白山通りの方が交通量多いんじゃないの？
西巣鴨では明治通りと車線の数が違いすぎるでしょ。
将来、敷地の一部が道路になれば、
影響は更に大きくなるでしょうね。
もう、どっちでもいいよ。くだらないね～。
検討するための検討スレなのに、
どっちでもいいと言うなんて…
だって明治通りの物件と比べているわけではないので。
３３１さんは地元民の感想として、明治通りの方が白山通りより交通量が多いと言っているだけでは？
ただ、３３６さんの言っていることもごもっともです。説明を受けたのであれば実際に現地へ行けばわかることです。
営業の話の中で出たこととはいえ、明らかに分かるような嘘は付かないとは思いますけどね。
車線の数は客観的事実ですが、交通量（＝車の通る数）は別でしょう。
狭い道路でひっきりなしに車が通る道路もあれば、こんなに広いのにガラガラなんてのも普通にあります。
交通量は実際に見にいって許容できる量なのか個人が判断すればいいんじゃないでしょうか。
都電新庚申塚の巣鴨寄りから西巣鴨の交差点まで渋滞してる日が多いのに、ガラガラってことはないでしょう。
明治通りの方が交通量はかなり少ないと思いますね。
大通り沿い立地でなければ
こんなに話し合わないですんだのにね。
地蔵通り商店街は和菓子店とか観光客向けのお店が多いイメージですが、日常生活に必要なお店って揃ってるんでしょうかね
商店街のサイトがあるから
ご自分で揃っているか確認なされば。
巣鴨に長年居住しています。
近年巣鴨にもたくさんの立派なマンションが林立です。
駒込辺りや六義園近くは、ブランドも価格もそれなりに。
大塚や西巣鴨辺りは、やや庶民的、少しお安くと言うとこでしょうか。
本日巣鴨駅前で熱心にクレビア巣鴨のパンフレットを配っていました。
結構立派なものです。｢巣鴨ＳＫＹ」等と、書かれると、赤パンツの街
には似合わず、思わず苦笑です。
所で、パンフレットには小さな文字で、｢本物件の敷地には都市計画道路
の予定地が含まれて降ります」と書いています。
その中に、括弧書きでこれまた小さく、補助８１号線／昭和２１年計画
決定と書いています。
どうやら戦後の復興計画の一部として、計画されものですね。
まず、ほとんどの方が、こんな文字見落とすでしょう。
次に、これがどんな問題を引き起こす可能性があるか、全く書いていません。
伊藤忠にすれば、パンフレットに事実をキチンと記載しており、コンプライアンス
違反も法令違反もしてないし、購入希望者には、説明するとか何とか言うでしょうね。
しかし、企業は説明するさい、｢これが一体将来どういう問題を引き起こす可能性があるか」
説明することまで求められてないとして、説明することはないでしょう。
何かあった時、もうそこには伊藤忠はいません。
こうした販売方法は、いささか｢詐欺的商法｣とも言えるものです。
御堂筋に本店を構えていた伊藤忠ともあろう大商社にしては、いささかせこいやり方です。
企業は利益を上げるために存在するといえども、利益のあげ方がいささか｢えげつない」とは
感じますね。
>348
私は敷地の半分を計画道路とし、しかも容積をフルに使う本物件の計画には非常に懐疑的ですが、ご指摘のチラシの文字が小さいというご批判には賛同しかねます。
チラシだけで販売活動をする訳ではなく、モデルルームに行けばより詳しい資料の提示があり、計画道路の件は営業の方からも説明があります。チラシは所詮「取っ掛かり」にすぎないので、チラシにおける計画道路に関する文字が小さい等と批判することは、まさに針小棒大ではないでしょうか。
それ以前に、そもそもこの敷地の半分が計画道路という物件を販売しようとしていることについては、デベの姿勢として疑問があります。財閥系や野村・東京建物・東急といった良識ある大手デベではこんな極端なことはしないと思いますが。
348さんは、再登場の方ですかね。
伊藤忠＝大阪商魂丸出し
ということですか
忠は大阪発祥ではありませんよ。近江商人です。
近江商人と言えば、『売り手よし、買い手よし、世間よしの三方よし』で有名です。
パンフレットの文字の大きさとか、たかがチラシとおっしゃる方がいますが、
的外れです。
あそこに伊藤忠の販売にあたっての姿勢が現れているという一例として、
書いているだけの事です。
マンションの買い手は様々です。
