ワンルームマンション投資の勧誘

> 中古マンションには団体信用保険？
> はついてるのでしょうか？？

取りあえず，いといろ勉強した方が身のためと思われ

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>取りあえず、いといろ勉強した方が

取りあえず、国語から勉強しましょう。
団体信用保険は建物に対してではなく
ローン会社が損しないようにつける保険
ローンの評価が付き、ローンさえ組めれば
団体信用保険には加入されるものと考えてます。
＞500さんが言ってる内容ですと、新築で1050万
と考えると、新築のほうが得と考えますね、中古の
900万でも頭金や諸費用はそこからかかるでしょうから
150万の差額だと私は新築を選びますね。中古より
新築のほうが入居率も高いでしょうし、減価償却も
設備の償却も中古より五年長いわけですし、節税の面
でも大きいと思われます。

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先日、仕事中にマンション投資の電話が掛かってきた。
事務所ではなく、内線以外掛かってこないようなデバッグ現場に掛かってきたから驚き。
勧誘側に全く意味不明な話を始めたら、「こいつと話しても無駄だ」と思ったらしく、
ガチャっと電話を切ってくれた。
断っても居ないのに、電話を切るなんて失礼な勧誘だ。

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築２０年、購入時１８００万の駅近ワンルーム。現在の家賃収入５万。
今、売りに出したら５００万。
賃借人がいないとしたら、どうしたらいいと思いますか？
また貸すか、売るか。

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>504 売るにしても貸すにしても賃貸人をつけたほうが有利かとおもいます、はたしてその五万円の家賃で賃貸人が着くかどうかが問題になりますね、もしつくなら私ならもっておきますね、売る際の手数料等考えると利回り10％越すなら十分売らずにもっておいても損はないとおもいますよ。十年後にも家賃三万ちょいでも入居はつくでしょうし、問題ないとおもわれます。

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賃借人がいないなら、そんな物件いらないでしょう。売れるうちに損切りで売りですね。 ワンルームなんて経費ばかりかかって儲かる訳がないよ

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>506 は投資型マンションを持っててそんなことを言ってるのでしょうか？　
経費ばかりとはなんの事を言ってるのか明確に教えてほしい
ものですな。

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＞504　は実際投資型マンションをもって儲かったのか、
損したのかを教えてほしいですね、マンションを持った方の
発言なら信憑性あるでしょうし、５００万で売っても
おそらくトータルは儲けでしょうが。

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>>507
固定資産税 賃借人募集広告費 金利 管理費 修繕積立金とかが経費でしょ 月5万円の家賃で 買い値が1800万 今売ると500万
単純に収益が20年で1300万以上儲かってないと赤字でしょ
わかりませんか？

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収益が20年では 間違い
今までの収益が1300万以上ないと儲からないという事

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>>507
ワンルームマンション投資が儲かるような書き込みですが 月5万円の家賃しか取れない物件を1800万で購入して、どうやって儲かるのか明確に教えてほしいものですな。

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まあ単純に説明すると、年家賃60万円×20年で1200万
プラス減価償却等の赤字計上分の還付金年20万～13万×20年
単純に1300万は超えてますがねえ・－・？

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>>512
それは20年満室の話でしょ？実際の経費を引いたら赤字じゃないの？
家賃1200万 減価償却の赤字20万×20年で400万で
収益1600万
これで儲かってると？

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駅近でありながら5万円でも賃借人がいない状況だと絶望的だと思います。
人が入りたがるような設備を準備するなどかなり投資が必要になるのではないでしょうか。

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まあ確かに損得はマンションでは得にくいですね、投資型マンションと言っても
株や先物みたいなもうけは確実に出ないでしょう、そもそもそんな考えで投資を
マンションで行おうと考えてる人はいないんですよね、金持ちになればなるほど
不動産をもたれると思いますが、所得が実際のとこ800万円以下の人はあまり投資
型マンションを持つ意味がないんですよねえ、所得一千万超えの方々は税金だけで33％
とかもってかれますから、不動産等で赤字をだして所得を下げることによって無駄に
払う税金をおさえるという考えしますからねえ、私も含め所得が低い方はマンションで
ああだこうだと言ってますが、金持ちはそんな考えですから、空室がどうたらリスクが
どうこう言われないんですよね、不動産をもつことじたいにステイタスを感じてほしい
もんですね、所得が500万こえてローンが通る方なら通るうちに買っとくといいんでは？
くらいの考えでいましょう。500万をこえてないかたは中古物件で我慢しましょう。
＞512私は単純に510が1300万こえないと損と書いてるから、単純に考えても1300万は
普通にこえてるから書いたまでです。空室がどうたら書いた覚えはありません。本当に
単純に答えたまでですよ。

