ザ・パークハウス板橋大山ってどうですか？

大山で、広さとか駅歩だけ考えると、戸建てのほうがコスパ良さそうではないですか？

10小学校は普通の学校ですよ。
荒れた学年とか荒れたクラスとかもきいたことなかったですし
小学生なので多少のケンカはあるけれど、特別意地が悪いとかもなかったかと。
先生は公立だかららどこの学校もよかったり、あれ？ってこともあるかな。
中学は受験したのでわかりません。
中学受験率は4ー5割かな？学年によって少し違います。
塾率もそれなりですが文京区とかほど熱心ではないけど、熱心な家庭はたくさんいます。

駅前のタワマンが出来上がるまでに時間あるので、ここはまだ価値があがるかもしれませんね。

ここら辺はやはり外国籍の方多めですか？

>>62
広さ（階段込みの床面積）と徒歩分数「だけ」で考えれば、そりゃ都心の一部以外は戸建てが安いかもね。ただ、敷地は狭め、３階建てのミニ戸建てが前提になるかも知らないけど。

>>66
体感ですがそれなりに。商店街などで外国語で大声で話す人も目立ちますし駅の反対側区役所の方に日本語学校があるからか、若い外国の方が集団で歩いているのも見かけます。コンビニのバイトも外国の方ばかりですね。

補足して、御茶ノ水大？だったかの国際学生寮もあるので若い外国の方が多いのはそれも理由かもしれません。
あの学生寮もかなり古いですし横の学校は廃墟？になっていますがあそこも壊したらマンションにでもなるんですかね

学生寮はしばらく前に建て替えしませんでしたっけ？
隣は都立の看護専門学校だったとかだと思うので、都有地じゃないですかね。するとマンションは考えにくいのでは。

タワーマンションなど構想のマンションが多い中、かなり小規模なマンションですね。

外観などは素敵ですが、小規模なマンションの魅力って、
住民が少なくてご近所付き合いはあまり気にしなくて良いことくらい？

立地は良くても、将来的に空き家が出来てしまった時、
修繕費用などは各世帯に大きくのしかかったりしないでしょうか？

街道ぞいで車の騒音東武線と更に三田線まで遠いい無いね

>>71
基本的に大規模でも小規模でもそれは無いと思います。もし分譲マンション購入を本気で検討なら、管理費や修繕費の仕組みなど、基本的なことを一度おさえられたほうが良いかもしれません。
とはいえ、総合的に見て大規模マンションの方がメリットがあると考える人が多いのが実際のところかもしれませんね。

今日からオンライン商談会ですが、予定価格帯とかわかれば教えていただきたいです。

>>74 マンション検討中さん
自分で申し込んで商談参加すればいいのでは？皆さん時間割いて参加するんですから。

>>74 マンション検討中さん
そろそろ、マンマニさんの記事が出そうですよ。

>>76 eマンションさん
ブログが更新されてないので確定ではありませんが、マンマニさんが板橋大山で坪320万とTwitterで仰ってましたよ。
仮に坪320万なら2LDKで5,500?6,000万、3LDKで7,000万くらいになりそうですね。

思ったよりだいぶ高いみたいですね。290万?300万くらいかと思ってました。板橋も高くなりましたね。

大山で坪300万円以上は正直高過ぎる。東武東上線各駅停車のみのエリアに、その価格を払う価値があるのかよく分からない。再開発が控えているからの販売価格なのでしょうね…。

ここで坪単価320万ということは後発の住友のタワマンは坪単価400万あるいは450万くらいかもしれませんね。
後発の新築価格に周辺こ中古相場が引っ張られればいいのですが、、、

>>79
東上線各停エリア、板橋区、だからこそ、これまで価格は抑えられてきた面があるのでしょうね。
区役所近くで池袋にもいざとなれば歩ける距離だし、
高速道路への接続もかなり良い。
利便性や再開発への注目で、エリアが新価格になりつつあるのかも知れません。
現時点で値上がり傾向の、高品質かつ築浅分譲マンションはそこまで多くないので、その他多数の多くの中古の価格まで波及するかは要観察ですかね。

マンマニさんの記事でましたね。
強くオススメしてるので人気出そうですね。

マンマニは地所レジに甘い気がする。マンション評論家を謳うなら本来触れるべきデメリットを無視したり、何だか忖度記事が多い。記事を鵜呑みにせず、しっかり自分の目と耳で確認すべき。
まず、川越街道はとにかくうるさく窓は開けられない。それに触れないのは違和感ある。

