大井町西地区の免震構造採用再開発タワーマンション、掲示板パート3です。
その1：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49786/
その2:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94599/
所在地：東京都品川区大井1丁目3946番22（地番）
交通：京浜東北線・東急大井町線・東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅徒歩5分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.91平米～115.63平米
売主：東京建物・日本土地建物・日本土地建物販売
販売：日本土地建物販売・東京建物不動産販売
施工：五洋建設
管理：東京建物アメニティサポート
[スレ作成日時]2010-12-26 18:55:13
阪急大井町ガーデンは日本最大級のビジネスホテルの様です。
地上３０階の高さ。
確かにビジネスホテルでここまで高いホテルはありませんよね。
総客室数1100室みたいです。
お客さん集まるのかな？
羽田からそれほど便利なわけじゃないしね。
どんな客層がターゲットなんでしょう。
団体旅行客とか？
古いほうをどうするのか誰かご存じですか？
古い方は以前マンションに立て替える計画でしたが同規模のホテル(下は物販等)に立て替えられるようです。
ホテルはしょっちゅう利用しますが
火曜日から木曜日は必ず満室で予約するのは必死です。
新幹線や羽田にいきたい方はもちろん、国際展示場で出展される方は連泊されます。
ホテルの方に聞きました。
日曜日は空いてるとのことです。
ヴィアイン東京もあるけどこちらも同じです。
品川や羽田等にもホテルはあるけど大井町まで下れば多少は安く泊まれるので利用するようです。
羽田空港へは直通のバスがあるから結構便利なんだよね。
他にも、お台場や五反田方面のバスもあるから、結構バスつかっているよ。
このマンション「大井町再開発プロジェクト」って言われていましたが、
「阪急大井町ガーデン」もいわゆる再開発ですよね？
その他に、大井町周辺って再開発の予定はあるんでしょうか？
大井町が今後どんな風に変わるのか、知りたいです。
ご存知の方、教えてください。
↑是非ともデベ営業に聞いて下さい。懇切丁寧に教えてくれますよ。
ここって269戸中地権者約60戸、第一期で約120戸販売で、残り約90戸ありますが、マンション買うの初めてなんでマンションの売り方ってよく分からないのですが、来年10月の竣工入居開始までに完売するものなんですかね？
一般的に売れ残ってると中古価格も売れ残った場合の値下げされる売れ残り物件に引きずられると聞いたのでどうなのかなあって思ってます。
入居までに完売するかどうかは、物件によるので一概には言えません。デベロッパーの立場としては、何としても入居までには売り切りたいという気持ちが強いです。
この物件の場合、現段階であと90しかないのなら、ほぼ確実に完売すると思います。しかも、入居よりもだいぶ前じゃないでしょうか。今年の3月末は難しいでしょうから、最悪でも9末完売を目指すのが普通でしょうね。
もし入居してからも売れ残ったら、（実際には入居の前から）新規で買う人は安く買えるチャンスが増えると思います。これは中古価格がどうという問題ではなく、売主が早く売ってしまいたいために、家具を付けたり諸費用を免除したり売買代金自体を値引いたりして販売します。
中古価格はあくまでその時点での周辺の不動産市況を元に価格が算出されます。ただし新築に入居してすぐに売らないと行けないようなアンラッキーな人（転勤や離婚など）ってそうそういないですから、入居当初から売り物が出ることは稀です。
１１０さんの見立てでほぼ間違いないと思いますが、意外と引き渡し直前のキャンセルも多く出るので、希望のタイプと資金力をデベさんに伝えておくと、諸経費相当程度のサービスで買えるるかも知れません。
何を根拠にほぼ間違いないなどと？
ただの想像だろ。
9月末まで8ヶ月、90戸ということは11戸/月。3戸/週。マンション販売って結構のんびりなんですね。
保険の営業からしますと考えられない数字なのですがこんなもんなんですね。
ふつう、10件に1件は購入する方がいるでしょうから、
3戸/週ということは週間で30組程度のお客様しかご来場されないということでしょうか？土日で15組づつ？
モデルルームってもっと賑わってますからもう少し、早く完売するのではないでしょうか？
