第三者管理方式について

>>150 匿名さん
財産的基礎を持っていない者は損害賠償をしても支払い能力がなく
自己破産されたりする。とにかく財産的基礎は必要不可欠である。
これだけは守りましょう。

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＞151 匿名さん
＞これだけは守りましょう。
おまえだけ守ればいい。

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>>151
別にマンション管理士の味方するつもりはないが、法人だってもちろん破産するし、計画倒産というのもある。すべてのマンション管理士がビンボーだと決めつけることもないと思うけど。単純に言って、第三者管理方式の最大の落とし穴は、悪徳管理会社があらゆる監視手段を弱体化・廃止したうえで、修繕費と称して合法的に管理組合のカネを関連会社を使いながら湯水のごとく放出させるのを容易にする危険性をはらんでいることだ。国土交通省は法令によって第三者管理方式を採択した場合の監事廃止を禁止すべきだ。

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>>153 匿名さん
そては逆だよ。
第三者管理者が管理業者やマンション管理士を採用させるさせるためである。現に管理会社出身が圧倒的にマンション管理士が多い。

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>>154
すみません。意味がよくわからないので、説明していただけますか？

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【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしは要注意＊
・HNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします(主張が全く一緒でバレバレなのに本人はバレてないと思っている)。スルーしましょう。
・間接費やバックオフィスなど例外的な部分を強調して管理会社の仕事は凄い！と反論しようとしますが、それが「どれほどの手間なのか」（実際はほとんど手間なんてない）を一切言えません(バックオフィスがあることは何度もしつこく言うのに、実際の手間の中身や作業時間を問われると、「既出だ!」とウソをついて「調べろ」と逃げ回って全く答えられません。大した手間がないからいえないだけなのですが)。
・1しかない手間を10のように言います。○○という業務がある！と言ってますが、実際たいした手間ではありません。
・荒らしはまともな反論が一切できないので、「アンチくんが」、「自主管理君」がと指摘した人間の個人攻撃に話題をそらそうとします。なぜなら管理会社が実質、中抜きだけのボッタクリのハリボテビジネスであることは上記のように揺らぎようのない事実なので、その話題は避けたいからです。
・管理会社の仕事をオーバーに吹聴し、実はスカスカでほとんどまともな仕事もなく、管理費をぼったくっている事実を隠そうとします。要注意です！　
・自主管理の理事長の横領も犯罪行為なのでそんなことほぼありません。しかし、管理会社は横領など、法に触れるリスクを冒さなくても、いくらでも不安を煽って不要な工事を発注して合法的に搾取できます。

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　

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>>145
第三者管理方式ではなく、自主管理方式を選ばれたという方に質問です。
自主管理方式では理事長の責任が非常に重くなるという印象です。
コンサルやマンション管理士が裏で業者と癒着した場合や、理事長の背任行為があった場合の訴訟に備えて、管理組合の法人化という方法は考えていらっしゃらないのでしょうか？　考えていない場合の理由は何でしょうか？

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＞157 匿名さん
管理組合の法人化という方法を考えなければならない理由はなんですか？

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>>158 デベにお勤めさん
法人化しておかないと権利と能力のない組合だから
原告・被告が組合員個人（理事か理事長かその他）だからね。

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>>159 匿名さん

権利能力なき社団には、民訴法29条（※）に基づく当事者能力が認められます。

※　 民訴法29条：法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、その名において訴え、又は訴えられることができる。

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＞159 匿名さん
＞原告・被告が組合員個人（理事か理事長かその他）だからね
理事役員は組合員の委任を受けているので、最終責任は組合員全員が負うことになるんですよ。
別に、理事役員である理事長個人が最終責任を負うわけでもない。
法人にしても同じことで、最終責任は組合員全員が負わなければならない。
背負ってるものは個人でも法人でも変わらない。
＞159 匿名さんの発言は意味のない発言。

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>>161 デベにお勤めさん
そうだよ。
個人名で原告・被告になる組合員がいるかね( ´艸｀)。

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>>158 デベにお勤めさん
本物の157です。159ではないです。（笑）自分の考えでは、管理組合の法人化の最大のメリットはそれによって管理組合が法人として弁護士保険に加入できるため、弁護士まかせで調停や訴訟等の法的措置の実行がよりスムーズにできるようになることです。理事長個人が最終的に法的責任を背負わず済み、理事長個人の精神的負担を軽減できることもメリットです。また、悪徳会社を法廷という場に引きずり出して、法の裁きを受けさせ、それに加えて裁判記録は永遠に残り、だれでも閲覧可能ですから、社会的制裁も受けさせることが可能になるでしょう。これまでは訴訟コストが負担できずに泣き寝入りということがほとんどだったのでしょうが、月々のわずかな保険料を払い、弁護士保険に加入すれば、法律の専門家のアドバイスも無料で受けられます。月々の保険料によって負担額が異なりますが、マンション管理士と弁護士のW資格を持っていらっしゃる方は日本各地に結構いらっしゃいます。弁護士保険に加入していれば、最高裁まで悪徳管理会社と闘うことが出来るのではないかと考えます。自分は保険会社の回し者ではありません。（笑）第三者管理方式による悪徳管理会社の”合法的ボッタクリ”に対して、われわれのマンション資産を守り抜くためには、どうしたらよいだろうかといろいろ考えた末の結果の一つです。で、皆さんの御意見を仰ぎたいです。

