まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。
それで、こんな方式はどうでしょうか？
「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。
問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。
[スレ作成日時]2012-05-07 07:07:51
有識者会議では、外部専門家（？）監事の報酬の問題で義務化が難しいという。報酬を行政が（一部）負担するにしても、個人投資家の（ような？）不在区分所有者も恩恵を受けることになるので、理解が得られるでしょうか。利用目的を自ら居住する住宅の取得に限定している【フラット３５】（住宅ローン）のような制度に影響するかもしれない。
ガイドラインに従い、管理者から監事に定期報告が行われるなら、ほぼ無償の組合員監事でも最低限の業務監査が可能と思うが、それさえも成り手がいなければ、致し方ないのかなと思います。
○ 第３回マンション政策小委員会（2024年12月20日） 議事録 より。
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001860136.pdf#page=24
【○○委員】 ちょっと戻るんですけど、・・・
・・・ 監事、マンション管理士さんなどを監事として雇用することになったら、それなりの報酬もついて回る。ですから、ここは「望ましい」ぐらいで、管理組合にそういうことを積極的に義務づけるということはなかなか難しいのかな。私のそういう理解でよろしいのかどうか ・・・
【○○委員】 その理解でよろしいでしょうかということですが。
【事務局】 ・・・ 監事の点につきましては、委員御指摘のとおりでございまして、やはり報酬も含めて発生するという点も踏まえて、最終的には監事を選任されるかどうか、どういった方を選任されるかどうかについては、管理組合の中でお決めいただくということであろうかと思いますけれども、 ・・・
○ マンション政策小委員会 とりまとめ（2025年2月12日） より。
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001863976.pdf#page=13
②管理業者管理者方式への対応
・管理業者管理者方式は、管理者たる管理業者による自己取引等が
発生し、管理組合と管理業者との間で利益相反となるおそれがあ
るため、その導入にあたってはメリット・デメリットを踏まえた
検討が必要である。
また、こうした検討を経て管理業者管理者方式の導入を決定した
場合についても、マンションの管理の主体は区分所有者から構成
される管理組合であることを踏まえ、管理者の選任や業務の監督
等を適正に行うことができるような環境整備や、区分所有者が適
切に判断し、意向を確認できる環境整備をすることが重要である。
このため、マンション管理業者が管理事務を受託している管理組
合から管理者として選任される場合については、管理者受託契約
に係る重要事項の区分所有者への説明14や、自己取引や関連会社と
の取引を行おうとする際の区分所有者への事前説明15を義務付け
る等の措置を講じるべきである。
・また、当該方式においては、管理者の業務執行に対する監督の職
責が監事に集中する可能性があり、監事に期待される役割が質的
にも量的にも増大する可能性があることから、区分所有者に加え、
マンション管理士のほか、弁護士、公認会計士などの外部専門家
を選任することが望ましい。
このため、マンション管理士が監事となった場合の責任16を明確に
した上で、適正な業務を実施することのできるマンション管理士
等の専門家の育成等を推進するべきである。
・さらに、今後、管理業者管理者方式が増加し、トラブル等も増加
する可能性があるため、区分所有者や管理組合からの相談窓口の
強化を図るべきである。
脚注
14 あらかじめ管理組合に対する説明会を開催する。
15 脚注14 と同じ。
16 マンション管理士が業務として監事に就任する場合には、当該監事としての行いについても、マンション管理法第40条の信用失墜行為の禁止が適用されるため、マンション管理士の信用を傷つけるような行為をした場合には、国土交通大臣は、同法第33条第２項の規定により、登録を取り消し、又は期間を定めてマンション管理士の名称の使用停止命令をすることができる。
管理業者管理者方式の監事をマンション管理士等の外部専門家を必須とする必要はないと思うけど、「監事を設置できる。」と法律に明記してほしいですね。法律に基づく省令（施行規則）で、管理業者管理者から監事への定期報告を義務にしてほしいですね。
○ 第４回マンション政策小委員会（2025年2月7日）
>資料2_マンション政策小委員会とりまとめ（案）に関する意見募集結果（概要）
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001863965.pdf
１．とりまとめ（案）の内容に直接関係する御意見
（★：とりまとめに反映）
②管理業者管理者方式への対応
＜総論＞
～
＜重要事項説明＞
・規制に対するコストは区分所有者が負担することを留意すべき
＜利益相反＞
・この方式は利益相反（自己取引）となることが前提であり、その関係性を正しく
表現するような記載とすべき［★］（p.10,ｌ.22-24 及び p.11,ｌ.1-2 に反映）
