか否か、後者は憲法第21条ゆえに無効であるのか否か、最高裁判決ならばどうでるのだろうか知りたいところだ。管理規約違反で解約になるのならば、そんなめでたいことはない。
ーーーーー以下は、ある弁護士のHPから引用
総会の招集
区分所有者による総会の招集請求がされた場合において、2週間以内に、その請求の日から4週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかったときは、総会の招集請求をした区分所有者は、集会を招集することができます（区分所有法34条4項）。
標準管理規約では、理事長が通知を発しない場合には、総会の招集を請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる（44条2項）、とされています。
日・週・月・年によって期間を定めた場合、期間の初日は算入されないため（民法140条本文）、請求の日から「2週間以内」・「4週間以内」とは、請求をした日の翌日から2週間以内・4週間以内という意味です。
この点、管理者［理事］が、2週間以内に招集の通知を発したとしても、集会の会日が4週間経過後の日であるときは、総会の招集をした区分所有者は、4週間以内の日を会日とする総会を招集できると考えられます。
他方、管理者［理事］が、2週間以内に招集の通知を発しなかったとしても、4週間以内の日を会日とする招集の通知を発した場合、総会の招集を請求した区分所有者は、総会を招集できないと考えられます。
また、請求の日から2週間が経過する前であっても、その前に管理者［理事］から招集しないとの回答があれば、総会の招集を請求した区分所有者は、直ちに総会を招集することができると考えられます。
https://mansionbengo.jp/soshiki-unei/kubunsyoyuusya-soukainosyousyuu
管理規約は、管理者が定めるものではなく、区分所有者全員で定めるものであり（区分所有法３条）、設定、変更及び廃止は特別決議が必要です（同法３１条）。
適法に手続きされ、内容に法令違反がなければ、区分所有者は団体的拘束に服することになります。
憲法は国家を規制する法規です。
神戸新聞にも、理事会と監事廃止という悪徳管理会社の最悪パターンの第三者管理方式の犠牲となってしまった管理組合について新しい記事が掲載されました。
https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/kobe/life/kobe-20250226003
【憲法ってなんだろう】
憲法には国民の基本的人権が定められています。
では、この人権を尊重し、守らなければならないのは誰でしょうか？
国民でしょうか？
いいえ違います。
人権を尊重し、憲法を守らなければならないのは国家権力（立法、行政、司法）です。
国家権力が国民の人権を侵害しないように、国を縛るルールが憲法。
そうそう、>>1750 の出典を書き忘れていました。
↓ これです。
東京弁護士会
【憲法出前講座ー憲法ってなんだろう】
https://www.toben.or.jp/manabu/kouza.html
＜参考＞
日本弁護士連合会
【憲法って、何だろう？】
https://www.nichibenren.or.jp/activity/human/constitution_issue/what.h...
朝日新聞記事（有料記事）
「マンション管理経費、説明義務化 割高負担、委託業者に「お任せ損」回避 国が法改正案」
管理会社による外部管理者方式は、年々増えており、マンション管理業協会も「管理業者管理方式」の適切な運用のために、以下のような取り組みを行うことを検討会資料として提出していますが、この内容は、国土交通省が作成した「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」に沿ったもので、ほぼ内容は一緒です。
1）管理者業務受託契約前の重要事項説明
① 既存マンションにおいて管理業者管理者方式を導入する場合のプロセス
② 新築マンションにおいて管理業者管理者方式を導入される場合の説明のあり方
③ 管理組合運営のあり方（管理者権限の範囲等）
④ 管理業者管理者方式における通帳・印鑑の望ましい保管のあり方
⑤ 監事の設置と監査のあり方
⑥ 管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス
⑦ 日常の管理での利益相反取引等におけるプロセスや区分所有者に対する情報開示のあり方
⑧ 大規模修繕工事におけるプロセスや区分所有者に対する情報開示のあり方
2）総会議案上程前の意見交換会開催
3）大規模修繕工事検討時の修繕委員会組成
ガイドラインの概要
香川総合法律事務所の香川季理弁護士が、管理業者管理者方式のメリット・デメリットをわかりやすく説明されていますので、次の資料を是非ご覧ください。
「マンションの区分所有者の責務と外部管理者方式」
「マンションの区分所有者の責務と外部管理者方式」
https://2021mansionkan-web.com/wp-content/uploads/2024/10/04f814a34eda...
