アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

なんだかんだと毎月出て行くお金を数えると賃貸が借りれられたりして

当選された方おめでとうございます。
私は落選組です。
高倍率の投稿の方が見受けられますが、タイプと倍率はどのくらいだったのでしょうか？
私は初日の1番札に期待を込め、抽選会にも出席しておりません。
倍率を見るとか何もしなかったのが敗因でしょうか。
武勇伝でも自慢話でも結構ですので御教授宜しくお願いいたします。
今後の糧にしたいと思います。

落選された方、諦めるのはまだ早いですよ。理由は2つあります。

一つはキャンセル物件が出る可能性。

二つ目は森ビルは第二期販売でも目玉住戸を残していると言っていました。

掲示板ではいろいろと言われていますが気になさらないのならまだチャンスはあります。

抽選って出来レースじゃないの？
100％は難しくても当選させたい人の番号を多くしたり細工出来そうだけど。

ステータスが高くて自己資金の多い人、
最初にこの人を決めたら後から来る人は倍率を上げるためのあて馬。
そんな臭いがプンプンしてましたね。
なんかここは体質が古臭いんだな。

ここの販売代理、三井不動産レジデンシャルが入っていましたっけ？
それなら仕切っているのは三井ですよ。

私は周辺環境に惚れました。

超都心のオフィス街でありながら、こんな綺麗な街並み
の場所があるのかと。十分に居住できますね。

いい写真撮れたら、下に貼っておきます。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/264161/

仕切っているのは森ビルですよ。

私が三井にとっては隣のパークコートが売れても仙石山が売れても同じなんでしょうと聞いたら、
三井は手数料３％の森ビルより明らかにパークコートを売りたがっていましたよ。

三井が仕切っているならこんな建て売りはやらないでしょう。

245

森ビルにとって、ワンルームの賃借人＞１億以上・１００平米以上の分譲所有者　なのですね。
他の方が仰っていたとおりです。
管理費などは同じなのですから、賃貸と分譲で同じ平米数の部屋は、駐車場は同じ当選確率にしてほしいものです。

こういう扱いが転居後も続くことが予想されるので大いに不安です。他のマンションなら所有者の共同管理ですが、ここは森ビルの独裁管理なので、森ビルのやりたい放題です。公平な管理人なら独裁も良いですが、駐車場の割り当てを見ても公平とはとうてい言い難い。森ビルにとっては、分譲後は、賃借人の方が分譲所有者より大事でしょうから。

252

部屋のタイプを申し上げると特定されてしまいますが、私も知り合いも当選しました。
だから皆さんも当選されているのかと思っていました。
自己資金と少額のローンです。知り合いは全額キャッシュだと思います（よくわかりませんが）。
ここはいろいろ問題も多い物件なので、キャンセルもたくさん出ると思いますよ。
毎月出て行くキャッシュが尋常じゃないので老後がちょっと不安です。
私もとりあえず申し込んで当選してしまったので、今から考えているところです。

まあ普通はそういう事も含め事前にしっかりと検討して納得してから申し込むんだけどね。
不思議な方がたくさんいて面白いスレだ。

高倍率の部屋なんかほとんどなかったけど ２倍の部屋が多かったけどそれは出来レースでしょ。抽選にならないと人気無いみたいで尻込みしちゃうから

朝、地下の駐車場からさっそうと車に乗り込む30平米のワンルーム賃借人。

その横で隣のビルの駐車場までてくてく歩く、100平米越えを２億円で買った所有者。

普通は逆だろ。ここはすべて森ビルに都合が良くできているマンション。
普通の分譲マンションと同じ感覚で考えたらだめだよ。

252の落選者です。

253様　259様　261様　情報ありがとうございます。

私も2倍でしたが、くじ運は昔から悪いので仕方ないと諦めました。

253様の情報と2倍ですから次点になりますので繰り上がりに淡い期待をして待ちます。

この話をすると三井の人には私が誰か分かってしまうのですが、あえて

昨年都内のいくつかのヴィンテージマンションにて某業者がHPを使って
不特定多数の人を募集してゲストラウンジで営利目的のパーティーを勝手に催すという事が行われ問題になりました。
私のマンションでも何度か開催され、私も混んだエレベーターの中で業者の者と思われる男が周りの
非住人に名刺を配っているのを目撃しております。
このような情報が多数管理組合に寄せられ、外部の不特定多数のものがマンション内の
ゲストラウンジヘ出入りできるということは保安上問題があるという批判で禁止となりました。
おそらく住人のうち誰かが手引きをしているのですが。
他のマンションでも同様だったのではないでしょうか。

