プラウド目黒洗足ガーデンコートについての情報を希望しています。
低層レジデンスで駅徒歩４分の物件です。
商店街もあって生活しやすそうですよね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都目黒区洗足二丁目1341番1（地番）
交通：東急電鉄目黒線 「洗足」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.37平米～92.16平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2020-10-20 11:25:02
現在もディスポーザーはない戸建てからの転居なので気にならず、立地的に好きなところなので申込してみることにしました＾＾
バス通り沿いはNGだなあー
駅までの道も白線だけだから車怖いし
ざんねん…
定借ざんねん
でも坪400万きるなら御の字！
定借だから壊すこと前提
グレードは二の次
壊しやすさ優先
やっぱり価格重視かなぁー
いまだに、定借にこういうイメージ持ってる人いるんだ。都心には素晴らしい定借沢山ありますよ。恐らく、ホテルオークラ別館の野村タワマンは、所有権含めても都内最高峰のマンションになるでしょう。
15億円の定借もある。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQODJ299DQ0Z20C21A1000000/
土地に金かけない分、むしろ建物に金かけてます。
壊さない前提のマンションって存在するの？
過半数が壊したくても一部住人がゴネて壊せないマンションなら知ってるけど？
このエリアに区役所職員をかたる者から嘘の電話が入っています。
固定電話のある昔からの住宅街は狙われるよね
都心の定借はいいと思う。
所有権ではとても手が出ないような立地を定借で買うのは価値がある。
しかし、所有権優勢の立地で少し安いからといって安易に定借に手を出すと火傷するよ。
寿命・健康寿命が想定以上に延びた場合、定借終了後の70年後も生きていて追い出されて住むところが見つからないという可能性は大きいと思います。
確かに、リセールを前提とした人には向かなそうですね
近隣の戸建てシニア（子供も成人済み）の住み替え需要がメインでしょうか
老人がたくさんのマンションになるんでしょうかね…
土地柄、地元の高齢者が多数派になるのかな？もしそうなら、管理組合はどうなるでしょうか？
>>360 口コミ知りたいさん
地元高齢者受けする管理仕様に徐々に変わって行くのでは無いでしょうか。
長期に渡り資産価値を維持する方向性と、とりあえず20-30年持てば良いとする方向性は相容れない部分があると思います。
今後もどんどん出てくるであろうデジタル機器を活用したマンション共用部のグレードアップ、新規サービスは、潰れてしまうかもしれません。
攻めの管理組合運営は厳しい"かも"ですね。
業務委託費カットして、回覧板とともに箒が回ってきて正面玄関は住民みんなで順番に掃除しましょう…みたいな田舎＊＊スタイルになったら嫌ですねwww（冗談ですよw）
30代前半ですけど申し込み予定です。他も30代の方をお見かけしましたし、高齢の方はむしろ見かけてないですよ。
定借とかは気にならない世代なのかなと思います。
>>365 匿名さん
親の援助などはなく自己資金です。
夫婦共にIT業界なので通常より所得はあると思います。
別プラウドの抽選に外れてしまい、馴染みのあるエリアだったのでこちらの物件を候補にしました。
抽選が基本なんですかねー。定借でも人気なんですね。
プラウドは定借、ブリリア旗の台は線路沿いの騒音がネックですが、値頃感はブリリアの方があると思い、迷っております。同様に未だにブリリアと迷われている方、いらっしゃいますでしょうか？？
>>374 匿名さん
おっしゃるような低層の良い物件のうち、最寄り駅まで徒歩５分程度、最寄り駅から溜池山王か永田町まで30分程度の条件満たすもので、価格帯も大体ここと同じ程度のものがあれば教えていただけますか？
ブリリア旗の台との比較ですが、駅距離はブリリアが劣後しますが、複数路線(目黒線、大井町線、池上線)使えるのでマルチアクセスの面ではブリリアに優位性があると思います。
仕様はどちらもディスポーザーなしがネックで、全体的に大きな差はないと思います(プラウドはタイル貼り箇所多い、ブリリアはカップボード標準装備と差引ほぼゼロの印象)。
