第三者管理方式について

国土交通省の有識者会議で繰り返される、管理所有（信託？）の意見について。

>>1235
2023年10月「第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」
2022年11月「第２回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会」
2022年12月「第３回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会」
>>1532
2023年11月「第２回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」

2024年11月「第２回 マンション政策小委員会」
下記に転載

　有識者会議の論点は、区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンションではなく、新築、又は高経年ではない（役員のなり手がいないわけではない）マンションの理事会がない管理業者管理者方式についてと読み取れるので、管理業者管理者方式の延長にある管理所有の意見は浮いていると感じるが、理論的に正論かもしれない。

　区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンション、又は区分所有者が住まない前提の投資用マンション（１Ｒ、リゾートマンション等）では管理所有（信託？）が適すのかも、と思うが、前者については、管理業者団体の代表が「マンション管理業はボランティアではなくビジネス。」と言い放つような管理会社さんに任せられるのか疑問を感じる。そもそも、管理会社さんは、そういうマンションを受託しないのではと思う。

信託銀行さんの中には、そういう管理をやろうというふうにされているところもあるということ。「三菱ＵＦＪ信託銀行」さんのは、首都圏と京阪神のハイグレードな新築マンションが対象らしいので、「区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンション」ではない。他の信託銀行さんかも？

　「管理所有は信託と考えられる」は誤り、との指摘が有るが、いずれの有識者会議も信託法学会理事を務めた法学者の委員が出席されており、全くの誤りなら訂正されるはずなので、合理的な根拠があるのでしょう。

＜転載＞
〇 第２回 マンション政策小委員会（2024年11月22日）議事録
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001855941.pdf#page=44
（４４ページ、下から３行目）

【○○委員】　　いわゆる管理業者管理者方式なんですけど、これはちょっと言っておいたほうがいいかなと思うので申し上げるんですけれども。今論じられている仕組みというのは、どうも区分所有法の条文からいくと、何となくいびつな形になっているのではないかと。それは、管理組合法人という、皆さんがそこに住んでいて、その団体が管理をする法人をつくってという法人方式の場合、管理者は登場しないんです。

ということは、管理組合方式の場合でも、本来は管理者がほかにいるということは、本来おかしな話で、区分所有法の管理者方式というのは、そこに誰もいなくても、あるいは、全員が賃借人になっていても、３条団体はありますから、その３条団体が建物を管理する仕組みとして、外部の管理者をぽんと置いて、その管理者が日常的な管理は全部やる。これが管理者であり、管理者方式だと思います。

　その延長が、共用部分を管理者が所有する管理所有という仕組みで、外部の管理者が共用部分も全部管理所有して、そして、日常的な、特に大規模修繕までは、規約で書けば集会の決議は要りませんので、そういう形で管理していくというのが、もともと本来の管理者方式なのではないかと。

　そうすると、今議論されているのは、管理組合方式を残しつつ、管理組合が機能低下している場合に、それを補完するという意味での外部の管理会社による管理者方式ですけれども、もっと管理組合の機能が衰えて、全く意思決定ができなくなる可能性もあるわけですよね。そこに半分の人はもういない。残っている人も、判断能力その他が衰えて、あるいは動けない。そういうときに、管理組合は何の意思決定もできない。そうすると、管理がもう止まってしまいます。

そういうふうになったときに、言わばマンション全体が一棟丸々被後見状態になったときに、その後見人は、この外部管理者、管理会社さんが外部管理者方式で管理者をやって、共用部分まで管理所有して、そうすると、その関係は法的には信託というふうに考えられていますから、信託法理の中で利益相反の問題も、あるいは、受託者の義務も、財産の分別管理のあり方も、全部信託法の仕組みで書けるようになるのではないかと。

　そうすると、今のこの外部管理者方式が何か悪いものであるという、そこに消費者問題が必ず生ずる、悪いものであるというような決めつけだけはするべきではないのかなと。

今、私の申し上げたような信託銀行さんの中には、そういう管理をやろうというふうにされているところもあります。免許とか、いろんな問題はあるけれども、そういう将来の新しいマンションの管理方式、区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後の管理方式というものを考える上で、あまり管理会社が管理者としてマンションを管理するということに対するマイナスのイメージを植え付け過ぎるのもどうなのかなというふうに思います。

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第三者管理会社管理者管理方式を取り入れないといけないのかの理由が理解できない。

