ザ・パークハウス板橋大山ってどうですか？

ここすごく興味あります。
金額感合えば、購入したいです。

ホームページ見る限り内装や設備仕様のグレードはかなり低そう
その分金額も安くしてくれるならいいですけど

>>2 匿名さん
内装、設備頑張ってるように見えましたが、どのあたりが低いと感じられました？

254沿いですがバルコニーは住宅街向きなので騒音はそんなに気にならないですかね？

なにもわざわざ川越街道沿いを買わんでも…。

川越街道沿い、道路じゃない側のバルコニーに住んでるけど音はそれなりにするし、物干し竿や換気のところはすぐ黒くなる
あと、近所に北朝鮮学校あるからこの辺向こうの人も多い

そうなのですね。商店街越えたところにあるから便利で良さそうだと思いました。残念です

商店街抜けた先の場所でとてもいいですね！
金額っていくらぐらいになるんですかね?。
大山で新築マンションの相場が分からないので、分かる方教えて頂きたいです。。

駅徒歩７分は現実には無理そうですね

にぎやか＆再開発される商店街を抜けた先で
間取りも田の字ではなくて好みの感じなので、よさそう。
電車も東上線の各駅は、朝も空いているし、池袋の乗り換え利便もよい。
今は建築費は高いから高くなるかもしれないけど、興味あります！

川から離れてるけど板橋区のハザードマップ集中豪雨版だと色がついてる
このあたり低くなってるの？

>>9 川越街道渡るのに信号引っ掛かったらプラス2分はかかるしクロスポイントができたら更にもう一度大通りを渡る必要があるから10分以上はかかると思う

>>11
見間違ってない？
いちばん浅い黄色すらかかってないよ。真っ白。

>>13
ありがとう。隣の薄黄色の場所と勘違いしてたかも。
このあたりの地理に疎いんだけど、この赤丸の部分で合ってるかな。それなら真っ白だね、すみません。

水害リスク回避

大山も大手の分譲マンションがだいぶ出揃ってきましたね
三菱、住友、東京建物、大和とか、他の中堅会社まで

今日たまたま近くを通りました。川越街道の交通量が少し心配です。ただ、商店街を抜けたところなので雨の日などは便利ですね。静かな環境が良い人には向いてません。

大山の主立った分譲マンションの大半は川越街道沿いの立地ですね

川越街道沿いじゃなければなあ。ハッピーロードあるから生活はしやすそう。

ハッピーロードのサンドイッチ屋遅い時間までやってた気が。
ピノキオのホットケーキは流行のスフレ系ではなく中身が詰まったホットケーキ。

再開発予定地のクロスポイント　～　ザ・パークハウス板橋大山　のハッピーロードはだいぶ廃れてるよね。

ここってプラン見る限り外廊下？　だとすると寝室側が川越街道側で騒音ひどそう。Eタイプの寝室のバルコニーなんて排気ガスでひどいことになりそう。

前に書かれてるように、実際川越街道沿いのマンションが結構ありますよね。
街道挟んで駅側のマンションはメインバルコニーが街道向き、街道渡った側のマンションは寝室が街道に面するパターンが多いはずですね。
まあ今時の大手分譲マンションなら、窓を開けない前提なら普段の騒音レベルは遮断できるでしょうけど、できれば街道には面してない方が良いのは確かかも知れません。

現地を見てきました。
隣の建物とは結構近くていわゆる普通の道路沿いのマンションという印象でした。
向かい側にも三菱地所のマンションが建つみたいですね。そっちの方が敷地も広くて良さそう。
再開発でハッピーロードがどうなるか気になります。

大山の再開発は、ハッピーロード分断によりネガティブな意見が散見されますが、実際のところどうなのでしょうか・・・。

大山の物件売ってる営業マンがどんな見解なのか気になります。

商店街の分断は再開発のせいというか、昔からの道路計画によって決められたもののようですよ

>>22
寝室側のバルコニーはエアコンの室外機置場として割り切るしかないですね。たまに手すりを拭くくらいで。

Gタイプは角部屋という利点を生かして上手く配置されてるなあと思います。
洗面所に窓があるというマンションもなかなかないですよね。浴室の窓と共に湿気を逃がす時にちょうど良いです。
子供部屋も独立してて思春期には良い場所なんじゃないかと（出入りする時は顔が見られる）。

マンマニは坪285万予想ですが、300万超えてきそうですかね？
デュオステージは駅8分で何であんな高いんでしょうか？

ここのあとに、より注目度の高い開発計画が控えてるので、あまり高いと後発まで様子見したくもなりますが...
けど後発の方が立地とか規模の条件がよくなるので、さらに高いでしょうしね