・工事費が大きな維持・修繕工事については制限を設けるべき
・大規模修繕工事にあたっては、修繕委員会の設置を義務付けるべき
・事前説明については、説明を行えば良いといった運用ではなく、条件成立のハー
ドルを高くし、容易に利益相反行為が行えないような仕組みとすべき
・総会時の議案として説明すれば、総会とは別の説明会は不要ではないか
・利益相反の可能性のある取引に対して、第三者機関による監査を義務付けるべき
＜処分・罰則＞
～
＜管理業者管理者の要件等＞
～
＜監事＞
・マンション管理士のほか、弁護士や公認会計士などの専門家も想定される［★］
（p.11,l.7 に反映）
・管理業者管理者方式において、経理・税務等の監査については、公認会計士や税
理士といった資格要件を設けるべき
・監事を選任する場合に、マンション管理士等の外部専門家を必須とするような規
制はすべきでない
・監事を選任する場合にも重要事項説明の必要性を検討すべき
２．とりまとめ（案）記載の取組の実行段階における運用等に関する御意見
②管理業者管理者方式への対応
＜総論＞
～
＜説明方法・各種様式＞
～
＜監事＞
・監事の選任については、区分所有者からの推薦とすべき
・監事の担い手を増やすため、報酬のあり方について検討が必要
・監事の役割が拡大していることを踏まえ、監査委員会の設置など監査の体制を強
化することを検討すべき
・マンション管理士が監事としての役割を果たすための能力を育成することが必要
・マンション管理士が監事を行う場合のガイドライン等が必要
・監事の独立性を担保するため、監査費用を確保する仕組みやその費用の執行権限
についても明確化すべき
・監査報告書はわかりやすく作成し、総会の前に開示すべき
・管理業者が大規模修繕工事を行う場合には、マンション管理士に工事監理をさせ
るべき
>資料3_マンション政策小委員会とりまとめ（案）に関する意見募集結果
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001863966.pdf
>>1679 匿名さん
「スマート修繕」もいろいろなメディアで紹介されただけに
相見積もりの依頼が殺到しているのではないかと推測します。
相見積もりまでは無料だからです。
そこで発注してもらえないと非効率ですし、
パートナー企業もやる気を無くします。
そのために「スマート修繕」側も効率化対策として
＞「管理者管理方式、特に●社の場合は、自分たちで工事を取りたがるため、
①必ずスマート修繕に発注するor
②管理者管理をやめる＜
と、管理組合員の問い合わせに答えたのではないかと思います。
（こういう問い合わせにも肩書は重要です。修繕委員会委員長くらいではないと...）
理事会も監事も廃止されてしまった管理組合には、理事会機能を復活させるために、修繕委員会 （または常設修繕委員会）にはもちろんこの場合マンション管理士かつ一級建築士の資格を持つ方がアドバイザーとして（地方自治体援助制度がよくあるので調べてみてください。）参加が大前提です。
「スマート修繕」との交渉力を強化するため、しっかりした管理組合側の組織をつくることが重要だと思います。
「スマート修繕」の見積もりに対して、悪徳管理会社＋悪徳トンネル会社は
さらに安い見積もりを出してくるでしょうが、それをシロウトが見抜くことは
不可能なので、絶対に専門家が委員会のアドバイザーとなることが重要です。
それらの下請けが説明と違う工法や資材を使うかもしれません。管理組合にその業界の人が偶然いれば別ですが、専門家がいなければ、だれもそれらのそのチェックは不可能です。
うちのマンションで実際にあったこととして、
勝手な追加工事を行うとか、利潤を増やすために業者の人数を極端に減らした結果ミスが多発するとか、あとになって手抜き工事で会ったことがわかったとか、修繕と称して秘かに破壊する工事であった（これは未然に防ぎました）などです。
あと、（マンション管理士さんやコンサルたちがそう呼んでましたが）”別格”の悪徳管理会社は、内通者をつくり、デマを流して妨害します。これも実際に体験しました。また、コロナ禍だったため、おバカなフロントと内通者はメールでデマを流しまくったので、メールが証拠として大量に残ってしまっています。
このケースだと、「修繕委員会が修繕企業と癒着している」といったようなデマを流し始めることが予想されます。それを交わすために「スマート修繕」に見積もり依頼をして、修繕はすべてトンネル会社ではなく、「スマート修繕」に依頼して、理事会機能を常設修繕委員会の名のもとに復活させて強化し、悪徳管理会社を追い出すしかないでしょう。良心的な管理会社の第三者管理方式は、たとえ理事会なしの総会監視型でも監事は必ず設置されていて相見積もりは当然OKでグループ企業の修繕会社に修繕を依頼しなくてもOKというのがふつうです。しかし、何があっても絶対に理事会は廃止すべきではありません。」
>>1678 匿名さん
>フランスドイツのように＜諮問委員会＞の設置を義務化するべきだ。
ある論説によると、ドイツ住居所有権法（ＷＥＧ）には、設置が義務ではなく任意で、管理者を援助及び監視する「管理顧問会（Verwaltungsbeirat）」というのがあるそうです。
（ある論説）
２０２０年ドイツ住居所有権法（ＷＥＧ）改正
― 管理顧問会（Verwaltungsbeirat）を中心に ―
土 居 俊 平
