静の領域、邸の価値。
東京メトロ有楽町線、副都心線「千川」駅徒歩7分。
「池袋」駅へ2駅3分。
第一種低層住居専用地域に佇む南向き中心の26邸。
＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区千川2丁目21番1他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「千川」駅 徒歩7分
総戸数：26戸
構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上3階建て
完成時期：平成23年11月中旬
入居可能時期：平成23年12月中旬
売主：野村不動産
施工会社：木内建設株式会社 東京支店
管理会社：野村リビングサポート株式会社に委託予定
[スレ作成日時]2011-02-09 22:07:29
マンションは他人が設計したものを選びますが、
戸建（注文住宅）の一番の魅力は
家づくりの過程ではないでしょうか。
最新のマンションの良いところを研究して
自宅の設計に取り入れることも可能ですし。
モデルルームに行ったとき、お隣は、開業医でしたよ。
世帯年収４０００くらい行くのでは？
豊島区のマンションがほしかったら、ここを検討されるんじゃないでしょうかね。
私は宅建所持者さんの書き込みのほうがよっぽど失礼と思いましたよ。
286です。
273、292さん、ありがとうございました。
なるほど、勉強になります。
このあたりは地味なイメージではありますが、住みやすく気に入っていますから、価値が上がっていくのは純粋にうれしい。
でも今、こんな時期に買ってしまっていいのかとても悩みます。
このあたりはある程度の広さの物件は、中古含めてもなかなかいいのが出てこないので、今回決めるべきかなとも思いますが、高い買い物ですからすごい悩みますね。
スレすべて読みました。
相続で物納の土地です。長い間駐車場でしたので
地盤も御調べになったほうがよろしいかと思います。
千川でお金持ちはいませんよ。
宅建所持者さんはある意味警告してくれていたのですね、想定外が起きた時に金持ちであれば大丈夫であるようにと。
294さん
地盤を調べたほうがいいとは、なぜなんでしょうか。
駐車場だと、何か問題があったのでしょうか。
私は購入検討をしてますが、素人なので地盤については知識がまったくありませんので具体的に教えていただけませんか。
千川にはお金持ちいますよ。土地持ちをターゲットにしている地元不動産屋さんと我々では客層もお金持ちの定義も違うのかも知れませんが。
建物と周辺住宅はいいですが、町の雰囲気は決してよくないですね。
なんだかんだいって、土地勘のある人などですぐ売れるでしょう
＞295
以前の駐車場は劣化の激しいぼろぼろのアスファルトでした。
不動産屋は建物が長年立っている物件をすすめます。
地盤がゆるくなっている可能性が高いからです。
地盤補強でもすれば別ですが・・・
＞地元不動産業者さん
なるほど～
プラウドというブランドにこだわってはダメですね～
色々勉強になります
No.300さん、そういう意味ではジオの方がいいのでしょうか？
あの場所は旧第一勧銀の社宅跡地ですから。
はっきりいって、かなりの割高物件と見ています。私は野村さんが10年以上前に分譲した、すぐ近くのヒルズを当時も割高と親に言われつつも、資産性が違う!という営業マンの説得に押し切られ、購入しました。ただし、3年前に売却活動をしたときは、野村さんの仲介子会社さんに、中古の売却はどうしても周辺の取引事例で相場が形成されてしまう・・・と言われ、泣く泣く我慢したものです。今回モデルにも足を運びましたが、その価格にびっくりしました。ヒルズより、同じ向きと面積で1200万円くらい高かったからです。はっきり言って今回はさらに少ない27戸ですから、結局予算のある人だけで売れてしまうのでしょうが、かなり割高と感じます。結局プラウド、さらに小さい戸数のマンションであれば、かなり割高に設定しても、上澄みのお客様に売り切る販売ができるのだなーと、野村さんの営業力には改めて感心しましたが、購入したあとの資産価値は間違いなく、そこまでの維持はできません(でした)。ちなみに価格で私は手に負えませんでしたが、間取りが当時のヒルズに比べてもかなり悪い間取りで残念です。
ヒルズとプラウドは別物ではないでしょうか･･･
>ヒルズとプラウドは別物ではないでしょうか･･･
確かにプラウドの方が広告が桁違いに多いので、原価はずっと高いだろうな。
この間、ここのモデルルームで接客を受けていたら、近くのブースで少し頼りなさそうなご夫婦が営業のトークを真に受けて話し込んでいた。