近所に有名な暴○団の事務所がありますが、治安は大丈夫そうなのでしょうか？
山口組も戦闘力に一目置く、住吉会のなかでも武闘派として知られる組織であると書いてあります。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B9%B8%E5%B9%B3%E4%B8%80%E5%AE%B6

東武線で探していて大山で食事をしたことは数回あるのですが、住んだことは無いので少し気になってます。

「川越街道対策としてT-3サッシを採用してくれていますがバルコニー面は住宅街ですから川越街道沿いでありながらも窓を開けた生活ができる立地」
との評価ですね。

駅遠だし板橋だし良くはないだろ。
自分は駅直結買ってる癖に。価値基準適当やな。

あれだけ推してたザ・パークハウスさいたま新都心をスルーしてリセール目当ての駅直結買ったお金持ちがここを買ってたかもしれないってマジですか！？

病院多いからピーポーピーポーうるさそう

そりゃあ自分がファミリーマンションを買う必要はないんでしょう。
総評としてはまずまず妥当では？
板橋区内とか池袋近くの条件だと、選択肢に入ってくるかと。川越街道はネックですが、これで立地がもっとよかったら、規模やデベが違ったら、もっと高くてもおかしく無い。
三菱は大手の中では値付けが穏健な印象ですから、そこを評価して三菱に甘くなってるのかも知れませんね。

マンマニはお金では無い何かを地所レジから貰ってるんじゃない？ここ、いつも通るけど相当うるさい場所だよ。窓開けて寝れない。

>>87 マンション検討中さん
パークハウスさいたま新都心は自分が購入する物件として推してたワケじゃない(ブログを見ても)から、別に変じゃなくね？
物件によって強みになる点は違うだろうし、三菱物件に対する評価はマンマニさんの中心相談者層には「実需として現実的な値付けとしっかりした仕様」って最重要ポイントから高くなるのは納得するよ。

動画見ましたが、予想以上にベタ押しでしたね（笑）
どうせならついでに、周辺の中古も紹介して欲しかった

>>86 匿名さん
評論家だかは様々な特徴の異なるマンションを経験して記事に活かす。
視野の狭い人間にはプロの考えは理解できない。
ちなみに現在は東雲オーバル住みです。

パークハウスってのは良いけど使えるのが東上線のみってのがなぁ。。人身事故多い東上線、サラリーマンだとほんと困るからね。突然の朝昼晩の人身事故。マンマニさんも東上線住み経験してるんだからその辺触れて欲しいね

>>94 マンション検討中さん
この物件価格の購入者層ってもうテレワークやフレックスがデフォになってる感じだから影響度は低くない？コロナ禍の唯一のメリットで、X時までに出勤とかすごい減ってる気がします。

>>94 マンション検討中さん
その件動画で触れてましたね。国際興業バスの利用も便利みたいです。

ここは板橋区でも最高の立地、仕様も最上級クラスですから高くて当たり前。それでも買う人が多い倍率マンションになるでしょうね。板橋区ナンバーワンのマンションです。

>>84
Twitterに動画あげてる人がいますけど機動隊の数すごいですね。この物件の場所とは5分くらい離れてますよ。
そもそも商店街もパチ屋が複数あり治安がいいとは言えないですね。開店間際の時間の商店街は路上煙草やマスクしないで騒いでいる人が大勢です。夜はキャッチや客引きもいますね。

やはり少し高いですかねー。再開発込みの設定ということで仕方無いのかもしれませんが。
地元の方との軋轢もあるようで、スムーズにいくんでしょうか？
https://www.ooyama-mondai.net/happy_road.html

>>97 匿名さん
ワークスペースやライブラリーみたいなものがあったら良かったのですがね。
今時のマンションではないと感じました。

プラウド千歳烏山でもここを褒めてるよ。本当に怪しいな。マンマニ地所レジ眉唾関係疑惑。

>>86 匿名さん
マンマニ板橋区出身らしいし地縁愛もあるんじゃないですか

自分の感性に合わないからって相手を無根拠に貶めるのもあまりよろしくないと思うけど。

>>103 マンション検討中さん
個人に対してだと問題ですが、商売にしている人に対して利益が合わない人が批判的な意見を持つ事はどうなんでしょうね？

>>101 匿名さん
それだけ推すに値するマンションだと思ってるって事で、一貫性があるんじゃない？

>>104
うーん、批判というか、レッテル貼りに思えて。
特定の会社との癒着みたいなことを言ってるようなので、それは相応の論拠なしに批判とは言えんのではと気になって。

