ワンルームマンション投資の勧誘

まとめ

ワンルームは資産とよべない
　理由　新築は高すぎて価格が銀行担保掛目を大きく超える
　　　　中古は残存価値でいうとこれまた融資がおりない。
　　　　結局損して売るか貸し続けるかしかない。

ワンルームは賃料下落が激しい
　　　　最初１１万でも気がつけば８万。
　　　　競争条件や階の位置によって人気差が激しい。

とにかく絶対額が小さいからブレ幅が大きい

結論　　やるなら１Ｌにしなさい。

とはいえ
賃貸不動産は金融商品ではないからｗ
＞319
これはワンルームに限った問題じゃない。

＞１．採算ライン以上、入居者がいないと、オーナーはその分入居者のない部屋のローンを払わなくてはいけないことが多い

あたりまえ。そのための空室リスク準備金を用意すべきなのです。それが１００万なのか２００万なのかで「事業耐力」
が試される。悪い仲介業者とテナントがグルになれば、「耐力のない大家」は狙われることもある。
たとえば借りてすぐに出てしまう（いまは一年以内の解約違約金を定めることが多いが）と端境期に半年ほど空室が
発生すると体力のない大家は家賃を下げたり、はたまた売りにだしたりする。
もともと仲介グルだから客付けしないとかいうのもある。
都内の未亡人がやってる木造アパートやワンルームは大抵こういう手で安くうられるみたいだ。
そういう仕掛けに対抗するのは１に資金力、２に仲介のネットワーク。人任せは赤子の手をひねるようなもの。


＞２．老朽化した場合、需要は確実に減るし、売るに売れない可能性が高いが、その場合どういう対応をとってくれるか、大抵不明。
内装工事屋となかよくしていつでも、内装や設備はぴかぴかに。ワンルームなら１５万もかからないよ。

＞３．１と２を面倒ずっと見てくれるほど、当のワンルームマンション業者が存続しているかどうか、かなり怪しい。
当てにするほうが間違い。自分で探す。自分の資産だから自分で守る。財布を人に渡してお願いっていうのと同じだ。


＞４．加えて、当初は人は入るが支払いで採算が悪く、老朽化すれば支払いはないが人が入らない可能性が高くなる。
家賃を下げる。内装や設備を新しくする。
まずその前に、駅近　上層階、眺望などのアドバンテージがあとからものをいう。同じマンションで空室が２つでたら
同じ家賃なら上の階から埋まる理屈だ。競争ですよ。賃貸業も。


＞こういうこと聞くと、大抵の業者は口を濁します(笑

あきれてものが言えないだけでしょう。

＞関心がないの一言で強引にきればOK。
それだけは正しいけど、上のようなおんぶにだっこの質問ははずかしすぎますね。

ワンルーム業者はオオカミさん　頼らずに知識という鉄砲持って対抗する。
そうなるとマンション賃貸もなかなか面白いゲームにはなります。
ただ、本当にヤの人とかいますから軟禁されたりいろいろありますけどね。

ワンルームはオオカミさんが生んでオオカミさんが育てってオオカミさんがぱっくりいただくしくみですから。

今新宿の2000万の物件紹介されてます。収入と払いの年間差し引きほぼゼロ。35年ローン。金利3.2%。家賃保証、団信あり。メリットはローンの終わった70歳過ぎから家賃が丸々収入となり、資産も評価1000万位になります。つまり35年で1000万は先行持ち出し。単純に割ると毎月25000円の持ち出し。70歳から子供に譲り、約15年で回収。これで初めて収支ゼロ。やっぱり普通のサラリーマンには向かないね。

これから人口減少してくるのに！
ワンルームで儲かるはずがない！

不動産業の基本的死活問題は人口減少なのに
その基本的死活問題も把握せずに枝葉の多彩なボキャブラリーを使い人に「これから儲かります」とか馬鹿も休み休み言え

儲け話に乗って儲かったためしはない。
そんなに儲かるなら金貸してくれる人紹介するから
金貸してやるから、あんたが買いなさいと言いましょう。
十一（トイチ）の利息でお貸しします。
ミナミの銀ちゃん素敵！

ワンルーム買う人でメリットあるのは給与所得８００万以上です。
残念ながら売ってる本人は４００万以下なのね。
そこんとこ勉強して。彼らは節税商品を売ってる。

↑業者ですか？節税だけってトークじゃなかったけどね。

リーマン大家です。今年はパソコン１３万で買い換えたので全額経費に算入
外食の大半は打ち合わせ経費ですよ。とにかく白色申告は帳簿つけずにアバウトで
経費みとめるから楽ですよ。

