ザ・パークハウス板橋大山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地 : 東京都板橋区大山西町54番2（地番）
交通 : 東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
間取り : 1K～3LDK
面積 : 28.22m2～75.38m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社鍛冶田工務店
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託(日勤管理)
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2020-10-21 08:14:29
動画見ましたが、予想以上にベタ押しでしたね（笑）
どうせならついでに、周辺の中古も紹介して欲しかった
>>86 匿名さん
評論家だかは様々な特徴の異なるマンションを経験して記事に活かす。
視野の狭い人間にはプロの考えは理解できない。
ちなみに現在は東雲オーバル住みです。
パークハウスってのは良いけど使えるのが東上線のみってのがなぁ。。人身事故多い東上線、サラリーマンだとほんと困るからね。突然の朝昼晩の人身事故。マンマニさんも東上線住み経験してるんだからその辺触れて欲しいね
>>94 マンション検討中さん
この物件価格の購入者層ってもうテレワークやフレックスがデフォになってる感じだから影響度は低くない？コロナ禍の唯一のメリットで、X時までに出勤とかすごい減ってる気がします。
>>84
Twitterに動画あげてる人がいますけど機動隊の数すごいですね。この物件の場所とは5分くらい離れてますよ。
そもそも商店街もパチ屋が複数あり治安がいいとは言えないですね。開店間際の時間の商店街は路上煙草やマスクしないで騒いでいる人が大勢です。夜はキャッチや客引きもいますね。
やはり少し高いですかねー。再開発込みの設定ということで仕方無いのかもしれませんが。
地元の方との軋轢もあるようで、スムーズにいくんでしょうか？
https://www.ooyama-mondai.net/happy_road.html
自分の感性に合わないからって相手を無根拠に貶めるのもあまりよろしくないと思うけど。
>>104
うーん、批判というか、レッテル貼りに思えて。
特定の会社との癒着みたいなことを言ってるようなので、それは相応の論拠なしに批判とは言えんのではと気になって。
でも、さまざまな評論家のこれまでの批評の傾向、会社ごとの評価分布、それらを統計化してこういう偏りがあるよということなら、興味深く拝聴したいですが。
そこまでやる人はさすがにいないか（笑）
自動車評論家と近いものがありますね。
とにかくそれでしょうね。
さらに向こう三、四年は大山ではここより高い物件しか出てこないと思われる。
区役所向かいのデニーズ跡地も三菱のマンションのようですが、当然ここより高いでしょう。
>>90 匿名さん
10年後の価格の根拠にしている周辺のマンションとの条件が合っていませんよね。
ここより駅近でまだ築１０年に達していないマンションの売り出し単価で１０年後に売れると評価するのはさすがに無理があると思います(市況が今と同じだとして)。
色々なマンションブロガーの方が取り上げたプラウドタワー川口なんかを見れば、マンマニさんのズレた感覚がよくわかります。
ここも、西口立地でここより駅近で築浅(築１０年未満)のマンションを根拠に値維持できると評価していましたからね。
すべての物件を同じ基準で評価しているのであれば、分かりますが、妥当な評価をしているところも多数ありますから、べた褒め物件の中には寸志の一つや二つ出ている物件もあるのでは？と思ってしまいます。
こちらは竣工後販売物件なので、他人の評価も参考にしつつしっかり現物見て判断出来るので、そうした点も含めて今のところは好印象というのが当方の認識です。
https://news.yahoo.co.jp/articles/e2547a0eb8fd7af192ce592f26ab90d3f169...
