パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>5793 評判気になるさん
判断ミスですね。5年後に答え合わせしてください。

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駅力や街力や地価や知名度で言うと笹塚は京王線という時点で、中野、下北沢、三軒茶屋に劣後する。中野は後発の再開発が続くのと十分な用地がある。知名度も高いし商業も多様で集積している。笹塚は知名度がそこまで高くない反面、コンパクトにまとまって実需向け。リセール伸びやすいのは中野、住み続けるなら笹塚。

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>>5803 マンション検討中さん
三軒茶屋って町が汚くないですか？そして良いマンションって駅近くになにかありましたっけ？

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>>5803 マンション検討中さん
どちらも三井タワマン、実質駅直結、再開発がらみで住友の高額マンションが隣地で後発に控えているんだから、鉄板ですよ。別にガリガリとやり合わなくても良いかと。お金があれば両方買えば良いだけ。

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下北沢と三茶に大規模タワーマンションがない以上、どんな物件選んでも本物件に劣後してしまいますよね。。

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>>5804 マンション検討中さん

ここにあげた街はどこも程度は同じでは。渋谷区、世田谷区、目黒区と言っても路線やエリアで大きく変わるので、中央線、京王線、井の頭線、小田急線、田園都市線、東横線のどの路線使うか次第で。西側の街の雰囲気は中央線の南北より小田急線の南北で随分変わるかと。高層が良い人もいれば低層が良い人もいる。

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タワーでなくても低層でもいいんですよ、大規模なら。タワーならセキュリティやゴミ捨て設備やランドマーク性により優れているくらいの違いです。施設・管理にスケールメリットがない小規模マンションを選んでジリ貧になるくらいなら、土地や庭をたっぷり持てる戸建ての方がよっぽどマシですね。大規模マンションが建たないエリア、世田谷とかに無理にマンションで住まなくていいんです。低層好きなら戸建て買いましょう。

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>>5821 口コミ知りたいさん

言いたいことはかなり合理的な視点だと思います。結局、マンションの価値は「建物の高さ」よりも規模によるスケールメリットに大きく左右される面があります。

まず大規模マンションは、管理費や設備の面でスケールメリットが出やすいのが特徴です。コンシェルジュ、防災設備、セキュリティ、宅配システム、共用ラウンジなど、一定規模の戸数がないと維持できない機能があります。例えばワールドシティタワーズのような大規模レジデンスでは、管理体制や共用施設が充実しやすく、長期的な維持管理の安定性も確保しやすいと言われます。

タワーマンションの場合はそこに加えて、内廊下・セキュリティ・各階ゴミ置き場・ランドマーク性といったメリットが加わります。ただし、これはあくまで「上乗せの特徴」であって、本質的な価値はやはり規模による管理力にあります。

一方で、戸数が少ない小規模マンションは管理費負担や修繕の柔軟性の面で弱くなりやすく、長期的にはコスト面で不利になるケースもあります。そういう意味では、広い土地を持つ戸建てという選択の方が合理的という考え方も十分成り立ちます。

特に世田谷区のように低層住宅地として発展してきたエリアでは、そもそも大規模マンションが成立しにくい都市構造になっています。低層環境を好むなら、無理に小規模マンションを選ぶより、庭や土地をしっかり持てる戸建てを選ぶという発想も自然でしょう。

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沖さんの定借煽りに感謝

【タワマンが2割引き!?】マンションに所有権は不要？「定期借地権付きマンション」は都心の穴場か落とし穴か《沖有人×西岡孝洋／前編》

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まあでも定借は期間満了時の名実価値ゼロに向かっていく資産であるのは間違いないからね。どんなクソ立地の築古ノーブランドマンションも所有権はゼロという出口は存在しないからね。でも、地方のリゾートマンションとかなら所有権でもゼロどころかマイナスもあるか。ま、子孫とかいないなら気にしなくていいと思うけど