この道の専門家もおられれば、全くの素人というか、問題に気づかない方、
問題がある事を知らない方、様々です。
人生で２度とないかも知れない、大事業です。
買う方はそれこそ｢必死の思い」です。
購入した後、重い住宅ローンを支払うために、何十年も働かなくては、なりません。
法令違反はしてない。
コンプライアンスに違反してない。
どこかで最近嫌になるほど聞いた言葉と同じ考えです。
これだけで済ませるなら、｢東京電力」と同様です。
｢想定可能な事態」を利益第一で｢想定外」とした結果がどうなったか、僅か１年前の事。
都市計画の線引きによる不動産の問題など、伊藤忠は百も承知の専門家のはずです。
土地を安く買いたたき、一般市民に高く売りつけ、利益をがっぽり。
金にさえなれば、利益さえ上げればと言う姿勢でしょうか。
だとすれば、すさまじいモラルハザードです。
ついでに申し上げますが、私は通りすがりの｢初めての人」です。
どなたかが指摘しているような人ではありません。
念のため。
これが最後です。
本当に通りすがりなら、放って置いては？
何か意図があるなら別ですが、買うも買わぬも自己責任です。
初めての人。
スナックに行くと
今日は処Oよと言われる。
３５４－３５６は同一人物ですかな？。
マンコミお宅の暇人ですな。
＞近江商人と言えば、『売り手よし、買い手よし、世間よしの三方よし』で有名です。
あら、ここの売り方に照らすと、伊藤忠はどれにも当てはまりませんね
巣鴨駅前でちらしをもらった方、おられました。
あれ私ももらったというか、押しつけられたというか、もらいました。
すごいんです。今も持っています。
頭金なしと書いてあるから、１００パーセント借り入れ可能と言うことなんでしょうか？。
本当に頭金なしで、全額借り入れ可能かどうか知りませんが、１００パーセント借り入れで
返済例を載せています。
月額返済額を１１万円台と書いています。賞与返済額はなしです。
細かく言うと月額１１９，３７３円です。１２万円まで後６２７円です。
思わず、笑ってしまいました。
ウソではないと言われれば、そうなんですが、少しでも金利が上がれば、大変です。
とにかく、このチラシおもしろいというかすごいんです。
｢自分の資産になる」。払いきった頃には、おばあちゃんというより、痴呆症です。
｢売れる・貸せる」。皆さん欠陥といわれているのに、本当に売れるんでしょうか？。
｢思い通りにリフォーム出来る」。いくら何でも、言い過ぎと思っちゃいます。
設備豊富に写真を載せています。
この通りなら、悪いマンションではないように思うんですが、このスレ読んじゃうと、
近寄らない方が良いのかなと思っちゃいました。
リフォームするには管理組合の許可が必要だから、思い通りにはできないと思われます。
359様も通りすがりの初めての人かな？
それしか言う事ないのか笑
チラシはあまり本気で見たことありません。
本当に必要な大事なことは書いていないか目につかないほど小さく目立たなく書いてあったりするものです。
興味があってどうしても知りたければお問合せを、ということになるのでしょう。
あとはお気軽にモデルルームへとか、景品目当てに遊びに来てくださいとか。
行ってみたい気もするのですが、商談に突入されると引くに引けないのでお気軽には行けません。
巣鴨だとやはりお爺ちゃんお婆ちゃん向けのマンションが多いのでしょうか？
お爺ちゃんお婆ちゃんで、お金を住宅購入に使う人は少ないんじゃないかなあ。
老人ホームならともかく。
おおきなお世話。
現金なら買うのかあなた？
365とは別人だけど
マジで、現金で買おうかと迷ったが、
道路問題で止めました。
巣鴨の居住者は老人比が多いということは無いと思います。
観光客としての老人が多いだけで、住民の年齢構成は至って普通ではないでしょうか。
新築マンションを見ていても区分所有者は30～40代が中心です。
計画道路の実現可能性は決して高く無いと思いますが、
人生で最大級の買い物でこのようなリスクを冒すのは賢い選択とは思えません。
まあ購入者の自己責任なのですが。
マンション敷地に計画道路が入っていることはよくある話ですが、
本物件のように敷地の半分近くが計画道路であったり、計画道路部分もフルで容積を使うようなことは非常に稀です。財閥系や野村・東急クラスであればまずやらないと思います。
