新築分譲マンションの初代理事長に就任

支出が減るから、その分だけ収入が減らせるということですね。

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2、3万の管理費等を下げたり上げたりしかも中には長期修繕積立金も含むのに、何と愚かな手段なことでしょう。

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もし理事会に「上がうるさいからなんとかしてくれ」って相談が持ち込まれたら、
理事会として当事者同志の話合いを促したり注意喚起のチラシを作りますよね。

それでも止まないと言われたら理事会としたらどうしたらいいんだろうか。

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騒音の問題は発音者と被害者の問題で組合は無関係です。
騒音の程度、被害の受認限度は個人差がありますので第三者が入ると決着は着きません。

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騒音がうるさいと騒いでいる人に、自治体などから騒音計を借りてもらい、騒音の客観化・数値化を勧める。

裁判で騒音に関する判例があるので、その数値を持って弁護士に相談することを勧める。

当事者間での解決が原則。

とんでも無い非常識なケースは管理組合が介入するしか無いケースがある。
例えばプロの演奏家とか。ドラム演奏とか。
うちでは一軒に想定外の３世帯９人が同居したケースがあった。

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>>605
管理規約違反で理事長が動けばいい。警告も出せる。

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＞管理規約違反で理事長が動けばいい。警告も出せる。

規約のどの部分に違反するのでしょうか？
そんな規約はありません。

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ひまつぶしだから

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標準管理規約に騒音の具体的な規約は無いね

オリジナル管理規約は別だけど

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「騒音問題は当事者間の解決が困難な場合において、
理事会が積極的に関与し、公正・中立の立場から円満な解決先を
率先して模索することとする。」

って条項作ったら誰も理事長引き受けてくれないかな。

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沈没船からネズミが逃げ出すが如き状態になるのは必定

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＞管理規約違反で理事長が動けばいい。警告も出せる。

すぐにバレル様な間違いは書かない事です。

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でも知識満載の偉そうにしてる理事長でも、
騒音問題となると急に腰が引ける人は多いよね。

管理組員は直接は関係ないけど住民間のトラブルを
早期に解決する観点からも協力したらいいのにって思うけど。

口だけ番長みたいに見えるのはオレだけ？
オレは勿論関与してバンバン解決するつもりだけど。

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>でも知識満載の偉そうにしてる理事長でも、 騒音問題となると急に腰が引ける人は多いよね。

腰が引けているのではなく夫婦喧嘩は犬も食わないのと同じで、
騒音問題は単純な音だけではなく上下、左右の隣人の日頃の感情が含まれているので第三者が入ることはできない。
ましてや管理組合はそれを解決する義務も権利も無い。組合に訴えたら甘ったれるなよと言えば済む。
被害者が争うなら立証責任とそれに基ずく訴訟しかない。

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騒音って複雑で、斜めも意外とうるさい

斜めにうるさい、音に敏感な人がいると困る

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ここにあるだろう。

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↑それ、多分管理規約ではなく、管理規約附則の細則だと思う。
いずれにしても組合員は遵守義務はあるね。

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こっちの細則はもっと厳しい。

（専有部分および専用使用部分の使用）
第２条 区分所有者ならびに占有者（以下「組合員等」という。）は、専有部分および専用使用部分の使用にあたり次の行為をしてはならない。
（１） 規約に定められた用途以外の用に供すること。
（２） 共用部分に影響をおよぼす変更をすること。
（３） 他の組合員等に迷惑（臭気、鳴音、抜け毛、威嚇等）をおよぼす恐れのある動物を飼育すること。（ペット飼育細則に定められた動物を除く）
（４） 発火、引火、爆発等の恐れのある危険物、および悪臭を発する不潔な物品、劇薬、火薬類の持込、保管、製造すること。
（５） 他の組合員等に迷惑をおよぼす雑音、高音を継続的に発すること。
（６） テレビ、ラジオ、ステレオ、ピアノ等の音量を著しくあげること。
（７） 指定以外のガス器具を持ち込むこと。又、指定以外の箇所にガス器具を設置すること。
（８） 専用使用部分の外観、形状を変更すること。
（９） 構造体を損傷する恐れのある重量物を持込むこと。
（１０） 体育用具等重量物を室内で投てき、落下させること。
（１１） バルコニー、ルーフバルコニー等に設置型物置等これらに類する建造物の構築または設置（エアコン室外機は別途）をすること。又、既設置物以外の一切の物品を設置、放置すること。
（１２） 窓、バルコニー等から物を投げ捨てること。
（１３） バルコニーおよびルーフバルコニー等に土砂を搬入すること。また、大量の水を流すこと。
（１４） バルコニーおよびルーフバルコニー等の手すりに寝具、敷物、洗濯物を干すこと。
（１５） 出窓を新設すること。
（１６） 窓ガラス、玄関扉等に文字を書き込むこと。
（１７） その他公序良俗に反する行為および他の組合員等に迷惑、危害をおよぼす行為をすること。

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理事長の力を見せ付けたらいい。

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>618
>620
は昔の安普請のアパートの大家が勝手に作った規則の焼き回しで今は通用しない。
それらは区分所有者には遵守義務は無いが、例えば従来の床にフローリングに変えることによる騒音は例え専有部分とは言え訴訟の対象になり得るが必ずしも使用差し止めや慰謝料請求を認めずに受忍限度内の騒音とされている例が多い。