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>>5824 匿名さん
所有権タワマンで、70年後を想像。配管設備関係はボロボロ(どんなに丁寧に使っても、また取り替えられる部分は限られるし、耐用年数を大幅超過)、建て替えようにも、区分所有者の意見まとまらず、お金を出してまで建て替えるかという問題(建替の成功率見れば分かる)。マンション維持するため、管理費修繕費が上がりまくり。固都税はかかり続ける。インフレなら勿論もっと上がってくる。結局、所有してるだけでキャッシュフローがマイナス。買い手も見つからず。という点で、定借は理に叶ってるね。海外もリースホールド(定借)は一般的だしね、日本でもそうなるのではと予想。築70年のタワマン買うかと言われて、買う人は所有権を買えば良く(建ぺい率・容積率パンパンに建ててるから、追加で部屋を作ることもできず、建築費丸被り)、買わない人は定借を買えば良いのでは。

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>>5823 名無しさん
本人が定借物件だからポジショントークだけど、定借契約者にとっては有難いね

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>>5825 名無しさん
現時点で、タワーマンションは建ぺい率・容積率パンパンに建ててるから、仮に70年後に建て直しになっても、追加で部屋を作ることができない。だから追加で作った部屋を売り払った代金を建て直しのための建築代金に充当してできないので、所有権の区分所有者が建て直しの建築費を丸被りするしかない、ということね。若干日本語が足りていないようですね(笑)。まあ、それ以外の文章含めて、あなたが記載した通りではあります。

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沖さんの定借動画、また出たね。
「個別物件の評価は会員向けに公表する」だって。
笹塚は「新7つの法則」に該当するのか、皆さんはどう考えますか？

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「誰もが欲しがるような立地」という意味では笹塚はやはり劣ると感じる一方、「大手デベ」や「所有権との価格差」においては戦えるかなと感じています。
ただ初台の再開発が終わると規模としても完全に劣後しますよね？初台はツインタワー日本一の最高層タワマンだし当然所有権。
この辺はどう考えますか？

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>>5828 職人さん
建て替えのためには「規模を大きくして余剰住戸を販売する」方法もありますが、「建て替えにより物件価値が上昇する」事でも実現可能です。例えば築古状態で坪300万なのが建て替えにより坪1200万まで上昇するなら、坪900万の利益が生み出せますので、それを建築費に充当できます。戸数を増やさなくともその地域の地価が上昇すれば建て替えの実現性は高まります。その意味では一等地のタワマンであれば建て替えは不可能ではないと思います。もちろん規模も大きく出来る、地価も上昇する、両軸が成立するのが一番ですが。

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沖さん、会員向け動画でパークタワー渋谷笹塚について指摘されていますね。

●買っても良い定借物件8物件の中に一応は入るものの、評価は△。（〇と△の2段階評価）
●笹塚はなんちゃって渋谷区
●山手線の外側は二駅まで許容できるが、その意味で笹塚はギリギリの立地。
●買うなら南か東向き（都心眺望）。北、西は意味がない。

楽街動画でも指摘されていますが、定借こそ立地が全てと言う事。その意味でやはり笹塚は少し弱いのかもしれませんね。
かなり的を射た評価と思いますが、皆さんはどう考えますか？

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>>5830 評判気になるさん
You Tubeの不動産Gメンさんとかの動画(確か建替え前のマンションを持っている人の相談動画かなにか)坪最高1500とか言ってました。となれば、まあここも普通に考えて連れ高になると思います。

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>>5832 評判気になるさん

ちなみに沖さんの評価は、（〇資産性あり、△微妙）の2段階です。
パークタワー笹塚のポジティブ要因としては、戸数と階（物件規模）を上げていました。
沖理論に従うなら、南、東向きの高層階を選び、10年程度で売却するのがマストでしょうね。

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>>5830 評判気になるさん

初台は庶民買えない価格だよ
坪単価１０００～３０００くらいまであると思う。
で、野村が大事に売るだろうから結果的に京王（新線）線の認知やブランドも継続的に上がる。