仙石山でもこの点が話に出て、営業の回答は住人の知り合いだけに限って許可するので大丈夫というものでした。
しかしパーティーの参加者のリストを作っておけばいい話だし、
ラウンジ自体住人の所有ではないし管理も森ビルの独裁だとすると、
好き放題やられそうで、私はこの点納得がいってません。

30平米台ワンルームの募集ページ(三井のレジデントファースト)を見てみたのですが、駐車場は「有」とは書いてないようです。

落選の理由はやっぱりあて馬なのかな〜。
繰り上がりにも序列があって、他の部屋の次点が繰り上がるような気がしてきました。
さすがに森ビルの敷居は高いと痛感しました。

第二期の敗者復活もないか。

>>258
それは三井さんのお答えならそうでしょうね。
某人気物件の折は違いましたよ。
三井のお客でないのが当然してしまった場合には、館内でも遠い方のトランクルームを押し付けて嫌がらせ。
その後に近辺で出した三井のマンションが売れなかった時は、散々某人気マンションの悪口を書きまくっていましたっけ。

サイオン…床暖房なし？

>計算できない情弱がいるのかい

既にこころは次の物件、でもここの掲示板は参考になりましたよ。

固定資産税の高さは248様の説明プラス敷地の大きさと再開発の終了による評価増だと思われます。
元々都心部の高い評価額に再開発による評価額の上昇、敷地の大きさ、商業施設混在により税法上の軽減措置を享受できないことが要因の思われます。
但し、平河町も商業施設混在ですので敷地の大きさと再開発の評価増が主要因ではないでしょうか。

評価増ですか。
再開発で何倍評価上がってるんでしょう。
固定資産税は何倍ですか?

評価増は何倍ではなく何割ですから、固定資産税も何割かアップです。
正確な評価はこれからですが、売主との精算金の額を拝見すると６５㎡の住戸で５年間の軽減措置が終わり、正規の税額になった時点で３０万円は超える様な気がします。
この金額ですと他の都心部のタワーマンションでも８０㎡クラスの税額です。
平河町の２７万円の例もありますが、やはり８３㎡の住戸ですので床面積を考慮すると、同じ森ビルでも２割から３割高いと思われます。
経験と推測なので誤っているかも知れません。
三井の仲介ですと物件概要書に固定資産税額も記載されておりますので青山パークタワー等で比較されると良いと思います。

目玉の１LDKは第一期で放出済みで第二期は期待出来ない様子。
人気の７０Gタイプは少なかったので第二期に再チャレンジと思っていたのですが、賃貸住戸の募集住戸に１５階以下がありましたので販売は期待薄。
６０の各タイプは殆どの階数が売りに出ていたので完全に諦めです。
分譲住戸のリビングに扉がないタイプやエアコンがマルチになっている住戸は元々賃貸住戸かも知れません。キッチンにエアコンがあったり、室外機置場が一カ所の住戸の方が多少高級感がありました。クローゼット内に自動照明があったりと微妙に良かった。
残念です。

確か週末からウェブページに掲載してますが、先着順で販売してるのは2ベッドルーム以上のようですね。。

私を含めて迷ってる人はまだたくさんいますよ。
ちなみにもう一人知り合いがいてその人も表向きの倍率３倍だったけど当選してました。
私の周りの普通に頭金があってローン組める人は普通に当選しているようです。
事前審査入れると事実上は１倍からせいぜい２倍で、これからキャンセルが出るので二期もたくさん出ると思いますよ。

２７５様　２７６様

情報ありがとうございます。

私も最初の事前内覧会から参加し、提携ローンの事前審査や自宅売却を完了しておりました。
当選された方は申込み期間中に初来場とのことでしたからローンや買い替えの問題で繰り上げの可能性も有り得ます。
もし、現金購入でしたら望みはなくなりますが、少し希望が持てます。