再開発でスーパーみらべる、よしやセーヌ 無くなるかもだって。。
再開発で無くなるのではなく、何十年も前から道路計画に引っかかっている。再開発がどうなろうといずれ無くなる。むしろ再開発がうまくいって、そこにスーパーが入るのがベストだろう。
3LDK管理費+修繕積立3万超とのことです。
長期修繕計画で修繕費推移は確認必須ですね。個人的には我慢できるのですが、リセール考えた時に買い手がどう思うか…
>>117 匿名さん
約3万も約2.5万も大して変わらんだろ。50戸弱の小規模マンションの宿命だし、これがA,Cタイプ(Dもか)のだったら高いと思うが、70平米強のE,Gタイプのだったらメジャーデベだとこんなもんじゃない？
知りあいが板橋区に住んでいますが、生活費があまりかからないと言っていました。
どうなんでしょう？
モデルルームなし、竣工後の販売。ホームページに「体感販売スタイル」と書いてあり、また新語が出てきてますね……。
間取りだけではわかりにくいので現地販売は今後一般的になっていくかもしれません。モデルルーム建てない分、安くなると聞いたこともありますし。
建物完成2月なので、もうそろそろできているころでしょうか。
>>120
エリア在住者です。
板橋全体のことはわかりませんが、
このエリア、食品、日用品、飲食など基本安いと思います。
前にも触れられてる通り開発の計画があり、将来的にどうなっていくかはわかりませんね。
安いお店が無くなったり、競合相手が減って価格が上がったりすることもあり得るのかもしれません。
けど現状生活コストは安いと思います。
修繕費関係がかなり固く読んでいるのか、
3LDK修繕積立基金が一括で105万。。。
長く住むのには安心ですが、結構な負担ですね。
月々管理修繕で3.2万別途ありますし。
100万以上の値上げはないそうですが、最終価格どうなることやら。
ただ将来性や街の住みやすさを考えると良いマンションですよね。
修繕金や管理費といった諸費用ってもう出てるのですね。
今はまだ物件概要には書かれてないんで良い情報です。
今はもう修繕積立基金も三桁の時代なんでしょうか。
ファミリー向けの部屋は永住組さんが多いかと思いますけど小さめ1LDKといった部屋の方はなかなか難しそうな金額。
こういった部屋は投資として動くんでしょうか。
1LDK、純粋な投資としてはどうかと思うけど、買って住んで、先々貸すことになっても借り手には困らないかもね。
すべての部屋抽選になるでしょうか
区役所前駅近くのイニシアが竣工前完売したようです。今区内で販売中で比較対象として目ぼしいのは、板橋本町環七沿いのクレストラフィーネ、志村三丁目の大規模プレミストくらいでしょうか。
このあと大山東町のパークハウス？、５３計画、住友タワーと出てきますが、しばらく後になりそうだし、このマンションと比べて選ぶことは出来なそうですね。
現場近くは騒音排気ガスがひどくてとても住めたもんじゃない。
ブリリア4つくらいあるけど、どれもここより立地は良い。でも売りに出てない以上仕方がない。
マンマニ氏の言う通り、弾数が少ないエリアなんだな。少なくとも築浅の良質な中古という括りでは。
>>129 通りがかりさん
でも130さんもコメントしてるように売出し部屋が無いし、そもそもあっても中古なのにこの物件より高い。。。新築マンションとしてこのエリアで今探すなら、現状ではここ一択ってのは分かる気がする。
販売状況ってどんな感じなのでしょうか。
板橋区、失礼な表現かもしれませんが庶民的だと思っていて。
一方、ホームページがおしゃれなマンションで驚きました。
ここは高いですか？
2021年4月中旬販売開始予定とあるので、まだ販売前なんですよね？？
>>132 匿名さん
仰る通り販売前ですので、販売開始されればどの部屋でも申込みは出来ますね。
早めに事前案内会参加など済ませておいて、第一期の申込みに間に合うようにされといた方が良いかも。
こちらの物件が気になって検討してたのですが、やはり価格がネックになっています
これくらいの価格ならもはや気軽でライフスタイルに柔軟に対応できる賃貸で良くない？って思うようになってきたのですが、皆さんどう思われますか？
正直高いと思います
開発完成後ならまだしも現状の大山にこの金額出すのはちょっと…
私も再開発前の大山でこの価格帯は高いなと感じました。
志木や朝霞台に比べたら、池袋にはとても近いですが、東武東上線普通列車しか停まらないため、事故などがあったときのアクセス面が気になります…。
金額的に、志木や朝霞を検討してる人に、大山は厳しいでしょう。
ターゲット年収が全然違うかと。
>>140 検討中さん
永住目線なら良いんだろうけど、中古市場でブリリアと比較されたら辛いな。
ただ山の手線のちょい外くらいのロケーションでは値段も今の市況からはそれなりだしオススメって事。躊躇ってたら特に新築マンションはいつまでたっても買えない。
100戸前後のマンションで、そんなにしょっちゅう中古売出しになることないんじゃない？
どちらも買える状態で比較できるケースってこの規模同士だとかなりレアかと
池袋ってマルイやハンズが撤退していき今後どうなるんだろうね
管理費は高いよなぁ
修繕料は仕方ないけど、購入後に管理費は無駄を削減して削減しようね
後発に住友のタワマンや三菱の大規模物件が控えているため、大山の相場は上がるかもしれない。でも、それらの大型物件より優れている要素(駅距離、規模感、川越街道を渡らないなど)が見当たらないかな…。
そう考えると、平均坪単価は290～300くらいが妥当な気がする。
>>146
それらの大型物件がどれくらいの価格になるかですよね...
