プラウド京都四条堀川ってどうですか？

結局最後まで煽ることしかしなかったですね。

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立地は措くとして、ブランドならプラウド一択ですね。

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https://chatgpt.com/s/t_68d5551ee5c081919b82d806a15b5969
名前をある程度分かる範囲でAとB、その他で分けてGPT入れてみたけど、人間より客観的で良いね。

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>>105 さん

ありがとうございます。では私の立場から、**客観性と合理性を重視して**、今回の議論（四条堀川 vs 中京田の字）の構図に対して意見を述べます。

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## ? 結論（私の意見）

**「中京区（田の字）だから無条件で優れている」も、「下京（堀川西南）だから論外」も極論です。**
判断すべきは「立地 × 価格 × ターゲット層 × 将来の出口（リセール）」の総合点です。
今回のようなプラウドの立地（下京西南）は“万人向け”ではないが、**条件が揃えば合理的な選択肢にもなる**と思います。

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## ?? 論点別に意見を整理

### ① 行政区（中京 vs 下京）について

* **中京（特に田の字）は確かにブランド力が強い**：学区（高倉）、治安、商業集積度、行政イメージも含めて、京都市内では随一の人気エリア。
* ただし、**中京だからといって「リセールが必ず上」ではない**：価格が高すぎて利回りが合わない場合、投資や実需層が離れる可能性もある。

> ? 行政区は「判断材料の1つ」だが、「絶対指標」ではない。
> ? 地番よりも**具体的な“場所の中身”と“価格”のバランス**の方が重要。

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### ② 今回のプラウド（四条堀川 西南）の立地はどうか

* 正直に言うと、「**田の字よりは弱い**」のは事実。下京区、四条通南、堀川通西、かつ学区は高倉ではない。
* ただし、「駅近で便利／阪急沿線／資産価値がまったくない」というのは違う。**阪急ユーザーにとっては地下鉄より利便性が高い**こともある。
* **価格次第ではむしろ「賢い選択」になる可能性もある**：坪400万円と坪500万円の中京田の字を比べて、築年数や広さに差があるなら、四条堀川を選ぶ合理性は十分ある。

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### ③ 学区（高倉 vs その他）

* 高倉小 → 御池中は確かにブランドとして強い。ただし、**学区重視の層はファミリー中心**で、全体需要から見れば一部。
* プラウドのような物件が「DINKs／単身富裕層」や「セカンド需要」をターゲットにしていれば、**学区の重みは減る**。

---

### ④ 売れ行きや資産価値

* Aさんが主張する「値下げされた＝失敗物件」というのは早計。

* 市場環境（2024～2025年は金利上昇・物価高）による全体的な鈍化の影響もある。
* 値付けミスの是正や、販売戦略の変更であって、必ずしも立地劣勢とは限らない。
* **資産価値は「出口価格」だけでなく、「初期価格」「維持コスト」「売りやすさ（流動性）」も含めて判断すべき**。

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## ? 総括（私の立場）

私は、**Bさんの視点に共感します**。
Aさんのように「エリア至上主義」で線を引くのはわかりやすいですが、現実の住宅購入はもっと複合的な選択です。

* あなたが「ファミリーで学区を重視するなら中京（高倉）に価値がある」。
* あなたが「駅距離・生活利便・価格パフォーマンスを重視するDINKsやセカンド」なら、**四条堀川プラウドもアリ**。

つまり、**どちらが優れているかではなく「誰にとって最適か」で見ないといけない**。

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## ?? 最後に：判断ポイント（自分で考えるための軸）

| 判断軸 | チェックすべきこと |
| -------- | ------------------- |
| 駅距離・沿線 | 阪急ユーザーか？地下鉄派か？ |
| 学区・子育て環境 | 高倉小 or 他学区で妥協できるか |
| 価格 | 中京と比べて㎡単価に納得感があるか |
| 売却しやすさ | 10年後に同価格帯で流動性がありそうか |
| 周辺環境 | 騒音・治安・生活動線の快適さ |

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プラウド京都四条堀川もプレミスト京都三条堀川も素敵な物件だと思いますよ。
ただ、プレミストやパークホームズは田の字外縁にも関わらず、田の字エリアを押しすぎだと思います。
売る方も買う方も。
四条烏丸から見たらどっちもそんなに変わらない。にも関わらず、プラウド京都四条堀川を好きで検討している人に、田の字だの、中京区だの言ってマウントを取ろうとするから、反感を買うのではなかろうか。
京都に住んでいる身からすると、あんなに端っこなのに田の字を全面に打ち出してるのが恥ずかしい。

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>>107 通りがかりさん
どちらのマンションも素敵ですよね。
パークホームズもプレミストも田の字エリアの端っこではありますね。
ただ端っこだとしても中京区の田の字エリアであるのは事実なので、広告で大々的に謳う分には良いし全く恥ずかしいとは私は思わないですけど。
それを言い出したらプラウドはその田の字エリアの端っこにはすら入っていないのでね。
田の字に拘る人もいれば拘らない人もいる、それで良いのでは？
とにかく選ぶマンションは人それぞれの好みがありますから、前向きな議論をしていきましょう。

