リビオ浦安ザ・プレイスってどうですか？

ZEH M oriented 、低炭素認定ですかー。
BELSも取得。

当たり前ですが、これからはこのレベルが基準になりますね。
2025年から2030年の期間で住居系建築物の性能の谷間が出来る時代になります。
悩みどころ。

やっぱり規制が入らないと商品は良くなっていかないのか。

あとは平面駐車場の料金をどこまで高く設定するかで収支が変わるので、
管理費と修繕積立金の坪単価に注目。

ガイドラインが変わったから、積立金はそれなりに妥当な（高い）単価になるかな。

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静かな場所ですし、駅へは川沿いの遊歩道で安全ですし、スーパーの選択肢は豊富ですし、小学校は徒歩3分。ファミリーにうってつけの物件だと思います。
できれば値段もファミリーに優しくしてください。

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マンション出入口の前がガードレールのない歩道、というか歩道ですらないのは安全面では大問題だと思います。
子どもがエントランスから飛び出したら相当危険。

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>>3さんと同じことを思っていました。せめて歩道専用道路側にクランクしてエントランスがあればいいのにと思いましたが。。

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>>3 マンション掲示板さん

二層吹き抜けでないのは仕方がないとして、
アプローチがもう少し懐が深いと良かったですね。敷地活用的に難しかったのでしょうが。

エントランスはマンションの印象を決める顔なのでどうしても通り沿いにしたかったのかもしれません。
個人的には北の小道沿いの角に設けてクランクさせた方がよかったかなーと。
ごみ収集や宅配ボックスは通り沿いから出来るように寄せられるし、
駅方面から入るにしてももう少し満足度が高いアプローチになったのでは。

でも、意匠系の設計を推してるし、少しは力入れてるのかもしれません。
高く売りたいだけでないといいけど。

間取りは少し変わってて気になりますね。
珍しく玄関周りもも頑張ってる気がする。
その分他の収納が減ってないかモデルルームでチェック必須。

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会社の寮のようなRC造を取り壊して建てているので価格が気になるところ。
接道が車線や歩道のない箇所だけだけど車4台分をどうやって確保するんだろう。

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>>6 匿名さん
5台分とも東側の接道に平面で確保する形ですね。
ホームページを見ると2台分は建物下になるのかと思います。

エントランスを挟む様に駐車場が配置されるみたいなので外観がどうなるのか気になります。

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この立地でファミリーに優しい価格帯っていうのは、きっと難しいでしょうね…
買う側としては、安ければ安いほどうれしいですが。
浦安はもともとなんか全体的にマンション高いし、しかもここは駅まで割と近いので、
それで余計に高くなってしまうんじゃないかと考えております…汗

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浦安は新浦安と比べて土地単価が高いですからね。
駐車場を割り切った点、駅近、コンビニも近い点が加点要素
接道が歩道なしでいきなり車道になってる点、実需向け新築マーケットがシュリンクし始めたタイミングでのリリースとなる点が減点要素でしょうか。

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駐車場の数の少なさ、使い勝手の悪さは減点要素でしょう。

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今風の仕様ですね。
・駐車場を平置にすることで原価削減
・ランニングコストも削減できるので管理費を減らせる
・延床面積に対する住戸の専有面積割合を増やす
・坪単価をできるだけ安くしても利益が出るようにする

車を持っていない人にとっては安く買えるならありなんじゃないでしょうか。浦安6分の物件ですからね。車がないと生活できないわけじゃないので。

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>>11 匿名さん

植栽もそこまでないし、立駐なし、エレベーターも1機でしょし、建物も変な形でもないので
修繕も安めに設定できそうですね。
あ、でも工事原価計算が高くなってるからそれでも昨今のマンションと比べると上がってしまうのか、、
中古はステルス状態なだけに比較すると不利。。
これで段階増額でガイドライン無視の安めの修繕てのは流石にしてこないはず。
売る方も買う方も難しい時期になりましたね。

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元町に住んでいる人はファミリーでも車持たない人多いですよ。
変に機械式駐車場を作るよりはよっぽど加点要素です。
立地も北栄で閑静なエリア、他の中堅マンションであるイニシアステーションサイト、レジデンシャルより住居環境は良いですね。

