まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。
それで、こんな方式はどうでしょうか？
「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。
問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。
[スレ作成日時]2012-05-07 07:07:51
『第三者管理方式トラブルに見舞われた管理組合専用の法律相談窓口』の設置を急ぐべきだ。社会もまた”合法的”なマンション資産の毀損をこのまま黙認すべきではない。
事前説明さえあれば、それを同意があったものとみなして利益相反を免れるなどという甘い論理が、資産の毀損があった場合、世界的に通用するのかなあ。資産の毀損が生じるということは”説明不十分な証拠”であるはずだ。
それにしても、悪徳管理会社はマンション管理法体制の不完全性を利用し、管理組合に理事会と監事を廃止させて、よくもまあほぼ無敵の第三者管理方式をつくりだしたものだ。よほど悪知恵の利く法律専門家を集めたんだねえ。標準管理規約第34条に準ずるものをマンション管理規約に取り入れておきながら、周辺住民さんが明かしたような方法で、換骨堕胎できると入れ知恵した法律専門家がおそらくその中にいるんだな。
あまりに無力な管理組合の立場に立つならば、おそらくその解決策として二つの変更が絶対に必要だと思う。”管理組合の意思による管理者を解約するための特別決議を現行の4分の3から過半数に引き下げていつでも理由をあげることなく解約できる”とすることと、”第三者管理方式における監事設置の法的義務化”の二つだ。
この二つは相互補完的なので、いずれかが欠けてはならない。
まず、フランスとドイツの2020年以降のマンション法のように「管理組合は過半数の同意をもって理由なく管理者（＝外部専門家）をいつでも解雇できる」という一文を日本の区分所有法にも盛り込むことだ。現在では、管理委託契約解約のための特別決議は4分3で、妨害者（＝内通者）がいれば解約が成立しにくい。いくら稀代の悪徳管理会社でも管理組合内部に過半数に達する大量の内通者をつくり出すことは出来ない。バレないようにするにはせいぜい数人レベルだろう。（悪徳管理会社によって内通者候補として狙われやすい管理組合員には共通性がある。プライドだけがやたら高いが劣等感が強く、超ヒマ人で知性がなく悪口やデマが大好きな人たちだ。世の中の人たちはふつうはとても忙しく内通者なんかやってる時間がないものだ。）しかしながら、周辺住民さんの実例のように、管理組合の意思で総会を開けないように”管理者”が画策して妨害するだろうから、第三者管理方式における”監事設置義務”は絶対に法文化すべきだ。その際にも、監事が管理会社の”傀儡”である（となる）ことを防ぐために、（専門家）監事は管理者の関与なく、管理組合によって選出されるべきだ。
このような民主主義社会とは本質的に相容れないものの存在を放置して、好き勝手にさせておくなど、日本は根底から三流国化しつつあるような気がする。
周辺住民さんはそれでも説明会で正しい意見を述べるべきだと思う。
あなたが正しかったことが、他の区分所有者にも、あとになって”骨身に沁みるように”理解できるはず。でも、そうなってからでは本当は遅すぎる…
朝日が美しく見えるマンションの一室から、周辺住民さんにエールを送ります！
うちのマンションは間一髪で悪徳管理会社から逃れられたから、
もう二度と関わりたくないです。周辺住民さんのお話を聞いて、背筋が凍り付きました。
GOOD LUCK.