パソコンは正確に言うと２０万以下の固定資産を１年で減価償却って扱いだけどね。

>358
節税だけだよ。実際メリットあるのは。他に何か言ってました？

都心の一等地で将来資産価値上がるってさ。

数字上は、住民税が安くなったりってことで１０万くらい安く出てるけど
色んな手間暇、売る時の値下がりリスクってこと考えたら全くメリットなし。

物件の場所によるでしょ。千代田中央港以外は買わないことだよ。ないけどねそんな物件。
ワンルームより１ＬＤＫがいいよ。メガから２．４％で借りられるし

赤字を出すテクニックしらないで人任せでは、税金還付も少ないよ。手間暇なんて２月の週末１日の
記入作業くらいだし。

ぐだぐだ言うやつは今までどおり高い税金納めていたらいいよ。どうせ住民税と所得税あわせて２００万円もないだろうから。払っていなさいそのまま。

↑他に不動産収入もあるし、ワンルームなんていらない。

そうかそうか。ちゃんと節税できてるのか？

仮に354さんのリスクを肯定するなら、年間30万節税しても30年ローン完済までに資産劣化で1000万の持ち出し。節税を充当して埋めるのに30年掛かる。つまり資産の経年劣化と金利負担を考えると結局はローンを完済してようやくプラスマイナスゼロ。サラリーマン人生掛けるリスクには大きすぎるね。

↑弟の工務店で借家の修理工事して経費出してるから大丈夫ですよ。
ご心配有難うございます。

＞370
まったくそういう意味じゃないんだけどｗ
減価償却費とかちゃんと計算できるか？って意味
それと借入金起こしてるの　ただの相続遺産じゃないのかね。
確定申告自分で書くとかならず税金過払いしてるよ

過払いしても税務署の人訂正してくれないから。大丈夫？
けちらず税理士に頼めば？

>369
＞年間30万節税しても30年ローン完済までに資産劣化で1000万の持ち出し。

どういう計算ですか？
家賃はローンの元金返済と利払いにあてられますよ。
減価償却費というのは帳簿上の費用ですよ。

途中の内装改装やキッチン水周りは全部経費になるじゃないですか。
あなたの税率が３３％でも２３％でも、３０万、５０万の修繕費が所得から
控除は大きいです。

資産劣化ってあなた金融しさんじゃないから時価評価関係ないですよ。
３０年ローン完済までに途中で売るなら損する場合が多いけど
持ち続けたら　残債＜売却価値
に必ずなるから。

ＦＸのレバレッジと違うのは証拠金＝自己資金以上に資産評価が下がっても手仕舞いしなくても
いいってところだ。もちろん追証も発生しない。

不動産の白色申告の記入したことある？収入から差し引く額という欄に空欄あるよね。
あそこは何を記入してもいいんだよ。意味わかるよね。領収書見せろなんて言って来ない。
緊急修繕と書いて５０万とかいても通るし、セミナー参加費用６０万と書いても通る。
領収書を出せとはいってこない。
不正だとおもったら税務署が証明する必要がある。だから何も言ってこない。これほんと。

嘘をつけと言ってないよ。どこのセミナーか忘れることはあるでしょ。そこまで詳しく白色深刻では追求しない
という話。だってそへんのおっちゃんが税務署の人に書いてもらっているんだから
税務署もてきとーですませてるのが白色申告なんだから。

不動産事業にあきらかに関係のない費用なら「否認」するけど証拠書類までもとめないという現状を
お伝えしただけです。

これからは年金も目減り、仕事や給与も縮み、安定した収入は不動産しかないでしょう？駐車場でもワンルームでも一緒。毎月続く安定収入はローリスクミドルリターンでしょ。誰でもやれる投資にならないのは社会的信用、収入、今の生活が安定しているなど機運がマッチする人はかなり限定されるからです。だからお声を掛けられたり興味を持てる貴方は千載一遇のチャンスなのですよ。

>>375
税務署の蓄積データから地域や規模や業種で経費率は推定できるからね。
売り上げさえ正確なら所得の推定に大はずれはない。
ただ高めに設定するから税理士に経費払ってでも青色のほうがお得とは思うけど。

あのー、青色にするには五棟１０室基準？とかないといけないんで、２～４室程度のリーマン大家は
おのずと白色なんですわ

事業的規模に至らない不動産賃貸業の青色申告は６５万の控除が認められませんからね。
事業的規模に至らない不動産賃貸業は赤字でも本業から控除することが認められませんから、
税務署も減価償却・維持管理費・公租公課・金利を考えたら儲かる商売とみてないということです。