当然ここの売り手もそれ気にしてると思うし、お向かいの大型は同じ三菱案件ですし。
つまり、後続物件は相当価格が跳ね上がることがほぼ間違いないのではないかと個人的には思います。
川越街道わたる信号はどこも待ち時間長くて駅まで徒歩7分は到底無理です。
運よく信号待ちしなくても、深夜か早朝の無人の時間帯でないと人の流れなどでとても7分ではつかないですよ。10分程度が妥当。
今日目の前を車で通りました。川越街道は同じようなマンションやビルが多く、決して目立つ建物ではなかったです。隣接距離も狭いです。通り側に植栽などをして分譲マンションっぽくして欲しいのにただのビル型マンションって感じ。騒音や交通量もかなり気になりました。正直マンマニが絶賛する理由が解らなかった。やはり何か裏が有りそうだ。
建物の外装は昨今のマンションとしては凝ってますよ。分譲マンションある程度見慣れてればそれは分かります。マンマニさんくらい見まくってれば、小さい違いもよりよく分かってるはず。
別に肩を持つわけじゃないけど、裏があるとか、ネット掲示板らしい陰謀論というか...
類似エリアでこれから売られていくマンションの価格を見れば、ここは仮に安くはないとしても、高くもないのは分かると思うのですが。
植栽は敷地の大きさ的に無理だったのでしょうね。
そのあたりを求めるならば、中村橋のプラウドとかどうですか？ここより池袋から遠くなり、かつ価格は１割ほどは高くなるみたいです。それが今の市場の現実かと。
食洗機の位置ですが公式ホームページによると下段に設置されていますが、実際もこの位置でしょうか？
しゃがんだりかがんで出し入れするのでしょうか？
Dタイプ以外はほとんど抽選になります。倍率は2～6倍ですね。
大山の魅力は
島長の焼き鳥 と 丸鶴のチャーハン と 富珍餃子の餃子 と マテリエルのケーキ です
抽選が終わりましたが、凄い人気でしたね。事務所、モデルルームで使用してる部屋は対象外だったので、1期2次で完売とは…
決して安い買物ではありませんですが、今後の大山地区の発展が今から楽しみですね。
ザ・パークハウスブランドでも、大山でこの価格、10年住んでも残債割れリスクあるんですかね？
それとも、後続の三菱、住友案件に釣られて、ある程度価格維持するのかな？
>>161 マンション検討中さん
大崩れは無いでしょうが、不動産価格は時価なわけですからリスクはどの物件でもありますよね。業者に相談したとしても保証はしてくれないから、実需ベースで納得出来れば行くって感じ。
良いマンションですよね。幸いなことに抽選が当たったので、入居が楽しみです。入居者の皆さん宜しくお願いします！今後の管理費交渉頑張りましょう！(笑)
ここ買った人は世帯年収どのくらいなんだろ？
>>163 デベにお勤めさん
管理費交渉って下げたいということですか？
設備仕様から考えて妥当だと思いますよ。
下げたらクオリティ下がるのでやめた方がいいですし、
管理費を抑えたいなら別物件にすることをオススメします。
せっかく当選したのにマンション内で浮くのも気持ち良くないでしょうから。
>>166 口コミ知りたいさん
管理費交渉と言っても初期契約満了後の更新時にマンションの管理組合で合議を得た上で...って面倒な段取り(じゃ、管理委託受けませんって言われた場合に長期的なサービスレベル維持が担保出来る別会社探して価格交渉して...も含め)必要になるので、そういう方には頑張って管理組合の役員に立候補頂いて普段から頑張って頂けば良いのではないでしょうか。
