港区港南四丁目計画（旧報知新聞本社跡地）

>>200 匿名さん
天王洲運河は下水臭の日もあれば無臭の日もあるということですか？

読売は大手町、
朝日は築地なのに、
報知は港南止まり、
ってこと？

>>201 匿名さん

6年かけて、無臭から下水臭に
進化したのでしょう。

港南運河は、あと2回の変身を残している。
コレがどういうことか、分かるかね。

>>194 匿名さん

2023.1Qの話なので、4～6月で見ると、
WCT 456万
CTTB 445万で、だいたい同じような感じだなと思いました。

それを見ると少しずつ下がっていってるのかなという感じを持ちました。

>>201 匿名さん
東京都の調査によると下水臭のする頻度が湾岸の運河の中で港南と芝浦がずば抜けています。

>>194 匿名さん
三井不動産リアルティは、2023.1Q4～6月で

WCTは、坪単価440万　15件と出していますから、昨年より下がって来ているという事ですね。

>>200 匿名さん

それは関係ないですな。微下水臭なので生活環境には全く影響がないレベル。
実際、運河沿いのオープンエアレストランのテラス席は嫌悪の真逆で大人気。

>>207 評判気になるさん

捏造ですね。下水臭のする頻度などと言うものは
東京都は発表しておりません。

>>208 マンコミュファンさん

WCTは、坪単価440万　15件と出していることが、どう解釈したら昨年より下がって来ているという理解になるのかね？WCTは爆上げモードですよ。

>>201 匿名さん

天王洲運河沿いを歩いていて下水臭がするなんてことはありません。

>>205 匿名さん

高浜水門なんて遠すぎて関係ないわな

>>210 匿名さん
港南の御楯橋、港南大橋で水質調査した24回のうち19回で下水臭が観測された ということだと思います。

>>214 通りがかりさん

微下水臭、、つまり「微かな」ということなので生活環境に影響は全くないレベルでしょう

>>200 匿名さん

新東海橋ですか。新東海橋のあたりはお洒落ですね。ここより
新東海橋にできる三井のタワマンのほうが人気になりそうだと思っていますが
どうですか？

>>214 通りがかりさん

下水臭気の平均って何？そんなデータある？
元データ見せてもらわないと何とも言えないわ。

いつのまにかこのスレにも次長さんが参加されてますね

>>207 評判気になるさん

元データには臭気の強さを数値化したデータなど一切ありませんので、
あなたが手作りした「下水臭気の平均」というものは完全な捏造でしょう。

>>219 匿名さん
比較するために視覚化したのだと思います。元データ探して来ましょうか？

>>202 名無しさん

報知は港南止まり？ちょっと何が言いたいのかわからないのだけど

>>220 匿名さん

元データはこれでしょ。臭気の強さを数値化したデータなどありませんよ。

https://www.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/water/tokyo_bay/measurements/meas...

>>217 匿名さん
多分、下水臭気は絶対的な数値ではなく、相対的数値だと思います。観測された臭気は港南より豊洲の方が強いということですね。

>>222 匿名さん

>>217 匿名さん
多分、下水臭気は絶対的な数値ではなく、相対的数値だと思います。観測された臭気は港南より豊洲の方が強いということですね。
数値が大きいほど臭いわけですから(笑)

>>220 匿名さん

データ探すまでもない。207のはこの色付けした数字を平均したんだと思うが。
この数字は単なるコードであって臭気の強さではない。車のナンバー平均してる
ようなアホさ。資料読む能力さえないバカに語る資格なし。

>>226 匿名さん
コード番号を並べてみると、不快臭、悪臭ぼど数値が大きいのが分かりますよねwww

単なるコード番号です

>>225 匿名さん
下水臭のなかでも381より382の方が臭いんですよね笑

>>228 匿名さん
港南の運河に出てくるのは
下水臭ばかりですよw

次長がWCTからここに住み替えを検討してるのは面白いね。

港南はやっぱり下水臭するのか笑

>>232 匿名さん

しないよ

>>207 評判気になるさん

臭気平均が、
不自然に均一なのに
気づかなかったのか？

>>233 匿名さん

このマンション２方向をWCTに囲まれてるね。

>>234 名無しさん

普通は不自然さに気づいて自分でもう一度確かめて勘違いに
気づくもんなんだが。バカだから仕方がない。

下水臭の381、382、383を抜き出して平均すれば良いんじゃない？
結果は表と同じようなものになるけど(笑)

>>234 名無しさん
均一じゃないだろ
値の相対性が重要なんだからさ(笑)

>>236 匿名さん
悔しいのぅ(笑)

最新版、令和３年度の東京都公共用水域水質測定結果をまとめました。

https://www.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/water/tokyo_bay/measurements/meas...