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＞163 匿名さん
＞弁護士まかせで調停や訴訟等の法的措置の実行がよりスムーズにできるようになることです。
それは個人でも同じですよ。
個人で訴訟の経験はないのですか
＞理事長個人が最終的に法的責任を背負わず済み、
それも法人でなくても同じですよ。
組合と理事長は民法上の委任契約という関係ですから、最終的には委任者である組合が責任を取らなければならない。
知らなかったんですか？
＞皆さんの御意見を仰ぎたいです。
残念なことに、皆さんの御意見を仰ぐほどの所見でもない。
管理組合のトラブルのほとんどが弁護士を必要としない案件でもあり、常にそういう案件を抱えている管理会社とは違い、相手を間違えた助言であったかと思います。
管理会社向けの助言と勘違いされているのかと思われます。
最近、猛暑続きですからね。

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＞われわれのマンション資産を守り抜くためには、どうしたらよいだろうかといろいろ考えた
そんなこと簡単です。
1，悪意のある者達に対し、議決権行使書改竄行為を絶対にやらせないことと、
2，会計・出納業務を第三者専門業者に依頼し、その流れを可視化する。
この二つさえ守っていれば組合員の意向に沿った資産形成ができます。
簡単なことなのにやろうとしない、ここが問題なのです。
特に1番に関してはほとんどと言っていいくらいです。

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>>165
あなたのマンションは修繕・修理は絶対にやらないマンションなんですか？？？
それが真実なら、もうボロボロのマンションのはずです、その二つを守るだけで
資産形成が出来るとお考えなら、管理会社を使っていない自主管理のマンション管理組合ですよね？
資産を荒らされる最大の原因は修繕・修理を行う管理会社やその関連会社のボッタクリです。うちなんかまさにそれなんですが、余計な修理修繕をたくさんやられてしまいます。現在の理事会が何でも承諾してしまうのです。相見積もりもしません。156のリンクを見ていると、「管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ」というのがありますが、これも訴訟して刑が確定しなければ、賠償金は取れないのです。その他にも、管理費滞納、規約違反の差止、立退交渉等、管理組合と住民側とのトラブル・衝突は、常に起こりえます。法人化することで、調停や訴訟等の法的措置の実行がよりスムーズにできるようになります。そうした訴訟は長期にわたりますから、途中で理事が交代しても、弁護士兼マンション管理士に任せておけば、安心です。弁護士保険はだいたい月々1万円以下です。加入している事実だけでもボッタクリの抑止力になるのではと思います。管理組合を法人化している方々のお話を伺うと、やはり頭脳明晰な方が多いという印象を受けます。頭の悪い悪徳管理会社のフロントとぐだぐだ話するより、弁護士兼マンション管理士に仲介してもらった方が個人的にもずっとストレス軽減になります。時間も無駄にしなくて済みます。

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シマクン、朝早くご苦労さん。
＞これも訴訟して刑が確定しなければ、賠償金は取れないのです。
管理業協会のプロバガンダとしての意見ですね。
本当に悪徳管理会社を処罰したいのなら、証拠をそろえて地方整備局建政課まで相談に行けばいい。
地方整備局にマンション適正化法に従って悪徳管理会社を行政処分してもらえます。
管理業の登録停止という処分は管理会社の存亡に関わりますから、裁判より効き目はありますよ。
地方整備局が取り上げないなら、行政を監視している国政政治家に証拠をそろえて陳情すればいい。
できれば、地元企業としがらみのない政党の政治家のほうが良いですよ。
管理会社を処罰したいなら、裁判所ではなく、その登録権限を持っている国交省を相手にしないといけない。
弁護士なんて必要ないし、時間の無駄。

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>>168
シマ君って誰ですか？
管理業協会ってプロバガンダをやるんですか？悪徳管理会社ならわかるけど、
さすがに管理業協会はやらないでしょう。地方整備局建政課はご教示いただかなくても知っています。すべての手段で打つ準備は出来ています。自分はありとあらゆる方面から悪徳管理会社を撃退するつもりです。

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＞さすがに管理業協会はやらないでしょう。
管理業協会は管理会社の集合体です。
その中には悪徳管理会社も会員となっている。
偶然に悪徳管理会社が協会の重要な位置につくとやりかねない。
やらないという表現は間違っている。

