広尾日赤医療センター再開発区域内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンションです。
残戸はわずかながら、販売は長期化しているようです。
引き続き、情報交換お願いします。
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～197.05平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工：鹿島建設
[スレ作成日時]2010-04-23 15:30:59
マジレスしてみると、
面白がって書いてるのはネガの奴らも一緒じゃないか？
そいつらを必死に潰そうとしてるしか見えないけど。。お互い様かと。
しかし住人や関係者がやってるとしたら、相当ストレス溜まってるよね。
なんか、言葉とか汚なすぎる。
住民は書かないだろ。。。
マジレスって・・・
自分が検討者でも住民でもないんだから
自分のことを考えれば誰が書き込んでいるかわかるんじゃない
https://www.home4u.jp/sell/assess/assess3.php?sv=01&a2=13&a3=1...
数ヶ月前ですが、ここで簡易査定（？）してもらいましたが
各社坪３５０万円～３８０万円程でした。
中には４００万円という会社もありましたが・・・
オーナーチェンジではもう少し安くなるとの事です。
（詳細な情報は伏せさせて頂きます）
まあ、心構えは出来ていましたがこんなものでしょうか？
ちなみに、ある大手仲介さんからは「定期借地オーナーチェンジ物件は融資は無理ですよ」
と言われました。
賃貸に出す予定はありませんが気になります。
参考までに・・・
オーナーチェンジ物件はそもそも住宅ローン対象外だからでは？
マンションの名で釣られた。
定借の販売価格で釣られた。
プチバブルにモロ釣られた。
今度はネガがどうだと強弁。
ネガは皆裁判当事者だとか手付放棄者だとか無茶苦茶な妄想。
そんなレベルの物件なのか。
ここはロケーションは最高で、同じ場所であと2棟の販売もあるし、デベも法外な値段でたたき売るようなまねはしないでしょう。
物件のQuality自体は高く、実際に住んでいる皆さんの評価も上々のようだし、エルメスやフェラガモの高級ブランドではないけれど、富裕層が戻ってくればおのずと売れる物件だと思います。
今回の参議院選挙の争点ではないですが、日本経済が確実に回復基調に乗ってくれば富裕層を主体にここを買う人も相当出てくるでしょうが、今のようなデフレ景気がいつまでも続くようだと販売は難しく、デベも残戸を賃貸にでも切り替えてくるかもしれませんね。
マンション投資家さんに質問です。
マンション投資について客観的にご覧になられていて大変お詳しそうなので、書いておられるいろんな見方、考え方を、より参考にさせて頂きたいと思います。
ここ以外の物件についてもいくつか投稿されていると思いますので、マンション投資家さんの名前で出されたご意見の読める他の物件のスレッドを教えて下さい。他も読んで参考にしてみます。
投資家さんおひとりで３役
連投おつかれさまです
渋谷オンブズマンにはワールドカップも無関係みたいですね
６０８ですが、単純に「マンション投資家」さんから直接の回答を頂きたいだけです。
投稿されておられる内容から見てまさかここだけに投稿されているとは思えず、かなりいろんなマンションについて投資あるいは検討されておられるようなので、それぞれの物件をどのように評価されているものなのかと。その物件間の相対評価を見ると、興味深い点が多いと思いまして。
また揚げ足取りか
６０４さん
査定を出されたとごく一般論的なことをおっしゃっていますが、この近辺の不動産坪単価はサイズよってリニアに、或いはそれ以上に上昇していくことをご存知でしょうか？
あなたの査定に出された部屋がどのサイズなのかわかりませんが、その坪単価で購入し、80平米以上の部屋を賃貸に出したらとてつもない利回りをたたき出せますよ。