Ｆタイプの3階が売りに出ていますが、キャンセル住戸でしょうか？
2次に出る物件の価格出てるでしょうか？
>>168 マンション検討中さん
Fタイプの3階は2階より320万高くなってる、
Fタイプの3階と2階同じ前の一軒家にすごく近いし、
201 と301 坪単価で見るとほとんど上がってない、
Fタイプ3階1次で購入する人いなかった、
>>171 マンション検討中さん
320万ではなく250万では？
他の部屋も2階と3階に同じような価格差があるのではないでしょうか？
それと戸建ての影響も4階までありそうに見えますが。
>>173 マンション検討中さん
VR内覧ツールで見た個人的感想ですが、部屋によっては3階まで気になるものの、4階からは目の前の戸建はまったく気になりませんでした。陽当たりはまったく変わらないかと。目の前の戸建が基本二階建てだからですかね
３階が残っているのは中途半端だからではないかと
３階はいわゆる屋根ビューで単価も４階と１００万しか変わらず。
２階は前たてがあるが、価格が３階よりも２３０万安い＋階下に誰もいないので騒音で迷惑かけたくない方にも人気だったかと。
ただ、どうしても欲しい方には３階も魅力でしょうねー
前の一軒家は二階建てですが、
地面が高い、
このマンションの2階は目の前の一軒家の1階と同じ高さになる
>>182 マンション検討中さん
すぐ前の一軒家窓ない、壁になる、
隣の一軒家は小さいな窓あり、
図面を見れば、一軒家に近い、
わかりづらいかもしれない、写真載せます
4階はの一軒家の屋根を見る感じ、
2回目の販売(第1期2次)までで完売する見込みと担当者さんから聞きました。
前評判通りの人気ですね。
うーん、売りの抜け感がない低層階を買うのはどうなのだろうか。。
抜け感ないのに買おうと思う点ってどの辺ですかね？
今大山に欲しい、それだけで十分だと思うんだけど
>>187 評判気になるさん
何を優先するかは人ぞれぞれですから、立地・価格・室内設備などを重視して、眺望は妥協する方（そもそも気にされない方）もいます。
ちなみに間取り図上では見落としがちですが、このマンションの低層階は天井高が中層階より5cm高いです。（5cm違うと体感で分かるレベルです）
カーテンを閉めて生活するのが当たり前の方は、眺望が良いことよりも魅力を感じると思います。
もう少し価格下げればと思いますけどね
先着になったということはそういうですよね
残り戸数が少ないので下げる理由は無いでしょうね。
会社によっては上がるパターンも無いとは言えないかと。
いずれにしろ近々完売でしょうね?。
欲しかったけど自分はタイミングが合わなかった。
入居される方おめでとうございます。
>>189 マンション検討中さん
たしかに大山が良いという人には良いのかもしれないですね。
ただ眺望ほしくて広範囲で探している人には、そこまで欲しいって思うものでも無さそうです。
もう少し早くこの物件知っていれば上の方は魅力的なので残念でした。。
>>193
そうですね。
あと少しの売れ残りは、眺望よりもエリア重視の客が来次第売れていく感じでしょう。
大山エリアがアリで時間に余裕があるなら、お向かいの53計画とクロスポイント再開発を待つ手もありますね。両方合わせると500戸くらいになるみたいです。
値段の問題がありますけどね...