この近くでは、六義園の丸紅も計画道路部分の容積を使って建築しようとしていますね。商社系はカルチャーの違いがあるのかもしれません。
>>359さん
マンションのちらしでよくあるパターンですね。頭金0円と書いてあると人間的心理で
自分でもマイホームがもてるかもと思ってしまいますよね。でもそこはかなりの落とし穴です。
友人がこの謳い文句に他のマンションではありましたがモデルルームへ行ったそうです。
そうしたら頭金0円では無理ですと。諸経費などももちろんありますからね。
元中小マンションデベで働いていた者です。
頭金0円はモデルルーム(ＭＲ)にお客を呼ぶための手段のひとつです。
そもそも来客がないと商談になりませんから。
ＭＲに呼んでからは営業力の見せ所となります。ＭＲまたは実物を見せれば、客の気持ちは高ぶりますから。
ただ、残戸数がわずかになったら本当に頭金0円とまでは行きませんが頭金１０万はありますよ。
諸経費と物件価格の５～１０％値引(値引分を頭金とする)とか、諸経費ローンとか。
思いのままにカキコしたので読みにくいかも知れませんがご了承くださいm(_ _)m
収納が少ない感じ。
変形の間取りが多いので、
家具の配置などに苦労しそうです。
インテリア好きな人はその魂が熱くなれそうな間取り多くないですか。
この個性的な形をどう自在に生かしてやろうかみたいな見方も楽しいと思いますよ。
自分の見解ではこれらの形だと生活の中で普通にデッドスペースができると思うんで、そこを収納としてどう生かすか、ある意味デッドスペースを生かし切れたら全く無駄のない住まいになるんじゃないかって見てます。
普通は、デッドスペースは
観葉植物などを置いて場所を埋めます。
斜めの壁や少ない収納、そして計画道路問題。
ネガティブな事項が目立つよね。
問題が多くても価格が安ければ良いのだが、
この地域で普通の水準の価格だから値ごろ感も無い。
考え方は人それぞれだけど、どうもこの物件を選択する理由が浮かばない。
掃除ロボットも悩みそうなデットスペース。
カウンター部分もあるし。
巣鴨はおじいちゃん、おばあちゃん連想しがちですが、
若者の街でもあります。
お地蔵さんも案外若いカップルが手に手を取ってお参りです。
お参りと言うより、デートと言った方が良いかもしれません。
このマンションは初めて住宅を取得しようと言う、若い家族
向けの企画だろうと推測します。
このご家族が、ローンを返済するのは繰り上げ返済をしても、
やはり１０年、２０年必要と思います。
そのとき、都市計画に基づき道路建設が決定したら、どうなる
のでしょうか？
マンションを購入する時から、都市計画道路の事はわかって
います。
誰もが承知で購入したはずです。
しかし、購入者は全てそんな事は、これまで同様、起こるはずは
ないと考えているかも知れません。
悪夢が正夢になった時、｢伊藤忠商事」はどこにもいません。
たとえ、ねじ込んでも、入居者に全て説明済み。入居者はそれを
承知で購入したと開き直ります。
承知して購入したのに
計画が実行されたらデベにねじ込むって
どういう購入者よ。はずかしい。
都市計画道路がある関係でマンションの前は何も建てられないと言う事は、逆を返せば、日当たりの面でいい事かも知れないんですかね。
道路がもし出来れば、
交差点にギリギリ面したマンションになってしまうんですけど。
どうも豊島区内のマンションはあちこち問題が勃発というか、
叩かれているようですね。
千石付近の中小デベマンションも連れ込みホテルやパチンコ屋
隣接と言う事で、苦戦の様です。
池袋の連れ込みホテル街のど真ん中の高層マンションも当然
売れ行き芳しくないようです。
ただこのマンションの場合、都市計画道路が難点の様です。
昭和２１年に計画された戦後復興の幻の様な計画です。
この都市計画が実現するかどうかは、分からないと言うのが、
実情なんでしょう。
ただ、道路計画が現実のものになった時、住民は反対運動
出来るのでしょうか？？？
反対できないとしたら、将来の住民は立て替えが事実上不可能
ということになるのでしょうか？
意味がわかりませんが、反対運動をすること自体は住民の権利だから出来るのでは
ここ自体、
はマンション建築反対運動が無かったのですか？