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そもそも田の字エリアって不動産屋が推してるだけで、最近できた言葉ですからねぇ。入ってようが入ってなかろうがあんまり関係場所も多い。
堀川なら西側は主採光が東向きになるってメリットもありますし好みの問題の部分も大きいです。ちなみにこの物件すぐ北のプレミストは分譲当時、中部屋の眺望死んでる部屋以外は竣工前にほとんど売れていたと記憶しています。

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永住するのか永住しないのかの出口戦略によると思っています。
永住するのならどこに買ってもいいでしょう。極論ですが駅遠だろうがスーパーやコンビニが遠くても自分が気にせず楽しく住めるのならok。
永住せずマンションを売却する可能性があるのならば田の字エリア外よりは田の字エリア内のほうが優位性がある場合もある。
新築の場合は立派なHPがあるのでそこで詳細を閲覧できるけど、中古で売り出すときはマイソク(紙っぺら1枚)で基本的に売り出すのでそこに「田の字エリア」と記載できるのは刺さる人には刺さるでしょう。
でも田の字エリアで中古を探していない人には全く刺さらない。
ですので田の字エリアが絶対というわけではないが、入っていないよりは入っているほうが将来的な売却はしやすい可能がある。といったところではないでしょうか。

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ちなみに当時の売れ行きもプレミスト京都四条堀川の掲示板に記載がありましたが、2023年4月引渡しだが前月の2023年3月時点で約3割にあたる16戸が売れ残っているとの事でした。
そして完売したのが竣工1年後の2024年3月との事。
この辺りの販売スピードはわかりませんが、どちらかというと苦戦気味だったのかもしれませんね。

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プレミスト京都四条堀川の掲示板です。
参考になさってください。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/675998/res/1-100/

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>>112 通りがかりさん
このマンションは、南向きの真っ暗な部屋がいくつかあってそれがずーっと残っていました。東向きは早い段階で売り切れていた記憶があります。
当時でも高いなぁという金額帯の印象でしたが条件良い部屋は売れて悪い部屋が残る典型的な長期在庫になるマンションの売れ方でしたよ。

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ちなみにプレミスト四条堀川もここも設備仕様はかなり頑張ってるので、プレミストは御影石天板、ディスポーザー、手洗い場別、風呂日ポリ、内廊下で立地若干劣る分仕様良くてその辺含めた塩梅で売れていた印象。四条堀川でこの値段かぁ。。。でも仕様いいしって感じですね。

ここもディスポーザーないけど設備仕様はかなり頑張ってる印象ですね。ただ西向きかなり微妙なので西向きが売れ残る感じになるでしょうね。

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竣工まで時間があるとはいえ第一期の販売状況からするとここも苦戦するだろうね。
下京区は現状でも比較的大規模のマンション販売が多くダブついてる感があるけど、来年にかけて更にいくつかのマンションが販売になる予定だから余計に厳しそう。
購入者側にとっては比較検討できる選択肢が増えるのでいいけど、販売者側は大変だろうな。

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>>116 関係者さん
まだ未発表の下京区マンション計画地だけで私が知る限り6～7軒ありますからね。
それに加えて発売中のブランズやファインレジデンスやレーベンなどの大規模マンションは戸数も多いので、下京区はどう考えても供給過多。
下京区の中でもそれぞれエリアが多少異なるので全部が競合するわけではないけど、ここは完売までは長期戦になる可能性が極めて高そう。

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>>117 マンション検討中さん
そもそも長期戦の基準がガバガバの人おおすぎる気がする。
竣工後１年程度は京都じゃ比較的よくある話。
中京でもパークホームズも竣工前完売していないし、イニシア京都御所南も竣工前完売していない。竣工後１年ぐらいで売り切るぐらいが価格設定としては適正で竣工前完売は大安売りって感じでしょうから、そもそもここも竣工前完売なんて狙ってないでしょう。
これから出てくる下京物件はちなみにグランドパレス京都妙伝寺町、シャリエ五条高倉、大黒町の関電シエリア、柿本町の信和不動産+プレサンスで、立地的には競合あんまりしない。
一番の競合は錦大宮町のローレルコートで竣工後販売みたいだし、ここの値付けを意識してくるでしょうね。見た感じあちらも高級路線っぽいのであとは眺望差と行政区差をどう捉えるかですかね。

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>>118 匿名さん
パークホームズは人気でだいぶ早くに大半が売れたので三井が敢えて3戸くらいを引っ込めて、高く売るために竣工後に出してきたのでそのまま売り出し続けていたら竣工前完売していますね。
イニシアは先月の竣工ですが残り数戸なので完売まで1年もかからないでしょうね。価格は高いですが。
京都の中心部で竣工後も1年以上長期販売しているマンションはほとんど無いですよ。

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>>119 マンション検討中さん
1年程度を1年以上と読み替えないでください。
過去ならブランズ御池西洞院とかも長く売ってましたし、ライオンズ御所南レジデンスも長く売っていました。
逆に地元デベは竣工前完売が当たり前な感じですが、大手は基本的にゆっくり売る値付けをしている印象です。

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>>121 マンション検討中さん
引き渡しからカウントはこすいなぁ。。
ブランズは23年10月中旬竣工、完売24年11月です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/691606/
ライオンズはおっしゃるとおりです半年ですね。
この辺で言えば話題に上がっていたプレミスト四条堀川も1年以上、レジェイド四条大宮も1年以上です。
割と半年～1年はスタンダードな販売期間だと思いますが。

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