あと便利なのは初台より笹塚だから
こちらの価値も落ちないでしょう。

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>>5834 評判気になるさん
南向きで西新宿の夜景が見える住戸、って動画の中で言ってますよね、そういう住戸ないですよね（笑）。西新宿の夜景が見えるのは眺望が抜ける北向きの住戸のはずですが…。西は住友が控えていて、東の半分は既存ビルと被ります。てすので、南か北、東は北東門か南東角という風な趣旨かと、私は理解しました。

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>>5836 検討板ユーザーさん
南向きもしくは東の高階層が1番いいってことですよ
北向きなんて眺望みたけど微妙過ぎるでしょ笑
音もうるさいだろうし笑

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>>5832 評判気になるさん
千代田区港区に負けるのは当然として、品川横浜文京に負けるのは意外でしたね。
沖さんの解説を聞くと、周辺の価格を引っ張る所有権物件の存在を重視していたので、そういう意味ではもし笹塚も横にスミフが所有権を出してくれたら、強くなると思いました。
また笹塚は駅の広域立地で弱いという点がマイナスポイントとのこと。
さらに北と西が選択肢にに入らない、つまりどこの部屋でも買いとまで言い切れない点で評価を下げているのでしょう。
一方で南や東、特に高層階は買いとの評価なのでそれは信じていいと思いました。

しかし私は沖さんの解説を聞いても、品川横浜文京の物件を買う気には一切なりませんでした。
どれも駅からありえないくらい遠いか、都内の職場にバカみたいに遠いですから、同じような感覚の人は多いように思います。
そういう意味で、笹塚の立地の資産性は、上振れ要素では劣っても、底堅い面はあると個人的には思います。

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>>5838 マンコミュファンさん
笹塚がなんちゃって渋谷区なのは住めばよく分かります。そもそも京王新線が新宿区の後背地で渋谷駅というより新宿駅の圏内だし、笹塚から渋谷駅のアクセスは微妙に悪い。渋谷区の再西・最北端だけあって、周辺に接する中野区や世田谷区や杉並区と街の雰囲気が近いですね。区よりも路線がどこに接続しているかが重要で、都営新宿線は市谷九段下神保町にアクセスはいいが、大丸有には直接行けない。知名度のみならず、この辺りが京王線が同じ西側の千代田線-小田急線や半蔵門線-田園都市線に劣後する理由でもあるし、駅力が弱いというのはそういう意味かと。そもそも京王線のまちづくり自体が、人気が出過ぎて地価や家賃などが上がり過ぎて、生活しづらくなることがないように、ほどほどに開発を抑えるやり方なので、むしろ堅実な実需エリアですからね。(ネットでケチ王とか色々言われますが質実剛健で、小田急や東急とは明らかに違う、むしろ西武とかに近い)

文京区そのうち長期的には後楽園の再開発も控えているし、地下鉄の路線数も多い(後楽園春日で4本、水道橋も入れたら5本)、何より教育環境が日本一、医師や弁護士、大学教授、国会議員など士業、名士が歴史的に多く住むエリアですから、長く住むにもちょうど良い。

笹塚横のスミフは21の飲食店が多いので、再開発まとめるまでにかなり長い時間がかかると以前MRで営業が言っていましたね。西側は再開発見込みの値段ですが再開発前までに売れれば、コスパは北に次いで最も良いのではないでしょうか。

ともかく、過度にリセールに期待し過ぎることなく、駅前にコンパクトに程よい価格帯の商業施設が集約していて、コスパよく堅実に実需層が買うにはちょうど良い物件なのではないでしょうか。

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>>5836 検討板ユーザーさん

笹塚の南側は下北沢とか三軒茶屋とか学芸大学とかの方向ですからね。かと言って東は既存ビルで視界が塞がれているので方角的には北東が西新宿が正解ですが既存ビルがあるので必然的に高層階の(北東まで見える)南東角のことを言っているのではと。

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>>5835 口コミ知りたいさん

初台はそもそも再開発クラッシャーの野村が実現できるのかすら怪しいというか。まあできたら新宿駅徒歩圏内なので利便性は唯一無二となるでしょう。

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沖さんの指摘する
「所有権との価格差」
「周辺の再開発によって連れ高になる」
をどう評価するかですよね。