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618は3棟660戸の築5年のマンション
620は1棟650戸の築14のマンション（タワマン）

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規模、時期の問題ではなく質の問題です。

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規則化してると歯止めになるよ。
規則がないとモラルの問題で規制は難しくなる。
理事長なら知っておいた方がいい。

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600世帯以上も居れば、モラルに頼るのは無理があるかも知れない。

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確かに上下階の音問題は一義的には個人間での解決が原則。
さらには階下住民が神経質すぎただけということも珍しくないので
一概にどちらがどうこうも言えないのが前提。

しかし上から目線の規約暗記型理事長でも、音問題となるとあれやこれやの規約の
解釈を持ち出したり、管理会社に一任するなどして逃げてることが多い。

確かに理事会は紛争の解決機関ではない、その通りなのだがマンショントラブルの
早期解決に率先して取り組む姿勢がなにがしかの方法で出せないのは、
理事長や理事会の実質的な対人折衝能力の低さも一因なのかも。

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夜討ち朝駆け型の豪腕理事長じゃないと務まらないと思う。
とにかく管理規約や細則を守らない不徳住民を成敗しなければ、マンションに明日はない。

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まあ現実的には理事長がマンション管理に関連する講釈や規約の暗記が得意だから
といっても行動力が伴わないケースが多いのも事実。

極端な話し女子供が理事長になっても誰でもできるように、
「音問題は理事会及び管理組合は諸般の事情により一切関知しないこととする」
と決めて周知徹底していた方が無難かもな。

困った人は警察に電話して下さいと割り切ることで住民も諦めがつくかも。
そのへんを曖昧にしてるとまずは理事会に相談が来て、理事長が規約の拡大解釈に
よる答弁で「個別の事案については・・・」とその都度するのも面倒くさいだろうし。

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使用細則で遵守義務が課せられてる限り管理組合として逃げるわけには行かないよ。

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＞確かに理事会は紛争の解決機関ではない、

良く分かっていますね。
＞その通りなのだがマンショントラブルの 早期解決に率先して取り組む姿勢がなにがしかの方法で出せないのは、
＞理事長や理事会の実質的な対人折衝能力の低さも一因なのかも。

そもそも管理組合なるものは共有財産の管理団体で組合員間やましてや住民間のトラブルの問題を取上げる権利も義務も無い。
管理に有害な区分所有者を裁判で追放が出来るに過ぎない。

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うちは迷惑住民の件は理事会マターになったよ。
もちろん市や警察とも連携した。

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迷惑が全体の問題か一部の問題か、一部の問題なら理事会の越権行為です。

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迷惑行為は理事会と管理員とが一体となり問題解決しています。
マンション内の問題解決はなるべくマンション内で解決しています。
警察呼べば楽でしょうが、近隣で噂になるでしょうし、ひいては資産価値を下げかねないと考えます。

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全体の問題に広がる前に火は消し止める必要はある。

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>>633
規約の解釈で細々釈明するより、いっそ正直に最初の理事会の議事録で、

「騒音主に理事会として関わることは諸説あるが、そもそも我々のメンタル・フィジカル
を勘案すれば受忍限度を大きく超えている。またその行為そのもから生じるストレスから
理事会運営に重大な支障をきたす恐れがあるため一切関知しないことで一致した」

って議事録で残したらいいのでは？

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規約・細則違反の組合員を野放しにするのか？
と突っ込まれる。反論を考えておいた方がいい。

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「我々理事メンバーの内気な性格を勘案すれば、
騒音問題に直接関わる度胸を持ち合わせている
とは到底言えない。但し、規約はそらで言えるレベル
に達しているため、問合せには素直に応じることで
一致した。」

ここまでぶっちゃけたらどうでしょうかね。

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>規約・細則違反の組合員を野放しにするのか？ と突っ込まれる。反論を考えておいた方がいい。

規約等の違反を立証しない限り反論なんか考える必要なし。
上下、左右の隣人の感情的な諍いなんかに理事長が関与する権限も義務もない。

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そうだね、生活音に目くじら立てる階下の神経質者、隣のピアノが五月蝿いと焼きもち感情者の愚痴を聞いていたら益々被害妄想をかき立てる結果になる。

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天井突いたら静かになるよ。
隣の場合は壁を突く。

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やめとけ。天井や壁に穴あいたらどうする？

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普通にやってますよ

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>>638
関知しないことだけ決議すれば理由など必要ないし、
適当に書いておいても問題ない。

議事録の書き方を知らんやつだな。

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何言ってるんだか。
住民はなぜ関知してくれないのか疑問に思うのが
自然だろ。理事長のメンタルが弱いからとちゃんと
書いてないと理由が誰にもわからず不親切だろ。

こういうことに気付くかどうかが対人折衝能力なん
だけどな。そもそもオレなら関知せずと言わずに
対応するけどね。

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＞住民はなぜ関知してくれないのか疑問に思うのが自然だろ。理事長のメンタルが弱いからとちゃんと書いてないと理由が誰にもわからず不親切だろ。

管理組合に喧嘩の仲裁規定などありません。

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逆恨みされるのが怖いから誰もトラブル仲裁なんかしない

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元来、管理規約にはそんな規定がある筈が無いし、あれば無効だよ。