9月末完売を目指すのは普通ではないような気がします。
109さん
完売するかどうかの心配する前に、この物件が気に入ったのかどうなのかをまず真剣に検討するべきだと思います。
不安や気になる点はないのか、その検討が終わってからこの物件で人気があるのかとか完売するのかとか
資産価値がどうなのかを考えてみてはと個人的には思いました。
余計なお世話ですね。失礼いたしました。
結構順調に売れているのですねー
やはり大井町は人気！？
１１６さん
別に乗っかってないよ
高値掴みにならなければよいですね
タワーマンションなので、乾式壁だと思うのですが、
その仕様を詳しく確認された方、おられますか？
ホームページ、パンフレットには情報がなかったと思います。
一般的なもの、もしくはそれ以上であれば、合格なのですが。。。
一般的以上でしょ。
デベ考えれば一般的以下だったらまずいだろ。
そんなに細かいならマンション買わなければ？
↑ここにわざわざ書かなくていいから契約者スレに直接書け。
契約者さん、おめでとうございます。
まだ、入居まで時間がありますが、
たのしみですねーっ！！！
＞110さん、113さん
この物件はとても気に入った上で、自分なりに資産価値・支払い計画の検討して購入を決断しました。
基本的にはこの物件には長く住むつもりでいます。
しかし、検討の際にこの物件は完成までにはおそらく売り切れるだろうと思っていましたが、当然その保証はない訳で、もしそうなったときにどう対応すべきかの選択肢を増やすために質問させて頂きました。
もちろん、もう契約しましたので早期に完売することを祈っておりますが、、、
ご意見ありがとうございました。
>人気あるように見えますね。
参考まで、何根拠か教えて頂けますか？
このスレ妄想や希望的観測が多いような気がします。
この物件の好みは、
生活スタイルに依存するのかもしれませんね。
DINKSや、単身世帯など、
通勤を考えると、やっぱり、駅までの距離、しかもアーケードが使えてほとんど雨にぬれない、
帰りには、イトーヨーカドーによって買い物できたりと、すごく便利だと思います。
私みたいに、コンビニなどが下に入っているほうが、
かえって便利だと思っている人もいるのでは？とも思います。
100点満点のマンションなんて一生見つかりませんから、
選ぶ際に何を重きを置くかで、好みが分かれるのかもしれませんね。
大井町近辺で環境を重視した方が、既にモリモトを選んだように、
利便性を求める方には、この物件は、魅力的にうつっていると思います。
挙げられているようなマイナス点も、利便性と引き換えのようなもので、
ある程度の規模の駅近辺では、まあ、よくあることでしょう（笑）。
>126
たしかに、人気がある物件ですよね。
さすがに、次期販売では残戸全て出すことはないでしょうが、完成までの完売を目指しているんでしょうね。
私は、この物件を気に入ってますので、間取りが選べる次期（第二期）には契約したいと考えています。
競争率が上がらないといいけど。。。
何故人気あると？
無根拠な煽りは何？
モデルルームで雰囲気を感じればわかるでしょう。
人気があろうがなかろうが人に根拠を求める前に自分で感じてください。
東急側の駅上にTSUTAYAができるみたいですね。
TSUTAYAの看板見ました。
駅上は便利ですね！
あと、サルバトーレ・クオモや阪急に大戸屋、五右衛門もできるんですね。
大井町は食べる所が少なかったので嬉しです。
駅前のマクドナルドが２月末で閉店なんですね。ちょっと悲しいかも。
阪急のホテルがリニューアルされた暁には帰ってきてもらいたいものです。
↑上げると136みたいなとんちんかんな勘違いされるので下げといたよ。
マックは三又商店街の入口の工事中ビルに新しい店舗ができるらしい
私も今日、東急側の駅上でTSUTAYAの看板見ました。
今でも、十分便利だと思っているのですが、
ますます、便利になっていきますね～。
第2期締め切りが近いせいか、
マンションギャラリー、結構混んでましたねっ！！！
登録締め切り直前は何故か活気があるね。
それも営業時間外のｗ。
サルヴァトーレできるんですか！
あそこおいしいですよね～
近くにできるのうれしいです。
皆さんいろいろよくご存じですね！
引っ越してきたばかりで情報に疎いのでいろいろ教えて頂けてうれしいです。
阪急リニューアルオープンまであとわずか一ヶ月半となり
とても楽しみです。
地元の方、教えてください。
昨日、ＭＲと現地に行ったのですが
①アーケード下の商店街ってマンション側から、かなりの部分がシャッターが閉まっていたのですが、あれって、休日だからですか、もうやってないみたいでしたが…