67m2で7000万円
77m2で7800万円

くらいですかねぇ。もう少し安いかな？

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あ、イニシアステーションサイトが77m2　8190万円で売り出し中ですね。
この価格で成約するかは別ですが、リビオも77m2は8000万円超えも射程圏内ですね。

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Ａタイプ、角住戸というのもありますが
部屋の配置など含めて素敵な設計ですね!
家事動線を考え抜いた・・とありますが、本当にそうだと思います。
またリビングに入らなくてもいい部屋が一部屋。
子供の部屋としていいのかな～と思いました。

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全プランに共通して廊下面積が一般的なものより狭く抑えられているので、居室の面積をなんとか確保しようとしている努力が見えますね。
個人的にはやはりHr一択でいいですね。
隣が4Fまでなので5Fなら眺望も抜けそうですし。

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家事クロークの動線はバルコニー側の部屋を通路として使う前提の動線設計なんでしょうかね。
もしバルコニー側の部屋を独立して使いたい生活になった場合は逆に遠回りになって扉の開閉も増える動線になるので、
フィットする家族構成で買わないといけないですね。
家具の数も含めてどの壁が使える壁なのかも注意。

廊下の設計も然り、
リビング空間が確保できて良いとは思いますが、結局キッチン横でリビング畳数が費やされているのは変わらないので、
実質的にその空間で満足するかはモデルルームで要確認ですね。

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>>16
廊下面積が少ないとどうしてもリビングインの居室が増えてしまいますね。それでも工夫して間取りが設計されていて居室の畳数もぎりぎり4畳は取れているのでまだマシですが。でもこの間取りの新築と広々間取りの中古を並べられたら考えちゃうかもね。

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>>18 匿名さん
住環境と部屋の広さを考えると、新町に引っ越すのが浦安子育層には最適かなと常々思います。元町のこぢんまりした板マンに高い金出すのもなんだかなぁと。

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>>19 周辺住民さん

確かに新町のマンションの方が諸々魅力がありますよね。
ところで新町に新築マンション計画って今後しばらくは何も無いんでしょうか？

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>>20 匿名さん
元町と新町って同じ浦安市ですが全然景観が違いますよね。

新町は計画的に土地開発されているので、当面はないんじゃないでしょうか。
何かあるとしたらマリンヴィラの隣にある広い土地くらいかと思います。

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>>21 周辺住民さん
本当に元町と新町とでは同じ市内かと思うほど街並み画全く異なりますよね。

新町での新築マンション計画は当分無いのですね…
もしマリンヴィラの隣の土地に開発されたとしても駅からの距離はかなりありますよね。

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土地が無いのは仕方ありませんが元町にも100戸以上ある魅力的なマンションが出来たらいいですよね。北栄はマイホーム購入を検討する世帯も多いと思うが、沿線他地域に引っ越す家族もいるので取りこぼしていてなんだか勿体無いなと感じています。

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来週からモデルルームはじまりますね！
坪単価どのくらいか楽しみです。

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以前ここは日鉄系の海運会社の寮と韓国料理屋がありましたね。30年以上前から続く立派な寮でしたが取り壊れたことにびっくりです。
伝統のある日鉄系海運会社の寮がずっとあったところなので地歴は問題ないかと。
この辺に昔住んでましたけど1人暮らしでもファミリーでもとても暮らし安い街かと思います。
高速入口も近く車があればより良いのですが、この土地では駐車場がほとんどないのは仕方ない…

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>>25 通りがかりさん

地歴ってそんな感じですか？寮？
もともと日鉄が持ってた土地なんですね。

浦安は基本的に農村漁村か干潟、
蓮田か漁師町だったっていうイメージでした。
都内より山手海手やその他通り毎の濃淡がないですよね。

確かに高速は舞浜浦安、一之江、市川など乗り降りのアクセスが良いです。

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新町側だと新浦安駅の周りが築40年超のマンションでぐるーっと囲まれてるので、それを取り壊しでもしない限り駅近の新築は出ないです

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モデルルーム見てきました
さすがに高すぎる、まあ買うと思うけど

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>>28 匿名さん
浦安も高くなってるんですね
モデルルームどうでした？

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モデルルームは完成部屋ではないので実際の部屋はあまりイメージできなかったですね
あとバルコニーからの眺めは悪そうでした

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モデルルームに行かれた方、こちらのマンションの販売価格はざっくりいくらくらいになりそうでしょうか？
言える範囲でかまいませんが教えていただけましたら助かります。