所有権との価格差については2割なら許容範囲との事なので、まあ合格。駅周辺の再開発と言う点では、初台や幡ヶ谷のタワマン建築が確実なので、良い方に考えて良いのではとは思う。
ただ一方でやはり笹塚は「誰もが欲しがる立地」ではないのは確かです。その意味で地縁があったり堅実路線の人には向いているのではないかと思いました。

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>>5839 評判気になるさん
仰る通りだと思いますよ。
笹塚は地ぐらいや路線がどうしても弱いです。
一方で駅前の商業施設に加えて個人店も豊富な笹塚は暮らしやすいですね。
私は資産性抜きにすれば、沖動画の中ではこの物件が一番好きです。

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沖さんは「定期借地権は地獄or天国の2つしかない」と言ってましたからね。一応は笹塚は天国側に入っているものの、その中では庶民よりの物件てことでしょうね。

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B地区に住友のマンションが建つのを前提にしてる書き込みがいくつかあるけど，ソースあるのかな？
B地区は確か広場＋交通プラザ（バスロータリー的なの）にするってなってたはずなんだけど，変わったのか…？
住友の持ち分なんて全体の1/5くらいだし，21は権利関係が複雑すぎてB地区計画が決まるのに20年はかかるって聞いてたんだけど…。

ていうかこの間まで櫻護謨が温泉掘ってなかったっけ？

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>>5832 評判気になるさん
沖さんが〇をつけた物件は、すべて売るのに苦労していますよね？例えば、一番先頭の青山は先着販売も出ていたり、品川は売れ行きが極めて悪い。それぞれの販売状況見ればわかります。逆に△の物件は、売れ行き好調な物件のはずです。沖さんのデータをベースとしたコメントはいつも頼りにしているものの、今回ばかりはどうかな（なんでこんなコメントをしたのか、裏があるのか？）と思うのが正直なところです。

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沖さんは自分の物件との絡みで都心立地が大事ということだと思うけど、とにかく安く買えるかどうかが大きいのでは？立地がいまいちでも安く買えれば負けない。

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>>5845 匿名さん
営業が、西はタワマンが立つ可能性が高いので、眺望望めない前提で検討してくださいって言ってたよ。

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>>5849 匿名さん
誰もが欲しがる立地って絶対的ではないにせよある程度ランキングで相対化されてくる気はしますね
https://x.com/ceo_dad_k/status/2030507520356458790?s=46

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私はこういう地に足のついたタワマン、ちゃんと地元の温かさというか、人を感じられるような棲家を探してて、ここに行きつきました。というか、かれこれ5年間探して、ここしか無かったです。緑道、商店街、実質駅直結で素敵なお店がたくさん、落ち着いた高級住宅街等々。外に出たら高層ビルばかりというタワマンには、触手が動きませんでした。皆さん資産性云々といいますが、住みたいなと思うところに住む、こういう選び方ではダメなんでしょうか…。ここは、旦那(DINKS)とようやく住みたいと思って行きついたので、そういう住みやすさとか雰囲気の良さとかは、すごく良いと思ってます。

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>>5851 eマンションさん

GPTが適当に答えた表をGeminiが画像にしてそれを間に受ける間抜けがいるからインプ稼ぎマンがまた調子に乗る、地獄のようですね。

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>>5852 匿名さん
それでいいんじゃないでしょうか？結局、住みたいと思えるマンション・場所に住むのが一番です。そういう人が集まるマンションが、結局売れ行きも良く資産性が高いわけで、実際このマンションは売り出した分はほとんど売れているわけですから、あまりコメントとか気にする必要はないと思いますね。匿名さんのような方が住人にいらっしゃるとわかって、ちょっと安心しました。良い人が集まるマンションになると良いですね、ありがとうございます。