打ちっ放し風の外観とか、窓付きの浴室とか、客を引きつける個性を出してるのは、後発に売られないためかもしれませんね

環七沿い？板橋本町のクレストラフィーネで300万くらいでしょうか。やはりその辺のラインになるんですかね

>>27
角部屋の利点っていってもすぐ隣は古びたマンション隣接だからどうなんだろう

Gタイプ見てみました。
間取りは4タイプあり、どの部屋が人気になるんでしょうね。
浴室が南って贅沢な気もしますけど、リビングからすぐ洗面、お風呂に行けて便利そう。
廊下の洗面、お風呂じゃないから冬は寒くないですし。キッチンもL字でこもれる感じですね。

角部屋はEタイプとGタイプですよね。
どちらも違っているので迷いますね。角部屋でも通風のための小窓くらいなんでしょうけど、ないよりかあった方がいいですよね。

大山駅近く　エクセシオール～みずほ銀行　辺りのアーケードの間から見える　建築中のマンションはなんというマンションでしょうか？　まだ未販売？

みずほの入ってるビルですかね？
建築中じゃなくて修繕中かも。

>>32 マンション検討中さん
建築中ではなく大規模修繕です。
ライオンズステーションプラザ

そうなんですね、角住戸でも小窓程度になるんですか。
開放的な窓が好きなので寂しい気もしたりします。
でもないよりあったほうがいいですね、たしかに。
通風は良くなると思います。
換気にはサッシを開けた場合、反対側の小さな窓を開けるのが効率いいらしいですから。
Gタイプも角住戸だけど、洗面室の小窓一戸なんですね、寂しいなあ。
1?もあるみたいだけど、※とA2がそうなのかな？
ほとんどが事業協力者さんの住戸になってますね。

このマンションは、いつ頃に価格発表があるのでしょうか？

>>28
そんなに高かったら見送るかな
他の建築予定マンションも気になるし

大山あたりだとファミリー世帯に人気の街です。とても住みやすいですし、昔から住んでいる方もかなり多いので
ご高齢者自体も多い街です。

どちらかというと、永住したく住んでいる方が多いんじゃないかな。

こちらのマンションはファミリー世帯というよりは単身からファミリー世帯まで様々な層むけの間取が展開されているようですね。

商店街が分断されるというのもありますが、住むうえではあまりデメリットではないと思いますよ。

坪単は300万下らないでしょうね。去年のプレシス板橋大山普通に300超えてるし...大手なら更なる

>>37
ただ、大山に関しては、これから出てくるやつは
間違いなくここより高いと思うよ
もっと広い範囲で探して行くなら、良いのが見つ
かるといいね

>>38
ここは商店街がある限りは、信号渡った後
駅までアーケード一直線なんだよね。
商店街が分断されるとアクセスの点では
マイナスかな？

>>40
板橋区の再開発でできるこっちが気になってて、ここがある程度安かったら先に決めてもいいかとは思ってたんだ。

>>42
高そうですよね。
南向きとかこだわらなければ行けるかな。
けどまだしばらく先になりますね。
まだ３年くらい先だったのでは？
すると、ここと両方の価格を見て比べるチャンス
があるか微妙だ...

うちも安ければこっちでもいいかなと思ってるんだけど、300超えるなら駅に近いほうがいいし再開発のほう待つわ。

ここって学区は十小→二中になるのかな？　十小は立て直したばかりで綺麗だけど、前にも書かれているように目の前が朝鮮学校だから交流会とかあるのか気になるのと、二中は別スレで外国語学級があるくらい外国籍の生徒が多いと見たのでひっかかるんだが実際のところどうなんだろう。

板橋区のマンションは全体的に価格が上がってきているなと感じます。
やはりそれなりに便利になってきたことや再開発、東京人気は継続されているなと感じますし、
これからの将来も期待できるのかなと
何よりも子育て世代にはかなり人気が高いです。
都心へ出るのも利便性がいいので、昔よりも価値が上がっています。

最近の大山の価格帯見てると公園前のブリリア買った人はいい買い物したな。

板橋区は、２３区の中では値上がり率は小さそうだなあ。近隣の豊島や練馬の方がもっと上がってる。
ブリリアは坪２７５万くらい？と書かれてますね。
ここ何年かは、早く買った人が勝ちの状況が続いてますね。

志木、朝霞台、朝霞あたりの新築マンションの価格考えたら、ここは当然坪300は超えるわな

近くを通ったので今の状況です
川越街道沿いのマンションはどれもそうですがやはり道路が近いですね

>>48 検討板ユーザーさん
坪275かー。そのぐらいで出して欲しいなこっちも。どっちが格上って話じゃないけど…ブリリアを大幅に超える理由が無い。

ブリリア以降各種コストも上がりっぱなしでしょうし、どうでしょうかね。

3年後にできる地所レジの大規模も気になりますね。ここより静かそうだし。

ここの真正面ですね。
南が川越街道になってしまいそうですが、敷地が広いから静かな向きもあるかもですね。
けどほぼ丸三年後ですか。調べてみると。
そちらを待つならここはあきらめることになるんでしょうか。