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5階は1億しそうな感じですね

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>>32 匿名さん

それは実際モデルルームに行かれた際に営業の方から聞かれた額でしょうか？

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8000万くらい

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>>33 検討板ユーザーさん
はい、
5階の値段は出ていなかったですが、3階で9000万超えでしたね

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>>35 マンション掲示板さん

情報ありがとうございます

３階で9000万超えということは１階、２階でも最低8000万以上になりますよね？

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3階で9000万円？！さすがにそれは誤報かと。。

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イニシア浦安ステーションサイトが2階77m2で8190の中古売出し中ですが、こちら3階で9000越えとはどうなることやら。
5階の1番広い部屋は1億はあっさり行くでしょうね

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プラウドの10階眺望抜けてる角部屋が9000万以下の時代がつい半年～1年前、
懐かしいですね。

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この物件の書き込みが見れないんですが皆さん同じ状況ですか？

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>>40 マンション検討中さん
今自分が書き込んだ40だけ表示されました。
色々と勘繰ってしまいます。

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>>41 評判気になるさん
他の物件も見られなくなっているので、夜間のサーバーメンテナンス等で何かあったのかもしれませんね

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修繕積立金はスルーされがちですが、売出価格の時と比べて2-3倍は覚悟した方が良さそうですね。
我が家も実態に則して結構あげました。

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長期修繕計画を見てみないと何とも言えないですが、
10年目で倍くらいになって、それ以上にそれからなっていくっていうのはあるかと思われます。
計画書を見せてもらえるのがたぶん、一番いいんじゃないかと思うけれど…。
物価高騰もあるし、当初の計画通りにはいかない可能性もあった間に入れておいた方がいいかも。

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浦安市主催の長期修繕関連のセミナーに去年出たことがありますが、まともに修繕できない物件がちらほら出てきているみたいです。

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リセールのときに価格が上がっていることが見込めるような物件だったら先々の修繕費の心配までしなくていいんですけどね。いざ修繕費が上がるとなったら売ればいいし。

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納骨堂が道路を挟んでありますが、リセール時には減額要因になるものでしょうか。

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>>47 eマンションさん

主張しないただのビルなので全くか殆ど影響しないというのが一般的かと。
それよりも前の車通り、歩道、保育施設、コンビニ、飲食店などの方が印象評価に影響すると思います。

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>>48 eマンションさん

ありがとうございます、大変参考になります。
納骨堂建設で周辺住民反対等のニュースも見るので気になったものでした。

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長期修繕計画は通常だと5年ごとの見直しを基本としているマンションが多い。
その時に積立金は適切だったか、建物の状況、物価変動等で修繕計画が変更になり価格が上がるということは
十分あり得ますが、急にどっと上がるというのは珍しいことだと思います。
ただ、管理会社自体がずさんだと修繕計画も適当に作っていたりして入居後に大幅に変更になるということもある可能性があります。
それを阻止するためには管理組合員がしっかりと把握しておくのが重要のようです

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3階9000は、いちばん大きい部屋ですね。70ないところは、そんなにしないです。
7500万～ってとこです

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浦安もついに3LDKを買うのに1億に届くかというところまで上がってしまわれたのですね…

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ここって申込件数どんな感じなんですかね
駅近で周囲の環境も良いですが、値段が…って感じでしょうか

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価格は、う～んやっぱりお高いって感じがします。
駅に近いですし、便利とはいえ間取りも含めて考えると都心の物件に近いような・・。
予算を抑えて広い間取りは、もっと郊外を選択するしかないですね。

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現物見てないのでなんとも言えないけど
クオリティのページ見るとやっぱり今時の企画に則っててプラウドよりも超えてきてる仕様もある。細々もケチってないのか、建築基準などが変わってきてるとは言え時代だなぁ。
遮音配慮、断熱、省エネ、ついでに控除は魅力的。

ただ敷地はキツイし、
エントランスもデザイナー推してるとはいえスペースに限界がある。
みんなの広場は裏手だし、動線がどうなのか。
郵便やごみ収集、配達車の停車を考えると困ったちゃん物件になりそう。
一階の1番手前の部屋はエントランス目の前だし、ポストスペースから玄関丸見えにならないのか、すごい気になる。

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１期は完売したようです

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坪370万～415万あたり？
高いという意見ももちろんありつつ、
売れましたか！
２８戸中、16戸の１期1次、
まずまずですね。