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>>1587 匿名さん
まず、投資向け新築マンションとファミリー向け中古マンションを区別すべきだ。
前者は居住しない外国人オーナーが多く、第三者管理方式の導入は必須だと考えられている。しかし、ファミリー向けマンションは理事のなり手がないとか管理不全を起こしていない限り、悪徳管理会社の甘言に乗せられて理事会廃止して、管理会社管理方式に移行することもは最も危険度が高い。

中古マンションで高齢化が進み、理事のなり手がない場合、全国マンション管理ネットワークの地方支部に相談して、理事会を温存したまま、マンション管理士など外部専門家を理事長もしくは監事、もしくは理事の一人として雇うのが最もリスクが少ないと思う。

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>>1588 匿名さん

第三者管理って、管理組合のためを装って、管理会社が好きに管理組合のお金を使える制度になっている。

だから、投資用とか用途に関係なく、絶対に導入すべきではない。やったら最後、管理組合は自分たちのマンションの主導権を取れず、なすすべなく言いなりになってしまう。

そもそも理事の成り手不足は立候補制にすれば簡単に解決する話で輪番ありきなのが、謎。やりたい人にやってもらえばいいし、数十戸以上でやってもいい人が全く現れないのは考えにくい。

結局この制度は管理会社と国交省が結託して、国交省がマンション住民の管理利権を管理会社に売り渡したようなもの。国交省は思いっきり第三者管理推進の三井に天下りしてるからな。例えば川本正一郎氏とかw 第三者管理のワーキンググループにもしっかり業界団体の立ち位置で三井が入ってるし。監視する役割のWGに三井入れるとか、くさり切ってる。

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>>1589 入居済みさん
第三者管理方式に関して一般的に言われていることですが、
デベロッパー系より独立系の悪徳管理会社のボッタクリのほうがすさまじいですよ。
うちのマンションは現在は独立系で、未だ理事会方式なんですが、すでにボッタクリを何度も経験しているので、第三者管理に移行することなんて絶対に考えられませんね。

少々のボッタクリなんかまったく気にしない富裕層のあいだで
三井は人気なんですよ。富裕層は三井や野村が所有マンションの管理会社であることをステータスシンボルとしてとらえているんです。

輪番制の弊害はよくわかっています。区分所有法はおろか自分のマンション管理規約さえ理解できないおばあちゃんたちが理事報酬目当てで理事を引き受けておいて、理事会を平気でしょっちゅうサボったりします。
しかし、立候補制にすると、管理会社と癒着している人が積極的に立候補することが予想されます。現在でも理事を引き受ける人たちは管理会社のフロントと仲良しで相見積もりなんて絶対に取りません。
あなたが考えておられる以上にすべて腐りきっているんです。

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>>1587 匿名さん
管理会社も、昭和の営業スタイルでは立ち行かなくなった、ということでしょうね。

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>>1590 匿名さん
共に第三者管理方式を推進する三井不動産と独立系管理会社は、強い絆で結ばれているのかもしれませんね。

（wikipediaより）
当初は環境土木関連のコンサルタント会社であったが、三井不動産が開発した広島市内の住宅団地で汚水処理施設の管理を請け負ったことが業務転換のきっかけとなった。汚水施設の管理は複数世帯からの管理費回収や定期的な修繕を必要とし、後のマンション管理にも通じる性質を持つ業務であった[3]。この管理を適切に運営した実績を買われ、1983年に同社からマンション管理を受託、分譲マンション管理事業に進出した。

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>>1592 口コミ知りたいさん
力関係では、独立系管理会社はデベロッパー系の足元にも及ばないでしょう。
あなたが見つけてきた情報は過去のかなり古いものです。

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管理業協会は、独立系管理会社にも「ガイドライン」の周知に務めているのでしょう。

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/7942-2025-01-16-15-32-07
2025/01/17

　マンション管理業協会は1月16日、新年賀詞交歓会を開催。同協会理事長・高松茂氏（三井不動産レジデンシャルサービス会長）は次のようにあいさつした。

　～

　さらに、現在、国においては、マンション法の改正に向けた検討が進められています。そのうち、「管理組合の担い手不足」などを背景として、区分所有者以外が管理者に就任する、「外部管理者方式」においては、管理業者がその受け皿になるケースが多くあります。

　これに関しては、既に昨年6月に、国土交通省において「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が公表されており、現在、弊会では「ガイドライン」の周知に努めているところであります。

　また、法制化にあたっては、管理業者の創意工夫により、お客様の御負担の小さい、「管理業者管理者方式」が推進されるように弊会としても意見を述べていきたいと考えています。

　以上のほかにも、マンションの管理を巡ってはカスタマーハラスメント対応など様々な課題がありますが、弊会は、今後もマンション管理業界の発展のため全力を尽くしてまいります。

　関係各位の皆様には、引き続き一層の御支援と御協力をお願い申し上げますとともに、御健勝と御活躍を心からお祈り申し上げ、新年の挨拶とさせていただきます。

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第三者管理の当事者の方は、意見があれば、言っておいた方が良いと思います。

○ マンション政策小委員会におけるとりまとめ（案）に関する意見募集について
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...

