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物件概要 |
所在地 |
東京都文京区関口2丁目1番1、1番4(地番) |
交通 |
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩5分 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩16分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
43戸(他に管理事務室1室) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上3階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2023年12月上旬予定 入居可能時期:2024年01月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]積水ハウス株式会社 東京マンション事業部
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施工会社 |
東急建設株式会社 首都圏建築支店 |
管理会社 |
積水ハウスGMパートナーズ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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グランドメゾン目白坂テラス口コミ掲示板・評判
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951
マンション検討中さん
>948: 周辺住民さん
> がけ崩れを起こした地盤上に建つ
これはあながち印象操作ではありませんね。つまり盛土によって造成された土地だと言うことです。
>がけ崩れを起こした擁壁は、マンションの建設と関係なく崩れていた。
(「ライオンズグローベル逗子の丘」の場合は正確には擁壁の上のマンション敷地内の土の斜面が崩れた)
マンション建設とがけ崩れとの因果関係ではなく、マンションや(戸建て)の住民は敷地にがけ崩れを起こさないように管理する義務があります。
ですので
>あなたが購入した後でがけ崩れが起きれば、生活基盤が失われるだけでなく、すべての損害賠償責任も購入者が負担することになります
これもあながち印象操作とも言えませんよね?
擁壁の整備は大変な費用が掛かります。特に大谷石の擁壁は既存不適格だそうですから寿命はマンション以下でしょう。
これを住民が負担してコンクリートの擁壁に建て替えるなど考えられませんよね?
なおこの件については一応メールで問い合わせ中です。
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952
マンション検討中さん
>949: マンコミュファンさん
>950: 周辺住民さん
>セットバックのルールができる前から擁壁があったでしょうから、これで問題ない
なんてことはあり得ません。
セットバックとは2項道路を建築基準法に合わせて4mに拡張することを言っているのだと思います。
であれば
>目白坂テラスの前面道路は狭く、なんと2項道路部分があるので完成後は10cm程度セットバックが必要です。
と言うことで10cm程度であれば擁壁を削ってセットバックする必要もないと言うことだと思います。
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953
周辺住民さん
セットバックは、作り直す時に対応してください、という運用になっています。本来なら10cmのセットバックが必要でも、擁壁をそのままにするなら削る必要なし、新たに擁壁を作るならセットバックが必となります。
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954
マンション検討中さん
擁壁については、例えば10mもの高さがあり、長さも何10メートルもあるような場合、セットバックは実質不可能です。
確かに法を盾に必要ないという業者もいるようですが、目白坂テラスの擁壁にセットバックが必要になれば、当然擁壁を新造してセットバックするのが当然と言えます。
普通の戸建てでセットバックに伴い擁壁を新造した事例です。
[プライバシーを侵害する恐れのある画像のため、削除しました。管理担当]
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955
周辺住民さん
擁壁不備?等、気に入らなければ、精神衛生的にもココを見ない方が宜しいですよ。
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956
管理担当
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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957
マンション検討中さん
>936: 周辺住民さん
>本日のコンセプトルーム案内会で、予定価格を聞ける予定です。
その後どうなりましたでしょうか?期待しております。
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958
周辺住民さん
>>957 マンション検討中さん
希望の部屋タイプ(Kタイプ,114.68㎡,1~3F)の予定価格だけで
且つ、SNS等での公開禁止と言われたので公開できませんが
その価格は予想の範囲内でしたが、階数毎の価格差は割と在りました。
又、この部屋タイプに関しては、1Fは囲まれ感がスゴイと感じました。
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959
マンション検討中さん
>958: 周辺住民さん
それはどうもありがとうございました。
Kタイプがご希望でしたか。
確かに前は2階建てですので、ぜひ3階で行きたいところですね?
それとせっかくの3方角部屋なのに北側に全く窓が無いのが残念な気がします。
目白新坂のプライバシーを考えての事でしょうが、玄関や洗面室、浴室に明り取りの窓でもあればな
などと思いました。
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960
マンション検討中さん
音とかはどうでしょうか?
周辺は静かですか?
私が行った時は静かでしたが、色々な方のご意見聞きたいです!