あとは、ブランドの好みじゃないですかね。
プラウド信者の方々はこちら一択でしょうが、拘りが無ければブリリアも有りかと思いますよ。
価格は定借の割にはプラウドの方が単価高く、ブリリアは割安感あります。
総合的に考えるとどっちもどっちという感じで、外観を含めた好みで判断分かれるんじゃないでしょうか。
>>377 匿名さん
ブリリア旗の台って線路前物件でしょ？
そのことに触れないで比較しても意味ない気がするな。
超格安ならいざ知らず、騒音の点でもプライバシーの点でも線路前はゴメンって人もいるはずだから。
てか、あちらの物件の一番の短所を敢えて隠して議論しようとするのはなぜ？
>>378 匿名さん
377です。
すいません、指摘の通り線路脇についての住環境の差を提示しないと比較の意味がありませんでしたね。。。
記載漏れしましたが、住環境(閑静さや一種低層のメリット享受具合)はプラウドの方が上であることは事実です。
線路の音はサッシでかなり防音対策をしていたため、個人的には閉めるとほぼ気にならない水準でした。
プライバシー面は3階住戸だとほぼ電車と同じ目線になるため気になると思いますが、その分3階は価格をかなり落としています。
2階(1階が地下のためエントランスフロア)は防音壁の下かつ、植栽により外部から目隠しされているため、音とプライバシー面は懸念が少ないですが、少し価格上がります。
ただ、1番高い住戸(最上階角住戸)でもプラウドの2階部分より安い水準であり、割安感はブリリアに軍配と感じました。
なので、線路脇と定借のデメリットをイーブンと仮定すると、ブリリアも検討する価値あると判断した次第です。
>>371 マンション検討中さん
ブリリア旗の台、全く期待しないで見に行ったら思ったほど電車の音は気にならず、多少仕様は落ちますがお値段が安いので迷います。価格を反映してか一番倍率の高い2LDKは20倍に、他でも5倍程度にはなりそうとのこと。どうぞ良かったらご参加ください的な売り込む意思がない雰囲気でした。個人的にはこちらでダメならプラウドという順序が望ましいのですが、プラウドが先に締め切りなんですよね。
>>381 周辺住民さん
その気持ち分かります。
自分は、ブリリアの価格見せられて、洗足の定借に坪400万オーバー出すのが恐ろしくなってしまい、こちらの申込を諦めました。。
家庭の事情的に永住できる保証がないので、リセールも考慮しない訳にはいかず。。。
緑ヶ丘にピアース都立大学を建築中ですが、比較対象にならないでしょうか？
都立大学まで徒歩10分とのこと。
あそこはハザードマップでもろに浸水地域に直撃していますよ。
暗渠といって、道路の下は川になっていますから豪雨があると大変なことになります。
>>386 マンション検討中さん
浸水歴は無いですけどねw
暗渠がある＝大変なことになる…は安直ですね。
物事を単純化して見過ぎると、大事な決断を間違っちゃいますよ。
いかにも間違っちゃった人の発言のようなので参考になりました。
ありがとうございます。
ピアース都立大、すごく魅力的な物件だけど、実需の目線からすると住環境以外ここと少し方向性違う気も。価格帯も最寄駅の路線も違うしね。両方検討してる人って案外少ないような。
>>390 匿名さん
10数年前の物件が豊富な時代なら、比較対象にはなることは無かったでしょうね。
でも、ここ最近は本当に出物が少ないので検討物件がが広範囲になる傾向があるようです。（デベの営業さん談、城南エリアで…といった様な範囲で探されている方が増えたとのことです）
城南エリアは人気ですからね。
このエリアの購入検討層は、はなから新興の湾岸エリアは頭に入れてなかったりしますから、プレミアがついて高額なんでしょう。
見学してきましたが、ほとんどの部屋が抽せんになりそうとのことです。
電動アシスト自転車利用者の方でこの物件を購入する方は、もし抽せんが外れて電動アシスト自転車が駐輪可能な駐輪場所が確保できなかった場合、どうしますか？
>>394 マンション検討中さん
このエリアって電動自転車あったら広域を楽に移動できて、週末もいろいろ楽しめそうだけど、無くても日常生活に困るって程じゃないだろうから、置き場確保できない時は開き直って処分しちゃったらたらいいんじゃないかな？ それとも、仕事でどうしても電動自転車必要とかですか？
