購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART3】

ステータス性のある物件を除けば、一般の人が購入する５千万円前後のマンションは、
思うような価格では売れない。
長期ローンで購入した人は残債もカバーできないことが多い。
戸建なら建物の償却や状態、土地の部分は路線価格や周辺の取引価格を基準に
プラスマイナス査定をした価格で取引される。
都内のマンションと戸建て双方を売った経験からすれば、戸建てのほうが有利に売れる。
一箇所に住み続けるケースは少ないから、売るときのこともよく考えておいたほうがいい。

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マンションは郊外や駅遠はリスク高いね。永住のつもりでもいつ事情が変わるかもしれないし。
マンションは人気の高い駅近物件に限るね。

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マンションの取引価格はたいてい過去の取引価格で決まる。
調べりゃすぐわかる。それに築年数と管理状態などが加味される。
だから、マンションPERなんて言葉がある。

一方、戸建てで建物が評価されるって、妄想。
マンション同様、建物は管理が重要。
管理状態もわからないのに誰も金なんて出さないよ。

つまり、中古戸建ての取引価格は地価と変わりません。
あくまでも土地のみ。上物はおまけ程度。
その土地も、好立地で需要の高いものをのぞくと
マンション同様資産価値は無いと思います。

少子化ですから。

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>その土地も、
>マンション同様資産価値は無いと思います。

こんな一般論で戸建全体に資産価値がないとはいえない。

マンションは建設されればいくらでも増えていくが、土地はそうはいかない。
土地神話の終焉といわれるが、東京区内の住宅地の需要はまだまだ根強い。
ピーク時の価格を基準にすれば下っているが、最近は安定ないしは値上がり傾向。

中古宅地という概念はないから、中古マンションにくらべれば明らかに有利。
一部のステータスマンションより、坪単価100～200万円を中心に「好立地で需要の高いもの」
の地域は都内でも広い。

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どちらにせよ立地次第ということですね。
立地のよいところ（需要の高いところ）で自分のライフスタイルに合ったものを選べばよいという当たり前のことですね。

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>つまり、中古戸建ての取引価格は地価と変わりません。
>あくまでも土地のみ。上物はおまけ程度。

東京の地価を知らない人が多いようだ。
都会の普通の戸建ては、建物部分の価格を3000万円とすると土地はその2倍から4倍の価格。
(安価なミニ戸は除く)
たとえ建物がタダ同然でも、土地でそれなりのリターンがある。
土地がタダ同然の地方の中古戸建てとは状況が違う。

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>>343
横浜付近ではなく○急沿線ですが、マンションの建て替え決議が紛糾しており、住民の高齢化によって管理費・修繕積立の滞納問題があります。
賃貸している人もいるのですが、持ち主は管理費・修繕積立を管理会社に払わない状態でどうしようもありません。
住民説明会・理事会に出てくる人たちだけでは４/５以上の決議が得られず、このままではゴーストタウンです。
水道からは赤い水で浄水器を使用しておりますが、エントランスの修繕なんかは放置状態です。

マンションは快適と思い購入しましたが、後々のことを考えると戸建ての方が自己管理出来て良かったと思います。
今の個人主義の中ではマンション購入は博打に近いのでは？近隣住民を選べませんからね。

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今の築30年のマンションは大変ですね。
規約も法律も整備されて無い時代ですから・・・

そういう時代の問題物件を教訓に今に至ってる。
ですが、今も建て替えに関しては、まだ未整備
ですから早く整備されていってほしいものです。

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マンションは建て替えするにも話し合いで何年もかかる。
しかも解体費用がバカ高い。

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>>356
そういえば、東京はまだ人口増でしたね。
土地神話信仰も生き残る余地があったと思います。
今が、最後の土地信者。

ですが、それももうすぐ終わり。
遅ればせながら、東京も遅くとも10年以内に人口減に転じます。
地方の住宅地と同じ運命が待ってるかもしれませんね。

マンションは需要減や資材価格上昇で採算割れに
なるから供給が減っていくだろうけど、土地の供給は
企業の撤退、老人の戸建て売却で増える一方だからね。
需要の減少に応じて価格が下がるのみじゃないでしょうか？

個人的には、日本の少子高齢化が止まらないことには
日本の土地の資産性に投資しようとは思えません。

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マンションの管理費、修繕費滞納問題って詳しいこと知らないのですが
金額にして月2万～3万円程度じゃないのですか？
そういったマンションが増えれば修繕どころか建て替えもできないし
マンション住民がいう管理も破綻しているんじゃないですか？
資産がいくらとかいう次元でなくなってしまっているような。