2次は80平米も出るみたいですね、要望があったのか。
将来賃貸になりやすいワンルームも無いですし、
浦安でこの水準で購入する人たちなら転売目的もないだろうし、安かろうで集まるより良いかも。

管理費は370円/㎡
修繕費は180円/㎡

平置駐車場でディスポーザーなし、エレベーター１機ながらこの水準は総戸数と昨今の諸々高騰が影響してますね。
修繕はちょっと前までのバカ安設定ではない？けどやっぱり低め。段階増額設定の抑制ってガイドラインまだでしたっけ。
長期修繕計画は要確認ですね。

良いものは都心じゃなくてもジワリと売れる時代へのシフトを感じます。

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廊下側の手すりが縦格子？なんですね。
壁も天井も壁も手すりも同じカラー統一でカッコイイはかっこいいんですが、
住戸扉も正面になるし、なんか気になる人は居そう。

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横の街灯が気になる住戸がありそうなので確認してもいいかも。

バルコニー側のマリオンは結構印象がいい感じです。

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１期分、２戸先着分として販売されています。
まだ完売はしていないのかなと思いました。
総戸数から考えると、ちょっと売れ行きはスローなのでは？

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苦戦するかなと思ったけど、予想外に順調ですね
やっぱり北栄3丁目という好立地と、高い仕様かな

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>>61 マンション検討中さん
１丁目ですかね

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コンパクトマンションが増えている時代ではありますが
この間取りで考えると、価格、かなり高め設定なんだなぁと思いました。
ここまで出せるなら、都心のマンションを検討するかな。
小規模なので、今後の積立金なども早い時点で上がりそうですよね。

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都心のマンションに同等の広さで同等の価格の物件があるのなら、どうぞそちらをご検討くださいませ。

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長期修繕計画、他の方も触れられているけれど、少し前の基準で作られていたら結構大変なことになりそうな…
途中で作り直さないとならない可能性もあるかと。
長い目で見ていくと、作り直さなければならないのは
ここだけの話じゃないとは思いますけれどね。

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修繕積立金ガイドラインの対象規模の上限で設定することなんて多分ないと思うので上げるんでしょうね。
そのガイドラインも数年毎の見直し前提だったとは思うので、値上げ必至だとは思いますが。

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>>66 eマンションさん
最新のものだと将来的に上げる増額率にキャップが求められてたかと思います。

以前は最後の年に辻褄が合ってれば不問だったので
初年度から最後に4倍5倍は当たり前に設定されてました。
もちろんインフレ加味せず。

新しいガイドラインに沿っていれば暴力的な増額計画に抑制がかかりますので、
どんなに当初積立額を低くしても物件仕様に合わせて売物ごとにある程度差が出てくるはずです。

タイルなのか吹付なのか、建物の形や空地有無による足場費用、エレベーターやディスポーザー、機械駐などのコスト、結構差が出ます。
新築のどこもかしこも1万円前後の積立金という時代は終わり。たぶん。

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数年毎の修繕積立金の見直しにおける上限幅については、目安としての上限幅の明示はありますが、
私が言及したのは販売時における積立金のあるべき単価のレンジ上限での提示はないんじゃないかということだけですね。
下限での設定なら組合成立時に早速変えたほうが無難なんじゃないかとは思っています。

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>>68 eマンションさん

上げる率のレンジが決まるので、最終的に積立総額が追いつくためには
自ずとスタートが決まってくるのかと思ってました。（ただし基金の拠出で少しは変えられますが、逆に初期費用上がるのでどうなのか）

あるべき単価というのは示されてましたっけ。
今現状の平均額、及び大まかな主要範囲の集計結果はあったとおもいますが、
悪習の中で決まってる積立金の額は参考の参考にしかならないと思ってます。

結局、基本は均等積立が良いという方向ですし。
インフレや臨時拠出を考えると均等で計画したとしても結果は段階増額になっていくのは辛いところ。

確かに下限上限があるなら、見た目のいい方に設定してきますよね。

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私の個人的な経験にすぎませんが、だいたい1回目の大規模修繕が終わって、築20～25年くらいになってくると、住民全体が必然的に老化してきて、きちんと修繕頑張ろうぜ、修繕費用を上げようぜという機運はどんどん萎んでいきます。

