パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

タワーでなくても低層でもいいんですよ、大規模なら。タワーならセキュリティやゴミ捨て設備やランドマーク性により優れているくらいの違いです。施設・管理にスケールメリットがない小規模マンションを選んでジリ貧になるくらいなら、土地や庭をたっぷり持てる戸建ての方がよっぽどマシですね。大規模マンションが建たないエリア、世田谷とかに無理にマンションで住まなくていいんです。低層好きなら戸建て買いましょう。

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>>5821 口コミ知りたいさん

言いたいことはかなり合理的な視点だと思います。結局、マンションの価値は「建物の高さ」よりも規模によるスケールメリットに大きく左右される面があります。

まず大規模マンションは、管理費や設備の面でスケールメリットが出やすいのが特徴です。コンシェルジュ、防災設備、セキュリティ、宅配システム、共用ラウンジなど、一定規模の戸数がないと維持できない機能があります。例えばワールドシティタワーズのような大規模レジデンスでは、管理体制や共用施設が充実しやすく、長期的な維持管理の安定性も確保しやすいと言われます。

タワーマンションの場合はそこに加えて、内廊下・セキュリティ・各階ゴミ置き場・ランドマーク性といったメリットが加わります。ただし、これはあくまで「上乗せの特徴」であって、本質的な価値はやはり規模による管理力にあります。

一方で、戸数が少ない小規模マンションは管理費負担や修繕の柔軟性の面で弱くなりやすく、長期的にはコスト面で不利になるケースもあります。そういう意味では、広い土地を持つ戸建てという選択の方が合理的という考え方も十分成り立ちます。

特に世田谷区のように低層住宅地として発展してきたエリアでは、そもそも大規模マンションが成立しにくい都市構造になっています。低層環境を好むなら、無理に小規模マンションを選ぶより、庭や土地をしっかり持てる戸建てを選ぶという発想も自然でしょう。

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沖さんの定借煽りに感謝

【タワマンが2割引き!?】マンションに所有権は不要？「定期借地権付きマンション」は都心の穴場か落とし穴か《沖有人×西岡孝洋／前編》

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まあでも定借は期間満了時の名実価値ゼロに向かっていく資産であるのは間違いないからね。どんなクソ立地の築古ノーブランドマンションも所有権はゼロという出口は存在しないからね。でも、地方のリゾートマンションとかなら所有権でもゼロどころかマイナスもあるか。ま、子孫とかいないなら気にしなくていいと思うけど

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>>5824 匿名さん
所有権タワマンで、70年後を想像。配管設備関係はボロボロ(どんなに丁寧に使っても、また取り替えられる部分は限られるし、耐用年数を大幅超過)、建て替えようにも、区分所有者の意見まとまらず、お金を出してまで建て替えるかという問題(建替の成功率見れば分かる)。マンション維持するため、管理費修繕費が上がりまくり。固都税はかかり続ける。インフレなら勿論もっと上がってくる。結局、所有してるだけでキャッシュフローがマイナス。買い手も見つからず。という点で、定借は理に叶ってるね。海外もリースホールド(定借)は一般的だしね、日本でもそうなるのではと予想。築70年のタワマン買うかと言われて、買う人は所有権を買えば良く(建ぺい率・容積率パンパンに建ててるから、追加で部屋を作ることもできず、建築費丸被り)、買わない人は定借を買えば良いのでは。

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>>5823 名無しさん
本人が定借物件だからポジショントークだけど、定借契約者にとっては有難いね

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>>5825 名無しさん
現時点で、タワーマンションは建ぺい率・容積率パンパンに建ててるから、仮に70年後に建て直しになっても、追加で部屋を作ることができない。だから追加で作った部屋を売り払った代金を建て直しのための建築代金に充当してできないので、所有権の区分所有者が建て直しの建築費を丸被りするしかない、ということね。若干日本語が足りていないようですね(笑)。まあ、それ以外の文章含めて、あなたが記載した通りではあります。

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沖さんの定借動画、また出たね。
「個別物件の評価は会員向けに公表する」だって。
笹塚は「新7つの法則」に該当するのか、皆さんはどう考えますか？

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「誰もが欲しがるような立地」という意味では笹塚はやはり劣ると感じる一方、「大手デベ」や「所有権との価格差」においては戦えるかなと感じています。
ただ初台の再開発が終わると規模としても完全に劣後しますよね？初台はツインタワー日本一の最高層タワマンだし当然所有権。
この辺はどう考えますか？

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>>5828 職人さん
建て替えのためには「規模を大きくして余剰住戸を販売する」方法もありますが、「建て替えにより物件価値が上昇する」事でも実現可能です。例えば築古状態で坪300万なのが建て替えにより坪1200万まで上昇するなら、坪900万の利益が生み出せますので、それを建築費に充当できます。戸数を増やさなくともその地域の地価が上昇すれば建て替えの実現性は高まります。その意味では一等地のタワマンであれば建て替えは不可能ではないと思います。もちろん規模も大きく出来る、地価も上昇する、両軸が成立するのが一番ですが。

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沖さん、会員向け動画でパークタワー渋谷笹塚について指摘されていますね。