>>1750 匿名さん
申し訳ないけど、あなたには正しい法観念が欠落しています。
以下のサイトで勉強してください。
ーーーーー
https://saitama-mansion.net/column/column-199/
３： 管理規約に定めても効力が無い事項
管理規約に規定しても効力がないものとしては次のことが考えられます。
（１）：管理規約のうち、区分所有法の規定に違反している規約は無効となります。無効となると「区分所有法」の規定が適用されることになります。
例えば、「組合員の権利を奪うような規定」は、 区分所有者間の利害の衡平が図られていない。「法第３０条３項」に違反しているので、無効となります。
（２）：区分所有法の規定で、「規約に別段の定めをする」ことを認めている規定以外は、原則として強行規定ですから、これらの規定が優先し、違反している管理規約は無効となります。
（３）： 管理規約に、一般的な強行規定である、「公序良俗に違反している行為(民法第９０条)」や「基本的人権に反する規定」をするとその管理規約は、無効となります。
①：公序良俗に反する規定（民法第９０条、第９１条）
②：経済の基本秩序に反する行為、暴利行為、自由競争の原理に反する行為など
③：家族の基本的秩序に反する行為
④: 個人の尊厳、男女平等に反する行為
⑤：犯罪に係わる金品を与える行為
>>1755 匿名さん
あなたはカキコミでは無適用説の立場を取っています。
矛盾しているか、概念を理解できていないかのいずれかです。
悪いけど、こちらのレスばかりに粘着して反応しないでください。
（非表示にしてください。）
周辺住民さんのように実体験や直面している問題について
説明されていると、事態の深刻さと悪徳管理会社の狡猾さがよく把握できて
このスレを読まれる方にとって、または第三者管理方式を導入すべきか迷っている
方々にとって警鐘になります。
弁護士の方たちでさえも、後戻りは非常に難しいと警告しておられるわけですから、
安易な導入を避けるべきでしょう。
自分が最初にマン管センターに電話相談した時、
担当者はとても話しやすくとても親切な印象でマンション管理士として専門的な意見でサポートしてくれました。
その方が「何があっても理事会は絶対に廃止してはいけません。形式だけでも、名ばかりでも残してください。理事会廃止するとあとで絶対に後悔しますよ」
と、言われたことをここに記しておきます。
大規模修繕の説明会があったので、過去に記載した問題点、提案等について、いくつか発言しましたが、やはり素人が素人に説明するものでもあるので、他の区分所有者さんには理解をしていただけなかった印象です。
何千万円の工事で第三者の牽制・チェックが入っていない状況で進んでいるとか、複数専門家から相場の2倍程度だと言われているといった、有識者から聞いた中でのわかりやすい部分の説明をすれば、多少現状に疑問を持っていただけると思っていたのですが、難しかったです。
積立金値上げの話もあったので、値上げは個人的構わないがそれを理由に修繕工事の金額・品質の適正化が疎かにならないようにとお願いしたところ、「積立金の値上げと工事は別の話」だと区分所有者から口を挟まれたのが残念でした。
決して別の話ではないのですが…
日本マンション管理士会連合会(日管連)のチェックリストを活用すべきです。
「外部専門家管理者方式は区分所有者様の負担軽減や、専門家による高品質な管理運営が期待できる一方で、
管理組合との利益相反などの様々なリスク要因があることも事実です。このチェックリストをご活用いただき、
外部専門家管理者方式へ移行する際の一助としていただければ幸いです。」とのことです。
「外部専門家管理者方式への移行安全度チェックリスト」ダウンロード
https://www.nikkanren.org/service/npro.html#precaution
1. マンション管理士が管理者となる場合
有効な賠償責任保険（含第三者管理者特約）に加入している。
印鑑を管理者に預ける場合、横領着服等犯罪に対する有効な補償に入っている。
2. 管理業者が管理者となる場合
規約に管理会社等管理者の固有企業名が入っていない。
規約に外部専門家(マンション管理士等)監事の設置規定がある。
外部専門家(マンション管理士等)監事の場合、有効な賠償責任保険に加入している。
通帳は管理業者管理者、印鑑は組合員若しくは外部専門家(マンション管理士等)監事とされている。
外部専門家(マンション管理士等)監事に印鑑を預ける場合、横領着服等犯罪に対する有効な補償がある。
3. 規約規定共通事項
管理者・監事が総会で選任される規定となっている。
管理者・監事の任期が規定されており、任期は1～2年となっている。
管理者・監事の欠格条項が規定されている。
管理者・監事の誠実義務が規定されている。
監事の意見陳述が規定されている。
管理者・監事の利益相反防止が規定されている。
組合員の総会招集権が、標準管理規約より厳しい規制をされていない。
総会の議決事項が、標準管理規約17項目と同様以上になっている。
マンション管理士の法律の定義がどうなのかと思う。マンション管理士は、自己が居住するマンションの管理組合での役員就任等が本来のあるべき姿ではないだろうか。
（定義）
第二条