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管理規約は私法だから規定すればいい。

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>管理規約は私法だから規定すればいい。

区分所有法に反する規定は無効です。

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>>647
みたいに親切を装って無責任に口はさんでくるやつが一番たちが悪いというのが経験豊富な理事さんの結論。

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標準管理規約の第67条をどう考えるかですね。
67条には使用細則等の違反も含まれている。
そして一般的に使用細則には騒音に関する規定が明記されている。
つまり理事長として無関係とは言い切れない。

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入居しているマンションでも騒音問題があります。でも人によって捕らえ方がちがいますね。
時々音はするけど我慢できる範疇です。ちなみに上の階が音を出してると思っていたが、
実は隣上などのことがあると思います。
騒音問題は管理組合は関知せずに掲示板の貼付だけにしたほうがいいと思います。
それでも改善できないなら、当事者間で話し合って欲しいというスタンスがよいかと思います。
うちのマンションの方針です。

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>641
一組合員のクレーム、しかも個人差のある騒音クレームを理事長は真に受ける程お人好しではありません。
私が理事長でしたら騒音のデシベル数とその発生時間と頻度を立証したらそれを根拠に発生源を調べましょうと言うだけで十分です。そして、やれ洗濯機が、子供が駆け回って、ピアノが五月蝿いなどの生活音は許容範囲と教えます。

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環境基準値
用途区分
AA　療養施設,社会福祉施設等が集合して設置される地域など特に静穏を要する地域
基準値昼間 6:00~22:00　夜間 22:00~6:00
50dB以下　　　　　　　40dB以下
A　専ら住居の用に供される地域
55dB以下　　　　　　　45dB以下
B　主として住居の用に供される地域
55dB以下　　　　　　　45dB以下
C　相当数の住居と併せて商業,工業等の用に供される 地域
60dB以下　　　　　　50dB以

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私は理事長名で警告書をその都度出していますよ。
警告書は仕様細則の条項を書いたテンプレート化されてます。
部屋番号と氏名を管理会社に書いてもらって都度ポスト投函してます。
もちろん問い合わせ先は理事長のメアドと携帯電話を書いてます。
「文句あるなら言って来い、何時でも相手したる!」の信条です。
今まで問い合わせは一切ありません。

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騒音の 大きさ　　　　　　事例
120デシ ベル　・飛行機のエンジンの近く
110デシ ベル　・自動車のクラクション(2m)
100デシ ベル　・電車が通るときのガード下・ブレーカー(5m)・液圧プレス(1m)
90デシ ベル　　・犬の鳴き声(5m)・騒々しい工場の中・カラオケ(店内中央) ・ブルドーザー(5m)・バックホウ(5m)・アースドリル(5m) ・コンプレッサー(1m)・織機(1m)
80デシ ベル　・地下鉄の車内・電車の車内・ピアノ(1m)・布団たたき(1.5m) ・アースオーガ(5m)・麻雀牌をかき混ぜる音(1m)
70デシ ベル　・騒々しい事務所の中・騒々しい街頭・セミの鳴き声(2m) ・やかんの沸騰音(1m)
60デシ ベル　・静かな乗用車・普通の会話・洗濯機(1m)・掃除機(1m)・テレビ(1m) ・トイレ(洗浄音)・アイドリング(2m)
50デシ ベル　・静かな事務所・家庭用クーラー(室外機)・換気扇(1m)
40デシ ベル　・市内の深夜・図書館・静かな住宅地の昼
30デシ ベル　・郊外の深夜・ささやき声

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＞「文句あるなら言って来い、何時でも相手したる!」の信条です。

文句なんて言いません。
無視するだけです。

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騒音被害者は立証責任がありますので第三者が介入すべきものではありません。

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使用細則違反だろう。

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天井突いたらいいんだよ。＞管理侍

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ま、管理者として最低限の義務は果たすようにね。
騒音ってのは刃傷沙汰になることもあるから。
その時に管理者が責任を問われることのないように。

あとはやり方の問題。
最低限の責任は果たし、トラブルに巻き込まれないようにする。
そこは賢くやればよいこと。

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>使用細則違反だろう。

どんな細則なの？
音？　なんデシベル？

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騒音、騒音と騒ぐ人は寂しがりやで誰かに関わり会いたいだけよ。
共同生活の生活音は常識だよ！

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天井突いたって誰がやったか特定するのは困難だよ。生活音だって主張できるし、結局、我慢比べになるよ。

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感情的になれば騒いだ奴がほくそ笑むだけ、下らない。

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そそ。何も言わずに天井突いていれば気味悪がって解決するよ。

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文句を言うと逆上するのが一般的。
黙って天井突くと、どんな相手か不安に感じて、恐怖の妄想が膨らみ、刺されるかもってびびって
静かに生活するようになりますよ。

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万一、文句言ってきたら、うちじゃありませんｗ
ととぼければいいよ。

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生活音を騒音と捉える事自体がおかしいね。

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気の弱いほうが負けるｗ

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日本人は穏便に済まそうとするから、天井を突く行為は効果的だよね。

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初代の理事長になるのなら文書管理を徹底することだ。
管理組合の文書は全て管理会社にあるなんてことにならないよう。
それと文書の電子化を忘れずに。