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まぁ、人口が減り、土地も更に下がったとしたら

わざわざ中古のマンションを高い金出して買う人も居なくなるから、区分所有でマンションを持っている人は大変ですねー

余裕のある人は、新しいマンションか広い土地買って戸建てへ
金ない人がマンションに居続け、管理費滞納からマンションの修繕もちゃんとおこなわれず、不人気による価格低下
入ってくるのは低所得者でさらにマンションが荒廃し・・（以下負のスパイラル）

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低所得者向けは、管理が崩壊した不良マンションもあるかもしれませんが
今後値崩れするであろう中古ミニ戸建てが最有望では？

比較的最近の分譲マンションは、そこそこ管理修繕費が掛かるから
低所得者には敷居が高いでしょう。

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>>363
ということにしちゃいたいんですね(笑)


むしろ、高級マンションといわれているところがヤバイでしょう

お金持ちは、わざわざ古くなった家に住み続けませんし、売値も考えずに投げ売りします

また、管理費が高いから、逆に経済状態から管理費を滞納するか、出て行く人がでます。空室になったとしても、管理費の問題によりなかなか住みてが見つからずに、売値が下がり、背伸びした人達が入ってきて・・

まぁ、言えることは

土地の下落局面では、中古の旧高級マンションなんて価値が暴落するということです

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都心・近郊利便性に優れている物件はともかく郊外・新興住宅地は無論

不便な立地の戸建・マンションは人口減少になれば需要が無くなり二束三文となるでしょうね。

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>マンションは需要減や資材価格上昇で採算割れに
>なるから供給が減っていくだろうけど、土地の供給は
>企業の撤退、老人の戸建て売却で増える一方だからね。
>需要の減少に応じて価格が下がるのみじゃないでしょうか？

こういう単純な一般論でしか物事を考えてもだめ。
住宅用地の絶対的な不足解消策として政策的に団地（マンション）が増えてきたのが歴史だろう。
人口が減って土地に余裕ができれば、最初に減るのは集合住宅の需要。
団地好きをのぞけば戸建てが買えるのに、わざわざ近隣と密接したせまい空間に住みたい人は少ない。
戸建て志向が強まるまるから、人口が減っても都内の環境のいい住宅地の需要は減らない。

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何百人と同じ屋根の下に住む集合住宅は、同じような経済状態だからと
マンションさんはよく言うが、とてもじゃないがリスクが大きすぎる。

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>>355
結局のところ物件個別の差異が大きいので、こういう結論になりますよね。
本質的な違いは所有権形態だけですから。

区分所有には、種々の意思決定が自分の思い通りにならないかもしれないというリスクがあります。
自分の権利は、自分が所有する住戸数を総住戸数で除した割合（一戸所有していて総数が百戸なら百分の一）なので、自分以外の方々と意見が合わない可能性があるということです。
さらには、そもそも意思決定の仕組みが機能しないかもしれないというリスクもあります。
意思決定に参加しない、いい加減な所有者がいるかもしれないし、管理組合をマネジメントできる人材がいないかもしれない。

マンションの利便性が良かったり、セキュリティ設備が充実していたりするのは、このようなリスクを取ることによるリターンのようなものです。
これらのリスクを大きいと見るか小さいと見るか、もし自分の思い通りに意思決定が進まなかったときにどの程度許容できるかは人それぞれですので、区分所有が良いとも悪いとも言うことはできません。

重要なことは、これらのリスクをきちんと理解したうえで、区分所有権を購入することです。
リターンについては営業マンが一生懸命説明してくれるでしょうから、ここみたいな掲示板ではリスクについて情報共有した方がこれから買おうとしている人の参考になるのではないかと思います。

金融商品を選ぶときと同じで、リスクを知らずに目先のリターンばかりに目を奪われていると、痛い目に合うことがある可能性があるということです。

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何だかんだ言ってもマンションは修繕・管理・駐車場などムダ金を使うわりに
騒音や建て替えなど全てにおいて問題が多く資産価値も低い。
戸建に比べるとあらゆる面で不利なんだよ。

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根本的に戸建てと、マンションを比較することが違っている様な感じがしますね。