ここと同じ価格で探すと、向こう数年はどうしてもより都心から遠くなってしまうのは悩ましいですね。
>>194 検討板ユーザーさん
53計画はここより坪平均20-30万くらい高そうですし、住友クロスポイントは間違いなく更に高いでしょうからね。実需層でタイミングが合い抽選当たった方はラッキーでしたね…
私は53計画の2023末までは待てないので、地域変えて探そうかと思います。
第一期2次販売も盛況でしたね。
モデルルームタイプの1001号室登録倍率10倍超えでした！
大山で坪単価400近いとか本当時代変わるなー。あと何年この高値が続くのか、、
残り1邸ですか。マンマニ効果もあったでしょうが早いですね。
大山で320万はどうかなと思いますが、他も高いから広域で探している方からすれば安く感じたかもしれませんね。
5階のＤタイプキャンセル入ったみたいですね。
コロナの影響で鉄道会社の収支が悪化してますが、大山駅の高架化が延長されたりすることはあり得るんですかね？
クロスポイント、ピッコロスクエア、53計画で街並みが綺麗になるので、頓挫&計画が延長されず進んだらいいですよね。。
駅前が高架化するとかなり街の印象が変わりそうなので。
HPも残り1邸に変わってたんですね
完売御礼！ になるのももうすぐだな
>>206 マンション検討中さん
5階の同プラン抽選後に落ちた方の中で、3階申込む方もいるでしょうから、4月中に完売しそうですよね。
少し高いかなぁとは思ったけど、無事契約も終わっていまでは良い選択だったなと思ってます。
入居、今後の再開発など楽しみですね！
VRから見ると眺望が悪くないですね。陽当たりも想像より良い！
正直ちょっと高いな…個人的には値段分の魅力は感じないが、どうだろうか？
買うなら大山が良いって人ピンポイントかなぁ？
購入できた方羨ましいです！おめでとうございます。
池袋も西口再開発されますし、楽しみです。
駐車場の空きはあるのでしょうか？
近隣を含めて。
>>210
魅力を感じないならシンプルに撤退でよいのでは？高い買い物なんだし。
何十戸も売れ残ってるわけじゃ無いし抽選漏れした人もいるから、誰かしらすぐにこの価格で買い付けるのでしょう。
そのひとたちは魅力を感じてるということで、それは人それぞれかと。
>>210 マンション検討中さん
新築マンションは同時期に横並びで比較検討できないから難しいですよね。大山の後発マンションは確実に高騰するでしょうから、「値段分の魅力」のハードルもどんどん上がるでしょう。それを考えた時にこのマンションを今どう評価するかは人それぞれです。売れ行きを見たら、魅力を感じた人がどれだけいたかは明らかですが。
ここは資産性やリセール云々より大山に思い入れがあり住みたい方が買ったのかなと思います。
後発はここより駅チカ・再開発大規模物件なので高値になることは想定されますが、
市況が維持できているのであれば、おそらく他の再開発地域のマンション価格も上がっているはずですので、ここにしなければならない理由はないでしょう。
再開発といえば上板橋でも駅前タワマンが発表されましたね。
正直なところハッピーロード分断により駅徒歩時間が増えてしまうのではという懸念はあります。
>>216
たしかに道路が通ると駅への徒歩アクセスは悪化する可能性大ね。クロスポイントのメインとなるタワーはその道路より駅側になるので、その点でも強い。
街並みは整う一方で、商店街の分断や個人小規模商店の撤退などが重なると、これまでの街の個性が薄れる可能性もあるかも。
とはいえ交通利便性は高く、人口予測も当面プラスのエリアなんで、大きく価値を下げることもないように感じる。
上板橋は2028の竣工を目指すようですね。
>>217 マンション掲示板さん
確かに、クロスポイント開発で分断されたら、駅徒歩表示は延びるでしょうし、実際は川越街道と分断のところで2か所信号待ちしないといけないので、10分くらいはかかるでしょうかね。
開発されるのは良いのですが、屋根付きのアーケード直結がなくなるのは惜しい。。
もう少し空地率欲しかったな。ギチギチで隣接距離近過ぎ。
あくまで私個人のマンションに対する感想です。
因みに、抽選落ちてしまい、中村橋のプラウドで残っている部屋か、平和台のプラウド待ちステータスです、、、泣
・価格
大山単体で考えると安くはないが、中村橋のプラウドはもっと高く、平和台のプラウドも恐らくここよりも高いことが想定される中、新築で絞ると条件悪くないと判断。中古だとまた変わりますが。