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了解しました。

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>>677
うちは築５年だけど、初代理事長がそれをやらなかったため、管理組合としてはデータは何も無い。
何するにしても管理会社に頼まないと出来ない。だから管理組合の自主性や主体性が発揮できなく、全てにおいて管理会社に頼らざるを得なくなっている。
管理組合の文書管理をアドバイスしないのも管理会社の戦略だと思うが。

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問題は理事、監事の選び方だよ。
無能力者を平気で理事長に選んでいることだね。

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＞679、＞680新築分譲は無知集団だから戦略だよ

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何で無知集団ですか？
無知な理事、監事を選んでいるから管理会社には子供扱いにされて、
払わんでも良い高額な管理費などを払わされているに過ぎない。
レンタル車（賃借）とシェアー車（共有）の差と同じで少し利口な人なら判断力は備わっているが、その間に管理会社が入るとレンタル車扱いで平然としている役員が多いので修理、維持費をボラレても気がつかない脳なし人間となるのです。

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マンカン理事長が誕生すれば無敵であるｗ

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マンカンは管理会社と比べれば一匹狼で責任能力はゼロで誰も相手にはしませんよ。

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管理会社の社員で、マン管と管理業務主任の２つ持ってる人が理事会に出てる。
相反する資格と思うが。

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無敵な管理会社だ

管理費 高そう

もしかして24時間管理のマンションか？

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＞別に敵対するわけじゃないし、どちらも管理をまっとうにする目的では同じ。
それぞれの資格は立ち位置が異なる。
マン管は管理組合（非営利）の立場、管理業務主任者は管理会社（営利）の立場。

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>管理会社の社員で、マン管と管理業務主任の２つ持ってる人が理事会に出てる。 相反する資格と思うが。

管理会社の社員で管理業務主任を有効に活用しているに過ぎない。
理事会では単なるアドバイサーに過ぎない。
こんなのからアドバイスを受ける理事長の資質は問題で、管理委託契約の改定や管理会社の変更などは始めから放棄している理事長の姿が浮き彫りになっている状態です。

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管理組合が共有部分に火災保険をかけているのですが、単年契約です。

個人のように長期間での契約の方が割安だと思うのですが何かできない理由があるのでしょうか？

皆さんのところはいかがですか？

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長期前払い費用になるから、めんどくさいよ。

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人まねは良くありません。自分で考えよう。

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＞それぞれの資格は立ち位置が異なる。
いや立ち位置が違うって、その両方の資格を持っていても、立ち位置は「理事長」でしょ？(笑
別に理事長になるために両方の資格とったわけじゃないだろうし、疑問に思うのがよくわからん。

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さあ、総会シーズン到来ですね！
理事長、理事の皆様方は何か総会のスマートな行い方やエピソードを
新任理事長に教えて下さい。

議案はいくつぐらいで、理事会で意見が割れても上程するんですかね？
住民からの質問対策はどうしてますか？
住民でも賛否両論の議案はどのようにして扱いますか？
その他何かあれば教えて下さい！

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>管理会社の社員で、マン管と管理業務主任の２つ持ってる人が理事会に出てる。 相反する資格と思うが。

この人は日本人？
主語は管理会社の社員で、それが理事会に出て来るのは社員として出て来ているんだろう？
社員であればマン管の資格は趣味で持っていると理解するのが普通じゃないの。

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管理会社でマンカン資格は出世の必要条件。趣味ではなく、実益がある。
私はマンカンと管業持ってるが、理事長の威信を高めるために取得した。

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実態を知らない人の書き込みが続いています。

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695の新任理事長です。
>>698
説明不足ですいません。
マンションの規約では通常新会計年度の開始から2ヶ月位内だとか3ヶ月位内に
総会を開催すると書いてあることが多いと思います。

会計年度を4月1日から3月末に設定してるとこが多いので、必然的に5月・6月が
総会が多くなってくると思います。

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再び695の新任理事長です。
4月も開催できるのはできるのですが、
決算を終えてフロントが書類の整理や段取りに手間取ったりしてあんまり
開催されることがないみたいです。

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＞会計年度を4月1日から3月末に設定してるとこが多いので、必然的に5月・6月が総会が多くなってくると思います。

お役所と誤解しているね。
シーズンなんてないよ。
分譲した月で決まるのよ。寒い場所は別にして一年中どこかで分譲しているのでシーズンなんて言う人は余り知識のない人ですね。

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分譲した月じゃなくて引渡し月でしょ。
だから3末が圧倒的に多いから700の通りでしょ。

702さんも少しはググって見ようよ。

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名詞にマン管と管理業務主任の両資格を欠いてるのはなぜ？

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＞分譲した月じゃなくて引渡し月でしょ。 だから3末が圧倒的に多いから700の通りでしょ。

何等根拠のないこと。

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管理組合理事長印を銀行印としても使っていますが問題がありますか？

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銀行が認めれば問題ない。

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銀行が認めるのは法人ではない管理組合の理事長の交代の総会決議の議事録と管理規約を提示し通帳の名義変更だけです。
銀行印なんてものはありません。理事長の職印のことでしょう。