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961
口コミ知りたいさん
Kの間取り、凄い良いですよね。
しかし、私はもう少し狭いお部屋で検討ですね。
Kが選択肢なんて、羨ましいです
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962
マンション検討中さん
擁壁の問題について積水さんから回答をいただきました!
目白坂に沿っている擁壁の中ほどから神舎の北側に掛けて、上から見てL字型の細い土地は目白坂テラスの敷地ではない。
よってその部分にある擁壁はその土地の所有者が管理することとなるので、本マンション建設とは関係しない。
目白坂テラスの敷地に当たる部分の擁壁については整備を行う。
以上資料の図をよく見ると分かります。また現地を見れば仮囲いの外側がその細長い土地だと言うのも分かると思います。
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963
マンション検討中さん
そうするとマンション住民としては神社側の大谷石の擁壁の心配をしなくても良いと言うことで一安心ですね。
ただ目白坂テラスの東側の敷地(と南側の一部)は地続きで他人の土地と繋がっていると言う、ちょっと複雑な土地ということになりますね。
将来は東側の居室の専用庭ギリギリのところが掘削されると言うことも起こり得ますね?
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964
匿名さん
962さん、積水さんにはこちらの掲示板に公表することについての承諾は得ていらっしゃるのですか?
伏せる内容ではないとは思いますが、匿名の掲示板でメールを貼り付けたような形でこのようにやり取りをされているのを見ると、正直微妙な気持ちになりますね。少なくとも私はこのような行為は控えます。
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965
マンション検討中さん
いつもの方ですね?
当然ですね。
又エントリーしている方なら,得られている情報を分かり易く書いただけですし、実はほんの一部差し支え無い事だけ投稿しています。
何か?
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966
マンション検討中さん
メールをコピペするような事はしておりません。
私の言葉で書いてあります。
ご近所さん?
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967
匿名さん
差し支えないかを判断できるのは書き込む側ではないと思います。親切心でこちらに書き込んでいらっしゃるのかも知れませんが、ご友人宛てのメールならともかく、個人的に知り得た情報はご自身で管理されて購入の検討材料にされたらよろしいかと。
プライバシーも考えずに敷地で撮影をした写真をこちらに掲載されていらっしゃるようですし、今回も書き込む目的で質問されていたようですから、せめて今回は相手がいるのですから積水さんに事前にお伺いを立てることはマナーかなと思いますよ。
ちなみに、前途の写真が削除されているのを先程確認しました。私は削除申請などはしておりません。予めお伝えしておきます。
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968
周辺住民さん
>>962 マンション検討中さん の書き込みはセキスイの見解とかではなくただの事実なので、お伺いを立てるようなことではないと思います。誰でも登記簿を取ればわかる情報です。近隣の人が知ってホッとする内容です。
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969
マンション検討中さん
戸建の擁壁の画像がプライバシーに反すると言うのは,誤解があるようですね。
画像の現場は,建売業者が造成した土地ですが、一種低層の最深部の工事となるため,近隣住民がいわゆる守る会を結成し,町会が仲介して協議を重ねてこのような,擁壁が築造されたと言う事例としての画像です。
この時点ではまだ個人に属していませんし,住所氏名などが特定できるものは,皆無かと思ってあります。
旅行中ですのでとりあえず。
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970
匿名さん
>>967 匿名さん
厄介な方ですね。
ここで独自の正義を振りかざしても貴方以外の誰も嬉しくありません。
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971
匿名さん
私は近隣の購入予定者ですが、本気で買うつもりならネットの掲示板で情報共有なんかしていないで、プロはいくらでもいますから、自身で判断できないなら第三者に相談されたら良いと思いますよ。お高い買い物でしょうからそれぐらいの手間と費用をかけてしっかり判断されることをお薦めします。
この辺りの住人はマナーやプライバシーに関しては相当厳しい目線をお持ちです。住むと分かるでしょう。
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972
マンション検討中さん
>964: 匿名さん
>967: 匿名さん
この掲示板は、検討者スレですから、有益な情報を一切含まず、他人の投稿を批判することに特化する書き込みはご遠慮していただくのがマナーかと存じます。
>955: 周辺住民さん
気に入らなければ、精神衛生的にもココを見ない方が宜しいですよ。
と言ってらっしゃる方もおられます。
さて
改めて目白坂テラスの敷地情報について2点に絞りました。
現在公開されている図からも読み取れますが、グランドプラン等もっと分かりやすい図が提示されると思います。
・目白坂に沿った擁壁の中ほどから神社の北側に掛けて、上から見てL字型の細い土地は目白坂テラスの敷地ではない。
・目白坂テラスの敷地に当たる部分の擁壁については整備する。
2項道路部分があるので、恐らくセットバックもされると思います。
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973
マンション検討中さん
>967: 匿名さん
>プライバシーも考えずに敷地で撮影をした写真
このコメントについてですが、考えるべきプライバシーとは何を示すのでしょうか?