・仕様
個人的には大満足です。特に3LDKは全て角部屋（希望だった）なのと、間取りがシンプルな田の字じゃないので、使いやすいと判断。ここは個人差ありますよね。
あと、リビングの日当たりが最高に良いのが気に入りました！北側は川越街道ですが、リビング側はまったく音もせず、快適に過ごせるイメージが持てました。
・再開発&駅距離
徒歩7分は近くも遠くもなく、別途記載の通りハッピーロード分断されてしまいますが、クロスポイントで新しく入る店舗が導線にあること、ピッコロスクエアの先にマンションがあるため、再開発の恩恵というか、再開発による利便性向上の点は享受される立地と判断しました。
あと、私個人のライフスタイルとしては、池袋の再開発恩恵もあると思いました。西口からだと歩いて2キロくらいなので、西口公園の方で遊んだあとは歩いて帰ってもいいし、サンシャインの方はバスで行くと便利なので、ちょうどいいなと。
・駅力（東武東上線）
個人的にはここが一番悩みました。大山は良いところなものの、元々有楽町線・副都心線で考えていたので、池袋で必ず乗り換え発生するのはどうなのかなと。ただ、MR訪問などで池袋乗り換えを何回か経験して思ったのが、ターミナル駅の中でも池袋は駅地下の店舗が豊富にあるのと、乗り換えが割とスムースにできるため、帰りにそのままデパ地下に寄ったりすることを考え妥協できました。逆に渋谷の井の頭線のような導線であれば、見送っていたかもしれません。
・リセール
資産性については確信はもてませんが、53計画が坪単価+20~30万、クロスポイントが+50万以上と考えると、販売価格より高いリセールは難しくても、価格維持あるいは毎年1%くらいの下落くらいは維持できるのでは？と判断しました。
このマンションを欲しかった私が記載すると偏った意見になりますが、総じて暮らしやすいマンションだなと思いましたし、やっぱ当選された方が羨ましいです・・・苦笑
とはいえ下を向いてても仕方ないので、早く決まるように動いていきたいと思います！当選された方々は楽しみですね！
リセールはブリリア相手に厳しそうですが、新築で大手デベがいいという方は買いなのでしょうね。
>>226 マンション検討中さん
ベランダ前の隣の民家も見えるのは屋根だけでソファやダイニングチェアに座ってたらそれも殆ど気にならないレベルみたいだし、キッチンや洗濯機置き場に窓がある角部屋だしこの週末で決まっちゃうんじゃない？(このバーチャルモデルもオプション盛り盛りで原型分からないのじゃない素の状態が見れるので検討も早そう)
このスレでちょっと前に取り上げられてた先着順の部屋ですよね
183さんの写真をみると3階は丸被りに見えますがどうなんですかね
このマンションは眺望が売りなので、竣工販売ゆえに眺望ない部屋は売りづらいのかなと思います
2階との価格がそれほどなければサクッと売れてたでしょうが
ホームページに載ってる3階の当該部屋のVRモデルルーム映像見れば分かるけど、丸被りは2階で3階は屋根の頭が少し見える程度だね。なので2階との値差が230万と大きいのかと。(4階とは100万差だったのでそっちは即売)
完売してほしい既契約者と、否定したい人のバトルですね。結果はいかに！？
別に既契約者にとっちゃ残部屋が売れようが売れなかろうが関係無くない？所有区分に応じた管理費／修繕積立金の負担だから売れ残ってれば地所レジなりが負担するワケだし。
自分が買ったものが売れ残っているのは嬉しいことではないでしょう。
とはいえ、最後の部屋も終わったらしいので、おめです
完売したみたいです！
おつかれさまでした！
ホームページ特に変わってないみたいですけど
メルマガも届いてないですよ
一期一次二次でほとんど売れちゃったわけだから、
売主も購入者も売れ行きが気になる段階じゃないでしょ
むしろ売主次第ではもっとゆっくり高く売ればよかったと考えるくらいでは？
モデルルームに訪問する予定でしたが、昨日申し込みが入ったと連絡がありました。残念です。
隣のビルと住所が同じらしいですね。送り主で建物名書かない人いるので、誤って配送とかあり得ますかね…？
千川駅まで自転車で行ってみました。7分程度でした。信号機が少なめ、走りやすい道です。駅前に駐輪場があり、副都線、有楽町駅の利用もできると思います。
ホームページが全戸完売になりましたね。
販売開始から1ヶ月もかからないで完売。
凄すぎます！！