②大井町の駅のホームから改札までのところが、かなり化学薬品臭く（シンナーみたいの）目はチカチカ、息苦しく、気持ち悪くなりました。とくに工事してなかったみたいだけど、行きも帰りも同じでした。あれって今だけですか。いつもあんな状態だったら、倒れてしまいそうです。
購入検討者です。
25階以上のプレミアム住戸を強く推奨されました。
もちろんグロスは高いのですが、たしかに単価で計算すると、
低層階や中層階の住戸とそれほど変わりません。
ただこのマンションの場合、仕様がどこまで違うのか、
またそれが、具体的にどの程度まで金額に反映するのか、
素人目ではよくわかりませんでした。
将来の資産性なども踏まえて、総合的に判断したいと考えています。
もし詳しい方がいらっしゃれば教えて下さい。
たしかに薬品臭いかも大井町。川崎とはまた違うにおいかも。
>>145さん
確かにあのアーケード街はさびれています。
シャッターが下りていたのは、廃業した店か、
週末はサラリーマンが来ないから営業しない飲み屋かのどちらかだと思います。
この土日は駅を利用しませんでしたが、金曜日まではそのような薬品臭は感じませんでした。
大井町に限らず大井町以降、蒲田〜川崎方面は何か匂うイメージあるかもしれん
プレミアム住戸を推奨されるぐらいの資金力があれば、わざわざ低層階や中層階を選ばなくても良いのでは？と思います。
売りに出した際、単価が変わらない別の部屋が同時に売られていたとしても、買い手にそれなりの資金力があれば、仕様が高いほうが選ばれると思いますしね。
いや～、うらやましい悩みですね～っ。
145さん
①アーケード下の商店街
地方都市で問題となっているような、閑古鳥状態ではないですよ。
１～2件、閉めているのかもしれませんが、個人的には、ほとんどが営業していると思っています。
（たくさんあるので、あまり、一軒一軒気にしていませんでした。。。）
日曜日は定休日が多いのかもしれませんね。
②大井町の駅のホーム
明らかに、エスカレーター工事か、駅上（TSUTAYAができます。）工事の為だと思います。
普段気になったことはないですし、もし、毎日そのような状態であれば、
これまでに、ここの掲示板で問題になってたと思います。
どちらもタイミングの問題だと思いますので、
また平日などに、自分で確かめてみるのが、一番良いかもしれませんねっ！！！
間もなく他へ引っ越す現在近隣住民の私見だが…
アーケードにはろくな店入っていないよ。
日曜は殆ど閉まっているし、平日夕方以降店舗は飲み屋しか空いていない。
元々まともな喫茶店ひとつない（カフェは勿論無いし立地的に似合わない）
駅からモデルルームにしか行かない人はわかりずらいかもしれないけど、大井町の外れだからね。
おまけにあの辺は歩けばわかるが大井町の中でも低地。
>147
プレミア住戸を購入する資金力があるのに、何故大井町か？
地縁があるなら他でもないが、そうでないなら郊外なぞ買わず都心物件を購入した方がいいのでは？
147＞素人がグロス価格なんて言わないよぉ。もぉぉぉ。 どうでもいいことですいません。
＞147
奨められるのは、プレミアムが売れていないことと、買えるだけの資金力があるからだと思います。
でも、なぜプレミアムが売れないかも考えた方がいいですよ。
ここは、いかにも賃貸物件になりそうな北向きの物件があったり、地権者物件が多いマンションですので管理は高級物件にふさわしいものにならない可能性が高いです。
153さんの反応も、一般的な反応だと思いますし。
確かに。グロス価格を気にするぐらい投資をかじっていれば、こんなところで悩み相談しないかも。
でも、正直、プレミアはうらやましい。予算が許してくれない。
ここ、予算と希望階数、希望の広さ伝えても、まったく対象外のプレミアムのモデルルームしつこく見ろってうるさいよ。時間の無駄なんだけど…
MR行って家に帰ってきたら、
ご来場キャンペーン実施中、本状をお持ちいただいた方にアトレ大井町で使える商品券1000円分プレゼント、買い替え物件査定でクオカードプレゼント
という郵便が来ていた。
なんて、運がないんだ！来週行けばよかった！！！
153
他へ引っ越すなら、立つ鳥跡を濁すなよ。
どんなに悪い思い出があったのか知らんが、他へ引っ越す奴の意見など参考にならん。
真剣にマンション購入を考えている人に、偏った情報を与えないでくれ！
よい感想
悪い感想
どちらも参考になると思うけど。。
なんでこんなに必死なの？
近隣住民がアーケード街のこととか、町の様子教えてくれてるのって、ありがたいと思うけど