抽選になるというのは必ずしも悪い話ではなく、それだけ注目されている証拠であって、今後のリセールも期待できます。７０年の定借だから、ある程度残して売れば売り抜ける印象です。
>>399 匿名さん
まあまあ、気持ちはわかるけど、もちつけって。駅近、低層住宅地域、プラウド、ハザード一切心配なしってなれば、定借ディスポーザー無しでも抽選になって不思議じゃないさ。倍率次第だけど。まして需要より供給が減少大きい状態ではね。
確かに供給少ないエリアだから希少性はあるけど、あんまり良いところが見つからない…
定借、ローカル駅、設備微妙、3階まで抜けない、近商とのミックス、接道イマイチ、前面道路歩道ナシ、価格高。。。
駅徒歩4分にしては静かな環境、ということくらいでしょうか。
他の方も言ってましたが、別な東急沿線でもっといい物件いくらでもありそう。
それとも、洗足(+周辺)オンリーで検討している人が意外と多いのか！？
>>403
おっしゃる通り環境が全く違うので私も武蔵小山に憧れる方が洗足を検討しているというのは意外でした。
必要最低限は揃っていれば十分でそれよりも人混みを避けて落ち着いて暮らしたいタイプの方が洗足を選ぶのかなと思っていました。
(奥沢とか大岡山と比較検討してるのかなと)
東急沿線、特に東横線へのあこがれってあるもんなんですね。多分私も無意識で影響されてるんだろうなぁ。駅力って言葉、最近流行ってますけど、私含めてこの物件の検討者みたく、都心から少し離れた落ち着いた環境の街に静かに住みたい人にとってはそんな重要でない気がします。マンションの資産価値的には重要だろうけど、駅力高くても物件が乱立してて希少価値乏しければ受給バランス崩れて中古価格も下がるわけですから。要は需給バランス次第なので、この物件が軒並み抽選になりそうって時点で将来の資産価値もそこまで酷いことにはならなそう。もちろん、先のことは分からないですけど、現時点で将来の値崩れ確定っていうタイプの物件ではないです。一生懸命悪い点探して、針小棒大に騒ぎ立ててる方もいらっしゃいますけど。
東急沿線は人気路線ですね。特に武蔵小山は住みたい街ランキングでも上位常連の憧れの街。
武蔵小山に手が届かない人が少し下った洗足に多少不便でも手を打つってのが実態みたいですね。
そりゃ予算が届けば閑静な住宅街ながら日本最大級の商店街があって大規模公園のある武蔵小山が良いもの。
武蔵小山や東横沿線と比較して、選んだり、利便性や資産価値を求めるのではなく、ただ静かな生活を求める方の物件ではないかと。駅周辺もスーパーとドラッグストアしかないですし、、、、
武蔵小山はシニアランキングだけどな
基本的に白金高輪が無理で武蔵小山なんじゃないの？あのアーケードは外からは1回行けばもう行かないけど。
タワマン買えない人がここって何か違う気がするけどね。沿線で探すと言うのも選択肢が狭い気がするけど。まぁ結局人それぞれだけど
武蔵小山がベストで妥協案としてこの物件を検討すると言うのは、少し安直ですね。
洗足の魅力って閑静な低層住宅街という要素だと思うので、それを求める人でないと住んでから後悔するような気がします。
永住志向が強い地域でもあるので、その点でも定借はかなり足を引っ張るんじゃないかな。
ここの検討してますが、武蔵小山はほとんど考えなかったですね。大岡山周辺なんかは中古も探しましたけれど。武蔵小山は賑やかでいいと思いますが、自分の生活スタイルには合わないです。あと、マンション買ったらそれなりに長く住むつもりですが永住はまったく考えてないです。武蔵小山を諦めてとか、ここに永住決めて購入検討とか、確かにそういう人もいるかもしれませんが、少なくとも自分には当てはまらないですね。
今どき永住目的で不動産を購入するのは少ないのではないでしょうか。
常にリセールを意識して物件を選ばないと。
武蔵小山からどれくらい流れてきているかは不明ですが、武蔵小山に引っ張られて定借でも400オーバーになったのでしょう。
>>415 名無しさん
大量の負動産？雑誌の見出し見たいな怖い書き方ですね…
都心近接駅徒歩４分のマンションで負動産と化している大量の物件の事例を見たことが無く…
無知ですみません…
>>415 名無しさん
