フランス大使館跡地『南麻布プロジェクト』（野村＆物産）

パークコート麻布鳥居坂とか、かなりキャピタルゲイン
でていましたよ。ただ、キャピタルゲイン狙いなら、
所有権の方が良いのはいうまでもない。

もっとも、時代が時代ですからね。定期借地でなくとも、
キャピタルゲインは難しいように思いますが。

皆様は、これから不動産価値が上がると思いですか？
私は悲観的なのですが…。

落選された方のコメントはなんだかトゲがありますね。。
当選されてたらそんなこと思わないと想像しますが。

ちょい上乗せて売れるくらいの部屋は今でも案外ある。
駅近大規模物件で北向きや低層でファミリータイプに多い。けど諸費用のせてまで売るのはさすがにきつい。

落選した人が悔しがるくらい素晴らしい物件です！

世帯平均年収932万円らしい
http://high-class-mansion-community.com/?p=108

932万円って予想外にショボいですね。
浜田山の某高級マンションでさえ契約者データによると平均年収1500万円超えですからここは随分と少ない感じがします。
やはり普通の会社員やブルーカラーが多い顕れでしょうか…。

24時間いつでも飲めるコーヒーというのは

なんだか気持ち悪いね

コーヒーは放置するものではないよ

まさか毒を入れるやつはいないだろうけど。

森は、雨期には蚊が大量発生するよ

517さんのリンク先をみると、世帯年収932万というのはこのマンションのではなく、南麻布４丁目のデータだね。
ここの契約者の平均年収はずっと高いだろう。

ネスプレッソなら大丈夫ですよ。
カセット式だからいつでも新鮮。
ドリップにこだわるより、衛生面を優先すべきですわよ。カイザーは嬉しいけれど。

ネスプレッソなの？
だとしたら素晴らしいサービスだと思う。
まあその分管理費に込みだろうけど。

契約者ですが道路側の人は共有設備の使用に制限を加えてほしいです。単価も違うので

そんなこと気にされる人がいるんですか。。驚きです。
共同住宅である以上きっといつも顔を合わせるのに、
共有部分の利用くらいでお互いの住み心地が悪くなりそうです。

本当に契約者なら、こんなとこで言ってないで総会で提案して白い眼で見られて欲しいね。
どうせ荒らしだろうけど。

高級マンションの安い部屋買って共有設備を使い倒すというのは不動産業界の人ならみんな知っているお得な方法ですよ。

多分、というか、実際には、森がわの人は共有設備は使わなくて、むしろ、レジデンスサイドの人のためにあるんじゃないかな。レジデンスサイドの値段は、共有設備込みの値段なわけで、文句言われる筋合いではないと思う。

使い倒すほどのものでしょうかね。
有料のコーヒーもあるそうですし、せいぜいパーティルームなどを使う、本を読むくらいです。
たとえ無料のコーヒーをたくさん飲まれても、そんなこと気にするような人たちが
こんな高いマンション、そもそも買うんでしょうか。。
道路側の方だって管理費は負担されるんですから
普通に利用されるのは当然ではないかと思います。

無料コーヒーがどうだの管理費がどうだの云々…そういうくだらないことをいつまでもダラダラ会話してること自体が庶民マンションの顕れですよ、
ホントに稀にみる恥ずかしいレベルの内容です。
年収がいまいちなかたが住むようなマンションということを如実に表していますね。奇しくも住人になる人の民度がバレましたね。

ひとの年収が低いだとかいうほうがよっぽど失敬

確かに内装なんかが議論になるのは検討者にとって有意義だが
無料コーヒーはなんだかものすごく貧乏くさい・・・・・・・

>>531そもそも定借で安い＝庶民に手が届くマンションだからね

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

三井のパークホームズ南麻布と比較検討してる方いらっしゃいますか？どちらの方が資産性ありますかね？

どっちもないので、この話はおしまいですね。
次行きましょう。

↑無いとは？

銀座のとある定借てキャピゲイン出しましたけど、私。

銀座のとある定借てキャピタルゲイン出しましたけど、私。

はい。出ました。けど今のタイミングなら同じようなことが起きる可能性が十分あるかと思います。あとは物件を選び間違わなければ。

５３９さん
いないと思いますよ。

いないかな？

最近は、子供のいない人、ましてや結婚しない人も増えています。資産を残しても継ぐ人がいない場合、結局は寄付したり税金で取られたりするだけですよね。
お金は持っては＊＊ませんから、せいぜい老人ホーム代、葬式代が足りればと思っています。
私も主人もまだ働いていますが、年金もあてにできないので、安く買えた分の預金もできますから、共益費分だけ払えれば定借で十分です。