来月上旬に国交省が国会提出するマンション管理適正化法の改正法案で、（外部管理者方式の）監事設置の義務化はしないでしょう。
ドイツの「管理顧問会」やフランスの「管理組合理事会」のように、設置が義務でなくても、監事の設置ができる、と法律に（権限などを）明記してほしいですね。
数年前に初めてこの口コミサイトに偶然たどり着いた時、
だれかが「うちのマンションが悪徳管理会社に乗っ取られる」と書き込んでいるのを
読んだとき、そんなことあるわけないし、いたずらのでたらめなカキコミだと思った。
だが、それは真実で、その悪徳管理会社は今も第三者管理方式というか（管理会社）管理者管理方式を利用して、理事会＆監事を廃止して、管理費＆修繕積立金を自由に使おうとしている。こんなことが許されるのか。
これらの区分所有者たちは、何のためにマンションを購入したんだかわかりゃしない。
まさかマンション管理会社に貢ぐためではないだろうに。
>>1745 匿名さん
弁護士に相談する以外にない。
他の管理組合員たちに悪徳管理会社の第三者管理方式がいかに危険極まりないものであるかわからせるために、現代か日経の記事をコピーして配布すればいいと思う。（著作権の問題については一応問い合わせないといけない。）
印鑑証明うんぬんは管理組合主権や集団意志形成を無視するやり方だし、
区分所有法にもそんな印鑑証明提出を義務とする規定はないので、プロの弁護士に相談するのが一番良いと思う。仮に管理組合員たちが印鑑証明提出を無視して、リプレイス検討委員会とか設立したら、いったい何が起きるのだろうか。それを弁護士にたずねてみたい。憲法第21条の集会の自由のほうが、管理組合員に対して説明義務を十分に果たさずに悪徳管理会社によって押し付けられた印鑑証明提出条項なんかより、優位にあるか否か、後者は憲法第21条ゆえに無効であるのか否か、最高裁判決ならばどうでるのだろうか知りたいところだ。管理規約違反で解約になるのならば、そんなめでたいことはない。
ーーーーー以下は、ある弁護士のHPから引用
総会の招集
区分所有者による総会の招集請求がされた場合において、2週間以内に、その請求の日から4週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかったときは、総会の招集請求をした区分所有者は、集会を招集することができます（区分所有法34条4項）。
標準管理規約では、理事長が通知を発しない場合には、総会の招集を請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる（44条2項）、とされています。
日・週・月・年によって期間を定めた場合、期間の初日は算入されないため（民法140条本文）、請求の日から「2週間以内」・「4週間以内」とは、請求をした日の翌日から2週間以内・4週間以内という意味です。
この点、管理者［理事］が、2週間以内に招集の通知を発したとしても、集会の会日が4週間経過後の日であるときは、総会の招集をした区分所有者は、4週間以内の日を会日とする総会を招集できると考えられます。
他方、管理者［理事］が、2週間以内に招集の通知を発しなかったとしても、4週間以内の日を会日とする招集の通知を発した場合、総会の招集を請求した区分所有者は、総会を招集できないと考えられます。
また、請求の日から2週間が経過する前であっても、その前に管理者［理事］から招集しないとの回答があれば、総会の招集を請求した区分所有者は、直ちに総会を招集することができると考えられます。
https://mansionbengo.jp/soshiki-unei/kubunsyoyuusya-soukainosyousyuu
管理規約は、管理者が定めるものではなく、区分所有者全員で定めるものであり（区分所有法３条）、設定、変更及び廃止は特別決議が必要です（同法３１条）。
適法に手続きされ、内容に法令違反がなければ、区分所有者は団体的拘束に服することになります。
憲法は国家を規制する法規です。
神戸新聞にも、理事会と監事廃止という悪徳管理会社の最悪パターンの第三者管理方式の犠牲となってしまった管理組合について新しい記事が掲載されました。
https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/kobe/life/kobe-20250226003
【憲法ってなんだろう】
憲法には国民の基本的人権が定められています。
では、この人権を尊重し、守らなければならないのは誰でしょうか？
国民でしょうか？
いいえ違います。
人権を尊重し、憲法を守らなければならないのは国家権力（立法、行政、司法）です。
国家権力が国民の人権を侵害しないように、国を縛るルールが憲法。
そうそう、>>1750 の出典を書き忘れていました。
↓ これです。
東京弁護士会
【憲法出前講座ー憲法ってなんだろう】
https://www.toben.or.jp/manabu/kouza.html
＜参考＞
日本弁護士連合会
【憲法って、何だろう？】
https://www.nichibenren.or.jp/activity/human/constitution_issue/what.h...
