ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

キモいネガが連投してますが私は営業じゃないですよ。所詮委託のリバブルは販売符丁で長引くほど得するんだから必死には売りませんよ。こんな簡単な仮説すらたてられない無能はダメですねぇ。

ちな、私は都心の大規模タワマン角部屋契約済みなので、こちらの物件と利害関係はありませんよ。大塚住んでた事はありますが。良いところですよね。

>>1474 匿名さん

7割の要望出ているとか言って反論を罵倒し続けているだけならともかく、
ここの3倍優遇持っていると言った後に別の物件契約済と言ってみたり、
どうせまた嘘を書いているとしか思わないです。
これから先は何を書いても私は信用しないし、面白半分で相手する人しか
寄ってきませんよ。
真面目に検討している人の邪魔なので、書き込み控えていただけますか。

>>1476 周辺住民さん

真面目に検討されてる方が邪魔と思われているのであれば書き込み控えますね。あと、ここの3倍優遇持ってた事は事実ですよ。比較検討でMR行きましたからね。因縁レベルのネガに負けず頑張って下さいね。

マンマニよりはモモレジの方がもっと客観的意見を書いてるような気がします。
今回、記事書いていないのが、すこし残念です。
後、4割とか7割とか書かないで欲しいですね。
販売側の人間ではない以上、分かるわけもないでしょう。

誹謗中傷ばかりで、もっと役に立つ情報を流してもらえませんか！

一期見送ったものですが、逆に要望出して抽選待ちの方とかいらっしゃいませんかね。よろしければ何が決め手になって申し込みされたのか共有していただけるとありがたいです。

私は眺望と日当たり重視で東南側高層階の住戸をはじめ検討してましたが、相場とかなり乖離した金額を払ってまで大塚に住みたいか、眺望、日当たりが欲しいのかと問われるとうんと言えなくなり見送りました。

>1484

判断基準は人それぞれだからね。まあ、確信持てないのならここに限らず手を出さないのが賢明かな。

>>1484 匿名さん
Gタイプですよね。ステアリの東南角住戸の単価と見比べれば結論が出るかと思いますよ。サッシがLowEじゃない点は注意が必要ですが。

DMみたら2LDKが6830円のようですが、何平米でしょうか？？

>>1489 匿名さん

そうそう、low-eじゃないのは本当に致命的でしたよね。それで思い出しましたが、どうしてもここ買うのであれば直射日光の当たらない低層階のA、Gタイプあたりが一番条件がいいのでは、と思いました笑

>>1490 マンション検討中さん

2Lは、53.78、54.91、55.90の3種

>>1490 マンション検討中さん

Aタイプの低層階だと思いますので、55平米ですね。日当たり望めないのでlow-eじゃなくても問題ないでしょうから、このマンションの中では条件良いと思いますよ。

https://www.moguravr.com/ikebukuro-mirror-world/
大塚の今と未来を語るらしいです。これ見て大塚を好きになりましょう！

50戸売り出し。それなりの出だしですね。

>>1495 匿名さん

1/3強ってところですね。実際に契約されるのは供給戸数に対してどのくらいの割合になるのが一般的なんでしょうか。

3割だと最近だとそこそこといったところかな。ただ、新築分譲マンションの販売って一期が一番売れて後はじり貧になるのが通例。先は長いね。

あと、要望書を集めて売れる見込みのところを販売してるのに取りこぼしってのも最近の傾向。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。売れ行きは慎重に判断しないと。

当選しても、契約するまではノーペナルティで降りられる。実際の倍率とかも含めて判断。

c地区のＨＰが空くまでが勝負ですね！早く売ってしまわないと！

>>1489 匿名さん
どっちがいいですか

やはり水木は静かですね笑

1期1次で7割売れるとか吹いてた営業はどこ行ったの？どんだけ見通し甘いんだか

>>1500 マンコミュファンさん
C地区ってもう着工したの？

>>1501 名無しさん
1489ではないですが、あちらは駅直結、仕様設備が段違いに格上、BIG4。単純な坪単価比較で語るものではありません。

ステアリ東南 坪単価500～580
ルフォン東南 坪単価450～520

ステアリ立地△ 駅距離◎ 間取△ 仕様◎ 外観◯ デベ◯ 施工△
ルフォン立地◎ 駅距離◯ 間取◯ 仕様△ 外観◎ デベ△ 施工◯

>>1507 匿名さん
すごく立派な釣り針ですね。

>>1508 匿名さん

叩き台にして議論を深めていきましょう。
立地の判断基準は地盤、水没ハザード、道路や鉄道の騒音、緑の有無で減点評価としました。
外観は周囲と調和が取れているか。シンボリックか。あとは私の好みも入っています。すみません。