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単純に売却を見据えた資産価値としては、戸建て有利というのはわかります。
ただし、同じ予算で購入することを考えた場合、利便性の高い土地のマンションか、
交通の便の悪い戸建てかの選択肢となるわけです。
30年後の売却以前に、将来夫婦が年を取って生活の活動範囲が小さくなることを考えれば、
車を使わないと買い物に行けない、階段の上り下りに危険のともなう、
どちらかが車椅子生活にでもなれば、通院にも苦労する、などの理由で、
引越しを余儀なくされるリスクが戸建ての方が高いケースもあるかと。

子供が大学に通う場合や、成人して独立する前であっても、利便性の高い場所からであれば、
自宅通勤できる範囲も広がり、子供自身が独立の資金を貯める足がかりにもなります。

便利な土地に住むということは、一言では片付けられないメリットがあると思うのですが。

もちろん、便利な土地に戸建てが建てられるのなら、マンションよりもずっとメリットが大きいでしょうが。あくまでも同じ予算での比較になってしまうので。

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>ただし、同じ予算で購入することを考えた場合、利便性の高い土地のマンションか、
>交通の便の悪い戸建てかの選択肢となるわけです。

どこの話をしているのかわからないが、これは不便な立地の狭小マンションを基準にした考え方。
こんな二者択一は、超低予算の場合のみ成り立つ話でしかない。
利便性の高い東京区内立地で、戸建てなみの広さのマンションなら同地域の戸建てより価格は高い。
都心から遠くても、駅に近ければ利便性が高いというのは詭弁。

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日本人すべてが都心勤務ではないから、どっちが詭弁だか。

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そもそもインカムもキャピタルも望めない住宅に
資産性の議論を持ち込むことに無理がありそう。

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＞これは不便な立地の狭小マンションを基準にした考え方

ずいぶん手厳しいご指摘ですね。
都心で占有面積100㎡以上のマンションを購入できるレベルの方にとって、
戸建てよりもマンションの方が有利だとは私も思いません。

都心から30分以上離れた主要駅からひと駅、徒歩10分ほどの場所に戸建て購入しました。
主要駅から一駅違うだけで、都心がずいぶん遠くなりました。
(郊外のダイヤは、通勤の人のため、快速中心です)
夫は車通勤のため、不便を感じていないです。

土地の資産価値については、正直、気休めだと思っています。
本当にお金のある人が買うことのできる、ごく一部の土地のみの話だと思います。
そして、そんな土地は、固定資産税が怖くて手が出せません。

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>372のそんな一部の話より>371のほうがより一般的なケースだろうね。

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>>317
貴方が挙げている種々のメリットは、区分所有のリスクと引き換えに、リーズナブルな値段で手に入るものです。
便利で老後含めて心配が少ない場所に住もうと思えば、本来は相応の費用がかかるんです。

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自宅は投資ではないのだから将来の資産性はほどほどにして住みたいところに住むべきではないの？
将来性を考えて何十年も住みたくないところに住むなんてバカだと思う。

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>377さん、今度は匿名にしたのですね。

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>単純に売却を見据えた資産価値としては、戸建て有利というのはわかります。

どこの場所か、どういう状況同士を比べているのか分からないが、
何を基準にして資産価値と言っているのですかね？
せめて、オラの地元ではとか、自分の最寄駅近辺ではとか、固定資産税を比べてとかでないと分からない。

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>自宅は投資ではないのだから将来の資産性はほどほどにして住みたいところに住むべきではないの？
>将来性を考えて何十年も住みたくないところに住むなんてバカだと思う。

よりバカげているのは、予算がないからといって住みたくもないところに住むこと。
住みたいところに住めばいい。

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>都心で占有面積100㎡以上のマンションを購入できるレベルの方にとって、
>戸建てよりもマンションの方が有利だとは私も思いません。

都心は通常千代田、中央、港区のこと。
都心でない世田谷、杉並、目黒などのマンションなら私鉄の駅から徒歩数分かかるが、
それほど高価ではない。
そもそも立地や利便性のメリット、デメリットを主張するのは無意味。
所有形態や、居住形態を比べるべきだ。

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>381 予算がないなら仕方ないのでは？

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なんで杉並や世田谷、目黒の限定された話をしなければならないのか？そういうスレでも作ったらいいんじゃないの。

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>>380
具体的な何かをイメージして発言したわけではなく、一般論としてそうかなと。
ケース別に検証していけば、マンションの方が資産価値が高い場合もあるでしょうね。

ちなみに最寄駅付近の、一部の中古マンションの値崩れは半端ないです。
ですが、築30年のものなど詳しく見ていくと、4LDKなのに占有面積が極端に狭かったり
セキュリティがしっかりしていなかったり、難有りの物件が多いです。
もしかしたら、修繕か立て替えかでもめてる真っ最中のものもあったかも知れないですね。