中古市場で出回っている部屋、そしてそれが約定した価格を確認されているか否か存じてませんが、あなたが本当に住民なのであればそれを確認すべきです。当然パブリックインフォでは御座いませんのでここにはかけませんが、渋谷区・港区の不動産仲介業者はデータを持っていますのですぐにわかることです。
結論から申し上げますと、あなたが知らされたデータは大幅に間違っており、部屋ごとの価格特性を反映しておりません。
別に「ポジ」としてのポジションを張るつもりは御座いませんが、あまりにも間違った情報なので一言申し上げたいと思いました。
６１５です
ちなみにHGSでこれまでに中古市場で約定したお部屋の数は相当限定的です。トラックレコードがあまりにも限られており、一般論的なことを言うに資するデータは蓄積されていないのが実情です。
言うまでもございませんが、そのような価格で約定したお部屋はヒストリカルに見ますと存在しておりません。この辺は業者の方にお問い合わせください。坪単価の実績値は掲示板に書ける内容では御座いません。
ちなみにHGFで坪３５０があれば、私はすぐにでも買いに行きます。転売屋、或いは自分のBSで抱えて賃貸に出す業者も即物色するでしょう。
そうですか。
よかったですね。
坪360万円で2カ月前から売却物件が出ていますが？
なかなか売買成立しないしないみたいです。
仲介業者さんに確認した結果です。
うち数社は実際に部屋まで内覧に来られてました。
びっくりするような価格を提示されたので悲しかったですが、景気もよくないのでこんなものかと思ってました。
620は604です
査定を出したという方のお部屋の大きさは？
部屋の大きさもそうだけど、位置取りとかも気になります。
もともと、部屋によって、結構坪単価に差がありますからね。。。
売りに出せているA棟も、微妙な位置の部屋で、元値もそこまで、
高くなかったんじゃないかな…。
新築時の価格って420万くらいからでしょ。
少なくとも１５％安くなっても売れてないって事じゃない。
あのさぁ
価格表も見てないのに価格について書き込むなよ
公式ＨＰに価格載ってるけど？
続き
販売価格
８９３０万円～５９９００万円
専有面積
71.44平米～197.05平米
って物件概要に書いてあるよ？
どの部屋がいくらかしらないけど
坪単価４１２.５万円以下ってことは書いていないよね。。
もっとも値引きがいくらかなんて知らないけどさ。
↑それは、現在の販売状況に関するものでは？
ただ、（今のところ？）販売時より中古の価格が結構下がっているのは、
事実だよね。まぁ、それは、プチバブル期に販売された物件は、
多かれ少なかれ同じだと思いますが。
必死さがにじみ出てる >>615 616 を見てるとあまりにも可哀想すぎるので・・・
>あなたの査定に出された部屋がどのサイズなのかわかりませんが、その坪単価で購入し、80平米以上の部屋を賃貸に出したらとてつもない利回りをたたき出せますよ。
あなたの「とてつもない」ってどれくらい？
具体的に知りたい。
>結論から申し上げますと、あなたが知らされたデータは大幅に間違っており、部屋ごとの価格特性を反映しておりません。
仲介業者やマーケットに「みんな間違ってる！！！」って言えよ。
>別に「ポジ」としてのポジションを張るつもりは御座いませんが、あまりにも間違った情報なので一言申し上げたいと思いました。
今までのポジより強烈なヘリクツでした。
>ちなみにHGSでこれまでに中古市場で約定したお部屋の数は相当限定的です。トラックレコードがあまりにも限られており、一般論的なことを言うに資するデータは蓄積されていないのが実情です。
業者の人間？ならなおさら「頭悪すぎ」
>言うまでもございませんが、そのような価格で約定したお部屋はヒストリカルに見ますと存在しておりません。この辺は業者の方にお問い合わせください。坪単価の実績値は掲示板に書ける内容では御座いません。
業者に問い合わせしたらあの結果だったんでしょ。
書ける内容ってことはもっと高いの？