このマンションも綺麗でお気に入りで検討しています。
南が憧れですが、このレスにひどいことが書いてあるんですが、
本当でしょうか。考えてしまいます・・・
↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/665929/

立地はいいんだけど、学校のことが気になる

いいね。

川越街道沿いだけど、マンションすぐの信号渡ってしまえば
駅までかなり近いので、暮らしやすい感じはしますよね。
大通りを渡ったあとは、商店街の中を歩いていくだけなので楽そう。

小学校もそこまで遠くはなさそうな感じがします。
子供の足で１０分くらいでしょうか…。
どういう雰囲気なのか、知りたいですね。

将来的には鮫洲大山線に良い物件が出てくるような気がする

このマンションの向かいの大規模と、再開発タワマンがそれに該当するかもね。
向かいのは鮫洲大山線じゃないけど。
いくら道路ができても、この規模は相当土地を集約しないとこの先大山エリアでは作れないかと。

大山で、広さとか駅歩だけ考えると、戸建てのほうがコスパ良さそうではないですか？

10小学校は普通の学校ですよ。
荒れた学年とか荒れたクラスとかもきいたことなかったですし
小学生なので多少のケンカはあるけれど、特別意地が悪いとかもなかったかと。
先生は公立だかららどこの学校もよかったり、あれ？ってこともあるかな。
中学は受験したのでわかりません。
中学受験率は4ー5割かな？学年によって少し違います。
塾率もそれなりですが文京区とかほど熱心ではないけど、熱心な家庭はたくさんいます。

駅前のタワマンが出来上がるまでに時間あるので、ここはまだ価値があがるかもしれませんね。

ここら辺はやはり外国籍の方多めですか？

>>62
広さ（階段込みの床面積）と徒歩分数「だけ」で考えれば、そりゃ都心の一部以外は戸建てが安いかもね。ただ、敷地は狭め、３階建てのミニ戸建てが前提になるかも知らないけど。

>>66
体感ですがそれなりに。商店街などで外国語で大声で話す人も目立ちますし駅の反対側区役所の方に日本語学校があるからか、若い外国の方が集団で歩いているのも見かけます。コンビニのバイトも外国の方ばかりですね。

補足して、御茶ノ水大？だったかの国際学生寮もあるので若い外国の方が多いのはそれも理由かもしれません。
あの学生寮もかなり古いですし横の学校は廃墟？になっていますがあそこも壊したらマンションにでもなるんですかね

学生寮はしばらく前に建て替えしませんでしたっけ？
隣は都立の看護専門学校だったとかだと思うので、都有地じゃないですかね。するとマンションは考えにくいのでは。

タワーマンションなど構想のマンションが多い中、かなり小規模なマンションですね。

外観などは素敵ですが、小規模なマンションの魅力って、
住民が少なくてご近所付き合いはあまり気にしなくて良いことくらい？

立地は良くても、将来的に空き家が出来てしまった時、
修繕費用などは各世帯に大きくのしかかったりしないでしょうか？

街道ぞいで車の騒音東武線と更に三田線まで遠いい無いね

>>71
基本的に大規模でも小規模でもそれは無いと思います。もし分譲マンション購入を本気で検討なら、管理費や修繕費の仕組みなど、基本的なことを一度おさえられたほうが良いかもしれません。
とはいえ、総合的に見て大規模マンションの方がメリットがあると考える人が多いのが実際のところかもしれませんね。

今日からオンライン商談会ですが、予定価格帯とかわかれば教えていただきたいです。

>>74 マンション検討中さん
自分で申し込んで商談参加すればいいのでは？皆さん時間割いて参加するんですから。

>>74 マンション検討中さん
そろそろ、マンマニさんの記事が出そうですよ。

>>76 eマンションさん
ブログが更新されてないので確定ではありませんが、マンマニさんが板橋大山で坪320万とTwitterで仰ってましたよ。
仮に坪320万なら2LDKで5,500?6,000万、3LDKで7,000万くらいになりそうですね。

思ったよりだいぶ高いみたいですね。290万?300万くらいかと思ってました。板橋も高くなりましたね。

大山で坪300万円以上は正直高過ぎる。東武東上線各駅停車のみのエリアに、その価格を払う価値があるのかよく分からない。再開発が控えているからの販売価格なのでしょうね…。