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要するにマンション経営は儲からない

と言うことでOK??

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不動産所得で赤字をだすと言う事は、儲かっていないんですよ すべてのワンルーム投資が儲からないと言ってるのではなく
1800万の物件を5万の家賃で貸していては 儲からないです。 賃借人がつく場所の物件を安値で買えば儲かるのかも。 業者は不動産所得を赤字にすれば、節税になって得をすると鴨に説明をして騙して買わせるのが仕事！考えているのは自社の利益だけ！業者に騙されて高値で買って泣いている人もたくさんいるでしょうね

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まあようするに、安く物件売ってるとこを探して買えば、
儲けが出るわけですよ、高い物権かえばその分利回りも減り
儲けが出にくいという単純なことですよ、ただ新築では利回り
5％超えの物権というのはほとんどないのが実情でしょうね、
今は金利も2.3％で投資型マンションはローン組めるんで、
一昔前よりは設けやすいですけどね、実際1ｋや1ルームは
購入価格1300万前後でしか儲けでなさそうな気もしますね
。
大きく設けるなら株等やればいいだけで、投資型はこつこつと
儲けを出すと考えてくれればOKです＾－＾不動産所得の赤字は
申告時に儲けになるんですよ、経費等（飲食とかその他もろもろ）
もうまくやれば赤字上乗せ。だから節税対策ともいわれます。
赤字が増えれば増えるほど還付金がもどってくるという仕組みです。

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その程度のことは投資用で不動産やってる人はみんなわかってる。
逆に言えばその程度のこともわかってないし損出して節税できるだけ所得のない奴にはメリットなし。
単純至極な話なのに、引っ張りすぎたね。前よりマシにはなったけど顔文字だの無駄な感想が多すぎる。

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戻るのは赤字額＊０．３以下じゃないの。
所得が低ければ全然戻らないだろう。
入居者が入らない等リスクを考えるとハイリスク、ローリターン。

借家を持つのは地主等、もともと沢山の土地を持っていて、固定資産税を沢山払うからその対策としてはじめたもんでしょう。なにも持たない人が借金してマンション買って、それを貸してなんて笑っちゃいます。

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儲かっても，儲からなくても関係ない。
2度と電話してくるな。興味ないんだよ。

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しつこい電話勧誘してくるやつらはクズだね。
ここにも，業者らしきヤツがいるみたいだけど，こいつらほんとに大丈夫か？
腹立たしいを通り越して，気持ち悪いわ。
まともに生活してる人間に近づいてくるなよ，図々しいのもいいかげんにしろよ。

二束三文の鶏小屋に高い金出すわけねーだろ。
ましてや，自分の会社名や名前をごまかして電話かけてくるようなやつらから物を買うなんて絶対に駄目。
クズ業者はさっさと消えろ。

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それは災難ですねえ、しかし二束三文とはいいすぎだろｗ
あんたがどれほどの収入もってるかわからないけどさ、
億単位もうけてるならはと小屋くらいいえるかもしれんがね、
まあ業者名ごまかして電話してくるとこはやめといたほうが
いいだろうけどな、まあ電話営業も仕事でかけさせられてる
んだろうから、しょうがない感覚で断りましょう。