>>371
弟の会社の顧問税理士に依頼してますのでバッチリです。
でもこの間、月１０万もの生命保険に税理士経由で入りました。
騙されてますか？

>379
事業が黒字になるってこととキャッシュが手元に残るってことは、

基　本　的　に　別　問　題　で　し　ょ　？

給与所得ってどう考えてもマイナスにはならんでしょ
その他の所得と損益通算して減らす以外に　所得税の減税策ってありますか？

>371
会社名義で社長のあなたにかけた保険なら
掛け捨て部分は会社の経費になる。
解約返戻金が異常に高い保険は節税商品ですよ。知らないで入ったんですかｗ
毎月１０万で３年で解約して９０％返戻金があれば、３２４万まるまる無税で戻ってくる。
やるじゃん。

>>382
ありがとうございます。
私は無知なので皆様の見識高いご意見が勉強になります。

いい税理士飼ってますね。

オレ税理士だけは尊敬できないなぁ。税務署員時代は貧乏人から取り立て
税理士になったら金持ちに節税指南・・・因果な商売。

やはり節税にはワンルームマンションが安定してますよ。まずは2000万位で小さく始めればリスクも小さいです。大事なのは実績のある運用会社を選ぶ事。家賃保証、団信、物件、金利など実績が頼りです。なんと言っても自分の資産形成をあかの他人が家賃という形で返済してくれる訳ですからこんな良い話しはなかなかないですよ。

>>383
保険会社から相当の手数料がその税理士に渡されてますよ。

↑代理店の間違い。

税理士は使った分だけ効果があるからな。　本人、保険屋、税理士全てＷＩＮＷＩＮ
押し売り不動産屋は、客と業者が食うか食われるか。　これが大きな違い。

３８６
まじめに考えてみて。３６０万腹って返戻金が９０％なら生保は３６万しか儲からない。
生保が３年４％で運用して幾らもうかる？
税理士のマージンなってわるわけないよｗ

＞押し売り不動産屋は、客と業者が食うか食われるか。　
そう。オオカミさんなんだからあたりまえ。知識という銃を持って
立ち向かう。紹介という餌をまいて、彼らのもっている最大の有料物件を
吐き出させる。
虎穴にいらずんば・・・

優良物件に無いような業者とは、長電話するだけ無駄。
都心３区駅徒歩５分、それ以外持ってくるな・・・これでＯＫ

＞大事なのは実績のある運用会社を選ぶ事。
お呼びでないよ。

ワンルームの賃貸なんてトイレでケツ拭きながら屁こきながらでもできるぞ
てめぇでやるから、すっこんでな。

問題は儲かるか否かだよ

お前らのやってる運用って何だ？最初から安めの賃料めいせて実際は１０％増しで貸して、
さらに２０％サブリース料とって、礼金更新料かすめとり敷金勝手にあずかって運用し、
掃除もしない建具が壊れても直さない

＊＊＊もんそこのけのいいかげんなビジネスのどこが「実績の運用」だ。

ばかたれ。

ネタはわれてるぞ。

節税と儲かるのは別だよ。小学生か？

もともとだれがいい加減にかいても通る「白色申告」を税理士でもないのに代書してやって
それでまた２万円取る。
とにかく自分たちたよらないと「節税」で儲からないようにしているつもりだろうが
アホじゃないか。誰でもできるぞ。

さらにはサブリース切れたら、賃貸代行管理にきりかえてまた手数料とる。
大家が不安になったら、売らせて仲介手数料稼ぐ。もともとノンバンクの３．７％金利だから
５年１０年で残債は減っていない。
まずは、クリヘンですよ。クリヘンしましょう。もともとお客さんフルローンだから
ただでやってるようなものでしょ。ここから先は投資、１００万繰上げ返済したら
たちまち赤字解消・・・ってお前算数できるのか？
そうやって残債減らさせて利回り１０％くらいの売値まで下げて、大家がいいかげん
連中のタカリ対質に嫌気がさしたころ売却進める。
飼いたい客はすでにみつけてある。
新築買った脚も節税できた喜びなどとうに忘れて、はやくこいつらと縁きりたいと思っている。

これが長年の実績。
へたに管理組合総会にでてみたら自分しかいない。「あなたが理事長」ってはめになって
も文句もいえない。管理の苦情は理事長通してくださいだから・・・・

みんな疑心暗鬼だね。口は達者だけどワンルームマンション投資した事無いでしょ？想像ばかり膨らませて勝手な事言わないの。結局口だけの人は不動産投資そのものができない、ただビビってるだけだと思うよ。そういう人は庶民でことなかれを好んでいるんだね。例えどんなに好きな高級車も価値あるダイヤモンドも純金すら買えない。不動産は自分の生活にはめれば低リスクな買い物です。ワンルームマンションも同じ。やる気があれば運用実績の高い良い販売会社と巡り合えます。

なーんである会社からしつこい勧誘されたけど
その会社はこのマンション掲示板で倒産寸前とスレッド建ってたよ

はやいはなししつこい勧誘は倒産寸前の切羽詰まってるからだろ？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/85308/

ここから勧誘された
内容見るとギリギリの会社じゃねーかよ！