五 マンション管理士 第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務（他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。）とする者をいう。
※マンション管理士としての活動とは、管理組合等への助言・指導・その他の援助業務を指し、管理会社等の社員としての業務や自己が居住するマンションの管理組合での役員就任等は含まない。
5月23日に改正区分所有法が、参院本会議で可決成立している（2026年4月1日施行予定）。
本改正では管理規約変更の決議要件が次のとおり、緩和されている。
（現行）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数
による集会の決議によつてする。
（改正後）
規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所有者（議決権を有しない
ものを除く。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、そ
の割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場
合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及び
その議決権の各四分の三以上の多数による決議によつてする。
区分所有法の本条文は、強行規定に該当すると考えられ、改正法施行後は、自動的に強行規定として現行法に基づく管理規約の該当条文に優先して適用されることになる。
つまり、管理業者管理者方式の導入を目論む管理業者にとっては、導入に伴う管理規約改正のハードルが下がることになるので、来年4月以降の管理業者の動向にはより注意を払う必要があると思える。
管理業者管理者方式について、改正マンション管理適正化法では、管理業者が自社、又は関連会社との取引を行う場合、総会決議に先立ち区分所有者に対して取引相手や取引内容等を事前説明することを義務付け、管理業者が義務を適切に履行しない場合には業務停止命令等の措置を講じる。
また、取引金額やその積算根拠、相見積もりの内容、相見積もりを取らなかった場合にはその理由などについても管理業者が区分所有者に対して事前説明をすべきとし、これらを「事前説明事項」として省令で規定する予定。
＜参考 衆議院インターネット審議中継 2025年5月7日 (水)国土交通委員会＞
https://www.shugiintv.go.jp/jp/index.php?ex=VL&deli_id=55754&media...
2:44:00～
>>1769 匿名さん
何を主張されたいのか文面から判別しかねるが、改正法の条項に、有効な議決を実施する定足数の規約への設定規定があるので、本条項は強行規定ではないと主張したいのか。
本条項をよく見てほしいが、「これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては」と記載されており、そもそも本条項に係る定足数は、改正前の規約に規定されていないので、改正前の規約の条項を置き換えて適用される強行規定としては、定足数は「区分所有者および議決権の過半数」ということになる。
法令の条文によっては、確かに条文を見ただけでは、強行規定か否か判別し難いものもあるが、本条文は明らかに強行規定であり、現行の標準管理規約の対応する議決条件は、区分所有法の規定に従っている。
一方、区分所有法の普通決議に係る条項（第31条第１項）は「この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する」と規定されるため、強行規定ではなく、標準管理規約では定足数が導入されている。
法改正により、管理業者管理者方式導入のための管理規約改正のハードルが下がることになるが、逆に云えば同方式をすでに導入している管理組合が、同方式から脱出するハードルも下がるといえる。
「過半数」の出席と、「半数以上」の出席は、同じですか？
〇改正区分所有法
令和7年5月23日成立
（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所
有者（議決権を有しないものを除く。以下この項前段において同
じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつて
は、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る
割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するも
のが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以
上の多数による決議によつてする。この場合において、規約の設
定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼ
すべきときは、その承諾を得なければならない。
２ ・・・
〇マンション標準管理規約（単棟型）
改正案（令和７年６月）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001898117.pdf#page=...