でも、さまざまな評論家のこれまでの批評の傾向、会社ごとの評価分布、それらを統計化してこういう偏りがあるよということなら、興味深く拝聴したいですが。
そこまでやる人はさすがにいないか（笑）
自動車評論家と近いものがありますね。

>>97 匿名さん
さすがに板橋区最高立地は言い過ぎでしょw
そうだとしても、これからのスミフ物件や板橋駅前タワマンにあっつー間にぶち抜かれそうだww

このあいだ現地をぐるっと歩いてみたけど、ここに隣接している住宅街がかなり密集していて高層階以外の眺望はかなり苦しいと思う。現地の周りが綺麗に再開発されるわけでもなく幹線道路沿い。正直、なんでこんなに推されているのかさっぱり分からない物件。それだけ坪300万で良質な新築マンション買えなくなっているって事ね

とにかくそれでしょうね。
さらに向こう三、四年は大山ではここより高い物件しか出てこないと思われる。
区役所向かいのデニーズ跡地も三菱のマンションのようですが、当然ここより高いでしょう。

>>90 匿名さん
10年後の価格の根拠にしている周辺のマンションとの条件が合っていませんよね。
ここより駅近でまだ築１０年に達していないマンションの売り出し単価で１０年後に売れると評価するのはさすがに無理があると思います(市況が今と同じだとして)。
色々なマンションブロガーの方が取り上げたプラウドタワー川口なんかを見れば、マンマニさんのズレた感覚がよくわかります。
ここも、西口立地でここより駅近で築浅(築１０年未満)のマンションを根拠に値維持できると評価していましたからね。
すべての物件を同じ基準で評価しているのであれば、分かりますが、妥当な評価をしているところも多数ありますから、べた褒め物件の中には寸志の一つや二つ出ている物件もあるのでは？と思ってしまいます。

こちらは竣工後販売物件なので、他人の評価も参考にしつつしっかり現物見て判断出来るので、そうした点も含めて今のところは好印象というのが当方の認識です。

https://news.yahoo.co.jp/articles/e2547a0eb8fd7af192ce592f26ab90d3f169...
再開発でスーパーみらべる、よしやセーヌ 無くなるかもだって。。

再開発で無くなるのではなく、何十年も前から道路計画に引っかかっている。再開発がどうなろうといずれ無くなる。むしろ再開発がうまくいって、そこにスーパーが入るのがベストだろう。

3LDK管理費+修繕積立3万超とのことです。

>>114 マンション検討中さん

戸数が少ないから仕方ないのかもしれませんが、外廊下なのにこの管理費は結構高いですね、、、、

>>115 マンション検討中さん
修繕積立金込みで3万だったら普通じゃないですか？

>>116 坪単価比較中さん

高いです。修繕積立金が段階増額なら尚更です。25000円位が妥当。毎月何十年の事なのでかなり大事です。

長期修繕計画で修繕費推移は確認必須ですね。個人的には我慢できるのですが、リセール考えた時に買い手がどう思うか…

>>117 匿名さん
約3万も約2.5万も大して変わらんだろ。50戸弱の小規模マンションの宿命だし、これがA,Cタイプ(Dもか)のだったら高いと思うが、70平米強のE,Gタイプのだったらメジャーデベだとこんなもんじゃない？

知りあいが板橋区に住んでいますが、生活費があまりかからないと言っていました。
どうなんでしょう？

モデルルームなし、竣工後の販売。ホームページに「体感販売スタイル」と書いてあり、また新語が出てきてますね……。
間取りだけではわかりにくいので現地販売は今後一般的になっていくかもしれません。モデルルーム建てない分、安くなると聞いたこともありますし。
建物完成2月なので、もうそろそろできているころでしょうか。

>>120
エリア在住者です。
板橋全体のことはわかりませんが、
このエリア、食品、日用品、飲食など基本安いと思います。
前にも触れられてる通り開発の計画があり、将来的にどうなっていくかはわかりませんね。
安いお店が無くなったり、競合相手が減って価格が上がったりすることもあり得るのかもしれません。
けど現状生活コストは安いと思います。