こういう何の脈絡もないポジがあると言う事は、やっぱり森の反対側は売れ行き厳しそうなのかな。

何か急に静かになりましたね。

うちのマンション、築年数めちゃ古いけど、建て替えでは今以上の容積率が望めない。潤沢な建て替え資金なんてあるはずないし、住人は持ち出しの上、解体＆建設期間中の移住負担を考えると、どこかで投げ売りして新しい物件に行くか、朽ち果てるまでしがみつくか・・・。都心部にはこんなマンションゴロゴロあるよ。で、最近検討されてるのが、デベに頼んで定借にする案。結構、最近ある話だって。タワーも低層も、結局いつかは建て替えって話にはなるから、所有権に縛られても仕方ないのかもね～。

テイシャクでも貸してくれる銀行がもっと増えればいいのに。

広尾ガーデンフォレストの中古と比べてどっちがいいですか？

どっちも駄目ですが、こちらの方が幾分マシです。以上。

　少し離れた南麻布３丁目の十味です。
今の住居が戸建てなので、近くにセカンドと思って検討しました。
皆様色々御書きになられていますけれども、
私としては、定期借地なのでたとえ安くても資産としての価値が有るのか無いのか？というこことと
只は「南麻布」の地名からお住まいになられたい方という一方的な考えの方なのかなと思っています。

↑ごめんなさい。日本語でお願いします。つまり言いたいことは？

森側の部屋は、最低でいくらくらいから買えますか？

ここ、現地見てきました。

■立地
都営南麻布四丁目アパートの斜め向かい。距離にして5mくらいのところ。
http://www.toeijutaku.info/article/133917342.html
によると、南麻布四丁目アパートには、エレベーターがないそうです。

付近は高級感ゼロでした。

他方で、坂を登りきった辺りは、日本を代表する高級住宅地。
お客様をよぶときは、なんとかして、坂上からアプローチする方法を
考えた方がいいかもしれません。

■外観
一部、外観が見えました。最初、まだ未完成なのかな、と思ったのですが、
隣のフランス大使館の壁面と同じでしたので、あれで、完成なのでしょう。
正直、マンションとしては、かなり変な感じです。
これからの検討者は、実物を見てからにした方がいいと思います。

■音
ここのスレを見ていると、明治通りに近くて煩い、という書き込みが
ありましたが、それに加えて、そもそも、西側の通り、かなり細い上に
細さの割には、交通量もそれなりにあり、かつ、道路にほぼくっつけて、
建物をたてているので、西側の通りの音が相当にマンション内に入って
くるのではないかと思われました。

■その他
敷地のちょうどカーブするところにある建物、なんなのでしょうか？
目の上のたんこぶみたいな感じになっていって、あれだけでも、相当に
行けていない感じがでてしまっていると思われます。

■緑
木々と建物が、かなり密着していました。緑に壁にならないといいですね。

http://tanaism.com/yohtanaka_architects/works_y2house.html#13
以前、雑誌か何かで、↑の家を建てるときは、どうしても緑の壁という感じで、
威圧感がでてしまうので、できるだけ、建物と木々の間をあける感じにした、
と書いてありました（それでも、ちょっと重苦しい感じがありますが）。
ここは、フランス大使館にお願いして、適宜、剪定等して、軽い感じにして
もらうといいのではないかと思います（応じてくれるかは知りませんが）。

■総合
種々デメリットもありそうだけど、これだけの緑があれば、そんなの気にならない、
という人も、一定数いるのでしょうね。人気あるらしいので、まぁ、そういう
ことなのでしょう。