なのに売れ残ってる部屋は何なんだ？？
>ちなみにHGFで坪３５０があれば、私はすぐにでも買いに行きます。転売屋、或いは自分のBSで抱えて賃貸に出す業者も即物色するでしょう。
あともうちょい待ちますか？
それとも、お母さんにお金借りてからにしますか？
墓穴掘るなよ・・・涙
おい投資家あらためチンポジよ
お前の書き込みのレベル
投資家から意味不明の個人攻撃のゴミネガになったな
ぐうの音も出ないな。。。
ネガにせよ、ポジにせよ、議論と関係のない個人攻撃は、
差し控えて頂きたい。
見せられている他の者は、面白くもなく、また、何の参考にもならないので。
匿名掲示板で個人攻撃も何も無いと思いますが。。。
各記事のコメントを個人として見ていただけるのであれば、
私は投資家さんでもアンチポジさんでもありません。
ちょっと述べさせていただきます。
他の方（いわゆるネガたちの方）が書いていたように
定期借地のマンションは、顕在しているもの以上に資産価値的なデメリットが多いと思います。
>>604さんの話が本当であればこれまでの理屈を肯定する一因となるのではないでしょうか。
また、前述の坪３６０万円の物件は確かにネットでは６０平米台となっていました。
このボリュームなのでこの単価かもしれませんし、
他の部屋ならもっと高く売れるのかもしれません。
しかし、発売直後に中古価格がここまで下がるという事実はあるわけです。
事例があればそれより高く買う人もそうそういないでしょう。
この掲示板でも話題が出ているので販売当初は坪単価400万円台である事はみなさん認識されている事だと思います。
景気不安もあり思い通りに販売出来なかった点も多いと思いますが、ほぼ同じ位置にあるガーデンフォレストは築年数がだいぶ経っているのにもかかわらず高値をキープしている点では、
多少なりとも定期借地という要素が関係しているのではないかと思います。
また、
以前>>576 さんの言っていた
>あなたに金融知識どれだけあるか知らないけど、十分合理的な市場が形成されていてものが売買される場合、その売買された価格が適正価格なんですよ。それが高すぎる場合当然供給過剰になって値段が下がる、逆の場合は値段が上がる。
つまり理屈ではなくて価格は市場が決定する。ということであれば、
現在のマーケットの現状がすべてであり、少なくとも築１年で１０％以上のディスカウントが起きているという事ではないでしょうか？
>もしそのことに反論したくて、「世のため人の為に定期借地権を批判」したければ、きちんと「ディスカウントが大幅に起きて、人生を棒に振るような被害にあったマンション」の事例を具体的物件例、数値を根拠に例示してください。あなたはこれまで具体例を一つも出していません。 その例示ができないのであればあなたはただ一般論を言っているだけであって、思い込みでここに執拗に書き続けていると思わざるを得ません。
結果的に立証されたのですから、ポジティブなご意見をお持ちの方も多少なりともご理解されるべきかと思います。
掲示板の性質上どんな内容でも書き込めるのかもしれませんが
汚い言葉を使ってもだれも聞く耳もたないと思います。
そもそも６０４の情報だけがあなたの説の根拠となる事実で
後はあなたがこう思うという仮説だけですよね
そしてその事実の裏付けはなにもない・・・
今、市場に出ている中古物件の分譲時価格と中古の売り出し価格の対比でガーデンフォレストが同時期に分譲された高額物件の中で著しく暴落しているという話しならわかるんですが
また掲示板的な攻撃はしないでくださいね
先ほど唯一の具体的事例としてあがっていた坪360万円というお話、これはこれはもともと新築価格でこういうお値段ですよ。
↑
そんな安い部屋ありましたっけ？
今でも、360万なら、部屋の位置等勘案しても、
割安に感じるし、当時なら、激安に感じる気が…。
私のイメージだと、中古は、15％くらい、
当初価格より下がっているイメージです。
定借ゆえ、ということではなく、時世柄だと
思いますが、仕方ないですよね。ようやく