ありがとうございました。

２７８さんかわいそう。

掲示板を参考にして、きちんと判断しているのに情弱呼ばわり。
情弱とは情報収集出来ないひとを罵倒する言葉だよ。

言葉の使い方も知らない失礼な人の文章には説得力は皆無だよ。
ケンカ腰で蘊蓄述べても誰も耳を貸さないことを理解していないよ。

何も知らずに勝手なこと言ったら気分を害するかもしれないが、279様は、この物件を買いたかったんだろうか。そうじゃなきゃ、自分に関係ない興味もない物件について色々分析して何度も書き込みしないでしょう。279様を始めとして複数の書き込み見れば情報は認識できるんだし。まあ、生きてリゃ、残念なこともあるだろうが、何かしら良いこともある。ムカつくこともあるし、ハッピーな気分にもなれる。たかだかマンション、大したことない話さ。気にせず前向きに生きよう。

迷いに迷った末に申し込んで外れた者です。
買い換えもあってローンもぎりぎりなので、
厳しかったのだと思います。

申込日に初めて行った私の２人の知り合いは、
あっさり通っていて、他もみんな通ったよと行っていたので。

買い換えをやめようかと担当の方にお聞きしたところ、
当選した人で迷っていたり、
すでにキャンセルした人がけっこう多いということなので、
まだ可能性は十分にあるということでした。

金額的に厳しいのと皆さんの仰る諸費用や税金の高さから、
私も申し込みする迷いましたが、もう少し考えてみます。

いろいろな意味で特殊な物権なので難しいですね。

３倍のとこ申込日に登録してあっさり通った。
こんな短期間で決められるわけない。
表向きの倍率はともかく実際の倍率はどうだったんだろ。
倍率５倍とか言われてた人もみんな通ったみたいだし。
事前審査や抽選会場に来てたチンピラとかはねたらせいぜい１～２倍くらいか。
みんなこんな感じだろうからこれからキャンセル住戸も出てくるよ。

キャンセル待ちです。

ここに書かれている管理費の高さは森ビルのサービスを賃貸で経験済みなので納得済みです。

駐車場についても将来発生する設備の更新費用や駐車場空きの収入減による管理会計及び修繕会計の不足を心配する必要がないとポジティブに考えております。駐車場利用の可能性につては賃貸がある程度埋まれば空きが生じると思います。
私が現在住んでいるマンションでも駐車場の空き問題、設備更新に頭を悩ませました。駐車場収入は一般会計ですから会計不足は管理費の値上げを余儀なくされます。駐車場は地下の二段昇降式ですが国交省のガイドラインでも竣工当初から一台当たり月額7,085円の専用積み立てを行わないと設備更新が困難になるとされております。途中で気が付いた場合は不足分を上乗せするか設備更新時に一時金で徴収する必要があります。私の場合は全戸分１００％のマンションでしたので組合員が等しく負担するので容易に合意形成できましたが、本来の修繕積立金のほかに新たに駐車場名目の修繕積立金を月額15,000円の負担することになりました。
この経験からも問題と考えておりません。52,500円の空きが出れば駐車場の利用の有無にかかわらず住戸数で割った金額を今すぐか将来の一時金で負担するのです。なぜなら駐車場収入は一般会計だからです。だから料金も高い安いを議論するものではありません。マンションの管理（委託）にかかる費用を管理費・駐車場収入・バルコニー使用料等で振り分けいるだけで、駐車場が高いからと料金を下げても管理にかかる費用は同じですから穴埋め分を管理費で調整することになるのです。

スポーツクラブについても同様です。維持管理は管理費に上乗せされますし、マシーンだけではなくスタッフがいるクラブの
共用などは私は恐ろしいと思います。事実、中規模マンションの設備があるマンションで月額20万円近くの管理費のマンションがありますし、大規模マンションでもマシーンだけのクラブでもマシーンそのものを新しく出来ないばかり修理さえも行えず問題化しているのを知っていれば一目瞭然です。
駐車場と同じ会計ですが利用料なしでは維持管理費が問題化するのは当たり前です。共有でもっているのにもかかわらず、駐車場のように利用していないから負担する義務はないと合意形成できません。では受益者負担とすると高額な利用料を中途から徴収する必要があり、外部のスポーツクラブを利用した方が安い場合は利用者が減り悪循環になるのではないでしょうか？