お金は持っているのだろうが高い買い物（特にここはとても高い）なのだし、もう少し自分で物件のことを調べてみればいいのに。
とても高いということ自体に気がついていないのかも知れない。
ああいう人がいる限りデベも安泰なんだろうな。
野村の物件を買う人は
「プラウドは別物」
って感じの人が多いね。
何が違うのか、価格に相当した違いなのかは説明出来ないけど。
プラウドはもはや住宅で一番のブランドだよ
買うつもりがないなら、わざわざmrに来なきゃいいのに。
物件が周辺より高いのは、ネットですぐ分かるし、購入する理由は人それぞれなんだから、その人が納得もしくは気に入ってればいいんだよ。
いちいち他人の心配する必要ないよ。
304さん
購入価格に対してどの程度の売値だったんですか？
詳細を教えていただけませんか？
イメージ戦略に成功してる点は認めるべき。
ただ、莫大な広告費は販売価格に織り込まれているんだろうが。
バルコニーが恐ろしく狭い、水道は屋上タンク式、ディスポ無し、プラウド価格・・
他所が抽選で当たったのでココとは縁が有りませんでしたが、完売できるか見ものです
自分としてはバルコニーをあまり使わないのでその分部屋になっているのは良かったです。
しかし価格が割高、管理費が高めなどの理由で結局決断できませんでした。
今日から登録かと思いますが売れ行きどうなのでしょうね。
戸数が少ない分、管理費が高くなるのでしょうがいないと思います。価格が割高っていうのは何を基準にしているでしょうか。自分の場合、小規模の物件がいいので結構気にいってますが、そこの土地勘がまったくないので治安等（特に地下鉄）が気になります。
まあ過去の書き込みを見ても分かりますが、これまでのこの界隈のマンションに較べて、
坪単価が頭ひとつ抜けているというのは、データが裏付ける事実と言ってよいでしょう。
もちろん、物件として同レベルかどうかは別問題で、よそよりもよい物だから、価格が
上がっても構わない、という考えもありでしょう。実際モノはよそよりも良さそうに
見受けられます。
この規模でディスポーザーは相当厳しいでしょうね。大規模マンションならともかく、
明らかに地域のレベルを逸脱した物件になってしまいます。
地下鉄の治安、って何でしょう？車内でカラまれるとかですか？
埼京線で痴漢頻発、常磐線はガラが悪い、なんて話はありますけどね。メトロで悪い
評判というのはあまり聞きませんが。
＞３０４さん
深く同意いたします。7000万で買っても10年後は・・・・半額かも。
ちなみに施工会社は 木内・・・ヒルズは銭高＞木内です。
物はヒルズが↑ですね。2002年でコンクリ強度30ニュートンのSI（スケルトンインフィル）。今回は24ニュートンでしょうね。躯体が違います。
まあ永住するつもりならいいんじゃないかと思います。仕様は悪いわけではないので。
革張りのドアハンドルとか(笑)
しかし、うちの場合、永住するとしても管理費が払いきれないと思ったのであきらめました…
登録した方にお願いしたいですが、新しい情報を教えてください。
ここを検討する人は、その「少し下る」ができないのでは。
赤塚や成増とは、街全体の雰囲気はずいぶんと違いますからね。
いよいよ今週末で登録が締切りですね。
私は価格的に断念しましたが、
はたして、即日完売できるのか興味があります。
割高と言われてますが、妥当な価格はいくらでしょうか。
＞324
割高と言われてますが、妥当な価格はいくらでしょうか。
販売中？のジオやちょっと遠くのプラウド千早なんかとは条件が違うので、
目の前のマンションと比べてみると・・・
・ヒルズ千川＝２４０万／坪らしい
・プラウド千川２丁目＝２７０万／坪らしい
これを単純に高～い！と見るか？
最近の底値の２００２年だからと見るか？（都内２０１０年度比：０．８くらい？）
はたまた低層のカッコよさと見るか？
いやいや管理費が３０％も高いもん！と見るか？
でも消費税が５％上がる前に・・・とみるか？
そもそも関東は放射能リスク？が・・・と考えるか？
脱線してきたので、ここから言えることは・・・。
一般的に２００２年は２０１０年より不動産は安かったってことくらい。
他は各自がどう都合よく解釈するかということかもしれません。
目安としては早く完売したら、まぁ妥当な価格だったってことかもしれませんね。
※上記の数字はネットで検索したモノなのであってるかはわかりません。
＞＞323
私のイメージだと「即日完売」という物件ではないと思っているのですが、それでも良さそうな物件ということには変りないので順調に売れていきそうですよね。
立地もそうですが、仕様も利便性も飛び抜けて良い部分がないけどバランスは良いという印象です、確かに値付けはちょっと強気な感じもするけど、それでも売れるんでしょうね。