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電話営業がだめならここで営業していいかね？不動産サイトだしな
まずは投資型マンションとはどういった話か？位は知ってる
だろうけど一応最初に言っとくと、まあ人に部屋貸して
家賃収入を取ってローンに当てるという話なんだけど、
リスクとしては空室のリスクが一番高いとされてます。
とまあこんな話聞いてもつまらないだろうから、当社の
物件においての収支を書いてみますか、当社物件収支の
シュミレーションね。
家賃収入５４０００円取れてる新築マンションです、
管理費５０００円修繕積立金１０００円委託料２８００円
これがだいたい月に支払うお金ですね、（ローン金利分除く）
で一年目の収支を言いますと、一年目の収入が年間家賃
６４８０００円+所得税還付金５００００円+住民税軽減額
100000円+キャッシュバック１００万円
合計収入額1798000円

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んで、次に一年目のローン支払額589884円
管理修繕費７２０００円委託料３３０００円
固定資産税４５０００円その他支出１２００００円
合計支出額８５９８８４円でていきます。
７９８０００円-８５９８８４円＝９３８１１６円
わかりやすく口座残高にしましょう、９３８１１６円
一年目は当社からキャッシュバックしてますんで、
９３８１１６円口座に残ります。次に二年目になりますと、
家賃収入６４８０００円所得税還付金５００００円
住民税軽減額１０００００円合計収入額一年目と収入合算
２５９６０００円
二年目支出ローン支払い額589884円管理修繕費７２０００円
固定資産税額４５０００円合計支出額一年目と合算
１６２３７６８円口座残高９７２２３２円となります、
つまり十年目まで毎月五万円くらい増えていきます。

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これは空室が出ない場合にかぎってのシュミレーションですが、サブリースになりますと年間約五万円くらい
口座残高が減っていく計算になります、空室のリスクを
考えないでサブリース契約をむすばないと毎年５万円増える
サブリースで安定狙うと毎年五万円減るのです、
サブリースなし十年目口座残高1461160円
サブリースあり十年目口座残高495160円になります。
そこまで騒ぐほどの損得はないとおもいますがね、
ようするに物件を買うところさえ間違えなければ投資型マンションで
こつこつ行っても悪くは無いでしょう、一回ちゃんと電話営業の
話をきいてみてはいかがでしょうか。

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すみません、525にて入力ミスがありました、毎月５万円プラス
とありますが毎年５万円の間違いでした、確認ミスでした。

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↑

で，個人的にマンションいくつ持ってるの？

シュミレーション　-> シミュレーション

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>528ごめん二つしかもってないです。

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買値がわからないので、利回りも不明ですね！投資用新築マンションは資産価値も低くなるだろうから それ以上買い増しできないでしょう？他に資産がないと、2つ買えてもそれで終わりでしょ？
銀行は多重債務者と見るんじゃないですか？

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利回りは新築投資マンションだとだいたい5％切ります、
なぜ販売価格等書いてないかと申しますと、うちがデペで
販売会社におろしてるからで、販売会社の手前仕切り価格
等をかくわけにはいかないんですよね、仕切り価格で私の
もってるマンションも売ってもらったんで儲けスタートしてる
わけですよ、まあ業者以外にはできないことも業者は
できたりするでしょ？
銀行は担保物件をおさえてかすわけですから多重債務とは
みないんではないでしょうか、だいたいローンを組める額
を決めるのは年収と勤続年数と定年までの期間とその企業の
評価×の５倍から７倍前後です、年収一千万で一部上場企業
で、定年までまだ２０年近くあるかたならローンを七千万
くらいまで組めるとおもいます。普通のローンと不動産のローンは
まったく別物と考えてほしいですね。普通のサラ金みたいな
ものは年収の三分の一くらいでしょう。

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もうひとつだけ暇なんで教えておきますが、物件を買う側が
利回りで物件をみたら痛い思いをするってことを覚えておいて
下さい、業者が売る場合は家賃収入等を考慮して中古物件なら
その収入の10％を超える利回り設定で値段をつけますが、
買い手側が利回りを信じるとどういうことになるかご存知ですか？
悪徳不動産は人をやとってまず賃貸をつけます、普通相場より
ちょい高めで賃貸をつけて一年くらいすませます、で表面利回り
15％超えにしといて物件が売れてしばらくすると、その賃貸人は
その物件を出ますよね、そうするとその今までの家賃で人が入る
わけもなく利回りなんて信じれないわけですよ、利回り馬鹿に
なるのはやめときましょうね。