>>242 マンション検討中さん
今日マンション現地から歩いてみましたが、20分弱くらいで着きました！
普段使いはしないかもですが、今日みたいな良い天気の日は、鮫洲大山線は歩道が広くて歩き易いので、行きor帰りに運動不足解消も兼ねて歩いても気持ち良いですねー！
>>243 マンション検討中さん
地所レジさん、さいたま新都心・五反野も早かったですがそれでも完売まで数ヶ月。
販売開始から1ヶ月かからないでの完売は凄すぎですね。50戸前後くらいの規模はやっぱ得意ですねぇ。
53計画のHPが5月にはアップされるみたいですが、当物件の絶好調さに調子乗って価格上げまくり、最終的に値引きみたいなオチにならないよう、気を引き締めてもらいたいです（笑）
いずれにしろ凄いです。大山は今後楽しみですね！
本音は完成売りが理想です。地所レジは本当に良いマンションを造るのに戸数ランクで下位なのが信じられない。実は丁度良い立地設備のマンションを丁度良い価格で販売している。
私は他の地所レジのマンションの購入者ですが、本当に良かったです。
プレシス板橋大山の中古物件がSuumoで出てましたが、坪330万円オーバーなのに、掲載一週間くらいで消えてますね。。。それを見るとここの良さが浮き彫りになりますね。他物件の話で恐縮ですが、改めて大山の現在地を再確認したので・・・
このマンションの向かいにできる三菱地所のマンションて、まだHPとかないですよね？いつ頃から情報出てきそうとか、何かご存知の方いらっしゃれば教えてください！
確か2023年11月末に竣工ですよね
>>250 マンション検討中さん
53計画すよねーこのスレでも5月にはWebサイトアップされるって投稿を見ましたが、まだみたいすね。
自分もTPH板橋大山買えなかったので、後続マンション情報気になります。
平均坪300後半くらい行きそうですね！
大山エリアの新ラグジュアリー物件かと。購入者なので差別化がどうなるのか興味がありましたが、思った以上に振り切ってて驚きました
街道渡らない53計画を待って板橋大山見送ったけど、こんなん絶対買えない価格でしょ。。
管理費も一体いくらになるんだ。。
うわーすご
ここ買った人完全に＊＊＊じゃん笑
でもある意味こっちを買っておいて良かったと思いません？
大山の財閥系マンションで、無理なく買えた最後の物件だったかも。
今作のデメリットの一つは川越街道の信号待ちが長いことでしたが、その間に素敵なマンションを眺められるようになるのはいいですね。
あれを見たらこっちは何の変哲もない普通のマンションに見えてきた笑
私、「TPH板橋大山」をTwitterやGoogleで検索して、色々情報集めてたのですが、Twitterはこちらの「大楠ノ杜」で埋め尽くされてしまいました笑
しかしバズってますね。大山知らない方もターゲットにしてるでしょうから、ソーシャル作戦は今のところ上々ですね笑
>>265 マンション検討中さん
信号待ちのデメリットがある分、南南西向きリビングは戸建側なので閑静。
大楠ノ杜の方は、信号待ちはないが、南南西向きリビングは川越街道に面してしまってるという、メリデメは一長一短ですね。
ここのスレの前の方で書かれていた通り、これからの大山は新価格時代に突入のようですね。
これから出る物件が53計画と住友タワーという特殊事情もありますが、好立地の築浅中古も価格上がるかも知れませんね。
ここを買って５３計画見て後悔ということはまずないでしょう。それだけの価格差が出てくると予想されます。
住友の更に何年か後、５３計画の至近に更にタワーが建つ可能性があるそうです。
>>271 マンション検討中さん
ピッコロスクエアの再開発ですかね？
タワマンではなさそうですが、地権者用住戸含め、そこそこの規模の建物もできるみたいですよね。
このマンションは、スミフタワマンのクロスポイント再開発でできる新しい商業施設、ピッコロスクエア再開発と大楠ノ杜（打つの大変…笑）による新しい景観を最大限に享受できるロケーションだと思って検討してました。
53計画がある意味尖っててよかったですね笑
大規模だけど普通なマンション（オイコスよりちょっとグレードが高いとか）だけど、値段だけ高いとコケる可能性もありましたが、もうまったく別物と考えていいですもんね。
現状の計画だとピッコロスクエアもタワーですね。
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...