いよいよ今日が締め切りですね。
即日完売っ！？はどうでしょう。
１階と２階の南西が苦戦しているのかな？
即日とはいかなくても、早々に売れちゃうんだろうね。
この立地の良さ、知ってる人は知ってるから。
駅前のつるかめランドが以前のピーコックだったらもっと良かっただろうに。
お金が余っている人は是非、この物件を買って経済を回してください。
この物件を見ているとどうしても、もう少しまともな投資先があるのではないか、と思ってしまうのですが、余っているなら別です。
世のため人のために溜め込まずに使ってください。
光が丘のプラウドは早々に売り切った？
ほんと、よく売れるな・・・
戸建ては三井も小竹に出すね。個人的には千早・小竹が好き。
千川の方が便利はいいけどね。
プラウド駒場はどうですか。千川より都心よりなので相当高いかな。
HPみたら、モデルルーム公開中とあった。
流石のプラウドブランドでも、強きの価格で即日完売できなかったのかな？
だとすれば、駒場とか他の物件にも、価格面で多少影響ありそうですね。
ここがどうだかは知らないですけど
普通はキャンセルだとかを落選した人に薦めたりするから
すぐに完売表記にはならないと思いますけど
駒場は坪３００超えるでしょ。
営業に聞いたら、駒場は３４０くらいと言ってましたけど。
千川のほうが地盤がよさそうで気に入ったが、落選しました。駒場の地盤はどうでしょうか。
抽選の部屋あったんですか
やっぱり人気があったのですね
そりゃ抽選の部屋も多少はあるでしょ。たいして人気じゃないとしても。
個人的には割高感を感じました。
完売はしてないでしょう。
ＨＰの更新日、28日を過ぎたけど更新される気配無し。
もしかして完売しちゃったとか？
ここの会社は利益率がずば抜けて高いです。
うまく軌道に乗せたからチョロイもんです。
ここは「一生住み続ける覚悟」と「売る際には大幅下落しても金が有り余っているから全く気にしない」という人以外には勧められないよ。他の方も言うように、２～３割は高い、というか、野村が利益を取りすぎ・・・。
まだ検討中の人がいるのならば、千早町の中古の方がオススメ！
http://www.nomu.com/mansion/1069738/
当時の価格よりもやはり約２３％は安い。これを４８００万円くらいで契約できたら、千川２丁目よりも遥かに得です。余った２０００万円をもっと有効に使えるのでは？
それでも、初物がいい、初物には金を惜しまない、というのであれば、それはそれで仕方ないかな・・・。
>343
これ、本当ですか？
場所よく知ってますがいい立地ですよ。
このへんはバス通りより南のほうが評価高いですし。
最上階南向きでしょ？
今の中古相場ってこんなものなんでしょうか。
なにか個別的な問題でもあるのか・・・。
野村はがめついよね。
まぁ、デベ全般に言えることかもしれませんが。
やはり、新築だけに拘るだけじゃなく、中古も視野に入れて探そうかな…
日本人は新築を好む人が多く一般的に中古になったら即３割下がると言われていることもあり、千早町の価格は安い印象はないです。。エリアも千早と千川なら千川の方が僅かにいいと思いますし。あくまで個人的な印象なので、どちらを好むかは人それぞれだと思います。
中古は嫌です
まあ、ここにも言えることですが…
343
土曜日の広告に入ってきた物件でしょうか。
＊＊＊＊団体？のお隣の物件。
低層で高級感のある物件ですが、広告をみる限り二丁目の方が好みです。
近くに住んでいますが、千早は二丁目がいいですよね。
三丁目、四丁目になるとなんだかごちゃごちゃした印象。
千川は二丁目はいいですが、ほんの少し入ると板橋区に入り駅から離れるしで不便では。
うわー完売ですか、さすがですね
すごい！全戸完売！驚きました。
確かに納得ですよね。
やっぱり即日完売ですか
割高だのなんだの言われてますが
即日完売なのだからこれが適正価格なんです
アンチは認めたがりませんがね
もう今は野村が一番人気があるのでしょうかね。
うわー！すごい！
完売おめでとうございます！！
契約された方は、もうこの掲示板見てないのでしょうか？
いろいろ情報交換できたら嬉しいんですけど、最近の書込は契約した方ではないですよね。
とにもかくにも、完売して良かったです。
先日の関根勤のディープなんとかで千川のケーキ屋さん出てましたね。嫁に聞いたら学生時代にバイトしていたんだとか。私は要町のフランスレストランが気にいってます。外食には不自由しません。餃子の満州もあるしね。
エコールクリオロのことかな？
味は普通ですかね。
エコールクリオロ、
味は普通だし内装がキッチュだし好きじゃない。