ここで坪単価320万ということは後発の住友のタワマンは坪単価400万あるいは450万くらいかもしれませんね。
後発の新築価格に周辺こ中古相場が引っ張られればいいのですが、、、

>>79
東上線各停エリア、板橋区、だからこそ、これまで価格は抑えられてきた面があるのでしょうね。
区役所近くで池袋にもいざとなれば歩ける距離だし、
高速道路への接続もかなり良い。
利便性や再開発への注目で、エリアが新価格になりつつあるのかも知れません。
現時点で値上がり傾向の、高品質かつ築浅分譲マンションはそこまで多くないので、その他多数の多くの中古の価格まで波及するかは要観察ですかね。

マンマニさんの記事でましたね。
強くオススメしてるので人気出そうですね。

マンマニは地所レジに甘い気がする。マンション評論家を謳うなら本来触れるべきデメリットを無視したり、何だか忖度記事が多い。記事を鵜呑みにせず、しっかり自分の目と耳で確認すべき。
まず、川越街道はとにかくうるさく窓は開けられない。それに触れないのは違和感ある。

近所に有名な暴○団の事務所がありますが、治安は大丈夫そうなのでしょうか？
山口組も戦闘力に一目置く、住吉会のなかでも武闘派として知られる組織であると書いてあります。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B9%B8%E5%B9%B3%E4%B8%80%E5%AE%B6

東武線で探していて大山で食事をしたことは数回あるのですが、住んだことは無いので少し気になってます。

「川越街道対策としてT-3サッシを採用してくれていますがバルコニー面は住宅街ですから川越街道沿いでありながらも窓を開けた生活ができる立地」
との評価ですね。

駅遠だし板橋だし良くはないだろ。
自分は駅直結買ってる癖に。価値基準適当やな。

あれだけ推してたザ・パークハウスさいたま新都心をスルーしてリセール目当ての駅直結買ったお金持ちがここを買ってたかもしれないってマジですか！？

病院多いからピーポーピーポーうるさそう

そりゃあ自分がファミリーマンションを買う必要はないんでしょう。
総評としてはまずまず妥当では？
板橋区内とか池袋近くの条件だと、選択肢に入ってくるかと。川越街道はネックですが、これで立地がもっとよかったら、規模やデベが違ったら、もっと高くてもおかしく無い。
三菱は大手の中では値付けが穏健な印象ですから、そこを評価して三菱に甘くなってるのかも知れませんね。

マンマニはお金では無い何かを地所レジから貰ってるんじゃない？ここ、いつも通るけど相当うるさい場所だよ。窓開けて寝れない。

>>87 マンション検討中さん
パークハウスさいたま新都心は自分が購入する物件として推してたワケじゃない(ブログを見ても)から、別に変じゃなくね？
物件によって強みになる点は違うだろうし、三菱物件に対する評価はマンマニさんの中心相談者層には「実需として現実的な値付けとしっかりした仕様」って最重要ポイントから高くなるのは納得するよ。

動画見ましたが、予想以上にベタ押しでしたね（笑）
どうせならついでに、周辺の中古も紹介して欲しかった

>>86 匿名さん
評論家だかは様々な特徴の異なるマンションを経験して記事に活かす。
視野の狭い人間にはプロの考えは理解できない。
ちなみに現在は東雲オーバル住みです。

パークハウスってのは良いけど使えるのが東上線のみってのがなぁ。。人身事故多い東上線、サラリーマンだとほんと困るからね。突然の朝昼晩の人身事故。マンマニさんも東上線住み経験してるんだからその辺触れて欲しいね

>>94 マンション検討中さん
この物件価格の購入者層ってもうテレワークやフレックスがデフォになってる感じだから影響度は低くない？コロナ禍の唯一のメリットで、X時までに出勤とかすごい減ってる気がします。

>>94 マンション検討中さん
その件動画で触れてましたね。国際興業バスの利用も便利みたいです。

ここは板橋区でも最高の立地、仕様も最上級クラスですから高くて当たり前。それでも買う人が多い倍率マンションになるでしょうね。板橋区ナンバーワンのマンションです。

>>84
Twitterに動画あげてる人がいますけど機動隊の数すごいですね。この物件の場所とは5分くらい離れてますよ。
そもそも商店街もパチ屋が複数あり治安がいいとは言えないですね。開店間際の時間の商店街は路上煙草やマスクしないで騒いでいる人が大勢です。夜はキャッチや客引きもいますね。

やはり少し高いですかねー。再開発込みの設定ということで仕方無いのかもしれませんが。
地元の方との軋轢もあるようで、スムーズにいくんでしょうか？
https://www.ooyama-mondai.net/happy_road.html

>>97 匿名さん
ワークスペースやライブラリーみたいなものがあったら良かったのですがね。
今時のマンションではないと感じました。