５３計画のほぼ隣といっても過言ではない位置関係ですね。タワーの周りの空間も確保されるようですが、気になるところではありますね。
今は建築費、土地、材料諸々バブルでここ数年は新築も中古も高いとしても、ひと段落した5年後とかに大山でこの価格帯維持できるのかなー、人身事故多い東上線のみってところや板橋区っていうところで
>>276 マンション掲示板さん
ポイントはひと段落するのか、ですよね…
土地が落ち着くのはまだイメージできますが、人材難と、新興国含め材料に関しては引き続きニーズが高いでしょうから、建築費&人件費は高止まりか、あるいはもっと上がるのでは？とも想定してます。こればっかはわかりませんが、、、
残念な事に一階のビッグカメラとユニクロが近所の反対でボツになり、住居となり残念です。瀬田さんの蔵を残す条件での建設ですからまた移築するよう保存してあるそうで、木や地蔵と残したり保全も価格に反映してしまうそうで地元住民で検討していた人々はショックを受けています。
ドレスアップオプション会参加した方いますか？
皆さん、どれくらいオプション追加するんでしょう？
>>280 マンション検討中さん
私はオプションは考えてません。マンション自体のグレードが高いのと、食器棚もついてること、また壁紙も選べるのでいいかなと…
ピクチャーレールや玄関のカート掛けなど、頑張ったら自分で安く付けられるかなと思ってるんですが、みなさんどこまで業者さんに依頼するんでしょうかね
この辺は交通の便がすごくいいですよね。
最寄りが東上線ですが地味にバスなんかも便利だったりします。
自分がよく使う移動手段を紹介させていただきます。
池袋西口方面：自転車（15分ぐらい）、バス（大山西町20分弱。ほぼ座れるので楽。千川駅も経由するので便利）
サンシャイン方面：バス（10分前後。目の前のバス停からサンシャインの目の前で降りられる）
新宿、渋谷、有楽町方面：自転車で10分弱の千川駅から有楽町線 or 副都心線で1本
ご参考になれば幸いです。
>>284 マンコミュファンさん
私も思ったより高いと思って引渡しから入居まで少し日程を取って業者探すことにしました。
新居を買ったら絶対やりたかったエコカラットとフロアコーティングは業者にお願いするとして、ピクチャーレールは検討中です。
玄関ミラーとホスクリーンは予算内に収まりそうならやる予定です。
もうすぐ引渡しですね！
先日の内覧会で久々に部屋を確認でき、改めて良いマンション、部屋だなと再確認できました！楽しみにですね、皆さんよろしくお願いします！
>>45 マンション検討中さん
区役所の住民票の窓口とか、
国民健康保険、年金窓口に行かれては如何でしょうか？
日本語で手続きできない方々が大勢いらっしゃるようで、
追加の職員による対応や
電話での通訳サービス利用者が見受けられます。