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理事長の交代なんか総会議案にはならないよ。
理事・監事の選任は総会議案になるが。
理事長は理事の互選だから総会も理事会も関係ない。
飲み屋で宴会やってじゃんけんで決め手もいい。

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>705

どうでもよいことだが、3月末決算が多いのは事実です。
デベは年度内に売上計上したいので3月末引渡しのマンションが多くなります。

デベか管理会社に勤務してないと知らないのも無理は無いですねどね。
新任理事長さんはデベか管理会社勤務では？

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噂の新任理事長ですがデベでも管理会社でも
ありません。ただ分譲マンションを探して数年に
渡りモデルルーム巡りをしてるとそういう情報は
自然とわかってきます。

それにしても誰かが何か投稿する度に本筋と関係ない
言葉尻を捉えて毎回指摘レスを上から目線で入れて
いる方がいますが、大半が間違った情報に基づいて
いるのは少し残念に思います。。

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役員の経験のない奴だと思う。
理事長は「座して語らず」が信条だ。

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＞理事長は「座して語らず」が信条だ。

議長は出来ないね。

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黙秘権使う理事長なんているの？

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>デベか管理会社に勤務してないと知らないのも無理は無いですねどね。

当管理組合連合会では決算期はばらばらで三月決算とは一概には言えません。
連合会に属していない侍には理解出来るものではありません。

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>715
３末決算が多いって話でしょ。

全てが３末決算なわけないでしょう。
決算期がばらばらなのは当然です。

もう少し常識をもって読めないかね。

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無知なことは恐ろしい。

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うちは11月末だよ。

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>by 管理侍　2012-05-22 23:56:45
>705
>どうでもよいことだが、3月末決算が多いのは事実です。
>デベは年度内に売上計上したいので3月末引渡しのマンションが多くなります。
>デベか管理会社に勤務してないと知らないのも無理は無いですねどね。

>by 管理侍　2012-05-23 23:18:59
>715
>３末決算が多いって話でしょ。
>全てが３末決算なわけないでしょう。
>決算期がばらばらなのは当然です。
>もう少し常識をもって読めないかね。

Two Tongue は使わないで侍は常識を持ちましょう。

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無知な侍は恐ろしい。

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武士は食わねど高楊枝というけど。

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管理侍はナイスガイである。

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管理侍は実情に疎いガイである。

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うちは３月に引渡しだったけど、２月末決算です。
３月引渡しなら、日割りにするなどで端数は出るはずですが、３月から諸費用が発生するので、
２月末決算とするのが合理的です。
会計期間は３月１日から翌年２月末日。

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うちの理事長は臨時総会である議案の質疑応答で組合員から猛烈な反発を食らったので、決議の時に反対票に回ってしまった。
ところが過半数以上の議決権行使書の賛成票が効いて議案は賛成決議された。
でも理事長は明らかに理事会に対する背信行為をしたことになる。

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管理侍の言う、「3月末引渡し」が３月３１日２３時５９分５９秒９９９時点なら端数は出ないが。。。。

ちなみに０時と２４時の違い
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1213504387

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＞724

得意の成り済まし投稿は止めなさい。

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私も春（３～４月）の竣工が多いだろうっと感覚的には思う。
なので、総会開催が５～６月に多いだろうっというのも理解できる。

だけど、竣工はともかく、総会が集中して困るのは管理会社だし、うまくずらしてるんじゃないかなっとも思う。
ちなみにうちは、
　１０月竣工
　１1～1２月引渡
組合の決算月は１０月末。
以前は１２月に総会してたけど、慌ただしい頃なので、１月に定期総会が定着した。

総会開くには、
　・会場の確保
　・会計の決算
　・議案の事前説明会や最終化
　・理事会内のもろもろの準備
など、かなり労力要するので、理事や組合員の都合もある程度考慮した日程のほうが良いだろう。

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＞７３０匿.名さん

私も投稿を休憩して二ヶ月近く経ちます。
結構真剣に意見交換できた以前のスレッドが懐かしいです。その節は色々ご教授頂き有難うございます。
このスレは、レスカウントが進むので時々見てはいますが…
所詮匿名板ですから、想像やら妄想やら当てずっぽうやらでレスされる方もいる事は仕方がありません。
「成り済まし」の件は否定された事をもって済んだ事にされたら？（きっと返答はありません）

＞７１０管理侍さん

懐かしいＨＮですが、私のよく知っている方？
又、是非とも意見交換をしたいものですが、
下記センテンスから、？？、同名の別人かとも思って反応しませんでした（話題の内容も…）

＞デベか管理会社に勤務してないと知らないのも無理は無いですねどね。

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前期高齢はただのboke老人ｗ
管理侍はナイスガイだ

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管理侍は台湾にいるの？

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>732
前期高齢管理士さん

ご無沙汰です。
管理侍本人ですよ。

本当にどうでもよいことだったのですが、なんとなくレスしました。
しかも文末で入力ミスがあり、恥ずかしいですね。

むしろこんなどうでもよい話題だからレスしたのかも。
ここで管理の本質や理想を語ったり、議論することは無意味であることを学びましたから。

最近はここへの興味もすっかり薄れてしまってました。
Facebookでもやってるほうが余程有意義です。

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押忍！

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>最近はここへの興味もすっかり薄れてしまってました。 Facebookでもやってるほうが余程有意義です。

