プレディア京都桂御所ってどうですか？

隣のパークシティが築10年で坪210万なところを見ると新築プレミアムでここが坪265～310万なのを考えると、下手したら残債割れしそうだな。

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だいたい築浅マンションの1年あたり原価率は2%程度と言われますが、数字を当て込んでみますと@265万円 → 2%ずつ減価して10年 → 216万円くらいになりますので@265あたりの部屋は妥当というか、そんなもんと評価できるかなと思いました。

単価が上がっていくと下落リスクが出てきますが結局のところ@310だとしてその間取りが周りのマンションの広い部屋と比較してどれだけ希少性があるかという話になってきますね。

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現在、9戸販売中のようです。

価格 5,598万円～8,498万円
専有面積 69.16㎡～90.79㎡
間取り 1LDK＋2S（納戸）～4LDK
販売戸数 9戸

1LDKかと思ったらサービスルームが多いので、部屋としては3部屋で3LDKではなくて1部屋＋2つのサービスルームのよう。2LDK扱いの部屋もあります。

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少し離れていますが桂駅地域に住んでます。
ここは周辺んの道が狭いです。
住宅地ではありますが駅から離れてます。
桂駅まで徒歩１１分よりはもっとかかるでしょうね。
三菱病院にくる車の出入りも多いので、
子育て世帯にはどうかな・・という立地だと思います。

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駅まで徒歩11分は、立ち止まらずに分速80メートルで歩いた場合、ということですものね…
実際は左右確認をしたり、信号待ちをしたりするし、人によって歩くペースも様々。
駅まで880メートルある、というくらいの認識でしょうか。
一応、1キロは切っているので、歩いて行ける範囲なのかな？とは思いますが。

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マンションギャラリーとマンション現地が違うので、注意しないといけないですよね。
道が細いと聞いているので、マンション現地を確認しないとです。大人はいいけれど子どもがいた時に急に飛び出さないかなども気になりますね・・・
まずは桂駅から歩いて見るのが大事かな・・・

>>駅まで徒歩11分は、立ち止まらずに分速80メートルで歩いた場合
そうですそうです。
だから、一度歩いてみて、どんな感じか知るところからですよね。

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戸建てが多い住宅街の中にあるマンションっていうかんじでしょうか。
ストリートビューで見た限りでは。
ストリートビューでもある程度わかりますが、現地に行かないとわからない空気感があるので
やはりきちんと現地確認は必要。

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ここは桂駅が一番近い駅だと思いますが、ちょっと遠い感じ。
駅までの水戸がいずれも狭いので、帰りが遅い場合はちょっと徒歩より自転車が良いかも。
９号線には近いですが、割と静かで暮らしやすいというのが魅力かもしれません。

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マンションの周辺の道が狭いそうですが、ファミリー向けの間取りもありますし駅からの距離を考えると車を持つ方が多そうですよね。
通勤や習い事の送迎など車を頻繁に使う方にとっては不便な立地でしょうか。

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周辺の道が狭くはありますが、車があったほうが便利な立地です。
また、塾などは桂駅前に密集しています。
バスで迎えにきてくれる塾もありますが、高学年以降は自分で自転車かな。
ただ、桂駅までの道が細い道を抜けると比較的早いのですが、夜道はかなり暗い。
親の送迎が必須という考え方もあるかなと思います。

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塾は行くときは自力で子供が自転車で行って、帰りは親が自転車に乗って迎えに行って
一緒に帰ってくるってかんじになるかな…。
車だとコインパーキングに停められなかった場合、大変ですし。
ただ子育てしていくうえでは車があると便利なことは確か。

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教育熱の高い地域なのですね！

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教育熱が高いのかはわからないですが
桂駅周辺はたくさんの塾があります。
お子さんの性格なども含めて、塾を選択できると思います。
マンション周辺、駅周辺も道が狭いので
自転車での夜道はかなり心配ですよ。
親御さんが送迎するほうか安心のようには思いますね。

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ここは5階建てなところがいいなと思っています。
足場が組みやすい高さなので、大規模修繕しやすいからです。低層だと、大規模修繕も普通よりは短く済むとも聞きますし。
あと、エレベーターが何かしらが起きて使えないときにも
現実的に上り下りできる高さっていうのもいいなと。

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>>41 匿名さん
適度な高さが大事です。5階はマシな部類であって安い高さではありません。足場の高さは控えられますが長さが長くなるからです。

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ここって来月引渡しなのに全然売れてないんですね。
4分の3以上売れ残っているらしいですが、管理組合ってどうなるんですか？
そのあたりが不安です。

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近所に住む者です。
桂駅まで11分とありますが、他のレスでも書いておられた通りもう少し（15～20分程）かかるように思います。男性の方ならそのくらいなのかもしれませんが。桂駅も上桂駅も歩いて行くには地味に遠いな、と思ってます。
集団登校ありますよ。ただ、毎年どんどん子供は減っています。1学年のクラスも減っていますし…これから増えるといいのですが。
学区全体で見ると、高齢者のほうが圧倒的に多いのが現状です。子育て世帯が増えるといいなぁ、と思います。

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まだまだマンションは増える可能性もありますし
子育て世帯が増える可能性はありそうですよね。
ただ周辺の道が狭いのと、桂駅までの距離ですね。
夜はちょっと暗い気がして・・・。
塾の送り迎えは必須かも。

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>>44 通りがかりさん
お向かいのパークシティは、あと数年で小学生は一気にグンと減るのかなぁと思います。少子化やこの近辺の土地を考えると大規模なマンションや住宅街？は出来そうにないですし、子育て世代もさらに減る一方かと思ったりします。
他の方も書いてありましたが、確かに道も狭くて集団登校では出来る限り通らないようなルートで登下校しているようですが、三菱に向かう車やタクシーも沢山通ります。夜は静かというか暗いというか。気をつけるしかない、という感じですかね？子育てに良いかと言われると、何か特化してすごい特徴のある地域でもありませんし、ただただ普通です。色んな意見を踏まえて、ここがいい！と思えばそれでいいのかなとと思います。
ただ一つ言えるのは、このような環境でこの販売価格が見合っているのかは…正直高いなぁと思ってしまいました。

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小学生に関してはここができることでしばらくの間は数は現状以上になっていく可能性が高いのかな。
小学校があまりに小さいと、
クラス替えの効果がなかったりもしますし、
ある程度の規模のある学校を希望したいところなので
その点ではよい傾向と言えるのかもしれない。

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