>>241 匿名さん

だから下水臭の強さなどと言うデータは存在しないって。

たしかに建設予定地あたりは独特の臭いがするときありますね。

外廊下の典型的な板状マンションですね。立地的にこれくらいのグレードで十分なんでしょうね。わりと敷地面積広かっただけに残念です。

なるほど。グレードは当たり前ですけど圧倒的に三井の方が上ですね。立地が抜群なのでテナントも気になります。

長谷工港南4丁目は
19階建なのでいちおう「タワマン」です。

店舗が全く併設されなかったので、隣のWCT住民がガッカリされたようです。

>>258 匿名さん

店舗はいらないでしょ。この規模で店舗なんか入ったら下手履きマンションで景観的にチープでよろしくないから、店舗が入らないほうがWCTの資産価値にとってもプラス。

>>257 匿名さん

でも、三井は港区じゃないんですよね。
さて、長谷工港南四丁目と三井東品川でどういう値付けがされるのか、興味あります。

>>244 購入経験者さん


運河ルネサンス地域とは言え、運河沿い立地を全面的に生かしているワールドシティタワーズやシティテラス品川と違って、ここの敷地は全く運河に面していないので無意味。

>>260 匿名さん

プラスになるとは思いませんが。

>>261 匿名さん

あなたはどう予想しますか？私は天王洲三井は強気で坪500前後は付けてくるのではないかと。ここはWCTの平均が坪450くらいなのでそれに合わせるかやや安めにするかと。

>>260 匿名さん
19階建て233戸だから結構な規模ですよ。コメダ珈琲とかテナントに期待してたんですけど残念です。

>>259 匿名さん
確かにこの敷地では誰もがワールドシティタワーズの新棟と勘違いしてしまいますね。色とかもブルーっぽくするのかしら？

>>265 匿名さん

敷地は、庭園ではなくむき出しの駐輪場と機械式駐車場になるんですね。

これだと駐車場代が安く済みそう。
駐輪場が1階にあるのってすごい便利なんですよね。

>>265 匿名さん

何をやるにしても、この立地だと車じゃないと天王洲アイル駅から歩くしかなく、駐車場は必須になる。しかし敷地面積的に店舗用駐車場設置は無理。なのでコメダとかファミレスとかそういうんは無理。

>>267 匿名さん

いまどき屋外で雨ざらしの機械式は傷みが早くなるのでメンテナンスコスト高くて避けるものなんだが。駐車場は地上１階、地下２階で上下昇降式になるらしい。

マルエツの売上が上がりますね！

ワールドシティタワーの商業施設はマルエツ、カフェ、クリニック、保育園、信用金庫のATMがあります。

>>258 匿名さん
地方都市なら間違いなくタワーを名乗りますね。高さ構造基準が緩い60メートル以下です。

>>267 匿名さん
確かにこの駐輪場は便利。

>>269 さん

駐車場が屋外ですが、お隣のタワーマンションが風除けになってくれているので、塩害は意外と少ないかもしれませんよ。

この駐車場は、外壁で囲ったりしないのかな？
むき出しだと高額物件っぽくはならないですよね。

>>264 匿名さん

駐車場の作り方も普通の板マン仕様のようですし、各階ゴミ置き場もなさそうだし、外廊下です。

品川駅まで歩くのもしんどいし、隣にスーパーが1軒あるだけ。
ただ「港区」なので、やはり坪450万くらいでしょうか。

>>274 匿名さん

良くあるこういう奴じゃないかな？

>>275 匿名さん

今のご時勢、さすがに坪450は付けるでしょう。坪500以上にしちゃうとWCTの中古リフォームして住んだほうが満足度高いってなりそうです。

前の定借の東急よりは坪単価高そうですけどね。

>>277 匿名さん
さすがに築20年と新築を比較する人は皆無でしょう。

>>278 匿名さん

そりゃそうでしょ。同じような立地で定借より安いはずがない。ここも東急だしね。ここが坪450、定借は坪300台後半と見た。

報知の跡地をスミフが買わなかった時点で終了なんです

>>281 検討板ユーザーさん
そうですね。結局はそういうことです。ワールドシティタワーズ住民はこの地へのマンション建設反対の人が大多数だろうからスミフだと事業がうまくいかない可能性もありました。