（総会の会議及び議事）
第47条 総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を
含む。）は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する
組合員が出席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前２項にかかわ
らず、組合員総数及び議決権総数の各半数以上を有する組合員の
出席を要し、出席組合員及びその議決権の各４分の３以上で決す
る。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更
を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律（平
成７年法律第123号）第25条第２項に基づく認定を受けた建物
の耐震改修を除く。）
三 ・・・
>>1772 匿名さん
先ず、区分所有法の条文は改正成立済みだが、法改正を受けた標準管理規約の改正・公表は9月末の予定であり、提示の条文は第１回検討会に提出された案で、今後変更もあるということ指摘しておく。
また、現行の区分所有法の該当条文が強行規定と考えられることについては、管理業者の団体であるマンション管理業協会も、質問回答の形で主張しているので次に示す。
https://www.kanrikyo.or.jp/complaint/faq_data/kanrikyo_Q0258.pdf
標準管理規約改正案が、区分所有法条文の強行規定・任意規定の区別をどこまで認識した上での案なのかは不明だが、確かに現行標準管理規約にも、区分所有法で代理人と規定する管理者を代表者で上書きするなどの疑義のある条文もある。
しかし、マンション管理業協会のように、区分所有法の特別決議条文は、強行規定であるという一般的な解釈であれば、標準管理規約改正案が変更されなくても、法の規定が優先するので少なくても過半数以上の定足数を満たせば、現行の管理規約を変更することなく、法の規定を援用しての管理規約の改正決議ができることになる。
それでも区分所有法の当該条文は任意規定であり、現行管理規約の対応条文に優先できないという主張をされたいのであれば、裁判にでも訴えてもらうしかない。
マンション管理法施行規則（省令）改正による管理業者管理者の規制は、実効性に疑問を感じる。
〇 令和７年マンション管理法改正に伴うマンション標準管理者事務委託約書の策定等に関する検討会
ttps://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00083.html
第１回（開催：令和７年６月３０日）／ 資料２ マンション管理法施行規則の改正について
ttps://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001899220.pdf
● 管理者受託契約前の重要事項説明【法第72条】
管理業者が管理者に選任されるに際して、管理者受託契
約に係る重要事項を区分所有者に説明し、書面を交付する
ことを義務づける。
＞ 管理者受託契約に係る重要事項
（管理者事務の内容、費用、管理者の権限等）
----------
● 管理者受託契約成立時の書面交付【法第73条】
管理業者が管理者に選任されるに際して、管理者受託契
約の内容を記載した書面を区分所有者に対して交付するこ
とを義務づける。
＞ 交付書面に記載する事項について、法定事項に加え、
「その他国土交通省令で定める事項」として追加
（関連会社一覧等）
----------
● 利益相反取引前の事前説明【法第77条の２】
管理業者が管理者として、利益相反のおそれがある行為
（自社または関連会社との取引等）を行おうとする際には、
当該取引の前に区分所有者に説明することを義務づける。
＞ 利益相反のおそれがある取引に該当する相手方
（親会社、子会社、兄弟会社）
＞ 説明会の実施方法及び書面の事前交付
（場所及び日時の１週間前掲示、
書面の１週間前交付）
＞ 事前説明が必要な事項
取引の相手方との関係、取引金額、積算根拠、内容、
相見積もりを行った場合はその内容・行わなかった
場合はその理由等）
＞ 事前説明を不要とする場合
災害その他やむを得ない事由により取引が速やかに
行われることが必要であると認められる場合）
----------
● 法改正事項以外
＞ 管理業者が管理者として管理組合保管口座の印鑑等
を管理できる場合について明確化を行う
＞ マンション管理業登録申請時の様式に管理者事務の実
施有無を追記 等
マンション管理法施行規則改正案の意見募集が行われています。
〇 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令案について
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...
受付締切日時 2025年8月30日23時59分
【案文】マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令案
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000296552#page=...
‐抜粋‐
（利益相反のおそれがある取引に係る重要な事実）
第八十九条の四 法第七十七条の二の国土交通省令で定める事項は、
次に掲げるものとする。
一 マンション管理業者と当該取引の相手方との関係
二 当該取引を行おうとする年月日
三 当該取引の内容
四 当該取引の金額（当該金額の内訳及び算出の根拠を含む。）
五 当該取引を行おうとする理由
六 当該取引の相手方以外の者から見積りを行った場合は、その内
容（当該見積りを行わなかった場合は、その理由）
「マンション標準管理者事務委託契約書」、「マンション標準管理委託契約書」、管理業者管理者方式を採用した場合における「マンション標準管理規約（書き換え表）」の策定・改正に関する意見募集が行われています。
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...
受付締切日時 2025年10月10日23時59分
管理業者管理者方式の場合の標準管理規約（書き換え表）（案）では、管理業者管理者を管理組合の「代表」とするようです。
管理業者管理者方式を採用した場合における「マンション標準管理規約（書き換え表）」（案）
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000299592#page=...
