阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

山手台史上最もよく売れて好評だったのは西４丁目ですよね(^^)

石貼ってませんけど。

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建築条件無しで山手台南部で坪３０万の成約事例なんてありませんよ。
一方で１１０坪で７７００万の成約事例ならあります。２年ほど前に。
最近の１丁目がちゃんと景観に配慮した街区で高めでもちゃんと売れたのは確かです。
もともとの開発経緯からして手抜きで売れるからといって手抜きして良いという事にはなりませんしね。

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もし坪３１万台が相場のエリアなら、土地５８坪で築１７年の中古物件が
４１８０万円で売り出されるわけがないです。２４００万とかになってますよ。
一応相場を元にプロが査定した価格で売り出しているわけですからね。

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だから売れてないよねぇ〜

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残念ながらここで山手台の価格に粘着しているア○の脳内にしか
坪30万台前半で買える山手台南部の土地は存在しない。
坪31万（120坪3800万）は大型敷地かつ三○の建築条件付かつ
法面含む幹線道路沿いの長方形（横長）土地という特殊事例。
そもそも山手台南部は土地値になってる古家付土地物件が皆無で
平均的な大きさの土地の更地の売り出しもほぼ無いから、
正確な相場というものは形成されてない。

中古戸建は築数年～10年ちょっとで土地65～70坪程度で
5000万台が主流。上物価値は物件により様々で正確な把握は
不可能だが、ここから推測すると土地価値は坪40万台後半から
50万程度で取引されていると考えるのが妥当。

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中山台が60坪で坪35万前後ですから、だいたい3割増しぐらいの評価ですね。

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取引が少ないのは需要が無いからではなく、住環境や景観やまちなみ満足して住んでいる住民が多く売物件が殆ど出ないから。

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東2丁目の中古がここ1年の間に5480万で売れていましたよ。

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4180万の物件が売れないのは、家古くて北向きで上物も魅力的じゃないからです。
建物の残存価値を1000万とすると、土地代は北向きの非角地で55万って事になり、単純に割高なのです。
おそらく3800万程度（土地代は坪48万程度）にすれば売れるでしょうね。

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