天王洲アイルが、20年前と比べて相当寂れてしまいました。
ここで21年も古くて維持費のかかる隣の物件を買う選択肢はありません。

スーパーはマルエツが24時間営業してますし天王洲アイル駅ビル内にマツモトキヨシもあるから便利です。

普段使いできるスーパーは3つ位あると便利です。

>>284 匿名さん

夜8時に閉店するマツキヨって寂しいね。

>>285 検討板ユーザーさん

なんでもマンションの前をイオンバスが走っていて、品川シーサイドのイオンまで運んでくれるそうですよ。
買い物難民対応ですかね。

>>283 匿名さん

いや、天王洲の三井みたいな立地と仕様なら分かるが、ここの立地と仕様見たら20年くらいならタワマンWCTのほうが良い。ここは意外と苦戦しそうだ。

>>285 検討板ユーザーさん

WCTマルエツと天王洲のマイバス、品川駅の伊勢丹。

>>286 匿名さん

24時間スーパーがあればドラッグは8時閉店でもいいよ。

バス地獄ですね

>>291 匿名さん

夜の天王洲アイル駅が寂しいんだわ。
品川区も対策してほしいな。

>>288 匿名さん
まあ価格次第ですね。個人的な希望はWCTをこえる仕様にしてほしかったです。

>>292 匿名さん
まずはホテルの復活からです。真っ暗ですから。

>>292 匿名さん

別にそれは構わない。むしろモノレールは空いててよい。

>>295 匿名さん

空いてたら、そのうち本数減るからね。

>>296 匿名さん
快速が停まらなくなったけど10分間隔のわかりやすいダイヤになり利用しやすくなった。しかも日中は京浜東北線快速に連絡するというご褒美付きに。

WCTからの住み替え需要はまずないでしょうね。天王洲アイルの三井なら立地もよいし少なからずいそうだけどね。

>>299 匿名さん

そりゃそうだよ。設備の整った眺望の良いタワマンから同じ立地でここに移る意味は全くない。WCT住民専用シャトルバスも使えなくなるしね。

>>302 匿名さん
そもそもあなたはここの検討者？

平均で430くらいじゃないかな

WCTの新館みたいなイメージになるのかな？

>>303 匿名さん

検討って検討するも何もまだ公式HPさえ立ち上がっていない。情報収集中。

>>305 匿名さん

WCTの新館みたいなイメージなら俄然興味が出たんだけど、計画図見る限り陳腐な間取りのバリュエーションも無い板マン。ま、詳細発表されないとわからないけど。

>>307 匿名さん
目の前がモノレールと首都高となる3階が一番安いフロアになりそうですね。東向きを共用部にしていることでも分かります。

>>307 匿名さん
デザインは流行のになりそうだけど。WCTのデザインは古臭すぎます。

>>309 匿名さん

WCTのデザインは古いというふうには思わない。というか、建設当時にWCTみたいなデザインが主流だったというのなら分かるが、全面ガラスカーテンのマンションなんて建設当時もWCTしか無かったので古いもクソも無い。

>>310 周辺住民さん
外側は目一杯おしゃれに、見えない内側は目一杯のコストダウン。頼みの外観も古びて小汚くてチープ(笑)