回復の傾向が見えてきたとはいえ、不況なわけですし。。。
>>636
私の説なんてどこにも書いていませんよ？
>>604に書いてある事が事実ならば、前述の質問の答えになっているんじゃないですか？
という事を申したまでですよ？
それとも「定期借地の顕在化されていないリスク」が私の仮説ですか？
他で書かれている事を抜粋したに過ぎないと思いますが・・・
>>604に書いてある
・ある部屋を査定したところ坪単価360万円～380万円だった。
・オーナーチェンジではもう少し安くなるという事だった。
・大手不動産仲介の担当に「定期借地の中古オーナーチェンジは融資がつかないと言われた」
物件サイトに掲載してある
・坪単価360万円の中古物件が実在する
これらの事例を挙げて、
「ポジティブの方が仰る事は立証されたんではないでしょうか。」
と書いてあるに過ぎないんですけど。
逆にそこまで仰るのならば
もしこれらの事例が虚偽のものであれば、間違っているって実証できますか？
部屋ごとに価格要素が違うって仰ったのはそちらの方ではありませんか？？
仰られている事に矛盾を感じるのですが。
無駄に罵ったり煽ったりせずに回答してください。
↑そもそも、何言っているのか、わからない。
思いこみや、事実の歪解、論理の飛躍が酷すぎて、話しにならない。
ちなみに、私は、さっきまでバトルしている者ではありません。
ので、その方からは、反論があるかもしれませんが、
いずれにしても、面倒なので、放置しておけばよいのでは？
「ポジの負け」なら負けでよいと思います。
ネガの指摘も、一面ではあたっているのでしょうし。
ここを本気で検討される方なら、この掲示板の情報も、
上手くスクリーニング、あるいは割り引いてくださるでしょう。
自分が住んでいるマンションについて、あることないこと
いわれるのは気持ちよいものではありませんが。
では、これから、西麻布に夕食にでかけてきます。
このスレには主がいるんだよきっと
必死に守らなければいけないんだ
ホントのことを書かれても
嘘だ！と言い張らなければならない
このマンションの悪口を言うやつは
オレが許さないぞ！
みたいな主が２４時間見張ってるんだよ
でもそろそろ限界かなぁ・・・
まあ、検討者でも住民でもなく、ここの情報にも疎いのに
一日粘着しているキミには限界はなさそうだね
住民風な書き込みはキモイからやめてね。
”西麻布にお食事に行ってきます。”
とか言わないし。
本当にやめてください。
お願いします。
完全に＊＊＊ですな
毎回このパターンじゃん
見え見えな自演に憐れみすら感じるよ。
じゃあウチも西麻布に食事にでも行きましょうか
日曜だからすえとみかまさ、真あたりかなぁ
上で言われている物件は最初にもらった当初販売価格を見ると7,380万円だよ。
みんなどうのこうの言わないで客観的な事実を調べて述べればいいのに。
どうしても売らなければならなくなった方が５％引きで大台のちょっと下の6,980万円という価格で出しているという、それだけのことではないの？
既に1年余りたっているし、その程度の差額はもし賃貸していたとしたら、今までにもらった金額だと思うし、そんなに変とも思わないけど。
広告に載ってる価格なんてあてにならないよ。
売り側の言い値でしょ。
現に買い手がついてないってことは高いとかそれなりの理由があるからだし。
査定額を出すときは、直近の近似物件の成約事例がいちばんわかりやすい。
業者なら東京カンテイとか過去のデータみて判断するけど、同じマンション内に売れ残りがあるときは、低く査定額出さないと。
っていうか、ごく最近は大手も軒並み低く査定額出してるね、ここは。
今のタイミングならＡ棟３６０は驚くほど安くないでしょ？
業者は絶対３５０じゃ買わないよ。
後輩がカンテイでデータを集める業務をしているけど
売り出し価格と成約価格は驚くほど差がないよ
正直、マンコニュ見ていたんで、実情を聞いて
だまされた感じ
事実を知らないのに訳しり顔で書き込むのはなぜなんだろう・・・