って、物件とは全然関係ありませんでしたね、すみません。
目の前の天理教教会は、不気味な儀式とかないんですか？
↑すみません、これは千早の中古物件に関しての質問です。
スレ違い
結局、私が以前書いた通りすぐに完売だったようですね。この地域であの戸数であれば、野村の力があればこうなることは予想通り。今の野村は三井三菱住友よりも都内の不動産事情を分かっている感じがします。
高い高いと言っていた地元の不動産屋さんは、少し感覚がずれていた？それとも自分の商売になる中古物件に誘導したかった、ということだったでしょうか。
いずれにしろ、千川に良いマンション、立派な住民の方が増えるのであれば喜ばしいことだと思います。
買った途端２～３割下がるのでしょうが、永住目的ならいいのでは。たった２６戸ならすぐ完売するだろうと思ってましたよ。あなただけじゃない。
２割～３割下がるんでしょうか。
そもそも、中古であまり物件が出ていないので一概に比較出来ない気がしますが・・・
中古出るのを待った方が得なのでしょうか。過去のプラウド、ヒルズ系もなかなか出ないみたいなので
気に入って住まわれている方がほとんどだと思うので、千川界隈は諦めた方がいいのか
思案中です。
ジオより先に完売はすごいな。さすがにジオが先に完売するかと思っていた。
やっぱり即日完売かぁ
ここ１年ぐらい海外出張が立て込んでしまい、マンション探しが休眠状態になってました。このあたりの物件、他に出ませんかね。
このあたり、あまり出ませんよね。
ジオとここは、購買層が違ったとは言え、同時期に出ていたのは希少でしたね。
２年もすれば転勤やらなんやらで必ず１～２軒は売るに出るものです。
そうすれば、プラウド千早や千川を見ても分かるように、売値の２～３割引で買えます。
「１番風呂」に拘りさえしなければ、その方が絶対にお得ですよ。オプション商品も付いているのですから（笑）
それと、板橋高校と千川小学校のところの六さ路の信号、そこの広大な駐車場に大型マンションが再来年１月に完成とか。先日、壁面に工事の看板が立ちました。売主は伊藤忠、施行は長谷工です。
９階建てのおそらく１００戸前後の物件になるんでしょうね～。真隣などは日照権の問題を抱えてクレームが出そうですが、近隣住民の立場からすれば、オシャレな大規模マンションが出来れば、清掃車が並ぶ駐車場よりも数段、あの一角の雰囲気はよくなると思います。
１階にスタバかタリーズでも入居してもらえれば涙ものですが、ここでは絶対にありえないでしょね・・・涙
やっぱり、あの広大な土地はマンションが建つのですね！
スタバかタリーズが入ってくれたら嬉しいですが・・・、難しいでしょうね。
ドトールかプロントでもいいから、カフェ系が入ってくれたらなぁ。
マンションそのものにも注目しておこうっと。
クレヴィア千川というのが出ましたね。千川駅から徒歩3分だそうです。
外観がイメージと随分違いますね
千川ってカフェありませんでしたっけ。
池袋に沢山ありますから、カフェができるのは難しいような。
私もできてほしいと願っていますが
新築の時より価格上げてるみたいね。売れるのかな。
案の定セットバックがほとんどないから、一階だと道を歩く人とコンニチワしちゃいそう。
エントランスが想像以上にショボイ
そんな事になったらクルウド
新築未入居の理由は何が考えられるの？ローン破綻かマンション転がし？
地権者売り？
地権者なら最上階でしょ
１ヶ月で３００万ほど値下げ
>by 匿名さん 2012-02-05 11:55:23
>プラウド千川二丁目の中古が早くも出てますね。
>部屋がどこかわからないけど、新築の時より値段が上がっている気がする。
>二階の72平米で6280万、坪288万！
現物を見るとセットバックが無いのがほんとに厳しいので、完成前のイメージよりどうしても
評価が下がるでしょうね。
中の仕様は良いのでしょうけど、中古価格は徐々に千川の標準に近づいて行くのではないでしょうか。
まあ売却益狙いでここ買う人はいなかったと思います。住んで快適なら、それでよいでしょう。
地権者住戸は無かったんじゃないかな。
中古に関する広告無くなりましたね。
さすがですね、次はいつここの中古が出回るでしょうか。
個人的には非常に魅力ある場所なんですが。
この辺、新しいマンション出来ないかな。
この辺は、低層住宅街なので、なかなかマンションは建築しにくいですね。
千川は過小評価ですね
電車も便利だし住みやすいです。バカでかいライフが最強です
このあたり、マンション
少ないですね。
あまりマンションの多く無い地域なので、もっと注目されそうなマンションだと思うんですよね。
駅迄の距離もそこそこ近いですし、立地のととのった物件だと感じます。