できるだけ修繕サイクルをギリギリ長めに伸ばそうとするし、管理サービスの水準を下げることでバランスと取ろうとしますね。シンプルには、人を減らす、勤務時間を短くするとかです。

長い目で見ると68さんがおっしゃる「販売時における積立金のあるべき単価のレンジ上限」がベストだと思います。後で上げれば良いですよね？は、マジで年取るほど厳しいです。

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>>69 匿名さん

語弊がありました。
確か国交省によるアンケートから導かれたレンジだったかもしれませんね。
わざわざ官公庁が開示しているものになるので、メディアでも実質的にあるべき姿として扱われているとは思います。

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>>70 匿名さん

ありがとうございます。
私もそのように想像していましたので、築浅のタイミングでかなりの増加率であげるよう動き、所有者の方々からのご支持を得ることができました。
もしかすると今は表面的な金額が中古希望者から重視されるかもしれませんが、将来的に物件価値として評価されると予想しています。

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建物ほぼ完成したみたいですね。
東の端と上層階は日当たり良さそうですが、1・2階の日当たりは壊滅的に悪そうです。南側のマンションの完全な影に入ってます。
ここの不動産会社、売るためにすごい適当なこと言うので(どこもそうでしょうか？)日当たりと上階の足音が本当に全く気にならない！という方なら駅近でステキ物件かもですが、気にする方はやめといた方がいいです。高い買い物なので。

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確かにかなり出来上がってますね。
給湯器などの設備も入ってます。

でも予定通り後1週間で出来るとは思えません。
まだ周りでなんやかやと明らかに工事中。

内覧させながら外構仕上げるつもりでしょうか。。
今の建築界隈がかなりタイトな事が伝わってきます。

日当たりは確かに影が入りますが、もともとこの立地と配棟計画ですので「日が入りにくい！」と怒る人はいないでしょう。現地も見て買うのが当たり前ですし、期待とのズレがあっても大筋は想定内でないと。

営業はどこもそんなものです。具体的な根拠のある回答が無い部分は信用できません。
ゴニョゴニョ、大丈夫、個人情報、などなどのワードは答えたく無いか根拠がないかどっちかですよ。
ただあちらに悪気がないこともあります。
買うのもテンション。売る方も勢いとテンションなので。

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私は
管理人無し（清掃と合わせての巡回）
駐車場平置きのみ
エレベーター1機
ディスポーザーなし
の仕様で管理費が385円/㎡の方が気になります。


小規模だから仕方がないのか。


この5年、2年で管理の世界観も全く変わってしまいましたね。既存物件と比較できない。

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このマンションのno.1部屋は間違いなくHrですが、第二期で1.02億円予定になっていますね。
他でも書かれてますが、眺望が向かいのマンション住民とこんにちは状態の部屋で構成されている中で、4Fの角部屋で唯一？眺望が良いですね。相対的には希少性があるのでこの価格でも決まりそうな気もしますが、第一期では申し込みなかったということですかね。元町で1億出すなら新町行くかな？

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>>76 マンション検討中さん
浦安市縛りの方は稀なので、
確かに比べようと思えば元町と新町は比べられるけど、
東西線と京葉線を鞍替えする人は少なそうです。
東陽町、葛西、妙典、西船の方が比較しやすいですかねー。

でもやはり広域で一押しってよりは
浦安に住みたい、持ちたい層がその立地、眺望、仕様、新築にどれだけ予算載せられるかですかね。

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外構も植栽や駐輪機、アスファルト打ちなど佳境に入ってますね。
駐車場が荷置きと作業場になっているので正面がまだはっきりしませんが、
逆に一階のテラスなども覗けますし、覗きどきかも。
明らかに工期は延長してそうですが、焦って作ってもいいことがありません。

引き渡しが迫ってきた雰囲気が出てきました。

外壁材質チョイスは時代感が少しありつつも、
かなり黒みがかった色味、
グラデーションもつけた縦のラインは他の物件と異なり重厚感があると思いました。
一見して「あ、この年代のマンションだな」とわかる、無個性マンションでないのは好印象です。

この物件に続くマンション用地は、あまりなさそうですね。

駅前西側の駐車場がマンションになったりして。

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>>76 マンション検討中さん

坪418万ですかー。でも80㎡は欲しい所ですよね。

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>>79 口コミ知りたいさん

ごめんなさい、10,298万だったので坪421万でした。

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