負動産って、空き家だけど住みたい人がいないから賃料収入がまったく期待できず、所有していると固定資産税の負担だけがかかって来るような物件って意味ですよね？ 416さんもおっしゃってますけれど、都心近郊、駅徒歩５分圏内のマンションが負動産化するなんて、よほどの施工ミスでもない限り、ちょっと想像しづらいです。この場で負動産問題を持ち出されても、あまり有益な議論にならなそうな気がいたします。
>>418 マンション検討中さん
おっしゃるような意味で「負動産」という言葉を使用した例は不動産関係の書籍でも、ネットで検索してもほとんど見つからないので、とりあえず今後は一般的な意味で言葉を使用していただけますか？そうでないと、議論が噛み合いませんから。
それで、含み損の話ですけれど、この言葉を使われるということは主に投資目的で購入を検討していらっしゃるのでしょうか？実需目線で言わせてもらいますと、購入したマンションの価格が徐々に下がっていったとしても、その間そこに住むことで得られる満足感や利便性に見合えば十分なわけです。ローン借入額が高く、かつ短期所有後にローン残債を上回る額で売却したい方は注意が必要でしょうが、そうでないなら特に心配要らないはずです。実需の場合、物件を高く感じるかどうかはそこに住むことを前提に考えますが、あなたの書き込みからはその意図がまったく感じられませんので、多分投資目的なんでしょうね。そうすると賃貸利回りとの相談になりますね。その辺はこんなところで議論するよりもちゃんとした専門家に相談された方がいいと思います。
やはり南向きの3LDK狙いの方が多いのでしょうか
殆どの部屋が抽選というウワサもありますし、１期で全戸売れるのでは？
>>419 口コミ知りたいさん
横から失礼します。
実需目的でも転勤など様々なリスクを考えて、将来売却することも視野に入れておく必要があると思います。そうなった場合の物件資産価値や売却のし易さは重要です。
含み損で、残債を割っていると、転売できなくて動けなくなるからね。
実需でも、場合によっては実需のほうが、含み益・含み損は重要。
>>421 マンコミュファンさん
あなたのおっしゃることには100％同意します。ですが、転勤等のリスクをどの程度に見積もるべきかはケースバイケースです。例えば地方公務員の場合、転勤リスクは小さいです。リスクが大きい方はリセール問題をより重視した方がいいでしょうね。
>>425 匿名さん
一部の都心物件のように中古で値上がりすることは期待できないと思いますが、担当さん曰く予想以上に要望書提出が多く第２期販売分は数戸しか残らないそうなので、購入した途端に暴落するとか、リセールできなくなるなどの心配もないとの判断です。甘い期待さえしなければ大丈夫かなと。いずれにしても人生にリスクはつきものですから、お互いうまく乗り切りたいですね。私ばかり投稿しているようで可笑しいですし、何だか堂々巡りの感じがしますので、この辺で失礼しますね。
申込者かな、必死だね。
新築時の人気度合いは、その時の供給状況が大きく影響するので、中古市場とはマッチしませんよ。
倍率が高いから、人気だからといって焦って買って大丈夫？
定借にしては割高、というのは事実だと思うけど。
こういう議論?が加熱するのは申し込み時期になったからこそなんですかね。
納得した人は申し込めばいいし、納得しなかった人は他の物件に検討を移せば良いしというシンプルな話かと。
そうは言っても新築時に選ばれる物件であれば中古になっても選ばれる要素はあると。ネガが多少いたとこでここは売れるでしょう。
新築時は定借でも審査緩いけど、中古になると極端に厳しくなるという現実。
中古市場で定借が不人気な上、仮に興味持ってもらえたとしても銀行ローンの審査に通らなくて売れない。
ここに限らずネガコメ書き込む人は何の生産性があるのか
買うの諦めた、買えない怨嗟を晴らしに、わざわざ自分とは関係ないコメ読んで必死に書き込む。
良いじゃないかこんなとこ買って損するに違いないと思ってれば。すぐに興味は薄れるよ。はたからみると哀れにさえ感じるけど。
>>433 匿名さん
プラウド南麻布は不動産が安い時期のものだし希少立地だから他の定借と同列に語れない。
定借に手を出すのは玄人か相当な無知。所有権と比べてマーケットが小さくなるのは明らか。
ブリリア品川南大井、ブリリア大井町ザレジデンス、ウェリス横浜日本大通り、パークホームズ文京小日向、パークホームズ落合南長崎、ドレッセ洗足池など。どうなんですかね？一見定借ってわからないけど。どれも上がってるみたいですね。