ttp://repo.komazawa-u.ac.jp/opac/repository/all/MD40140347/klj017-06-doi.pdf#Page=3
２８条では管理者、旧ＷＥＧ２９条では管理顧問会について規定がある。注意すべきは、管理者は法律上設置することが義務付け（ＷＥＧ２０条２項）られた必要的常置機関であるものの、
管理顧問会は設置するのか否かは任意であるという点である。なお、２０２０年ＷＥＧ改正により旧ＷＥＧ２０条に相当する条文は削除されたが、改正後も同様に管理顧問会の設置が任意である点に変わりはない。
2011年頃、法務省が委託した調査研究によると、フランスでは、管理者の管理業務執行を補佐、監督する「管理組合理事会」という機関があり、総会で置かない旨を決議できるそうです。
・「老朽化した区分所有建物の建替え等に関する諸外国法制等に関する調査研究」
（研究代表 鎌野邦樹 早稲田大学教授)
ttps://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00110.html
フランス
ttps://www.moj.go.jp/content/000083983.pdf#page=10
⑤管理組合理事会
管理組合理事会は、管理者の管理業務執行を補佐、監督する機関として、全ての管
理組合においておくことが予定されている（第２１条第１項、ただし、総会での決議
によって管理組合理事会を置かない旨を決議することができる 同第９項）。
>>1683 匿名さん
『マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン』や概要を最初から最後まできちんと読まれてますか？
【国交省HPからダウンロード可】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...
そう言えば、うちのマンションの悪徳管理会社のフロントも、このマンションには管理不全や理事のなり手不足の問題などないのにしつこく無理やり『第三者管理方式』を押し付けてきたにもかかわらず、ガイドラインの存在すら知らなくて、心の底からビックリしました。
昨年6月の改訂版のガイドラインにおいても、第三者管理方式に大規模修繕工事に際して、修繕委員会（区分所有者及び監事から構成）を設置し、これを主体として検討することが望ましいとして明記されていますよね。
そもそもガイドラインはガイドラインであって、法的効力や厳格な法的定義から解放されているので、管理組合員の”意志”において管理組合の利益（＝マンション資産）を守るために修繕委員会を常設化することに違法性はないはずです。
修繕委員会の常設化を法的に禁じる条項などありえません。
また、修繕委員会や常設修繕委員会が、管理者でなく管理組合直属であるとすることを法的に禁じる条項もありえません。管理者＝理事長である場合にも理事会が存在しなければ、民法で定義された利益相反の禁止条項にかんがみても、修繕委員会は管理組合に直属して当たり前でしょう。
マンション学会会員の論文を読むと、フランスやドイツの管理組合に設置される組織は、諮問機関、諮問委員会、顧問会などとさまざまに翻訳されていますが、いずれも管理組合を代表する組織です。フランス語とドイツ語を勉強して自分で調べてください。常設の修繕委員会と同じ役割を担っています。フランスやドイツは、日本のようにばらばらでなく一本化された法体制で読みやすくわかりやすい内容で面白いですよ。日本のマンション管理関連法案がいかに利益相反禁止を無視し、フランスやドイツの法案が利益相反禁止を根本原理として構築されているのかが理解できることでしょう。
修繕委員会の設置方法を御存知ないのですか？
大規模修繕に向けて立ち上げる修繕委員会の発足の手順は「1．メンバーの公募」「2．理事会・総会での決議」「3．運営細則の制定」の主に3つです。
理事会が無ければ、総会決議です。標準管理規約にもあるような専門家をアドバイザーとして迎え入れることが出来るのであれば、修繕委員会にも適用できるはずでしょう。もし管理者である管理会社が管理組合員による修繕委員会設置を拒否するのであれば、弁護士保険に加入して善管注意義務違反として訴えてみるのもひとつの手なのではないでしょうか。
同じようなことを過去に書いていますので、これ以上の繰り返しはしません。自分はマンション管理にはこれ以上関わりたくないないので、もう二度と書き込みません。
しかし、こんな闇の深い業界は、日本の”恥”に他ならないと思っています。
日本のマンション関連法が穴だらけであるのを悪徳管理会社は利用しようとしていますが、理事会なしの第三者管理方式という最悪の窮地から、管理組合を救うために利用できる”穴”も残っていることを示したかっただけです。
4.第三者管理者方式でも修繕委員会が登場
マンション管理会社か?管理者となる場合の外部管理者方式カ?イト?ラインか?国土交通省から示された。理事のなり手不足の解消のために、第三者て?ある管理会社に管理者を委託する場合に留意すへ?き点なと?か?まとめられている。この方式においては、理事会を設置せす?に管理組合を運用することになる。しかし、大規模修繕工事については修繕委員会か?検討するものとして位置付けられている。理事会の機能か?専門委員会に残されているのた?。
管理組合の業務を第三者に委託しても、修繕に関する業務は当事者て?ある区分所有者により判断されるへ?きた?と言うことなのた?ろう。