仮に議会が反対決議をしたとして、それなのに伊藤忠が販売を止めないとすれば議会は何をやってるのでしょうか。
井戸端会議での噂レベルの情報なのでは？
伊藤忠商事は立派な上場企業。
建前上「コンプライアンス」を遵守すると宣言です。
子会社も当然「コンプライアンス遵守」義務があります。
確かに豊島区議会の決議は法的拘束力はないのでしょうが、
将来問題になると分かっているマンションを建設することが
良い事がどうかは誰でも分かる事です。
購入者の自己責任は当然ですが、伊藤忠にも責任は大いに
あるだろうと、直接無関係の住民としても思いますね。
将来マンションを購入することがあるとしても、伊藤忠の
マンションだけは、購入しないことは確かです。
商社ですからあたりまえ。
住所が巣鴨だから、名前は問題なし。
全部特徴的で選択が難しいですけど
東南向きワイドスパンのＢは僕の中じゃ目を引きます
和室も窓側だとベストだったんだけどなぁ
畳が焼けるからこれでいいのかな
洋室2なんてデスクワークに最適な魅力を感じますね
映画や音楽を嗜むのもいいかも
もちろん外の景色を拝みながら
明るい話題ありがとうございます。ここのスレは、ネガティブな情報ばかりでしたからね～。都電の駅が近いので、下町を散策するのにも、便利な所ですよね。
Ｂは４タイプで唯一、角ではないタイプですね。
＞＞３９４ そういえばそうですね。これも好み分かれるでしょうか。他の３タイプは全て角だけに二面採光、これ、室内気温がＢよりも上がりやすいかもしれません。大体見当がつくことなのですが、角はメリットもありデメリットもありといった体験を持っています、でも明るさはやはり優秀ですよね、長い時間の日当たりも望めば角かなと。
本日巣鴨駅前で、暑い最中宣伝用の団扇を配っていました。
余程売れないのでしょう。
既存不適格が原因による「資産性ゼロ」という点を問題にしなければ、
悪い物件ではない。
確かに、他のマンションの中にもよく注意すれば，「都市計画道路予定地」が
物件概要に書かれている例はれっきとした超大手デベ物件のなかにもあります。
しかし、敷地の半分。将来同じものが建てられない可能性が極めて高い土地です。
普通企業経営の観点からすると、極めてリスクの大きい土地です。
そのリスクは永遠に顕在化しないかも知れないが、逆に明日にも顕在化する可能性
もあります。
さしずめ東京オリンビックが決定すれば、具体化する可能性はあります。
そうなれば、居住者は一挙に「伊藤忠商事」にも押しかける危険性はあります。
そうしたリスクを背負ってまで、伊藤忠としてやらなければならない理由でもあるのかと
関係のない他人ながら、思ってしまいます。
その点さえなかったら、変形間取りの利用法は工夫が必要だけど、良いマンションでは
ないかと思うんですがね。
販売もこれほど苦労はしなかったでしょう。
買う人は承知で買うんでしょう？
押しかけるのは？
東京オリンピックで具体化？マンションの裏側の民家の方はどうなるのでしょうか。意味が良くわかりません。すみません。
３９９さん。
計画が具体化する1つの可能性を申し上げているだけです。
昭和21年に戦後復興事業として計画され、現在までこのあたりは
具体化していません。
しかし、その必要性が全くないかどうかは、別問題だし、何かを
きっかけに具体化する事もあり得ます。
現実に具体化している訳ではありません。
395さん
どの間取りも個性的なデザインで素敵ですよね。角はやはりメリットもデメリットもあると思いますが、メリットの方が大きいのではないかと思いますね。季節を通して長時間の日当たりを望めるのは、やはり角になると思います。複層ガラスなので、室内気温が上がりやすいということはないのではないかと思います。
室内に長〜いカウンターがある時点でありえない
何に使うの？ベンチ？何人座るの？
カウンター部分も専有面積に入ってるの知ってますか？
床面積はその分マイナスという事ですよ
タンクレストイレがいいですね～。
購入を検討されている方々の多くが心配する都市計画道路ですが、豊島区のHPでは、「・・・白山通りの沿道は、中高層の商業・業務、都市型の住居などが複合する市街地の形成をはかります。」と言っており、「補助81号線の整備にあたっては、歩道や街路樹等の整備をはじめ周辺住宅地に配慮した道路とし、沿道の不燃化を促進し災害時の延焼遮断帯となるようとりくみます。」として既存の住宅地等をがんがん収容してまで推し進めるようでもなく、車を通すことは想定していなそう。皆さんどう読みます？