受付締切日時 2025年1月24日18時0分

○ 審議会・委員会等：マンション政策小委員会（令和６年度） - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyonr601.html

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>>1595 匿名さん

第三者管理方式との関連で言えば、次の個所が重要で
区分所有者に対して、事前説明を怠った管理者（特に管理会社）に対して
（単なる事前説明だけでなく、総会決議が必須でなくてはならない。）
欧米の法体系同様に「背任行為」とみなして告訴が出来る枠組みづくりが
重要だと思う。「背任行為」または「利益相反行為」であることが確定した場合、
欧米ならば、管理組合側は工事代金を払う義務がないとされるが、
日本のマンション業界はつねに「利益相反行為」に甘かったから、
管理組合はいつも食い物にされてきた。
今ここで、「背任行為」または「利益相反行為」を厳罰に処することができる
法的枠組みをつくらなかったら、（管理会社の）第三者管理方式の導入は全国に管理不全マンションを増殖させる愚策以外の何物ではない。


17 このため、マンション管理業者が管理事務を受託している管理組
18 合から管理者として選任される場合については、管理者事務受託
19 契約に係る重要事項の区分所有者への」説明や、利益相反のおそれ
20 が高い行為を行おうとする際の区分所有者への事前説明を義務付
21 ける等の措置を講じるべきである。

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>>866 マンション検討中さん
2025年現在、マスコミは大いにネタにしていますね。
クロ現でも放送されました。
NHKは取材を続けていますよ。

第三者管理者方式は恐ろしいと実感しています。

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>>1597
あと866さんの文体は某管理会社スレでよくお見掛けします。

この管理会社は区分所有者をジジイ、ババアなどと社内で行った口汚く表現していると内部告発がありました。

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>>1598 評判気になる
社内で行った→訂正 社内で言って

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>>1598 評判気になるさん

どこの管理会社ですか？ヒント下さい。

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>>1600 匿名さん

ヒントは巨人の「?」です。

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>>1601 職人さん

ナイス！まだ？の方いますか？

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>>1602 匿名さん
巨人の「エース」？
巨人の「進撃」？
巨人の「東京ドーム」？

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スラム化したマンションは行政側からは第三者管理は推奨される。分譲時に管理費や修繕積立金や修繕基金の他に解体費用等の強制追加徴収も義務化する規定が必要でしょう。

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>>1603 匿名さん
ジャイアンツの「G」！

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>>1605 マンコミュファンさん
天才認定！

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>>1606 匿名さん
Gと言えばゴウジンギスカンヽ(ﾟдﾟヽ)(ﾉﾟдﾟ)ﾉ!!

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>>805 匿名さん

Gの第三者管理から命カラガラ逃げ出した管理組合をサポートしたマンション管理士達にはマスコミの取材依頼が絶えないそうです。

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>>1608

そして命カラガラ逃げ出せたマンション管理組合の数を知ったら、こちらの皆さんはGの第三者管理の怖さをさらに実感する事でしょう。

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絶対に脱け出せない蟻地獄に落とし込んだはずの管理組合が脱け出したのでその時の担当フロントは社内で肩身がとても狭くなったそうです。
もちろんそのフロントは退職しました。

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>>1598 評判気になるさん
＞この管理会社は区分所有者をジジイ、ババアなどと社内で行った口汚く表現していると内部告発がありました。

やっぱりGか。
だが、それだけじゃない。
管理会社に対して批判的な管理組合員について
侮辱的なあだ名をつくってファイルで情報管理している。
あと、フロントが癒着している人物（元理事長で学歴詐称しているバカ）にその管理組合員の信用を失わせるようなデマを流させるとかいろいろ汚い手を使う。