マンションみらい価値研究所
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231887/
このスレは悪徳管理会社関係者が貼りつき、奇妙なカキコミがなされます。
管理会社中心の第三者管理方式導入のせいで、重大な問題に直面している方は
信頼できるマンション管理士などの専門家に直接ご相談くださるようにお願い申し上げます。自分はもう悪徳管理会社とは一切関わらないことに決めたので、
このスレからも失礼します。
「総会招集権は、管理者だけに認められているものではありません。」
→ 某管理会社の標準規約を受け入れてしまった場合、区分所有者側から総会招集するには、区分所有者の印鑑証明1/5以上を求めれますので、実質不可能です。なお、管理会社に都合の悪くなりそうな内容の議案は、通常総会の議案にあげてくれません。
>>1696 周辺住民さん
この件ですね。
＜マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン＞
【抜粋】
・ 管理組合によっては、総会招集の請求が区分所有者本人によって適正に行われていることを管理者が確認するため、特定の公的書面を要求する管理規約を定めている事例があります。組合員による総会招集を実質的に困難にする可能性がある要件を規定するかどうかについて、その必要性があるのか、そのような規定を設ける前において、管理者と管理組合との間で十分に協議するべきと考えられますし、そのような規定を設けている場合においても、その必要性について十分に検討するべきと考えられます。
大変ですが、これを乗り越えないと前に進まないと思います。
捕捉します。
「総会招集権は、管理者だけに認められているものではありません。」
→ 某管理会社の標準規約を受け入れてしまった場合、区分所有者側から総会招集するには、区分所有者の印鑑証明1/5以上を求められますので、実質不可能です。
なお、管理会社に都合の悪くなりそうな内容の議案は、通常総会の議案にあげてくれません。
おそらくですが、修繕委員会を設置することについても提案したとして、「総会決議がいる。我々が専門家なので不要」と、管理会社は言ってくると思います。
マンション管理士関与についても、総会前に提案しましたが「我々が専門家で一番マンションのことをわかっている。不要。」と、議題にも上げてもらえませんでした。
管理会社の固有名詞を管理者として規約に記載し、監事を置くこともせず、「区分所有者側からの総会招集には区分所有者の印鑑証明1/5以上」と規約に書き、理事会不要のメリットのみをことさら強調して、管理会社による第三者管理方式への移行を進め、移行後は管理会社に都合の悪そうな区分所有者の提案を総会で取り上げない管理会社が、万一あるとすれば、それは詐欺会社であり、反社だと思うのですが、いかがでしょうか？
私のマンションの管理会社が反社でないことを願います。
東京都世田谷区祖師谷一丁目 |
|
6,900万円台予定～8,900万円台予定 |
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2LDK～3LDK |
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56.39m²～71.04m² |
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総戸数 6戸 |
東京都練馬区石神井町3丁目 |
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7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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43.04m²～63.42m² |
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総戸数 42戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
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6798万円～8898万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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50.64m2～60.2m2 |
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総戸数 83戸 |
東京都台東区浅草橋４-2-1他 |
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1億2600万円～1億6590万円 |
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2LDK・3LDK |
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52.92m2～65.52m2 |
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総戸数 85戸 |