っま、購入したとしても、建て替えリスクに直面する頃には、私はお墓の中ですが。。
子や孫にツケを回すのですか。
４０４さんの説に従えば主たる目的は「防災」、特に「火災」への対処と言うことになります。
すると、最近関東大震災の再来と関連して、首都圏直下型「震度７」の地震が心配されています。
冬の夕方食事支度時の首都圏直下型巨大地震など、考えたくもありませんが、阪神淡路大震災て
多数の火災が同時多発し、多数の方が犠牲になられたという事実があります。
その文脈で考えると、「実現の可能性は大」と考えるのが妥当だと考えます。
いずれにしても「想定外」と言う便利な言葉を使い、思考停止をしない事です。
いつも熱心なコメントありがとうございます。
タンクレストイレは確かにいいですね。
ディスポーザーがないのは残念。
当節マンションにディスポーザーが大流行。
価格をつり上げる手段とお怒りの方もいれば、
必要不可欠とか、便利とか、必要悪とおっしゃる
方まで。
クレヴィアのテレビＣＭ観ました！さすが伊藤忠商事やる事大きいですね～。
410
ディスポーザーを実際に使い、必要ないと考える人達もいるよ。
故障したり、カスが残ったりするからね。
カーシェアリングとかあれば便利ですよね。
広告費ってほんとムダが多い。
その分価格に転嫁されるのって買う側からしてみれば納得行かない。
湾岸の何処かのマンションだってゴルファーを使っているけど意味ないよね。
413さん
カーシェアリングってあると便利ですよね。マンションに導入されているところもあるようですが、近隣にあれば十分とも考えます。
西巣鴨3丁目にオリックスカーシェアあるので、そこを利用してもいいですよね。
http://www.orix-carshare.com/
せっかくだから、隣りの日産で利用出来ないですかね～。
＞４１８
まったくだ。
ヒント：刑法第233条【偽計業務妨害罪】
「虚偽の風説を流布し、又は偽計を用いて、人の信用を毀損し、又はその業務を妨害した者は、３年以下の懲役又 は５０万円以下の罰金に処する。」
素敵なマンションですね !
そんな事ないよ。
書き込み無くなっちゃいましたね。
もう完売に近いんでしょうか？
モデルルームに人が入ってるのは滅多にも見ないですね。
不動産購入勉強中さん お疲れ様。
４２５
だれ？
本駒込６丁目の都道３０が拡幅道路測量開始します。
既存不適格決定？となるのかな？
久しく書き込みがされていませんが・・
現状、目算で14～15階まで立ち上がっている感じですね。
7月竣工予定にしてはやや遅いかな、という印象はありますが。
突貫工事でないことを祈ります。
巣鴨駅近のマンションギャラリーが閉鎖され、販売状況はよくわかりませんね。
HP上の販売戸数は5戸ですが、まだまだ残戸数はありそうな印象です。
販売戸数がさらに1戸減りましたね。
実際のところはどうなんでしょう…？
19階建て中15階までできているなら
状況的には順当じゃないでしょうか？
内装はそこまでは時間がかからないようですし。
このクレヴィアのモデルルーム跡地がまた何かのマンションのモデルルームになるみたい。
どの物件だろう？
久しぶりに公式ホームページをチェックしてみたところ、
キャンセル住戸が発生している模様ですね。
64.46m2と74.70m2の2戸ですが、それぞれ何階の部屋か
ご存知の方はいらっしゃいますか？
74㎡台の方は上層階と記されていますが何階かが全く解りません。
スーモを見れば自分で分かりますよ。
スーモ見ました。
Aタイプ 1101号室は11階の角住戸、
Eタイプ 401号室は4階の角住戸なのですね。
Aタイプは富士山から池袋、新宿、六本木、東京ドームまで
見渡せて眺望が優れていそうですね。
11階では興味ありませんでした。
公式のホームページでは最終１邸になっていますね。
Ｅタイプ4階の角住戸のようです。
部屋の形は角が直角ではなく、家具の配置には考慮しなければなりませんが
どの居室にも窓があるのはとても良いですよね。
洋室（１）の大型のクローゼットはいいですね。
（２）（３）の収納はやや小さめかな？って感じちゃいますけれど。