へー、ヘースブックでも侍でやってるの。大したもんだへー。

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＞私も投稿を休憩して二ヶ月近く経ちます。

そのままどうぞお休み下さい。

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＞ここで管理の本質や理想を語ったり、議論することは無意味であることを学びましたから。 最近はここへの興味もすっかり薄れてしまってました。

お陰で質が良くなってましたがね。

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４３点以下のマンカン合格者は信用できないよねｗ

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スレ主です。
だいぶ要領も分かってきて(規約も理解できたので)、
住民の皆さんからのお問合せ、管理会社からの相談も無難に
こなせるようになってきました。
皆さんのおかげです。

ところで色んな取り決めをする場合のプロセスの件ですが、
理事会のみでOKのパターンと総会での決議がいるパターンと
色々あって少しややこしいですね。

後は役員の選任方法が立候補＋輪番制とはいえ結局は輪番でしょうから、
過去の理事経験者で組織された相談役みたいな役職があれば困った時に
聞きにく窓口にはなるかも。理事会にもオブザーバーとして出席できたり
とか。

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輪番制は部屋番号の順に選んでいるだけで、先輩、後輩の関係ではありません。
従前のやり方が適正かどうか不明であり、前任者の意見に従っていたら、
悪習が慣習になってしまう恐れがあります。

>>ところで色んな取り決めをする場合のプロセスの件ですが、
>>理事会のみでOKのパターンと総会での決議がいるパターンと
>>色々あって少しややこしいですね。
総会で特定案件について理事会一任を決議している場合を除き、
理事会決議が区分所有者を拘束することはありません。

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補足ですが、輪番制の場合は区分所有者全員が、初回の理事就任のとき、自分が初代であるという気概を持つべきでしょう。

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バカか、過去の経緯を知っておくのは大事なことだ。

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>理事会のみでOKのパターンと総会での決議がいるパターンと 色々あって少しややこしいですね。

管理規約を見れば分かる筈です。特に標準管理規約と区分所有法を参考にすべきです。
理事会だけで出来るのは理事長が規約で管理者と規定されている場合は区分所有法により保守（補修）行為は管理者の義務であり権利でもあるのですから総会で決議された補修費予算および管理費予備費の範囲内で管理者一存でもできますが内容、金額次第では理事会で事前決議するか決議しない場合でも理事会での報告は必要となります。
後は規約、細則の事務手続きは理事長が行い、滞納者への対応策は訴訟を含め理事会の権限と責任が大きい事に注意すべきです。時効が生じさせた場合には理事長の善管注意義務違反で損害賠償の責めが生じましょう。

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スレ主です。
ご意見ありがとうございます。
>>742さん
相談役の件はそういう意味で言ったわけではなく諮問機関みたいなイメージです。
勿論影響を限定的にするために理事会の下部機関とし、理事会の出席もオブザーバー
(発言権のない)と言う発想です。
結局は困った時にフロントに相談するしかないのが現状なので>>744さんの仰る通り、
過去の経緯とその解決策のアイデアを貰うイメージです。

それから、
決議の件ですが、維持管理もしくは緊急性を要することも理事会決議として有効ですよね。
維持管理なのか緊急性を要するかを検討するのにややこしさがあったりしないかと
思ったわけです。他には規約違反者への注意も一部理事会決議だけでもいけるらしいです。

>>745さん
詳しいご説明ありがとうございます。
勉強になりました。

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>>ところで色んな取り決めをする場合のプロセスの件ですが、

an agreement　だと思ったんですよ。

agree on...　なら７４６のスレ主のとおり

とりきめ 【取り決め】
（協定）an agreement;（手はず）(an) arrangement;（約束）a promise;（決定）(a) decision.　取り決めを守る[破る]　obey [break] the ag ...


とりきめる 【取り決める】
（日取りなどを定める）fix;（打ち合わせる）arrange;（合意の上決定する）agree on...;（締結する）conclude.　次の会の時間と場所を取り決める　fix [arrange, agr ...

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>維持管理なのか緊急性を要するかを検討するのにややこしさがあったりしないかと

緊急性は管理委任には関係ありません、飽くまでも保守の範疇に入るか否かです。

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緊急性で原則を曲げられると考える事自体理事長の資格はない。
その為に収支予算書には予備費を設けてあるのだからね。
それ以外は臨時総会はいつでも召集出来るように管理規約に規定されている。

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スレ主です。
おはようございます。
聞くところによると理事メンバーには役員報酬みたいな
ものを支給してるマンションもあるようですね。

私は勿論別にいらないのですが、報酬の設定ってどうやって規定したんですかね。
大規模マンションで業務が大変なので支給をするとしたのか、
理事のなり手がいなくて報酬を支給することにしたのか。

皆さんのところはどうですか？

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下記の通り特約までしてお金を欲しがるのは余程お金に執着心の強い人がリーダーグループにいたのでしょう。
（受任者の報酬）
第六百四十八条 　受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。
２ 　受任者は、報酬を受けるべき場合には、委任事務を履行した後でなければ、これを請求することができない。ただし、期間によって報酬を定めたときは、第六百二十四条第二項の規定を準用する。
３ 　委任が受任者の責めに帰することができない事由によって履行の中途で終了したときは、受任者は、既にした履行の割合に応じて報酬を請求することができる。