朝日新聞記事（有料記事）
「マンション管理経費、説明義務化 割高負担、委託業者に「お任せ損」回避 国が法改正案」
管理会社による外部管理者方式は、年々増えており、マンション管理業協会も「管理業者管理方式」の適切な運用のために、以下のような取り組みを行うことを検討会資料として提出していますが、この内容は、国土交通省が作成した「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」に沿ったもので、ほぼ内容は一緒です。
1）管理者業務受託契約前の重要事項説明
① 既存マンションにおいて管理業者管理者方式を導入する場合のプロセス
② 新築マンションにおいて管理業者管理者方式を導入される場合の説明のあり方
③ 管理組合運営のあり方（管理者権限の範囲等）
④ 管理業者管理者方式における通帳・印鑑の望ましい保管のあり方
⑤ 監事の設置と監査のあり方
⑥ 管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス
⑦ 日常の管理での利益相反取引等におけるプロセスや区分所有者に対する情報開示のあり方
⑧ 大規模修繕工事におけるプロセスや区分所有者に対する情報開示のあり方
2）総会議案上程前の意見交換会開催
3）大規模修繕工事検討時の修繕委員会組成
ガイドラインの概要
香川総合法律事務所の香川季理弁護士が、管理業者管理者方式のメリット・デメリットをわかりやすく説明されていますので、次の資料を是非ご覧ください。
「マンションの区分所有者の責務と外部管理者方式」
「マンションの区分所有者の責務と外部管理者方式」
https://2021mansionkan-web.com/wp-content/uploads/2024/10/04f814a34eda...
>>1750 匿名さん
申し訳ないけど、あなたには正しい法観念が欠落しています。
以下のサイトで勉強してください。
ーーーーー
https://saitama-mansion.net/column/column-199/
３： 管理規約に定めても効力が無い事項
管理規約に規定しても効力がないものとしては次のことが考えられます。
（１）：管理規約のうち、区分所有法の規定に違反している規約は無効となります。無効となると「区分所有法」の規定が適用されることになります。
例えば、「組合員の権利を奪うような規定」は、 区分所有者間の利害の衡平が図られていない。「法第３０条３項」に違反しているので、無効となります。
（２）：区分所有法の規定で、「規約に別段の定めをする」ことを認めている規定以外は、原則として強行規定ですから、これらの規定が優先し、違反している管理規約は無効となります。
（３）： 管理規約に、一般的な強行規定である、「公序良俗に違反している行為(民法第９０条)」や「基本的人権に反する規定」をするとその管理規約は、無効となります。
①：公序良俗に反する規定（民法第９０条、第９１条）
②：経済の基本秩序に反する行為、暴利行為、自由競争の原理に反する行為など
③：家族の基本的秩序に反する行為
④: 個人の尊厳、男女平等に反する行為
⑤：犯罪に係わる金品を与える行為
>>1755 匿名さん
あなたはカキコミでは無適用説の立場を取っています。
矛盾しているか、概念を理解できていないかのいずれかです。
悪いけど、こちらのレスばかりに粘着して反応しないでください。
（非表示にしてください。）
周辺住民さんのように実体験や直面している問題について
説明されていると、事態の深刻さと悪徳管理会社の狡猾さがよく把握できて
このスレを読まれる方にとって、または第三者管理方式を導入すべきか迷っている
方々にとって警鐘になります。
弁護士の方たちでさえも、後戻りは非常に難しいと警告しておられるわけですから、
安易な導入を避けるべきでしょう。
自分が最初にマン管センターに電話相談した時、
担当者はとても話しやすくとても親切な印象でマンション管理士として専門的な意見でサポートしてくれました。
その方が「何があっても理事会は絶対に廃止してはいけません。形式だけでも、名ばかりでも残してください。理事会廃止するとあとで絶対に後悔しますよ」
と、言われたことをここに記しておきます。
大規模修繕の説明会があったので、過去に記載した問題点、提案等について、いくつか発言しましたが、やはり素人が素人に説明するものでもあるので、他の区分所有者さんには理解をしていただけなかった印象です。
何千万円の工事で第三者の牽制・チェックが入っていない状況で進んでいるとか、複数専門家から相場の2倍程度だと言われているといった、有識者から聞いた中でのわかりやすい部分の説明をすれば、多少現状に疑問を持っていただけると思っていたのですが、難しかったです。
積立金値上げの話もあったので、値上げは個人的構わないがそれを理由に修繕工事の金額・品質の適正化が疎かにならないようにとお願いしたところ、「積立金の値上げと工事は別の話」だと区分所有者から口を挟まれたのが残念でした。
決して別の話ではないのですが…
東京都江戸川区松江７-429-1 |
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4500万円台～7000万円台（予定） |
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3LDK・4LDK |
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59.16m2～73.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都台東区浅草橋４-2-1他 |
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1億2600万円～1億6590万円 |
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2LDK・3LDK |
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52.92m2～65.52m2 |
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総戸数 85戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
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6798万円～8898万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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50.64m2～60.2m2 |
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総戸数 83戸 |