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誰が投資マンションなんぞ，買うものか

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たった5％の利回りで 莫大なリスクを背負う訳ですね…… 土地も残らない 資産価値の低い物件を買うのですか？ 7000万借りるんだったら、もっと収益の高い物件を買うよ。 資産価値の低い物件を新築の高い値段で買うのだから、売る時には悲惨な状態になりそうですね 個人の与信も枠いっぱいまで使ってるからもうこれ以上の借金はできないでしょう

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いい物件は営業が独占していることが分かった♪

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業者が熱く語れば語るほど客側が白ける図式。
とりあえず、もうちょっと話を端的にまとめる技術を習得したほうがいい。その上で書くべきは本人が書きたいことより、客が知りたがってること。

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営業は客を馬鹿にしていることが分かった♪

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↑その程度の短文の方が頭の悪さが隠れるからいい。

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営業は客を馬鹿にしていることが分かった♪

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まだブラジルレアル建て付債権（年利７％）の方が良さそうだ。
危なさはギリシャ国債とどっこいどっこいかな　笑

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5％の利回りでローン金利も払うんでしょ 投資ローンだと3％位？ 残り2％
どうやって儲けるの？？
それでリスクは最大
サブリースじゃないと 空室分も持ち出しだし 数ヶ月も空室だと死活問題だよ空室になった時の修繕費も持ち出しだね

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リフォーム費用 電化製品の故障も持ち出しだよ

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借金までしてやるものではない。

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そう！キャッシュで買えるなら分散投資の一つになるかもだがローン組んで税金対策の業者言葉にほだされるのは欲深な浅はか者だね。もっともとんでも無い事でもなきゃ現物はあるから損してもせいぜい1000万以下だろう。人生の授業料だな。年収50万ダウンと考えればぶれの範囲だ。ローン組んで逆は無いから結局普通の感覚なら買わないよね。

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いっきにレスが流れたな＾－＾；まあ賛否両論でもいいから、
私の営業に意見してくれたことは感謝します。
まあ年収が一千万円を超えている方なら投資型マンションや
不動産をもつことにはメリットが大きいですが、それ以下の年収
の方は耳を傾ける必要はあまりないかもですね、営業が
ろくなやつではないと一くくりされても困りますがね、
＞541さんみたいな方には投資型マンションをもつ意味は
すみませんが、まったくありません、金持ちはそんな心配は
しないのです、年間税金だけで３００万以上もってかれるのですから
そんな税金払うくらいならと資産に変えてらっしゃるのですよ、
空室がどうこうまったく動じないのです。
＞543　借金ていうよりローンを組むことによりいろんなメリット
が出てくるのですよ、現金で買うことのほうがメリットありません
金持ち一括で買える方にもローンをすすめますよ。

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マンション投資は金持ちの道楽だと分かった♪

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>>545
結局税金対策なだけ！ 税金払うんならマンション買いましょうって話でしょ
そのマンションだけでは 何も儲かりませんな

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>545 マンションが手に入ることは儲けることではないんですかね？
私は一件でも多くほしいですけどねえ、マンションは古くなると
確かに価値はなくなっていきますけど、マンションだけではなく
その土地も戸数分で割って自分のものになってるんですよ、
その先に何がたつかでまた資産価値もかわるでしょうし、やっぱり
マンションは立地条件がいいにこしたことはありません。
今のマンションはバブル期にたった粗悪なマンションなどは
あまり無く（アネハ事件等除くｗ）築１０年たっても古さなど
感じないはずですよ、築十年たった中古マンションとうちの新築マンション
同じ条件1Kタイプなんですが１５０万円しか値段の差ないんですよね
節税で１０年で２００万近くは還付されてますんで新築がいいと
おもいませんか？ちなみに家賃下落がおこるのはアパートとバブルマンションであって
最近のローン評価が下りたマンションではありませんよ。築十年では
家賃３千円さがればいいほうではないかなあ、

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今から10年，20年経てば分かる（経たなければ分からない？）．

恐らく，そのころ泣きを見る人が多発し，社会問題になっていると思う．

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>549
投資型マンションはバブル期よりあるんですが、社会問題に
なってますかね？

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