修繕費関係がかなり固く読んでいるのか、
3LDK修繕積立基金が一括で105万。。。
長く住むのには安心ですが、結構な負担ですね。
月々管理修繕で3.2万別途ありますし。
100万以上の値上げはないそうですが、最終価格どうなることやら。
ただ将来性や街の住みやすさを考えると良いマンションですよね。

修繕金や管理費といった諸費用ってもう出てるのですね。
今はまだ物件概要には書かれてないんで良い情報です。
今はもう修繕積立基金も三桁の時代なんでしょうか。
ファミリー向けの部屋は永住組さんが多いかと思いますけど小さめ1LDKといった部屋の方はなかなか難しそうな金額。
こういった部屋は投資として動くんでしょうか。

1LDK、純粋な投資としてはどうかと思うけど、買って住んで、先々貸すことになっても借り手には困らないかもね。

この物件、相場だとそんなに安くはないですが、今後建設予定されている、向かいのマンションや、スミフさんのタワマンに比べれば安いと思います。

なんか、武蔵小山みたくなりそうですね。。。

すべての部屋抽選になるでしょうか

区役所前駅近くのイニシアが竣工前完売したようです。今区内で販売中で比較対象として目ぼしいのは、板橋本町環七沿いのクレストラフィーネ、志村三丁目の大規模プレミストくらいでしょうか。

このあと大山東町のパークハウス？、５３計画、住友タワーと出てきますが、しばらく後になりそうだし、このマンションと比べて選ぶことは出来なそうですね。

現場近くは騒音排気ガスがひどくてとても住めたもんじゃない。

>>128 職人さん
正直、ブリリアパークフロントのほうが魅力的

ブリリア4つくらいあるけど、どれもここより立地は良い。でも売りに出てない以上仕方がない。
マンマニ氏の言う通り、弾数が少ないエリアなんだな。少なくとも築浅の良質な中古という括りでは。

>>129 通りがかりさん
でも130さんもコメントしてるように売出し部屋が無いし、そもそもあっても中古なのにこの物件より高い。。。新築マンションとしてこのエリアで今探すなら、現状ではここ一択ってのは分かる気がする。

販売状況ってどんな感じなのでしょうか。

板橋区、失礼な表現かもしれませんが庶民的だと思っていて。
一方、ホームページがおしゃれなマンションで驚きました。
ここは高いですか？

2021年4月中旬販売開始予定とあるので、まだ販売前なんですよね？？

>>132 匿名さん
仰る通り販売前ですので、販売開始されればどの部屋でも申込みは出来ますね。
早めに事前案内会参加など済ませておいて、第一期の申込みに間に合うようにされといた方が良いかも。

こちらの物件が気になって検討してたのですが、やはり価格がネックになっています
これくらいの価格ならもはや気軽でライフスタイルに柔軟に対応できる賃貸で良くない？って思うようになってきたのですが、皆さんどう思われますか？

正直高いと思います
開発完成後ならまだしも現状の大山にこの金額出すのはちょっと…

東武東上線の新築だと、ブリリア志木ガーデンが280、プラウド朝霞台が290だから、ここは都内で池袋近接でパークハウスブランドだし市況からすれば全然妥当だよ

私も再開発前の大山でこの価格帯は高いなと感じました。

志木や朝霞台に比べたら、池袋にはとても近いですが、東武東上線普通列車しか停まらないため、事故などがあったときのアクセス面が気になります…。

>>137
再開発はもう始まっているので、それをある程度織り込んだ価格でしょうね。開発後はもうこの価格で出てくる物件はないかも知れません。もちろん市況自体が大きく変われば別ですが。

あと、この場所なら電車が止まってもバスがタクシー、最悪歩いても池袋行けるし、やや遠いが千川駅、板橋区役所前駅もある。そのあたりこそ、埼玉の駅とは比較にならない所ではと思います。

まあ、町の雰囲気は実地に見にいくべきでしょうね。環境的には志木とかの方を好ましく思う人も居ると思います。けど同じ沿線とはいえかなり遠いので、直接比較対象とする人は多くないかもですね。

金額的に、志木や朝霞を検討してる人に、大山は厳しいでしょう。

ターゲット年収が全然違うかと。

外観、内装は素敵だったね。
ただ、いくら後発にすみふタワマンが控えてるとはいえ管理費がなあ。。
リセールの時に思ったより高く売れないことも考えられると思うと、悩ましいところ。