今後の参考のためにお教え願えますか?
今最大に拡大してチェックして見たのですが、自分では分かりませんでした。
なおこの画像を載せた理由は下記の投稿は誤解を招く恐れがあるので、実例を示すためです。
つまり擁壁上に新築する場合は原則(かなり強い意味で)としてセットバックしなければならない。
>953: 周辺住民さん
セットバックは、作り直す時に対応してください、という運用になっています。本来なら10cmのセットバックが必要でも、擁壁をそのままにするなら削る必要なし、新たに擁壁を作るならセットバックが必となります。
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974
匿名さん
972、973さん
御二方に有益だったかどうかは分かりませんが、近隣の私が持ち得ているいくつかの情報についてはこれまでお伝えしてきております。
但し、守秘義務のある内容を含め、その他も発信する情報には責任を持ち細心の注意を払っております。
モラルの基準は人それぞれかも知れませんが、批判に特化した書き込みと言われる筋合いはありません。
写真を削除された理由がご自身で分からず理解されたいのであれば、削除を判断したこちらの掲示板の管理宛てにお尋ねになるのが一番ではないでしょうか。貴方にわざわざお教えする必要も立場にもないと思っております。
まずは、手間を惜しまずにご自身もエントリーされて、新宿へ足をお運びになった方がよろしいのではないですか。その上で何かご心配があるなら、このような掲示板ではなく、専門の第三者に直接ご相談されるのがよろしいかと思います。
都内に所有している不動産の半分は、このような形を取っております。あくまで私の経験上ですが、不動産を購入する際のご参考になればと存じます。長々と失礼いたしました。
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975
周辺住民さん
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976
マンション検討中さん
>974: 匿名さん
早速ありがとうございました。
>プライバシーも考えずに敷地で撮影をした写真
と言うことで
削除された理由についてお分かりの様でしたので、ご意見を伺いたかった次第です。
当然エントリーはしております。現地にも何度も足を運んでおります。
エントリーした者に開示されるメルアドを通じて、疑問点を直接積水さんに問い合わせた結果を簡潔に説明したわけです。
検討者スレですから、エントリーされた方に対しての情報としては全く問題はないと思っております。
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977
マンション検討中さん
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978
マンション検討中さん
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979
マンション検討中さん
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980
匿名さん
>>979 マンション検討中さん
「当初案」ってどんな案だったのですか?
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981
周辺住民さん
>>977 マンション検討中さん
目白坂で幅員4m未満の区間はほんのちょっとですが、そこは本件の土地なんでしょうか。
もしそこがお隣さんの土地だったら、4m未満は解消されませんね。
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982
マンション検討中さん
>980: 匿名さん
反対派住民のHPから引用しました。
目白新坂と目白坂テラスの建物をもっと近づけて造って、目白坂テラスを地上4階地下4階!にしたような計画でした。
反対派住民は建築確認取り消し訴訟等々で徹底抗戦をしたのですが、全て敗訴したそうです。
なのでこの当初計画が何故実行されなかったかは不明だと書いてあります。
2009年9月10日東京都確認時
敷地面積 7,524.93平方メートル
建築面積 4,163.44平方メートル
延べ面積 20,783.19平方メートル
構造 鉄筋コンクリート
規模 地下4階地上9階
規模(低層棟) 地下4階地上4階
高さ 31.41メートル
高さ(低層棟) 11.73メートル
用途 共同住宅(132戸)
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983
マンション検討中さん
>981: 周辺住民さん
おっしゃる通りですね。
確かに微妙なところですが、どうやら本件の土地みたいですね?