私も緑の壁が心配で上層階にしました。綺麗な緑になること期待してます

現地行ってみると、西側の道路から、大使館側の側面が
かなり見えますね。

角度的に、部屋の中が丸見え、ということはないのかも
しれませんが、バルコニーに出たら、道路から丸見え、
のような気がします。

明日から第1期2次の登録受付が始まる様子。
DMを見ると130.25m2が16,400万円、販売価格の内訳は建物が43,090,984円、権利金が120,909,016となっており、権利金が販売価格の2/3を占めている。RMに言って権利金について聞いても明確な返答が無かった事が理解できた。第1期1次の契約者の皆さんは違和感を覚えずに納得して判を点いたのだから素晴らしい。ちなみに、広尾ガーデンフォレストでは販売価格における権利金の比率は約1/2である。銀行が借地権物件への融資に対し消極的なのは明らか。この物件は提携ローンで高額のローンを組んで購入する物件にあらず。返済に行き詰まって売却しようにも実質の資産価値は建物評価分のみで、買いたたかれるのが落ちと判断。売却の予定がなく住み続ける覚悟を持つか、あるいは賃貸用として割り切り60年貸し尽くすのが賢明と評価。このような事例は種々物件を検討する中で非常に参考あるいは勉強になる物件であるが、即金で購入出来ない身分の私ではとてもリスクが高く購買意欲は湧かない。

↑
上の例だと、権利金は販売価格の４分の３を占めてるんでは？

いずれにしろ「定借」のこと、お勉強してから
検討すべきですね。

だから最初から私が声高に言っているわけです。
このマンションは資産価値は非常に低いと。
バ力高いレンタル料を払う勇気のある人向きだと。

資産価値が高いか低いか知らないけどさ、住みたいんだからいいじゃない。

なんというか、もっと高尚な話をしているときに、カネ、カネって言われると興がさめるから、別のところでやってほしいな。

この物件の本当のリスクは緑の見え方です。買う人はみな定期借地権に関しては一応理解しています。なのでリスクとは言えません。
一方緑の見え方は、みんな期待しています。それだけに期待通りでない時がリスクです。

7300万円〜8400万円 って時点で…。
格安マンションだから普通のサラリーマンやブルーカラーでも買えるわけです。（笑） ご近所付き合いが大変そう…
客層にバラツキがあると、変な人もいるからねえ。

このマンション、金を気にする人は買わないでしょうｗ
567じゃないけど、ホント興ざめするから資産価値云々はつまらない話

森が見える側はもう全部売れちゃったのかー
完全に出遅れたー

ゆったり暮らすには、ステキな場所だと思います。
サービスも充実していますし、ロケーションもいいですが、
残りの住戸は少ないようです。

ホームパティーも気軽にできそうでいいと感じています。

564の話は不十分。
定借は中古だとフラットを使うケースが多いので、銀行の消極性はどうでもよい。
但し、この中古フラットは販売価格が１億円以上だと利用資格がない。つまり高額住戸には使えない。

高額住戸にも使えますよ。勉強不足では？

やはり高い属性のかたが購入されると思うわけです。
社会的信用度がいわゆるクレジットスコアが上位のかたは年収が高いので。

三井とは勝負ありだね

日本の四季を強く意識した感じの環境ですね。エントランスホールの窓からの景色が住戸からも見えたらなと期待してしまいますが、それだと眺望がなくなりますね(汗)。住まいからは遠くの眺望、下に降りて四季折々の風景、両方楽しめるほうがいいのだと思います。これだけ環境が素敵だと共用の需要も大きいでしょう、88世帯が利用するに困らない規模のスペースであることを期待したいです。

それなら、タワマンで、近くに公園でもあれば、十分では？

一長一短です。

今は公園でも緑が少ないですからね、エントランスから見える緑豊かな空間っていうのは癒しを感じて良いと思います。まあ、夏はセミが鳴いてうるさいかもしれませんが…。それでも季節を感じつつ、暮らせるのは嬉しいですよね。

ふと思ったのですが、パーティールームでは、料理教室やカルチャースクールなど開催を予定してるようですね。こういう企画というのはどこが企画して開催するのでしょうかね。

ここのマンションの価値は、リビングの窓越しに広がる緑。
階高は十分に気をつけて選ばないと。

友人の奥様から聞きましたが、浜田山にパークシテイという高級物件があるらしく、そこの緑地計画は東京ドーム3個くらいあって、とにかく素晴らしいと聞きました。
打ち合わせ当初は、こちらは手付かずの自然がそのまま残る計画だと説明を受けましたが、実際は工事の影響で伐採したり植え替え移動させたりしていると聞いて、かなりショックでした。