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>>170
現時点で、管理業協会の重要な位置についている悪徳管理会社っているんですか？

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いませんし、悪行はできない。

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>>172
なぜ、「悪行は出来ない」と断言できるのですか？

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＞＞173 匿名さん
＞なぜ、「悪行は出来ない」と断言できるのですか？
それは管理業協会としてのプロバガンダとしての役割だからです。
逆を言うと首になるし、手当が貰えない。

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＞＞174
ならば、最初からそう言えばいい
上から目線でだれもが知っていることをここに書かないで

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＞＞175 デベにお勤めさん
知らない方もいるからね。

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＞＞176
マジメな話をしているので、議論のレベルを下げないことは重要
あと、他人より知識があるとする慢心もおかしい

管理会社が何もかも思いのままになる第三者管理方式が有効なのは、リゾートマンション・投資型マンションで、ファミリー型マンションには向かないどころか、危険というのはもうすでに常識ではないのか　これについても知らない人がいるのか

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>>177 匿名さん
>ファミリー型マンションには向かない
住民が敢えてそれを選んだのであれば住民の意思を尊重すべき。

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＞178 匿名さん
＞住民が敢えてそれを選んだのであれば
住民が選んだのではなく、悪徳管理会社が議決権行使書改竄行為により痴呆症住民に代わって選んだのですよ。
気の毒といえば気の毒ですね。

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>>179 匿名さん
議決権改竄行為とはそんなに頻繁にしているのか。それに結果を左右するほどの量を。

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>>178
まあ、少しでもググればすぐｇがどういう所かわかったのにそれをしなかった区分所有者の責任でもある。

>>179
＞住民が選んだのではなく、悪徳管理会社が議決権行使書改竄行為により痴呆症住民に代わって選んだのですよ。
179は痴呆症が差別語で公的に使用してはならないということすら知らないらしい。
最初に選ぶ段階で議決権行使書改竄行為があるわけなかろう。少し頭を使って考えてから、書き込んでほしい。

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>>117 匿名さん
今のところこの方の投稿意見は役に立ちます。
今後ともよろしく。

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＞＞181 匿名さん
＞少し頭を使って考えてから
少し頭を使えば、第三者管理方式など採用はしないと思うよ。
議案に上がる時点で痴呆症理事会。

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＞＞183
＞少し頭を使えば、第三者管理方式など採用はしないと思うよ。
まあその通りですけど、痴呆症は認知症と呼ばれます。
常識外れの方はご遠慮ください。

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自分の財布の残高も確認しないでマンション管理士等に預けるのと同様。愛する美しい女性には財布を預けても後悔しないときもあるがね( ´艸｀)。

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＞＞185
＞愛する美しい女性には財布を預けても後悔しないときもあるがね。
預けた財布が空っぽだったりして( ´艸｀)

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＞＞184 匿名さん
君も痴呆症予備軍だな。
痴呆症と言う表現は侮蔑的表現の代用であり、認知症ではそういう意味合いがなくなる。
個人的には、第三者管理方式を採用する管理組合に対しては軽蔑せざるを得ない。
自己表現の形として戦術的に使っている。
区分マンションで言う特別養護老人ホームに相当する。
反論もできずに同調的な意見だけで問題解決できると思っている輩の方が非常識。

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＞＞184
>反論もできずに同調的な意見だけで問題解決できると思っている輩の方が非常識。
痴呆症という差別語以外には、
あなたから、第三者方式についてのまともな論理的な反論は一度も聞いたことがない。
ここに論理的な反論を書いてください。

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第三者管理方式が論理的に存在できるとでも思っているの？
存在そのものが非論理的。

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>>186 匿名さん
面白い、本当は空だったんですよ( ´艸｀)

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>>188 匿名さん
他人に意見を求めるなら、自分の立場を明確にし、自分の投稿を他の投稿者と区別できるようにするのが礼儀。

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>>189
反論できないから、逃げるとは卑怯なり( ´艸｀)

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>>190 匿名さん
人のこと言える立場でもない。

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>>191
もう過去に書いたから、二度も書かない( ´艸｀)

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この時間に頻繁にレス挙げてくる輩は限定されている。
毎日毎日ご苦労さん。
毎日毎日、薄給で頑張っている君を見てると哀れみも感じる。

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君もこのスレッドでは有名になりつつあるね。
誰のおかげか、感謝してほしい。

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>>195
＞毎日毎日、薄給で頑張っている君を見てると哀れみも感じる。
いや、お宅のフロントほど哀れじゃないですよ
薄給だから、工事報酬で稼ぎまくって、やっと人間的な生活が送れるように
しるんじゃないの？

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>>197 匿名さん
鋭い！
正体がバレていたのか。
でも合人社ではないですよ。

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>>195
こいつはちょっとおかしいんじゃないか。

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組合員が議決に参加しないのは認められないとはどういうこと。

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