（管理者の業務）
第38条 管理者は、管理組合を代表し、その業務を統括する
ほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、・・・
管理会社が管理者を兼ねる第三者管理方式においては、
利益相反の問題があるということ。
工事に関して言えば、発注者たる管理者と受注者たる
管理会社が同一の会社になるため、自分が自分に工事を
発注するということができてしまうためリスクが高い
という内容でした。
https://mankansupport.com/blog/131098.html
建物の区分所有等に関する法律（監事）
第五十条 管理組合法人には、監事を置かなければならない。
２ 監事は、理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない。
３ 監事の職務は、次のとおりとする。
一 管理組合法人の財産の状況を監査すること。
二 理事の業務の執行の状況を監査すること。
三 財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは規約に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときは、集会に報告をすること。
四 前号の報告をするため必要があるときは、集会を招集すること。
４ 第二十五条、第四十九条第六項及び第七項並びに前条の規定は、監事に準用する。
生成AI-GEMINIも警告しています！皆さん気を付けましょう！
生成AIがここまで詳細で的確な内容で忠告する（現実界に関与する）のはめずらしいことと感じます。この卑劣きわまりない一部の管理会社のやり方が日本社会全体ですでに横行している証拠です。
≪AI による概要≫
マンション管理組合の「第三者管理」による乗っ取りや「法人化」の悪用は、実際に起こりうるリスクです。所有者が管理に関心を持たなかったり、総会の委任状提出を安易に行ったりすることが、悪質な業者や一部の人間による管理組合の支配を招く可能性があります。
第三者管理方式の悪用による「乗っ取り」
「第三者管理方式」とは、理事会を設置せず、外部の専門家や管理会社に管理者権限を委任する方式です。所有者の高齢化や管理に関わる人材不足への対策として導入されることがありますが、悪用されると「乗っ取り」につながる危険性があります。
≪主な手口≫
甘い言葉で誘導: 「理事会役員は不要」といった宣伝で、所有者の管理組合への関心を失わせます。
管理者権限の独占: 外部管理者が管理者権限を握ることで、管理会社の変更や修繕工事の発注などを自由に決定できるようになります。
不透明な工事発注と不正請求: 外部管理者が結託した特定の業者に、不透明な高額な大規模修繕工事などを発注し、リベートを受け取るといった不正が行われることがあります。
管理会社の言いなり: 多くの区分所有者が管理組合運営に関与しなくなるため、管理会社が都合の良いように管理を差配し、実質的に「乗っ取られた」状態になります。
委任状の悪用: 総会に出席しない所有者から集めた白紙の委任状が、議案可決のために悪用されるケースが多発しています。
管理業者管理者方式を採用した場合における「マンション標準管理規約（書き換え表）」（案）は、委員等さんの意見を検討し、管理者（管理業者）を管理組合の代表にして、権利能力なき社団の成立要件を満たしたんですね。
法人は、管理組合法人の代表である理事になれないと解されるが、管理組合が権利能力なき社団なら、法人の管理業者が代表になれるんですね。（？）
〇 令和７年マンション管理法改正に伴うマンション標準管理者事務委託契約書の策定等に関する検討会
第３回（開催：令和７年９月１１日） 議事概要
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001966...
（委員等）
この管理者方式の時に権能なき社団があるということ自体がずっと頭に引っかかってきて、私
はないものだと思っているのですが。～
そうだとすると今回管理組合はあるということだと、この第38 条に管理者は管理組合を代表
もしという、何か誰かが代表でなかったら少しおかしいような気もするので、何かその辺りはど
19
うなのかと少し思います。
（事務局(不建局)）
検討させていただきます。
==========
〇 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
第3回（開催：令和5年12月26日） 議事要旨
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720079.pdf#page=...