>>310 周辺住民さん
WCTはデザインから芝浦アイランドと同じくらいの年代なんだろうと思われます。

ワールドシティタワーズは驚くことにLow-Eペアガラスじゃないから日差しが悲惨です。冬は寒く夏はクソ暑いです。

>>313 匿名さん

WCT建設当時はLow-Eペアガラスはまだ普及していないので当たり前。

ここの検討者はwctなんて全く興味ないよ。ここの比較対象は天王洲の三井かリビオタワー。

>>314 マンション比較中さん
古い物件はそうなるから悲惨ですね。大規模修繕でもサッシはそのままですからね。

>>319 マンション比較中さん
低層階ではカーテン破れたままのお部屋も多く、実際近くで見ると都営アパートみたいな外観です。

モノレールから見るとWCTが色あせてるんですけど大規模修繕工事をしても変わりませんでしたね。

>>322 口コミ知りたいさん
ガラスが旧式だからすぐにカーテンは日焼けします。

ここがピカピカに出来上がる頃には、WCTは築21年でしょ。

WCT買ったら後悔しそう。

WCTはダイレクトウィンドウが多いから天王洲アイル側から見ると、カーテンが色褪せて古ぼけて汚いんですよ。

ここは300万台もあるな

>>251 匿名さん

2階の平面図はお持ちですか？

ひょっとして
・各階ゴミ捨て場なし
・コンシェルジュなし
・防災センターなし(24時間警備じゃない)
・シャトルバスなし
・タワーパーキングなし　　でしょうか。

もしそうなら、これだけでも管理費がかなり安くなりそうですが。

>>331 匿名さん
港南ではスタンダードレベルです。

>>332 通りがかりさん
エレベーターに乗せて一階のゴミ置き場に持って行く手間考えたら各階ゴミ置き場があると楽チン。

>>333 匿名さん
臭いには敏感な地域ですからね

港南でロースペック
都心最安値狙いは明白

>>332 通りがかりさん

別に各階ゴミステーションは臭くなったりしませんよ。

>>331 匿名さん

2階平面図。各階に共用と書かれた区画が3か所くらいあるので、そのうち一つがゴミステーションの可能性はありますが、現段階では不明。予想としては19階建てなのでゴミステーションは設置するでしょう。逆に設置ナシなら検討から外します。

>>338 マンション検討中さん

2階平面図ありがとうございます。
共用部スペースが結構ありますね。
防災センターを作るスペースがあるにはあるんですね。
まあ233戸なら24時間常駐にしない方がコストがかかりません。コンシェルジュも不要。

共用部は、ライブラリーラウンジやジムになるのか、トランクルームになるのかも楽しみですね。
2階はモノレールも近いので、トランクルーム推しです。お飾りみたいなラウンジよりよっぽど役に立ちます。
ゲストルームは出来そう。

ただ各階ゴミステーションはなさそうですね。

1階と2階に住戸があるタワマンって、湾岸ではかなり珍しいですね。
全てファミリー向けの面積かな。

>>340 続き

いっそ、大浴場にするのも面白いですが。
無料にして、維持コストは、管理費に組み入れておきます。

住民は、風呂洗いの必要もないし水道代も節約できます。

>>338 マンション検討中さん
賃貸マンション仕様かと思うくらい質素な設計ですね。管理費は平米200円程度でしょう。分譲価格は平均で430から450ですね。

>>342 名無しさん

管理費は、24時間警備員常駐にするかしないかで大きく変わってきます。

ディスポーザーを採用すると、233戸では割高になりますね。

建築費が安そうですし、港区と言ってもかなり端っこの海っぺりなので、固定資産税も安く済みそう。

エレベーターは3機もあるので便利そうですね。

>>343 匿名さん
「常駐だと管理費が大きく変わる」というのは間違いです。このマンションの場合、常駐によるコスト増分（人件費と管理会社利益）を全専有面積で割ると平米25円ほどにしかなりませんから影響は大きいとはいえません。

常駐だから管理費が高いのではなく、常駐する必要があるほど共用部分の面積が広く、多様な設備を備えているから管理費が高いのです。順番が逆です。仮に超大規模マンションで常駐管理の人員が一名から二名に増員になった所で影響はほとんどないことは容易にお分かりだと思います。

このマンションは、全体の床面積に占める共用部分の面積が25％しかありません。タワマンとなれば40％程度あるのが一般的です。25％しかないぶん管理費はかかりません。さらには廊下は解放ですのでなお管理費はかかりません。ですから平米200円程度と申し上げたのです。

マンションが好きというだけで不動産に関する情報を発信しているアホブロガー達のファジーで間違った知識が一般の方に広がってしまい定着してしまったのでしょう。そろそろこの業界もファクトチェックが必要だと思います。

>>343 匿名さん
固定資産税は主に建物床面積（専有面積＋共用部分の共有持ち分）に依存します。設備の良否、有無はそれほど影響しません。ですから取り立てて言うほどは安くなることはありません。