アーケード商店街には興味ない。普段、ほとんど使わないし。なくなったとしても、あまり影響はない。一方、アーケード自体はすごく重要。通勤時に大雨でもぬれないのは、すごく便利。
>162
全く同感。商店街なんか、どうでも良いんです。
アトレとヤマダ電機とイトーヨーカ堂があれば、普段の生活に困ることない。
良いお店行きたければ、電車なりタクシーなりで行けば良いのだから。
庶民的な面と、交通利便性の良さって、そういう風に活用すべきものです。
第２期の販売戸数は３０戸になりましたね。
３０戸ですか？
以外に少ないですね。
この３０戸は、要望書が入った（＝確実に売れる）物件って言うことなのでしょうか？
こんな売り方だと完売するには何次販売になるんだろう・・・。
人気ないな。
碑文谷一家
何？それ
少しずつ売れてますね。
所詮大井町
残り60、ここらか売り切るの大変なんですよね。
あとは、毎月３個の契約でいい計算になりますね。
竣工後であれば、家具付きモデルルーム等で実質割り引きも考えると思いますが、このペースであれば、値引きは期待できないですよね。残念です。。。
でも、前回と今回の30戸で東南、南西の角部屋の中高層、南向きの中高層て言った条件の良い部屋が売れ切れたので、ここからは意外と苦戦しそうな気がします。
条件の良い部屋、相当高かったのに、売り切れですか。皆さん、お金もってますねー。
147です。
皆さん、ご意見ありがとうございました。
諸々、説明不足で申し訳ございません。
実家が北品川にあるのと、職場が新橋だったので一本で行ける
大井町は一つの候補にあがっています。
自宅はこれまで3回の売却経験があり、今回4回目の購入です。
私は特にプレミアム住戸に興味があったわけではないのですが、
子供が3人いるため、3LDKで80㎡程度が条件でした。
そう営業マンに伝えたところ、突然プレミアム住戸を奨められた次第です。
資金は決して潤沢にあるわけではなく、父を同席させたため、
両親から借りれるものなんだと勝手に判断されたのかもしれません。
こちらで相談したのは、どなたかがご指摘していた通り、プレミアム住戸自体が
売れ残っているから奨められたのか、本当に仕様がよいから奨められたのか、
疑ってしまったためです。
ブリリアで言えば有明も見に行ったのですが、プレミアム住戸が軒並み売れ残って
いた価格表を見たため、どうしてもそういう先入観がありました。
プレミアムも南向きはほとんど売り切れてます。
売れ残りが多いのも事実なのでデベロッパーの勧めかたはどたらにも取れると思います。
つまり、南以外は人気薄って事ですかね。
敢えて言えば、北東も眺望と割安感で売れています。
そういう意味では、総額は高いですが、坪単価の安いプレミア住戸を検討するのも一理あると思いますよ。私の場合、そこまで面積が必要でなかったので、自然にスーペリアを検討していますが。
１ＬＤＫのいいところは、ほとんど無くなっていますね。
太陽の光が入って値段を考えると西向きの１６階部分しかないですね。
こんなことなら１期の時に攻めていればよかった。
いまさら愚痴を言っても仕方ないか
１６階の西側1LDKに要望書を出そうか考えています。
明日ＭＲに行ってみようと思います。
なんで、特定の部屋に要望書を出す宣言を掲示板でするんでしょう？
黙って出せばいいでしょうに。
16、17、18階は第二期で完売になると言われました。
私も、西側1LDKに要望書出しました。
掲示板で宣言することにより、他の部屋へ分散させる効果もあるからいいんじゃないでしょうか。
競争率上がらないことを、祈ってます。
他の部屋へ分散する効果は不明ですね。
先着順じゃないから、幾らでも人気のある部屋に申し込めます。
確実に購入したい人は、あえて競争率の高いところに申込みをしないから
分散効果はあると思いますよ。
ほんのちょっとした違いなんだけど、完売したタイプとほとんど売れてないタイプにわかれているんですよね？
１６階の西側1LDKが話題に上っていますが、１７階の同じ間取りは第二期の販売対象ではないんですか？
ご存知の方がいらっしゃれば、教えてください。
もう売れてるんじゃないですか？
物件ＨＰの間取検索に、表示されているってことはまだ売れていないと思うよ。
うちが購入したところは、まだ間取り検索で出てきてます。
契約済みの部屋も載ってますよね？ 多分その部屋のタイプが完売するまで載るのでしょうね！
１７階は、たぶん第３期か、第２期２次出てくるのでは？
今回販売予定じゃないところも、要望書が入ったら、販売するって言ってたよ。
眺望を考えたら１７階の方がよさそうですね。
要望書出してみようかな。