コロナ禍だったから、全部メール形式で残っているよ。

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>>1611 匿名さん

ジャニーズ然り、フジテレビ然り
隠しきれない時代
内部告発だけじゃなく、思わぬ所からあらわになる

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>>1604 匿名さん

まあ、スラム化したマンションなど、ほぼ実在しないけどね。
マスコミがごく例外的な事例を取り上げているだけで。

あったら教えて欲しい。w

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>>1613 入居済みさん

巨人軍からわざと話題をそらすために
不自然な内容を書き込んでいるのは
巨人軍の誰かな？

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管理組合の役員の成り手がいないと管理会社等が言いいますが、本当にそうなのは、投資用の区分マンション、高経年で賃貸化が進んだというような、一部のマンション。

普通の新築マンションや高経年ではないマンションでは、役員の候補が不足しているのではなく、役員になり手がいないという、管理会社等による意識操作が役員不足につながっているというのが実態ではないかというふうに思います。管理会社の業務削減、経費削減のため、管理会社管理者方式を導入するための方便。

第三帝国の宣伝相、ゲッベルスの有名なセリフ「嘘も百回言えば真実となる」。
（嘘でも繰り返し言い続ける事により、誰もが真実と感じるようになる）

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絶対に脱け出せない蟻地獄を作ったのに、そこから脱け出したマンション管理組合が出て管理会社は大きく動揺狼狽したそうです。
ただ、本当に特殊な事情のある管理組合だけが脱出出来ただけで絶対に脱け出せない蟻地獄なのはその通りです。
本当に恐ろしいですよ。

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>>872 マンション検討中さん
区分所有者の要望で監事を規約に入れたのだが全く権限の無い内容の監事にされたのは有名な話。

総会開催さえ出来ないんだから。
区分所有者の手足をもぎ取って全く身動きが取れない。

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>>1616 マンション検討中さん

第三者管理方式から脱け出すには、ここと手を切る方法しかないと思うのですが、
うちのマンションではマンション管理業界全般に関する知識がないバカばかりが
理事長やっていて、第三者管理方式の方向へと舵取りされていて
いったんは決まりそうだったのですが、撤回されました。
しかし、現在の理事長も大バカなので相見積もりは絶対に取らず、
すべてここのトンネル会社に丸投げです。
少数でもきちんとマンション管理について学んで、
第三者管理方式の危険性を理解しておられる方もいらっしゃいます。

しかし、バカどもがどうしても第三者管理方式に移行したいようで
困っています。
クロ現は企業名を隠すので、やはり文春砲などの企業名を隠さない週刊誌の暴露記事を期待します。

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>>1618 匿名さん
多くのマンション管理士が知っている事ですが、管理会社に反対する区分所有者を村八分してマンション内の人間関係を崩壊させるやり方が有名です。

マンション管理士はその特定の管理会社に関わる時、それを一番に心配します。

フロントが反対派住民の中傷を他住民に吹き込んでいる場面に遭遇した人も少なくありません。

多くの事例は揃っています。
そしてその管理会社が一番、それを如実に感じています。

フジもジャニも時間が掛かりました。

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>>1619 匿名さん

それは事実。
その証拠となるメールが残っている。

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理事長が〇〇とかいうクレーマー組合員がいるマンションは、理事のなり手がいなくなり、第三者管理になるんでしょうね。

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>>1617 口コミ知りたいさん

その話、どこかのメディアで読めますか？

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いえいえ　リベート理事長は第三者管理より危険ですね

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>>1622 匿名さん
現在、第三者管理なので監事を置きたいという状況ですか？
この権限が全く無い監事を置けたのも、この管理組合に特殊な事情があったからだそうです。
しかし全く権限の無い内容の監事に区分所有者達は絶望したとか。
Gの第三者管理で監事を後から置くのは特殊な事情が無い限り至難の技だと思います。
置いた所で何にもなりませんしね。

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>>1624 マンション掲示板さん
ということは、その監事というのは外部専門家ではなく、
管理組合員だったわけですか？
契約書に監事の権限は明記されていたはずですが、
なぜ管理組合はそれを拒否して、第三者管理の導入を反故にしなかったのでしょうか？

管理組合は管理会社を告訴することは考えなかったのでしょうか？

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①その監事というのは外部専門家ではなく、管理組合員だったわけですか？ そのようです。

「契約書に監事の権限は明記されていたはずですが、
なぜ管理組合はそれを拒否して、第三者管理の導入を反故にしなかったのでしょうか？」

契約書に監事の権限が明記されていますか？監事の権限は規約に明記されているのではないのでしょうか？

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>>1626 1624さん

管理会社とのあいだに第三者管理の委託契約書というのは存在しないのですか？
規約に明記されているだけであれば、管理組合内部で合意形成ができていれば、変更は簡単なのではないですか？