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報酬をもらうと「ボランティアである」という言い訳ができなくなります。
自分に厳しい人でなければ、報酬など受け取れないでしょう。
ちなみに私は、輪番で理事になっただけであり、現時点では報酬規定のことは考えておりません。

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報酬以前に、従来の衆愚「政治」を脱却させ、マンカン資格取得者（但し４４問正解以上）等による「統治」を実現することが命題です。

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>自分に厳しい人でなければ、報酬など受け取れないでしょう。

自分に厳しい人は、報酬など受け取れないでしょう。

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＞報酬以前に、従来の衆愚「政治」を脱却させ、マンカン資格取得者（但し４４問正解以上）等による「統治」を実現することが命題です。

教祖様みたいですね。

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うちも理事会で「役員報酬を規定したらどうか？」の議論があった。
でも「オマイら報酬もらうだけの仕事してんのか！」と一括したら、
以降はこの話題は出なくなったよ。

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結果、衆愚政治となろうw

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>>756
理事会に皆勤で出ても「休まず送れず働かず」の理事には金払う必要はないと思う。
報酬は労働対価だろう。

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管理組合の役員は報酬がないのが原則で、規約で非居住者が役員になれる時は理事会、総会などへの交通費範囲が常識である。

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原則ではないよ。
管理規約で「・・・報酬を受けることが出来る」と規定されてる規約は多い。

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自主管理マンションならいざしらず、管理会社に全面委託してる管理組合は役員報酬なんていらない。

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>>752
報酬を受け取っていてもいなくても、理事としての責任は変わりませんよ。

ボランティアだから→面倒なことはやらない。

お金を受け取っているわけではないから→理事会費用で飲み食いとかは当然。

まさに衆愚政治だけど。

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管理組合の役員はボランティアではないよ。
役員として働けば働くほどマンションの資産価値が維持・向上される。
従って、「資産価値の維持・向上」という形で利益還元（見返り）されるからボランティアではない。

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>管理規約で「・・・報酬を受けることが出来る」と規定されてる規約は多い。

予想は基準ではありません。

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＞自主管理マンションならいざしらず、管理会社に全面委託してる管理組合は役員報酬なんていらない。

常識的な人の意見ですね。

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＞管理組合の役員はボランティアではないよ。

少しは勉強しましょうよ。
（受任者の報酬）
第六百四十八条 　受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。

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平成24年5月23日 国土交通省
マンション管理業者への全国一斉立入検査結果(平成23年度)の概要について
国土交通省の各地方整備局及び北海道開発局並びに内閣府沖縄総合事務局において、 全国のマンション管理業者のうち148社(昨年度138社)を任意抽出し、平成23 年10月から概ね3ヶ月の間に、事務所等への立入検査を実施しました。

以下、適正化法の各条項ごとの指摘該当者数(重複該当あり)を示します。
【適正化法条項】　　　　　　　　　　　　　　　【指摘該当社数】
管理業務主任者の設置(法第56条関係)　　　　　　　 4社( 4社)
重要事項の説明等(法第72条関係)　　　　　　　　　59社(35社)
契約の成立時の書面の交付(法第73条関係) 　　　　　30社(26社)
財産の分別管理(法第76条関係)　　　　　　　　　　30社( 1社)
管理事務の報告(法第77条関係)　　　　　　　　　　 16社(16社)
※( )書きは省令改正に係る違反を除いた場合の数

これら違反のあった業者に対しては、違反状態の是正をするように指導を行ったところですが、制度改正にまだ十分対応出来ていない状況も踏まえ、引き続き、立入検 査等による法令遵守の指導を行うとともに、悪質な適正化法違反に対しては、適正化 法に基づき厳正かつ適正に対処して参ります。

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管理外社名は公表されるのですか？

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1 処分年月日 平成24年2月28日
2 処分を受けたマンション管理業者に関する事項
(1)商号または名称
株式会社あなぶきセザールサポート
(2)主たる事務所の所在地
香川県高松市紺屋町3-6
(3)代表者氏名
代表取締役 平山 俊一
(4)登録番号
国土交通大臣(1)第083797号

3 処分の内容
○指示処分
1 今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講ずること。
(1)今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及び マンション管理業の従事者すべてに速やかに周知徹底すること。
(2)法の規定の遵守を社内で徹底するとともに、社内研修・教育の計画を 作成し、社員に対し継続的にこれを実施すること。
(3)日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の業務管理 体制の整備に努めること。
(4)管理員業務・フロント業務・会計業務従事者について、今回の事案を踏 まえた業務従事状況の調査・点検を実施するとともに、再発防止にむけた 取り組みとして再発防止策の策定、社内教育等を継続的に実施すること。
2 前項各号について講じた措置(前項に係る措置以外に講じた措置がある 場合はこれを含む。)を速やかに文書をもって報告すること。

4 処分理由
被処分者が事業承継した株式会社セザールサポート(旧商号ジャパンコミュニティ株式会社)が管理業務を受託していた管理組合において、株式会社セザ ールサポート(旧商号ジャパンコミュニティ株式会社)の元社員が管理組合財 産を着服し、当該管理組合に損害を与えたことは、マンションの管理の適正化 の推進に関する法律第81条第1号に該当する。