立地には駅力も含めないと。二重丸はないかな。

施工も杭事件を起こしたところ。評価、甘いよ。

準大手とランクとしては同じなんだけどね。財閥の名前が2つ入ってるからすごいと思ってるのかな。どちらも破綻しかけて無理やりくっつけられたところ。

>>1509 匿名さん
私的には
ステアリ立地△ 駅距離◎ 間取◎ 仕様◎ 外観 ◎ デベ◎ 施工○　価格△
ルフォン立地◎ 駅距離◯ 間取△ 仕様△ 外観◎ デベ△ 施工◎ 価格○
ですが…

横浜の杭不足が有名だけど、みなとみらいでもやらかしちゃってる。

では若葉さんのご意見を踏まえて。
ステアリ立地△ 駅距離◎ 間取△ 仕様◎ 外観◯ デベ◯ 施工△ 総合評点13
ルフォン立地◯ 駅距離◯ 間取◯ 仕様△ 外観◎ デベ△ 施工△ 総合評点12

価格差とあわせて考慮しましょう。

>>1515 匿名さん

ステアリの外観なんで○なんでしょうか

>1516

その評価が正しいとするとステアリは一期で半数を完売、こちらは3割の売り出し、違いは何だろう。

>>1517 匿名さん

一期は販売戸数193戸のうち115戸供給だったので、約６割ですね。

周辺の築浅中古の坪単価比較も大事。そして、これがルフォンの何よりも大きな問題点。
ブリリアタワー東池袋の中古（平均540）よりも、ステアリ（平均520）のほうが安かった。
ちなみに大塚周辺は350程度。ルフォンは500弱。

>1518

ダブルスコアであることを隠してあげたつもりなんだけど。

>1519

タワマンは板マンより高くても売れるってのを加味しても強気すぎだよね。

>>1513 評判気になるさん

間取は議論の余地がありますね。

どちらも行灯無し、角部屋中心ではありますが
私はWIC、SIC全戸あり、LDが四角形、ラシックによる大容量収納オプション有などの点でルフォンの方が使いやすいのではないか。という意見です。

>>1522 匿名さん

WICSIC全戸ありってどこ見て言ってるんだ？プレミアムフロアですら付いてないところあるぞ

>>1517 匿名さん

新駅ができるということですね

>>1523 匿名さん

失礼しました。SICは付いてないプランもありますね。

>>1524 マンション検討中さん
副都心線の東池袋駅です

あと制震と免震の違いもありますよね。建築コストは免震の方が高いですから。免震の方が一般的には人気があるようですね。個人的には、ゴムの交換が必要になった時に修繕コストにどう影響が出るのか未知すぎて免震はちょっと買いづらいです。

ステアリ立地△ 駅距離◎ 間取△ 仕様◎ 外観◯ デベ◯ 施工△ 維持費× リセール◯ 総合評点14
ルフォン立地◯ 駅距離◯ 間取◯ 仕様△ 外観◎ デベ△ 施工△ 維持費△ リセール△ 総合評点14

>1527

免震ゴムの交換はジャッキアップして。コストもあるけどその時大きな地震に襲われたらってのがね。

>>1528 匿名さん

この物件の決定的にダメな点（各階ゴミ置き場なしとか）はあまり出さずに、主観的な観点で良いと思う点だけ何とかひねり出せれば、もう少しでステアリを上回れそうですね。頑張ってください。
てか、もうステアリと比べるのやめて、大塚の他物件と比較してみたらどうですか？

>>1528 匿名さん

ステアリの間取り△つけてる人多いけど、斜め間取りだけみてるのかね？
眺望は置いといて、ステアリのPとM見たことある？それよりいい間取りこの物件にある？

>>1531 匿名さん

つけてる人一人だけだよ。多分例の営業さん、あるいは要望7割おじさん

誹謗中傷は検討の邪魔なので控えて頂けますか。

誹謗中傷ってどのこと言ってるの？
物件のデメリットが誹謗中傷だとしたら検討板にならないけど？

>>1529 匿名さん

ジャッキアップしてゴム交換したケースって今までのタワーで実際にやったところってあるんですかね。ゴム交換必要でもジャッキアップがいやで交換しないままのタワーとかあったりしないのでしょうか、、、
そうゆう恐ろしいことばかり考えてしまうチキンなので私は免震は見送りました。もっと地盤良いところで耐震か、都心であれば制震の方を好みます。素人目線ですみません。