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GOOGLEの生成AIが賢すぎる！
生成AIの返答：

合人社が第三者管理方式において監事の設置を妨害するという指摘は、一部のマンション住民や関係者から聞かれる声です。この背景には、いくつかの要因が考えられます。

合人社が監事の設置を妨害する可能性がある理由

管理会社としての利益: 監事は、管理会社の業務を監視する役割を担います。そのため、監事が設置されると、管理会社の自由な裁量が制限され、利益が減る可能性があります。
情報公開への抵抗: 監事は、管理会社の会計資料や業務内容を監査する権限を持っています。そのため、情報公開を避けたい管理会社は、監事の設置を妨げようとする可能性があります。
管理組合との関係性: 管理会社は、管理組合と密接な関係を築いています。監事が設置されると、管理組合と管理会社の関係性が変化し、管理会社が管理組合をコントロールしにくくなる可能性があります。

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担当していた複数マンションの修理積立金横領した管理会社員　懸念していた事が事実になった

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管理組合が横領等を抑止するための「標準的な対応」を怠っていたことにも原因の一端があると思います。理事や監事の成り手がいない、第三者管理の投資用（ワンルーム）マンションが多いのでしょう。
‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

株式会社ビケンテクノにおける管理組合財産の着服に関する調査報告書

また、一部の管理組合については、X 氏に対して通帳の開示を求めた形跡がなかった。そのため、本調査の開始以前において、預金残高に関する虚偽表示が各管理組合に発覚することはなく、X 氏による上記着服行為も明らかになることはなかった。
‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

マンション管理標準指針

小項目 ２ 残高確認
標準的な対応 毎月の預金の残高を通帳等により、理事又は監事が確認している。

〔コメント〕
◆横領リスクや不正な支出を防止し、管理組合の財産を保全するためには、適時適
切に通帳等の残高確認を行うことが必要です。

◆横領等を抑止するためにも、毎月定期的に管理組合の理事又は監事の役員自らが
預金通帳等により残高を確認することが、より効果的と考えられます。したがって、
「毎月の預金の残高を通帳等により、理事又は監事が確認している。」ことを「標
準的な対応」としました。

　なお、残高確認とあわせて光熱費等の支払い状況も確認すれば、その額の変動状
況から漏水等の異常を発見することにも役立つなど、別の効果を期待することもで
きます。

◆残高の確認は、預金通帳のコピーや残高証明による確認と併せて、定期的に預金
通帳の原本確認も行いましょう。

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以下はGOOGLEの生成AIの模範的回答です。

監事が設置されていない第三者管理方式において、通帳と印鑑の保管に問題が生じる可能性は十分に考えられます。

監事がいない場合の問題点

透明性の欠如: 監事は、管理会社の業務を監査し、その結果を組合員に報告する役割を担います。監事がいない場合、管理会社の業務が適切に行われているか否か、組合員が直接確認することが難しく、透明性が損なわれる可能性があります。
不正行為のリスク増大: 監事がいないことで、管理会社による不正行為が発覚しにくくなります。通帳や印鑑の不正使用、資金の横流しなどのリスクが高まる可能性があります。
チェック機能の不足: 監事は、管理会社の業務執行を監視し、問題があれば是正を求める役割も担います。監事がいない場合、このようなチェック機能が不足し、問題が放置される可能性があります。
通帳と印鑑の保管に関する具体的な問題

一つの部署での一括管理: 管理会社が通帳と印鑑を同時に管理する場合、不正利用のリスクが高まります。
管理会社による不正利用: 管理会社が、通帳と印鑑を不正に利用して、組合の資金を私的に流用する可能性があります。
組合員からの不信感: 通帳と印鑑の管理が不透明である場合、組合員は管理会社に対して不信感を抱き、管理組合全体の運営に支障をきたす可能性があります。

対策

複数の者が管理に関わる: 通帳と印鑑は、複数の者が管理に関わるようにし、一人が独占的に管理しないようにすることが重要です。
定期的な監査の実施: 外部の専門家による定期的な監査を実施し、不正を早期に発見し、防止することが重要です。
透明性の確保: 管理組合の財産であるため、通帳と印鑑の所在や使用状況を常に把握しておく必要があります。
監事の設置を検討する: 可能であれば、監事を設置し、管理会社の業務を監査してもらうことが望ましいです。

まとめ

監事が設置されていない第三者管理方式では、通帳と印鑑の保管に問題が生じる可能性が非常に高いです。透明性を確保し、不正を防止するためには、上記のような対策を講じることが重要です。

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