書かれているデメリットと上記のメリットを勘案されたら如何でしょうか。

私は繰り上がったら購入したいです。

だいたい、なんで落選者が、
わざわざ何十分もかけて長レスして、この物件擁護してんだよｗ

よっぽどキャンセルしてほしくないのかｗ？　キャンセルしなかったら自分のとこ回ってこないよｗ？
そもそもこの物件で落選したのなんて本当にいんの？

必死の長レスもどれも屁理屈ばっか。
答は単純なんだよ。住民の所有権が共有物に及ぶ方が住民には得なの。終わり。

管理の問題にすり替えてるが、森ビルに独裁管理されたらそれも問題。
賃貸人が優先されまくってるってるって駐車場の割り当てで話題になってだだろ。

今晩は家族会議で、辞退するかどうか決めます。
森の独裁管理は心配してます。駐車場の割り当ては明らかにおかしい。
入居後も賃貸フロアが優先されたり、賃貸に有利だからと、修繕に必要以上の金を出させられるのではないか心配です。
アークヒルズのレジデンスが中古で出てましたが百万単位の修繕費を払うことが条件になってました。
もしかすると途中で上乗せとかされるのではないか心配です。あれはどうなってるのでしょう？詳しい方教えてください。

区分所有なんて持ってないに等しいから、駐車場とか、ジムとか、余計なのものはいらないよ。それで初期金額が抑えられるなら、合理的。

営業でもないし落選者だから私に対する指摘も大間違い。

資産も有するが負債も負う。貸借の問題、それが債務超過に陥るか陥る可能性がある場合は憂慮するのが当然。
所有するメリットは確実に利用出来ること、ジムは１００％可能で駐車場は少ないのは事実だが、所有しても１００％以上の付帯率でなければ確実に利用可能ではない。

２９３様　賢いと思います。

293

駐車場を所有していないのが管理費がやたらと高い一因でしょう。
駐車場代の収入は普通のマンションであれば、管理組合に入ります。
駐車場の維持費の方が、駐車場代の収入より高いということは普通に考えればありえない。
そもそもこれだけ駐車場の確率が低いのは、管理組合が駐車場を保有していないから。

あと共有スペースの使用料がいちいちかかるのにはびっくり。
その使用料も、もし管理組合に入るならまだいいですが、ここは森ビル行き。

やっぱり営業の人のステマかな。

掲示板マナーの悪い方がいますね。物件の悪口ばかりでなくや購入希望者を誹謗中傷する内容に驚きです。
購入検討していない明らかなスタンス、他の投稿者や検討者を馬鹿にする内容を含むものは削除要件に該当とあります。
検討者の情報の場を愚弄しないで欲しいものです。

おっと、営業と一発で分かる書き込みが多いね。

仙石山、消費者をなめた仕様で結構苦戦してるな。

今どき、１億超える分譲で駐車場の当選確率が２割なんてありえないでしょ。
おまけに駐車場代金はすべて森ビル行き。
おかげで管理組合の収入がなくて管理費などが異様に高い。
それもこれも、この物件では、駐車場でさえ住民の共有でなく、森ビルのものだから。
ネガの人の肩を持つわけじゃないけど、さすがに住民共有より森ビル所有の方が良いなんてありえません。
ここはそういう特殊で普通の物件に比べて住民に不利な条件をどう考えるか。
私は不動産屋に相談して普通の分譲と同じに考えてはだめだと言われました。
ここも大変参考になりました。
あまりに変な論理なのでやっぱり営業なのかなと思ってしまいます。
複雑な物件でみんな迷ってるので焦ってるのかもしれませんね。

辞退がやっぱり多いんですかね。
実質倍率も低そうでしたし、
森ビルさん焦ってるのかな。
駐車場が共有より森ビル所有が良いなんて、
あまりに暴論ですよ。

駐車場は当選確率もそうですが、
賃貸ならワンルームでも確保できるのに、
分譲だと２億の部屋でも抽選というのが、
あまりにおかしいです。

管理が公明正大なら独裁管理もいいですが、
すでにあまりに賃貸びいき。
他とあまりに違うし不利な条件多いので、
なかなか決め切れません。