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とにかく初代理事長は主体性をもって管理組合業務を仕切ることだ。
何も分りませんでは管理会社の思うつぼ、管理会社に主導権を握られる。
何事も最初が肝心だ。

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何も知りませんで理事長を引受けること事態が間違いだ。

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出来れば過去に役員経験してたほうがいい。
そうでなければ入居までに網勉強することだ。
まずは建物・設備わ理解し、管理規約・使用細則を徹底的に理解することだ。

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それは違うね、民法の特別法である区分所有法を勉強すれば自ずと規約も分かるというものです。
経験等は不要です。

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>>773
アンタは役員経験ないね。本ばかり読まないで役員やってみることだ。
現実の管理組合は対人関係が大きくからむ。感情が入り込む。

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残念だね。管理組合は対物管理で町会の様な対人とは全く違う事を勉強しなさいね。

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>>775
理屈はそうでも実際は違うよ。

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人の住む住宅を管理するのに、物だけ管理などあり得ない。

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>>775
私は774じゃないけど、そんなこと言ってるからここで頓珍漢なアドバイス
ばかりして毎度皆さんから苦笑されるんだよ。

ルールのためのルールに走るのは対人折衝能力無い証拠。
そもそも誰の何のために規約があるかを真剣に考えてみることだ。

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775
管理運営の主体は人であり、選任規定や意思決定手続、規則類も人や生活について定めるもの。対物管理の仕方を定めているのが管理規約です。
あなたの考え方は、実際に管理運営経験があれば出てこようのない発想です。

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管理組合運営は、政治ではなく統治であることが望ましい。

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統治って支配のことですか？

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治者（マンカン理事長等の識者を中心とした理事会）が被治者（区分所有者）を秩序づけること。

とうち【統治 government】

特定の少数者が権力を背景として集団に一定の秩序を付与しようとすること。政治とほぼ同義に用いられることが多いが，厳密に解すれば，統治は少数の治者と多数の被治者との分化を前提とし，治者が被治者を秩序づけることを意味するのに対して，政治は，少なくとも，対等者間の相互行為によって秩序が形成されることを理想としている。こうした差異を端的に示しているのは，政治と統治の言語としての差異であろう。すなわち，〈統治〉は〈統治する〉という他動詞の名詞形であるが，〈政治〉には同様の他動詞が対応していない。・・・

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>管理運営の主体は人であり、選任規定や意思決定手続、
それは法人や権利能力なき社団の最低条件の組織のシステムに過ぎない
＞規則類も人や生活について定めるもの。
規制されるのは組合員だけ、その他の住民は組合員を通じてのみ。
＞対物管理の仕方を定めているのが管理規約です。
主体は共用部分の管理と使用法で、人間性を無視した団体的拘束を受けるのは組合員だけ。

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多くの管理組合では、管理会社による事実上の統治が行われている。

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＞＞規制されるのは組合員だけ、その他の住民は組合員を通じてのみ。
これは違いますね。勉強不足です。
「使用」に関しては占有者も同じですよ。

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＞人の住む住宅を管理するのに、物だけ管理などあり得ない。

住宅は物そのもの、区分所有法を勉強してから参加しましょう。

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＞「使用」に関しては占有者も同じですよ。

徒然、住民の範疇に入る。

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組合員を通じてのみじゃないんだよ。
理事長が直接文句言える。

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時と場合だよ。管理規約を読みましょう。

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使用について、規制されるのは組合員だけじゃないんだよ！

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だから何でしょうか？
組合員の規約で、不法者には組合、管理者として当然だよ。

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(義務違反者に対する措置)
第66条 区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、区分所有法第57条から第60条までの規定に基づき必要な措置をとることができる。

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＞使用について、規制されるのは組合員だけじゃないんだよ！

入居の資格の規制は全く有りません。

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とりあえずどうでいいやり取りが続いてるけど、
マニアによる規約解釈合戦は他所でやってくれないかな。

それ用のスレを作りましょうか？

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君は何にも知らないの？
初代理事長が押さえておくべき大切な事項だよ。
町会長にでもなったかの様な錯覚に陥って自治会費や町会費を集める暴挙はこの辺から生じているのだよ。

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町内会費は普通管理費と一緒に引き落とすでしょ。
もっとも>>795さんのようなプロ住民からの依頼があれば
その方は別枠対応とさせていただきますよ。

色んな思想・信条の方がいますからね。

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新築分譲の場合は町会強制が条件の販売だから購入者の合意がとれてる。
後付で町会費を徴収する場合は別途徴収が原則。支払先が違う。

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>>798
そういうこと。
但し法的根拠云々とかあるかもだから「思想的にマズイ人は言って下さい」
的なニュアンスにしてる。とりあえず入居始まって数ヶ月まだ誰も言ってこないけど。

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>町内会費は普通管理費と一緒に引き落とすでしょ。

この様な管理組合は悲劇そのものです。
町内会はPTAと同じで入りたい人が入り、いやならいつでも退会ができる任意団体です。
これに対し管理組合は区分所有者は強制的に団体の拘束を受けるものです。
これを混同する役員も役員なら組合員もこの矛盾に唯々諾々と従っている無知には飽きれます。

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