【委員】 法人名で、やっぱり個人名を入れるというのが筋だと思うんです。そうある
べきだと思うんです。
もう一つは、さっき委員おっしゃったんですけれども、管理規約は勝手に結構皆さん変
えてつくっているので、管理者が管理組合の代表であるという規定をつくっちゃえばいい
んじゃないかとか思っちゃうんですけれども。
大規模修繕において、管理会社が元請けとなる「責任施工方式」の場合、直接の工事は外注にもかかわらず、元請けのため、利益にあたる“手数料”の明示がない。つまり、管理会社がいくら高額な手数料を水増ししても、それを“工事費”として説明できてしまう。
大規模修繕における管理会社の責任施工方式も、実質的に工事会社の仲介行為に近いにも関わらず、工事費としていくらでも自社利益を水増しできる構造になっている。これが、修繕積立金の増額となって、年金生活者も含めた住民の可処分所得を容赦無く削り取っていくような構図になってしまっています
https://gendai.media/articles/-/125478?page=2
第三者管理者方式は、特別扱い。
＜参考＞
区の担当者は「本来理事会がないと申請は通らない決まりだが、第三者管理者方式だったので、通常とは別の扱いをした」と話す。
https://www.h-fukui.com/news/4200.html
この管理会社の第三者管理者方式の管理者は管理会社（法人）ではなく、管理会社の社員（自然人）で、管理組合の銀行口座名義に、社員の個人名が入るのですね。
〇 第三者管理者方式導入物件『理事会なし』で判断に違い 独自基準 審査に幅 管理計画認定制度 | プロナーズ
https://www.pro-ners.com/9682.html
「●●」は、管理業者が管理者に就任する第三者管理者方式を採用している。管理者は三井不動産レジデンシャルサービス（本社東京）だ。
「●●」では、管理会社のフロント担当とは別の社員が管理者に就任しており、区分所有者が就任する監事と管理者が定期的な「打ち合わせ会」を開いていた。
この「打ち合わせ会」を「理事会と同等な組織」と解釈し、最終的に申請を通したという。
以上、マンション管理新聞第1265号より
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
〇 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ（第３回）議事概要
令和５年１２月２６日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720079.pdf#page=...
【委員】 私どもの会社では、第三者管理者方式の銀行口座については、○○マンション管理組合管理者、個人名です。それで銀行さんは認めていただいています。
【事務局注：会議終了後、当該委員より「口座名義については●●マンション管理組合管理者▲▲管理株式会社◆◆◆◆と記載している」旨の修正意見があった。】
板橋区の場合は独自基準として「理事会が設置されていること」と定めているのではなく、「理事会が開催されており、議事録が作成され適正に保管されていること」と定めている。
これは、理事会が設置されていることを前提としていると考えられるが、板橋区は、「理事会設置」を絶対条件とせずに、「理事会と同等な組織」があり、「理事会が開催されており、議事録が作成され適正に保管されていること」と同等と評価しうる実態があれば基準はクリアするとして運用している。
↑
【記事からの抜粋】
管理会社のフロント担当とは別の社員が管理者に就任しており、区分所有者が就任する監事と管理者が定期的な「打ち合わせ会」を開いていた。
この「打ち合わせ会」を「理事会と同等な組織」と解釈し、最終的に申請を通したという。
ただ「打ち合わせ会」がなかったとしても「何か代替策があるか相談することになると思う」（区担当者）。
>>1795 匿名さん
>【事務局注：会議終了後、当該委員より「口座名義については●●マンション管理組合管理者▲▲管理株式会社◆◆◆◆と記載している」旨の修正意見があった。】
これは、会議において、管理会社（法人）が管理者になる場合の口座名義について話し合われている中で、特定の委員が間違った説明をしていたので修正したものである。
>【委員】 私どもの会社では、第三者管理者方式の銀行口座については、○○マンション管理組合管理者、個人名です。それで銀行さんは認めていただいています。
【委員】 ○○マンション管理者××株式会社……。
>【委員】 ××株式会社はつけておりません。
【委員】 管理会社をつけてない？
>【委員】 はい。
>【委員】 ですから、○○マンション管理組合代表誰々、管理者誰々と、そういうあれで。
【委員】 でも、管理者って法人なんでしょう？ 法人が管理者なんでしょう？ 個人
じゃなくて。
>【委員】 そうですね、はい。
【委員】 それで、管理者を個人名で記載するんですか。
東京都台東区浅草橋４-2-1他 |
|
1億2600万円～1億6590万円 |
|
2LDK・3LDK |
|
52.92m2～65.52m2 |
|
総戸数 85戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
|
4500万円台～7000万円台（予定） |
|
3LDK・4LDK |
|
59.16m2～73.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
|
6798万円～8898万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
50.64m2～60.2m2 |
|
総戸数 83戸 |
東京都練馬区石神井町3丁目 |
|
7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
43.04m²～63.42m² |
|
総戸数 42戸 |