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984
周辺住民さん
>>982 マンション検討中さん
地下室マンションにするより、普通のマンション2棟にした方がコストが安く済むと、後から分かったんじゃないでしょうかね。
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985
マンション検討中さん
>984: 周辺住民さん
そうかも知れないですね?
それも近隣住民の徹底した反対運動のお陰かも知れませんね?
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986
匿名さん
>>984 周辺住民さん
安く済むとかよりも、傾斜地に触れずに新坂沿いの低地に板マンを建てて一応完了。
反対派のほとぼりが冷めたので高台側に別マンションを作るという作戦。
新坂ではほとんど利益がなかったと思うので、こちらで取り返すのだと思います。
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987
匿名さん
「利益を取り返す」と言っても目白坂テラスは戸数が少ないので、あまり効率的ではないですね。とはいえ、マンション市況が急騰したので、普通に売れば、十分利益は出るでしょう。
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988
マンション掲示板さん
Twitterで3,000万円値下げというのを見かけましたが、こちらのマンションですかね?さすがに坪700ではついてこれなかったんでしょうか。
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989
マンション検討中さん
ここが地下室マンションにならなかったのは一つには目白坂が狭かったからかも知れませんね?
当初案で建築するには目白新坂と目白坂の両道路からのアクセスが必要だが、目白坂の道路幅が狭いので中・大型工事車両が通行できない。
なので当初案つまり目白坂テラスの地下室を諦め、先ずは目白新坂を計画した。
その内目白坂のセットバックが進んで道路幅が広くなったので中・大型の工事車両が通行可になった。
よってようやく目白坂テラスの建設が可能となった。
結局はコスパも悪くなかった?
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990
匿名さん
>>989 マンション検討中さん
プロジェクトを分けたことで新坂の庶民向けと目白坂の富裕層向けを区別できたのは良かったですよね。企画も管理組合も何もかも別ということでお互い平和に暮らせると思います。
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991
匿名さん
まあ、そうおっしゃらず、新坂と目白坂、仲良くやってください。
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992
ご近所さん
ココは、いつの間にか、反対派住民用の掲示板になったのか?・・・。
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993
マンション検討中さん
>990: 匿名さん
おっしゃる通りですね!
坂上・坂下で差別化が図られました。これで同じ敷地だったらなど考えられませんね。
ところで本日急遽ZOOMでの「オンラインプロジェクト説明会」に参加して来ました。
写真撮影、SNS投稿は禁止だそうですが、口コミ掲示板については言及がありませんでしたね。
ちょっとアクビが出るような説明もありましたが、価格帯について一言だけ、億の単位で1~3と言ったところでしたね。
1以下は無し4以上も無しということですが、一応は富裕層向けと言うことでよろしいんでしょうかね?
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994
匿名さん
3台ですか、、、 一番広い125m2なんでしょうけど。ここで3を超える金額を出すならば、中古で赤坂・麻布の高台にある低層マンションを狙うという手もあるように思います。
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995
匿名さん
>>994 匿名さん
あなたが心配なさらなくても大丈夫ですから。
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996
匿名さん
>>979 マンション検討中さん
その家の話は以前聞いたことがあるけれど、その家の持ち主はいくらで購入したんだろうね...。
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997
マンション検討中さん
>996: 匿名さん
少なくとも一度は転売された土地ですが、まとめ買いですので最低6で7までは行かなかったでしょうね?
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998
周辺住民さん
6.5億円で240坪とすれば、坪単価270万円ですね。今の市況からすれば安いのかも。スレ違いで失礼。
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999
匿名さん
>>988 マンション掲示板さん
強気すぎたのでしょうね。
あの立地で。
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1000
匿名さん
>>998 周辺住民さん
近隣住民は相続税が安くなるので喜んでいるのではないでしょうか
ご近所マンション
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