>>139
朝霞ってそんなに安いですか？志木と雰囲気は違うのでしょうか。

>>140 検討中さん

永住目線なら良いんだろうけど、中古市場でブリリアと比較されたら辛いな。

ただ山の手線のちょい外くらいのロケーションでは値段も今の市況からはそれなりだしオススメって事。躊躇ってたら特に新築マンションはいつまでたっても買えない。

>>142 通りがかりさん
そうだよね。池袋は近いし、駅前は栄えてるし値段も今の市況を考えると良心的かも。
広さ的に永住は厳しいから、すみふタワマン出るタイミングで売却もありかな…

100戸前後のマンションで、そんなにしょっちゅう中古売出しになることないんじゃない？
どちらも買える状態で比較できるケースってこの規模同士だとかなりレアかと

池袋ってマルイやハンズが撤退していき今後どうなるんだろうね
管理費は高いよなぁ
修繕料は仕方ないけど、購入後に管理費は無駄を削減して削減しようね

後発に住友のタワマンや三菱の大規模物件が控えているため、大山の相場は上がるかもしれない。でも、それらの大型物件より優れている要素(駅距離、規模感、川越街道を渡らないなど)が見当たらないかな…。

そう考えると、平均坪単価は290～300くらいが妥当な気がする。

>>146
それらの大型物件がどれくらいの価格になるかですよね...
当然ここの売り手もそれ気にしてると思うし、お向かいの大型は同じ三菱案件ですし。
つまり、後続物件は相当価格が跳ね上がることがほぼ間違いないのではないかと個人的には思います。

川越街道わたる信号はどこも待ち時間長くて駅まで徒歩7分は到底無理です。
運よく信号待ちしなくても、深夜か早朝の無人の時間帯でないと人の流れなどでとても7分ではつかないですよ。10分程度が妥当。

今日目の前を車で通りました。川越街道は同じようなマンションやビルが多く、決して目立つ建物ではなかったです。隣接距離も狭いです。通り側に植栽などをして分譲マンションっぽくして欲しいのにただのビル型マンションって感じ。騒音や交通量もかなり気になりました。正直マンマニが絶賛する理由が解らなかった。やはり何か裏が有りそうだ。

建物の外装は昨今のマンションとしては凝ってますよ。分譲マンションある程度見慣れてればそれは分かります。マンマニさんくらい見まくってれば、小さい違いもよりよく分かってるはず。

別に肩を持つわけじゃないけど、裏があるとか、ネット掲示板らしい陰謀論というか...
類似エリアでこれから売られていくマンションの価格を見れば、ここは仮に安くはないとしても、高くもないのは分かると思うのですが。

植栽は敷地の大きさ的に無理だったのでしょうね。
そのあたりを求めるならば、中村橋のプラウドとかどうですか？ここより池袋から遠くなり、かつ価格は１割ほどは高くなるみたいです。それが今の市場の現実かと。

食洗機の位置ですが公式ホームページによると下段に設置されていますが、実際もこの位置でしょうか？
しゃがんだりかがんで出し入れするのでしょうか？

三菱地所の管理はどうなんでしょう。あまりいい噂を聞かないけどそこは管理組合次第なのでしょうか

Dタイプ以外はほとんど抽選になります。倍率は2～6倍ですね。

>>154 マンション検討中さん

人気ですねー

大山エリア、現在建設中の物に加えて、更に再開発で二つほどタワマンが検討されているとのことらしいですね。

大山の魅力は
島長の焼き鳥　と　丸鶴のチャーハン　と　富珍餃子の餃子　と　マテリエルのケーキ　です

モモレジさんが取り上げています。
立地・デザイン・間取り・価格、おおむね高評価をしてますね。
これ以上競争率が上がって欲しくないのですけど。

抽選が終わりましたが、凄い人気でしたね。事務所、モデルルームで使用してる部屋は対象外だったので、1期2次で完売とは…
決して安い買物ではありませんですが、今後の大山地区の発展が今から楽しみですね。

>>154 マンション検討中さん
Dも狙い目のようで2倍3倍でした。。

ザ・パークハウスブランドでも、大山でこの価格、10年住んでも残債割れリスクあるんですかね？
それとも、後続の三菱、住友案件に釣られて、ある程度価格維持するのかな？