武蔵野台地のような地盤のしっかりしたところであれば無駄にお金かけて免震でなくてもいいように思ったのですが、どうなんでしょうか？
詳しい方お願いします。

>>1536 評判気になるさん

そもそも埋めたて地もマンションたてる時は地盤改良するので建物自体の揺れやすさと地盤の相関はありません。

>1536

地盤に関係なく、タワーは頑丈に作ると重さで自重を支えられなくなるので、軽く作って免震か制震でカバーする。

ちなみに免震だから壊れにくいって訳ではないので、そこは認識しておいた方がいいよ。以前は免震も住宅性能評価で耐震等級の判定対象だったけど、ほとんどの免震が耐震等級1だった。免震って評価に変わった後も耐震性を売りにする物件は耐震等級の判定を受けて耐震等級2を謳う物件もあった。

>1537

頑丈な地盤まで杭を打って建物を支えるのであって、地盤改良って液状化対策。

免震

熊本では、実際に被害が出ている。
ロッカーは倒れ、ダンパーが損傷した。
東北のような強い揺れ戻しがもしあったら、どうなっていたことやら・・・

https://www.kenken.go.jp/japanese/contents/publications/data/173/57.pd...

免震して良いのは、低層建造物。

>>1553 匿名さん
免震装置の不正事件が以前有り、免震装置の交換作業が全国で進んでいます。交換する時は強力なジャッキで持ち上げる事になりますが、その際に地震に見舞われることを想定して、ジャッキが揺れに追従し滑る様にし、荷重を受け止め続けます。今回の不正事件が一面免震装置の交換工事の事例をたくさん作り、洗礼させている事実もある訳です。免震装置は地下にある為、交換は制振装置よりも簡単と言われています。

>1554

補修するにも原資がないのが問題。3・11の時、乾式壁は結構壊れていて、補修費用をどう調達するかが問題になった。自然災害は計画できないってことで長期修繕計画には組み込まれていない。

>1537

杭は上からの力は支持層で支えるけど、横方向の力は表層の摩擦力で支える。表層の揺れやすさは関係なくないよ。知ってる限り3・11の時に免震で被災したのは液状化エリア。対策したにもかかわらず。

マンマニ先生にもツイッターでコメントいただけてよかったよかった。安心して買えます。

残念ながらマンマニさん、記事はアップデートしてくれてないですね。評価は変える気ないのでしょう。どなたかもおっしゃってましたが、一期はそれなりに売れるでしょうがその後はやや苦戦するかもしれませんね。

行って来ました、今のところの販売数は37ぐらいですね。思ったより苦しい印象ですね。ステアリの売れ行きを見て高めに価格を設定したみたいですが、大塚の立地とサンケイのブランドだと今の各階ゴミ置場なしとかのスペックだと苦しいですね。今の調子で行くと一年かかって7割ぐらいですかね、最後は値引しそうな気もします。

>>1560 通りがかりさん

同感です。販売中の新築だけで検討したら決して悪くはない条件に思えたので前向きに検討はしたものの、最後はやはりサンケイ、大塚、スペック、価格のバランスでどうしても引っかかり撤退しました。賛否両論あるでしょうが、例えば今の条件のままで売主だけが三井とか東急不動産とかメジャーセブンだったら買ってたかもしれません。

各階ゴミ置場ですが、生ゴミは下でペットボトルなどは各階のようですが、逆に余計不便ですね、一度に出したいけど出せないですね、多少管理費のせても生ゴミはもあわせて各階にしてほしいですよね～

ディスポーザーあるから生ごみは処理できないものだけで余りでないし、各階に生ごみ出したら臭っちゃうよ。

>>1563 マンコミュファンさん

えっ、ペットボトルとか下に持って行っても置く場所ないんですか？！てっきり下にも置けるものかと(汗

であれば本当にかえって不便ですね。いったい誰のアイデアなんでしょうか、、、

いや、流石に下にも置けるでしょ。

>>1566 匿名さん

ですよねｗ

ちゃんと確認したほうがいいですね。

天カセ標準になったの？

なってません。

なんか、販売がいまいちだってことがわかると急に静かになったな、、、やっぱ大塚でこの価格は苦しかったな。

>>1569 匿名さん
パンフレットに天カセ標準って書いてあるね。

>>1572 匿名さん
Low-eはどうですか？