浜田山も、ここも、緑ビュー自慢が可能な羨望マンションでしょうね。

浜田山はみたことがあるのですが（知人がいるので）、ここは、
知り合いに購入した人がいない模様。ぜひ、みてみたいです！

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237087/

>583
パークシティ浜田山という物件のホームページを見ました。大規模マンションですね。総戸数522戸って凄すぎです。そのマンション一つだけで大きな町になりそうな、そんな感じを受けました。植物園、果樹園になっているところは散歩するだけでも楽しいでしょうね。ここもそうですが、都内に住みながら自然を感じて過ごすことができるのは素敵なことだなって思います。

奥多摩も都内では？

週末に現地を見てわかったのですが、
大自然だ！森だ！オアシスだ！というセールスポイントの割りには、実際はかなり小さい森でビックリしました。
なんだかショボ過ぎませんか？
森というよりちょっとした雑木林くらいの面積しかありませんよね？
しかも、フォレストサイド住居のみ享受されないわけですし。
かなり見かけ倒しなマンションだったので残念です。

× フォレストサイド住居のみ享受されないわけですし

○ フォレストサイド住居しか森の恩恵が享受されないわけですし

５８９
＞なんだかショボ過ぎませんか？

なんか、はげしく勘違いされてません？
ここ、奥多摩じゃないんですから

余裕がなさそうに見えるのは、狭い敷地に無理矢理建てているからでは？
道路に隣接している上、木々も迫っているので、狭苦しい感じはありますよね。

隣の都営アパートの方が敷地の使い方は、贅沢です。

ここは借地権マンションです。
しかも期限付き。
強制解体、強制立ち退き　があります。

ここの借地人が
借家人と違うのは住居人自身が解体して、
地主に土地を返さなければ行けない事です。

ここは、解体不要でしょ。

まぁ、そんなことはどうでもよく、外野がとやかくいうことではない。

緑に囲まれた暮らし、楽しみだな。

森には小道みたいなのがあるの？
住人はその森は歩けるの？
週末の早朝など、ちょっと早起きして鳥のさえずりを聞きながら森を散歩できれば素敵だろうな。

595さん

あるっぽいですよ、バルコニーから見るだけではなんですから、たまには歩いて考え事でもしたいですよね。
サイトでも謳っている以上その場所を使えてこそのメリットだと思います。

フィトンチッドって初めて聞きましたけどどんな香りなんでしょうね、住戸のほうにも心地よく香るものなんでしょうか、私は間取りや立地も大切だと思いますが、自然を取り込むコンセプトも価値としてもっと認められても良いと考えています。

フランス大使館の敷地に入れるのか～。それは、特権だな。

入れません。

樹々のシャワーを浴びたければ有栖川公園に行けばすむこと。

リビングの窓越しに深い緑が広がる喜びだけでも、相当な価値があります。

玄関を出てすぐに樹々の木漏れ日に包まれる喜びも格別ですよ。

浜田山、私は高くて結局諦めましたが、毎日出勤前にあの緑で癒されるのかと思うと、本当に欲しかったです。

ここは、周辺環境が悪いので、家を出るとげんなりしそうですね。

解体、強制撤去は60年先ですからね。
我々には関係ない事です。

確かにこのあたりは周辺環境は良くありませんが、フランス大使館の森の恩恵を受けられるこのマンションに限っては素晴らしいと思います。

確かに三井の浜田山物件は超高級路線を貫いているけど、あんな場所は田舎だろ。
急行すら停まらない駅らしいね。
都心の麻布と郊外の浜田山では雲泥の差があるね。

南麻布って名前に期待して行ったけど、実際歩くとげんなりする街だった。

＞超高級路線を貫いているけど、

まぁ、高級路線くらいかな…。

６０３
南麻布は、実際に歩くと電線だらけで雑多な普通の街。しかも坂道だらけ（笑）
イメージ先行だとがっくりしますよ。本当に普通過ぎて。

南麻布は街全体が古いからね。
暗いイメージ。
夜なんてお化け屋敷状態。

売れ行きはどうなんですか？

目の前の都営住宅が(*_*)

そうなんですか。
やはり、現地へ行って自分の目で確かめてみておかないといけませんね。

三茶や麻布の昼間在宅の主婦が薬漬けに。
有名な話しですよね。

なんで？って思っていましたけど
わかるような気もします。