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>>5844 評判気になるさん

定借は本当に立地で評価が極端に分かれる印象があります。天国側に入る条件って、結局は都心アクセスやブランド力がある場所かどうかでしょうし、たとえば渋谷や品川のように交通や都市機能が集まるエリアなら成立しやすい。笹付も渋谷区ですがやや庶民寄りのポジションになるという見方は立ち位置としてもわりとしっくり来ますね。　

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東の中住戸は1期→2期での値上げ幅が最大でしたね。1期ではバルコニーの先まで出ないと見えないダイワのビルに怯えた値付け担当が都心方面の抜け感を過小評価して高倍率になってしまいましたから。
西の北側の中住戸も交通プラザが計画通りに進めば住友とのお見合いは回避できて抜け感は保たれそうですが、抜けた先に何もないのは大きな違いでしょうか。

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>>5856 検討板ユーザーさん

富士山がありますよ

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投資家もある程度参戦しているようですが、実需が多く利回りも良いので竣工直後の転売祭りで供給過多で値崩れする展開にはならなそうなのが数年は安心できそうですね。

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>>5852 匿名さん
私も同じです。数年前から近所に住んでいて、この地域を気に入ったので購入しました。
引き続き動向は見守りますが、素敵な物件であるという確信は揺るがないと思います(^^)
入居が楽しみですね！

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>>5845 匿名さん
根拠はないけどタワマン作らないと再開発費用なんか捻出できないのではないかという気がする。中野もそうだったでしょ。

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沖はマクロ分析には定評があるが
ミクロはイマイチだよな

自分でも定借買っちゃってるし。

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ありふれた富士山ビューに価値はないという意味で沖さんは厳しめに西なら買う意味ないと言ったのでしょうね

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第3期2次登録申込の締め切り連絡、ありましたね。買い手はすぐに見つかったということですね。これで、東西南北関係なく、この物件の上層階はほぼ売り切れで、翌期・次は低層のみ。本当にあっという間でした。

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まだ始まってないよw

この度は、パークタワー渋谷笹塚にご関心を賜り、誠にありがとうございます。

パークタワー渋谷笹塚では、第3期2次の登録受付を開始いたします。
ご登録はオンラインにて3月13日(金)12:00より開始いたします。

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>>5846 職人さん
私も沖さんの分析は非常に頼りにしていますが、その反面過去のデータに当てはまらない物件に対する評価は必ずしも正しくないという可能性はあると思います。
城南城西の住宅地の都心寄り私鉄駅至近にタワマンが立つ事例があまりありません。
（代々木公園、中目黒、池尻あたり？他にもあるかもしれませんが）
まして定借というと、強いてあげればパークコート渋谷ザ・タワーくらいかと思います。（山手線駅、かつ駅遠ですが）

レア度高くていいと思いますけどね。

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>>5866 匿名さん
ここも含めてだいたいの物件では、登録受付を開始するということは、その期・次にオープンにしている部屋に概ね申し込み予定者がついている、ということかと思います。確かに、ちょっと締め切り連絡はフライング（笑）ですが、申し込みをする人のめどが立っているということでしょうね。

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沖さんの分析は「値上がりするか」だから、そこを気にしないなら良い物件だと思う。ただ値上がりする物件は巷に溢れているし、その条件も沖理論で明確になっているのだから、そこを取りにいかないのは非常に勿体ないとは言える。同じようリスクを取って住宅ローンを走らせるわけだから、少しでもリスクが低く、住み替えの選択も取れる方が良いに決まっている。

少なくとも10年程度で売るのは絶対に必要だと思う。
沖さんは定借は残存が35年を切ると売りにくくなると言っているが、50年ローンも定着している事を考えると賞味期間は20年しかない。余裕を見れば築15年までに売却すれば定借の一番オイシイ部分を享受できると思う。

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売れない理由が眺望壁ドンな悪条件部屋を、意図的に眺望について触れないようにして定借ネガキャンしてインプ稼ぐくだらないインフルエンサーもXには蔓延っていますが、彼らも「夢見る素人」を量産するのに一躍買っているとも言えますね。