新築マンションの評価できる点は、まさに今、中古マンションに起こりつつある問題を見据えて、
さまざまなリスク回避を規約に盛り込んでいる点だと思います。
もちろん消費者自身も勉強して、納得がいくまでデベロッパーに確認を繰り返すという作業が必要になるとも思います。

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現在のマンションは建替えよりも修繕で長持ちするようになっているみたいですね。
マンションの躯体は頑丈ですから持ちこたえるでしょう。
ただ、小生の様な３０年前のマンションは配管も壁に埋まっており、補修できません。
このスレで３０年経ったマンションでも資産価値があると言っている人に聞きたいのですが、何故そのような無責任なことが言えるのでしょうか？
これから３０年後の今のマンションの話なら分かりますが、それはあくまで希望的観測です。
今の現実は３０年越えのマンションには殆どの場合、資産価値は二束三文です。
良識ある方は、これらを踏まえ、戸建てかマンションかの選択を行ってください。

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あれ、小生さんはマンションを処分し戸建てに住んでいたのでは、
　　　私の勘違いかな、

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>>387
売りたくても二束三文なのです。建替え決議もこのままでは一向に埒が明きません。
逃げだそうにも先立つものが無いのです、、、

もし死んだらこの不良債権は子供が引き継ぐかと思うと何とかしなければと焦る毎日です。

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自分のところが二束三文でも売れないからといって、ほかの30年超も売れないと思うのはどうなんでしょう。ネットで調べてみてはいかがでしょうか。

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そうでしたか。
小生さんは何か妙に説得力があったので覚えていました。
建て替え決議が上手くいくといいですね。

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先立つものがないくらいなら子供は相続を放棄すればよいだけではありませんか？

好立地物件だと建て替え狙いで築古マンションを購入する人もいるくらいですけど、これはリスキーだとは思いますが。

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マンションの寿命って４０～５０年って感じですかね？

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戸建てかマンションかの話をする場合、「捨て金」の有無を考慮する必要がある。
捨て金＝管理費+修繕積立金+駐車場代　である。
都内だとこれが月5万円程度となり、20年間で金利を含め2000万円くらいになる。
つまり、5000万円のマンションを買うと結果的には20年間トータルで7000万円くらい
かかることになり、捨て金不要の7000万円の戸建てと同じとなる。
戸建てを買おうとする人は、付近のマンションの価格+2000万円程度の予算でOKと
いうこと。

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だからさぁ

マンションならフラットだからとか、駅近だから老後は大丈夫という妄想は捨てたら？

あんたらが言うような二階にも上がれないような要介護の状態になったら、駅近だろうがどこだろうが外に出た後の移動は車
診察とかで外に出る場合に、車に到達するまでに時間と距離があるマンションは大変

また、フラットについても、ちゃんと車椅子の導線や、手摺り等がちゃんとしてないと意味がない

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不毛地帯ってここですか？
（他に時間を割いたほうが・・・）

続きをどうぞ！

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マンション住人はいつも都合が悪くなると不毛地帯になるみたい。

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>>393
戸建てに維持管理費・修繕費が不要であるかのような言い方はどうかと。
あくまでも個人のペースでメンテナンスを行うことができる、
紛糾するリスクがない（あっても家族間ぐらい）点が有利だということです。
きちんと住もうと思えば、戸建ての維持管理費も安くはないですよ。

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補足。
これは戸建てを選ぶ人に提示しておきたい注意点です。
戸建てだからマンション＋1500万までの予算が組めると考えて背伸びすると、
メンテナンス費用が捻出できず、建てっぱなしのあばら家行きです。

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>きちんと住もうと思えば、戸建ての維持管理費も安くはないですよ。

建売は知らないが、注文住宅なら新築後10年くらいはHMが相当無償で面倒みてくれるので、
実際ほとんど費用はかからなかった。
外装の清掃・点検補修もHMの負担で、かたちだけ一部金額を負担しただけだった。
10年を超えたのでこれから費用がかかるかも知れないが、考えられるのは外装のメンテくらい。
それもタイル貼りなのであまり費用はかからないと思う。

メンテしないと「あばら家」とかいう人がいるが、そんなに金がかかる戸建てってどんな家？

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戸建て検討している人がそんな予算組んでるはずないでしょう
マンションと比較しているだけじゃないですか
考えなくてもわかること
だから、管理費も払えずあばらマンションに朽ち果てていくんですよ

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