●買っても良い定借物件8物件の中に一応は入るものの、評価は△。（〇と△の2段階評価）
●笹塚はなんちゃって渋谷区
●山手線の外側は二駅まで許容できるが、その意味で笹塚はギリギリの立地。
●買うなら南か東向き（都心眺望）。北、西は意味がない。

楽街動画でも指摘されていますが、定借こそ立地が全てと言う事。その意味でやはり笹塚は少し弱いのかもしれませんね。
かなり的を射た評価と思いますが、皆さんはどう考えますか？

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>>5830 評判気になるさん
You Tubeの不動産Gメンさんとかの動画(確か建替え前のマンションを持っている人の相談動画かなにか)坪最高1500とか言ってました。となれば、まあここも普通に考えて連れ高になると思います。

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>>5832 評判気になるさん

ちなみに沖さんの評価は、（〇資産性あり、△微妙）の2段階です。
パークタワー笹塚のポジティブ要因としては、戸数と階（物件規模）を上げていました。
沖理論に従うなら、南、東向きの高層階を選び、10年程度で売却するのがマストでしょうね。

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>>5830 評判気になるさん

初台は庶民買えない価格だよ
坪単価１０００～３０００くらいまであると思う。
で、野村が大事に売るだろうから結果的に京王（新線）線の認知やブランドも継続的に上がる。

あと便利なのは初台より笹塚だから
こちらの価値も落ちないでしょう。

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>>5834 評判気になるさん
南向きで西新宿の夜景が見える住戸、って動画の中で言ってますよね、そういう住戸ないですよね（笑）。西新宿の夜景が見えるのは眺望が抜ける北向きの住戸のはずですが…。西は住友が控えていて、東の半分は既存ビルと被ります。てすので、南か北、東は北東門か南東角という風な趣旨かと、私は理解しました。

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>>5836 検討板ユーザーさん
南向きもしくは東の高階層が1番いいってことですよ
北向きなんて眺望みたけど微妙過ぎるでしょ笑
音もうるさいだろうし笑

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>>5832 評判気になるさん
千代田区港区に負けるのは当然として、品川横浜文京に負けるのは意外でしたね。
沖さんの解説を聞くと、周辺の価格を引っ張る所有権物件の存在を重視していたので、そういう意味ではもし笹塚も横にスミフが所有権を出してくれたら、強くなると思いました。
また笹塚は駅の広域立地で弱いという点がマイナスポイントとのこと。
さらに北と西が選択肢にに入らない、つまりどこの部屋でも買いとまで言い切れない点で評価を下げているのでしょう。
一方で南や東、特に高層階は買いとの評価なのでそれは信じていいと思いました。

しかし私は沖さんの解説を聞いても、品川横浜文京の物件を買う気には一切なりませんでした。
どれも駅からありえないくらい遠いか、都内の職場にバカみたいに遠いですから、同じような感覚の人は多いように思います。
そういう意味で、笹塚の立地の資産性は、上振れ要素では劣っても、底堅い面はあると個人的には思います。

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>>5838 マンコミュファンさん
笹塚がなんちゃって渋谷区なのは住めばよく分かります。そもそも京王新線が新宿区の後背地で渋谷駅というより新宿駅の圏内だし、笹塚から渋谷駅のアクセスは微妙に悪い。渋谷区の再西・最北端だけあって、周辺に接する中野区や世田谷区や杉並区と街の雰囲気が近いですね。区よりも路線がどこに接続しているかが重要で、都営新宿線は市谷九段下神保町にアクセスはいいが、大丸有には直接行けない。知名度のみならず、この辺りが京王線が同じ西側の千代田線-小田急線や半蔵門線-田園都市線に劣後する理由でもあるし、駅力が弱いというのはそういう意味かと。そもそも京王線のまちづくり自体が、人気が出過ぎて地価や家賃などが上がり過ぎて、生活しづらくなることがないように、ほどほどに開発を抑えるやり方なので、むしろ堅実な実需エリアですからね。(ネットでケチ王とか色々言われますが質実剛健で、小田急や東急とは明らかに違う、むしろ西武とかに近い)

文京区そのうち長期的には後楽園の再開発も控えているし、地下鉄の路線数も多い(後楽園春日で4本、水道橋も入れたら5本)、何より教育環境が日本一、医師や弁護士、大学教授、国会議員など士業、名士が歴史的に多く住むエリアですから、長く住むにもちょうど良い。

笹塚横のスミフは21の飲食店が多いので、再開発まとめるまでにかなり長い時間がかかると以前MRで営業が言っていましたね。西側は再開発見込みの値段ですが再開発前までに売れれば、コスパは北に次いで最も良いのではないでしょうか。

ともかく、過度にリセールに期待し過ぎることなく、駅前にコンパクトに程よい価格帯の商業施設が集約していて、コスパよく堅実に実需層が買うにはちょうど良い物件なのではないでしょうか。

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>>5836 検討板ユーザーさん

笹塚の南側は下北沢とか三軒茶屋とか学芸大学とかの方向ですからね。かと言って東は既存ビルで視界が塞がれているので方角的には北東が西新宿が正解ですが既存ビルがあるので必然的に高層階の(北東まで見える)南東角のことを言っているのではと。

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