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>>5870 匿名さん
一期から特に値上げされてるのは、西新宿に向けて眺望抜けてる北向2LDK58平米で20%近く上がってるね。北向だから安く出したんだろうけど、蓋を開けてみたら眺望抜けてる部屋が大人気で祭り。値上げ後の住戸も即完売。東と南の高層はもともとそれなりに高かったから、そこまで値上げされてなかったかと。

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>>5850 マンション掲示板さん
なるほど…。三井の営業が言ってたんですね。ありがとうございました！

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>>5867 検討板ユーザーさん

戸越公園、武蔵小山、中目黒、池尻大橋、駒沢大学、代々木公園、西新宿、方南町、東中野、中野、要町ですね

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>>5872 eマンションさん

南は元から高くて北と西は1期で無抽選だらけ、唯一東は安くて2-12倍の倍率がついて2期から線路により近くても20%値上げ、3期までには22%値上げされていますね。

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5872さんは2期からの参加者さんでしょうね。
1期からの値動きと倍率を見ていたら以下のような発言にはならないわけですから。

「蓋を開けてみたら眺望抜けてる部屋が大人気で祭り。値上げ後の住戸も即完売。東と南の高層はもともとそれなりに高かったから、そこまで値上げされてなかったかと。」

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>>5876 評判気になるさん
2期は西側も抽選でしたよ。平均3倍くらい

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無条件に高値追求できる南の中層階↑以外は、期ごとに方角に応じて価格の上げ方の緩急をつけてますよね。値上げ率の低い列に相対的割安感を演出をしつつ、強気な値上げで無抽選で買える列も残しつつ、となんだかんだ販売がうまいんでしょうね。今後の低層階をどう売るのかは分かりませんが(幡ヶ谷と併売？)。

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>>5879 評判気になるさん
幡ヶ谷も気になりますね。幡ヶ谷の方がオリンパスや秀和の隣など、大化けする可能性はありそう。幡ヶ谷駅の再開発があれば笹塚と同規模になりそうだし。

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>>5877 評判気になるさん
そのようですね。3期との比較を纏めれば(住戸位置、間取、階数によりますが)、東が値上げ20%前後(対1期)、北が10%前後(対2期)、その他は1期とほぼ変わらなかったかと。倍率は高層階は概ね付いていましたね。

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南向きは高いし、相対的にだいぶ北向きは安かったよね。

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西は安いと思うんですけどね。西側の再開発はだいぶ先なんでしょうから。東京だともっと優先する再開発ありますし。

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どの期にどの方角買っても安かったねって引き渡しの頃には言えるといいですね(楽観)

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第3期2次 正式販売価格表を見てますけど、販売戸数が少な過ぎませんか？

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>>5885 マンション検討中さん
当初50戸ぐらい価格表に出ていましたよね。
売れる見込みがなかったのか、それとも出し惜しみしたのか謎です。

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>>5885 マンション検討中さん
中東戦争の影響で、購入心理が萎んだということでしょうか？あるいは、戦争でインフレになったら、資材高騰でまたマンション高くなるので、売り惜しみで翌期に回して、石油関連資材高騰分を価格に乗せるか…

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>>5886 匿名さん
そうなんですよ。価格表にはそれなりの戸数は出ていたのに。。。

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デベ的には好条件の高層階は戸数が減ってきたら売り惜しみし得ですね。低層階はそれと対比させてある程度価格勝負して捌いていくのでしょう。

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やはり定借だと人気出ないんですかね

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>>5889 検討板ユーザーさん
残っているのは中層から低層ですね。高層階はもうほとんど残ってません

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みんな戦争の景気悪化リスクで買い控えなんですかね。
日銀が景気悪化リスクを見て利上げ路線を変えてくれたらいいのですが。

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>>5894 匿名さん
お前もういいよ。

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>>5891 マンション検討中さん
やはり定借だと引き渡し2年前時点で450戸近くしか売れないらしいですね。

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>>5896 名無しさん

売れすぎな笑笑

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