>>345 匿名さん

管理会社と警備会社を分けて考えています。
今600世帯のマンションに住んでいますが、
管理会社とは別に警備会社に年間3,000万円払っています。

これがSECOMなどになれば相当安く済むはずだと思っています。別に管理会社があり普通に夜8時まで複数名管理員が勤務しているので。

200戸だろうが1,000戸だろうが、夜間警備は交代があるので最低2名必要です。

オートロックさえあれば警備員は不要です。コンシェルジュだって昔は共用施設の予約とかで必要だったのかもしれませんけど今はネットで全部できるようになってますね。

タワーマンションの高さにすると、設備機器の点検項目が多いと思うんだ。
それらのメンテナンス費をわずか230戸で負担する事になるから、管理費は期待するほど安くならないと思うよ。

先日、ドイツの超大手企業Executiveを接待したら、こんな事を。
「昨日、夜ジョギングし品川駅海側まで行ってみた。すると高級住宅街が広がり、そこに周囲をパームツリーで囲まれたリゾートのようなマンションがあった。東京都心は小さな家がゴミゴミと密集しているとばかり思っていたが、あんな場所があるとは驚きだ」と言って嬉しそうに写真を何枚も見せてくれましたが、ここの写真でした(笑)

買収した中国企業の董事長をクルーズ船に乗せた時に、このマンション予定地を見て「何㎡で幾らなんだ？」と質問攻めにあいました・・・

>>354 匿名さん
中国のリッチマンなら値段聞いて”買う！”ってなるかもしれませんね（笑）

テラス付きの住戸とか中国人に人気出そうですね。確かに値段次第です。

ドイツのVIPも期待を寄せているのは光栄ですね。

>>362 匿名さん
写真のようにオフィスビルに灯りがわずかなのはオフィステナントが撤退縮小したのでしょうか？

>>362 匿名さん

閑散とした寂しい場所ですね。

>>352 匿名さん
ちぐはぐです

羽田線を越えていますので坪420万が限界です。

>>369 匿名さん

それ以上の値段になったら買えないんだね。

>>368 匿名さん
確かにオフィスの明かりが少なくて寂しいですね

天王洲アイルはモノレールとりんかい線が使え不便ではないんですけどオフィス立地としては品川駅や高輪ゲートウェイ駅周辺のほうが格段に便利ですね。

>>368 匿名さん

写真にキラキラと写っているT.Y.HARBORも営業時間縮小で、ラストオーダー9時になったよ。
これじゃ、ますます利用しづらいね。

土日祝日もランチラストオーダーは3時だからね。観光客も行きにくい。

頼みのファミリーマートも時短営業で、この辺りの夜は相当寂しくなりそう。

ホテルも撤退したしオフィスも縮小してるから商売にならないんでしょうね。快速の通過が衰退の象徴みたいなもんです。マンションが増えて人口が増えて欲しいですね。

マツキヨも8時閉店でしょ。
帰宅の遅い方は、24時間営業のマルエツだけが頼みの綱。

不便そうな町だから、値付けがどうなるだろね。

マルエツも24時間営業止めるのは時間の問題でしょう。

周辺唯一のスーパーだから24時間営業は継続されるでしょう。ここもできたら人口も増えます。

第一ホテルのクローズが資産価値に大きな影響がありますね。

>>381 匿名さん

第一ホテルはまったく関係ないでしょう

>>379 匿名さん

マルエツは24時間営業止める理由は無いよ。WCTマルエツはトップクラスの黒字店。

>>383 匿名さん
WCTの周辺住民って夜中にマルエツに行くのか
港南４なんて夜中、外に人誰もいないですけどw

>>386 匿名さん

深夜でも24時間、マンション内でスーパーが開いてると何かと便利だろうな

ちなみに15歳未満人口比率で言うと、港南４や芝浦１・４は東京都内でもトップクラスに子供が多いエリア。

>>389 匿名さん
これまでは賃貸アパートに暮らしていた子育て層が超低金利で分譲マンションを買えるようになり、初めてマンションを買うのが港南４や芝浦なんですよね。

>>383 匿名さん
何か資料でもあるんですか？

>>392 マンコミュファンさん
裕福な港区なのに謎のマンモス校が港南小。

>>393 口コミ知りたいさん
天王洲アイルも閑散としている

>>386 匿名さん
港南４丁目の深夜パトロール、お疲れさまです。
不審車通報されないよう、身なりには気をつけてくださいね