セントガーデン海老名ってどうですか？

お膳立ては全部長谷工の持ち込み案件で、小田急やら相鉄やらは全部乗っかってるだけですね。
そういう案件は、逆に電鉄系不動産も大儲けしようと思ってるわけではないので、そんなにバカ高くはならないんじゃないでしょうか？

だから住民説明会の時にもメイン売主は一切出てこず、長谷工しか出てこなかったのですね。周辺住民と話が噛み合わず平行線でした。

>190

長谷工ってコストダウンで有名。ところが乗っかってる売主の利益を価格にオンしてるから物の割に安くはない。

売主が多くなるとそれだけ利益をonしなくてはならなくなるということか。新日鉄だから価値のある良い物件になるだろうと言っていた人もいたが、そうなるかもしれないし、そうではないかもしれないしわからんね。

リーフィアタワーみたいにⅠ工区とⅡ工区で仕様のグレード等を若干変えてくるかもね。

リビオブランドであれば結構魅力あったと思うんですけどね。長谷工ブランドって厳しそう。

今はどこも長谷工施工が多いですよ。この辺じゃパークやプラウド。知られてない会社が施工するよりは少しだけ安心かな。竣工後に会社が破綻してなくなってしまうと困るじゃないですか。

1000戸ガーデンですか。シントシティに似たセンスですね。
あちらも長谷工主導でデベ相乗りの千戸物件ですが。

>196

破綻の影響に関しては売主は大きいけど施工会社はそれほどでもないよ。

何かあった時の保証は売主は売ってしまっったら関係なくなる。

契約の当事者は売主で施工会社は第三者。2年間のアフターサービス、１０年間の主要構造部分の瑕疵担保責任も売主。

ということで不動産売買で売主が重要。ところが長谷工持ち込み物件って微妙なんだよね。実質的なデベは長谷工なのに、形だけの売主が法的には責任の義務者。

>199

マンコミュファンを名乗る割に不勉強だね。

長谷工施工物件で厄介なのは内覧会やアフターサービスの定期点検の対応に売主ではなく長谷工が出てきて、問題を指摘してものらりくらり交わして対応しない。本来責任を持つ売主が出てきて自社の品質基準に従って対応すべきなんだけどね。

プラウドやパークは自社ブランド名マンションだから同じ長谷工施工でも少し違う気がする、、、リビオマンションだったらなぁー。シントシティって評判どうなんでしょう？

ジョイントベンチャーとは他社の持つ経営資産を利用する、若しくは自社の経営資産を他社に利用させることで、 ジョイントベンチャー当事者双方の事業上の発展を狙う戦略的提携を指す。（Wikipediaより引用）このマンションの場合、長谷工が売主として名を連ねる大手企業を利用しているということ。
長谷工はリスクを取らない戦略　施工で儲ける、土地持ち込みだから。長谷工が決めた規格、冒険や面白味のないつまらないマンションが出来上がる、大量生産モデルだし。

>203

持ち込みだとデベブランドでも長谷工仕様。大手デベで最初に長谷工使い始めたのは野村だけど、長谷工プラウドなんて言われてた。その後、ブランド維持できないと判断したのか野村の長谷工施工物件はオハナなんて別ブランド立ち上げる始末。まあ、それもぽしゃったけど。

>204

デベのJVだと、管理の強いところと設計にオリジナリティがあるところが組んでうまく役割分担すると最強だったりするんだけどね。持ち込みだと名義貸しみたいなものだから期待できない。

JVといっても普段はライバル同士のデベが組むわけだからうまく行くとは限らない。以前見に行った物件で価格を聞いたときに思わず高いと漏らしたら、担当の営業は実は我々もそう主張したんだけど○○社が引かないんですよと相手のせいにする始末。自分たちで決めた価格なのにね。結局そこは売れ残ってたけど。

プラウド、パーク、シティテラス、ゆずってリビオ等のブランド（このご時世なので施工は長谷工だとしても）マンションなら1000戸と聞いて、あー海老名の再開発にデベも本気だなーって感じますが、、、セントガーデンって、これが海老名のポテンシャルですかね。正直この1000戸マンションが良くも悪くも今後の海老名全体の評価にも繋がりそう。

相鉄線のJR乗り入れで大崎、恵比寿、渋谷に乗り換えなしで行けるようになったからね。二俣川なんてもっと前にマンション開発が進んでる。その辺が海老名のポテンシャルか。

これからっスよ

コロナで終わったろ…
駅から遠いし、横浜直通の相鉄減ったし。
海老名‐横浜間の急行は、昔の方が良かった。

>>211 匿名さん
海老名から横浜行くの不便になりましたよね、乗り換え多いし。

海老名から新宿なんて小田急で十分なんだから、JR直通は西谷始発にしてほしいです。

これから大地震や大噴火が起こるよね。
そしたら海老名のマンションとか、厳しいんじゃないかね？

大噴火とかって夢みたいな話すな、笑ってまうやろw

たらればで語っててもしょうがないと思いますが

海老名ってららぽできる前はまだ田舎っ子って感じの学生さんが多くて治安も良かったですが最近は学生服で平気で道路横の地べたに座り、騒いで中にはタバコを吸う学生さんが多くなりました。。特にららぽ周辺。
横に子供がいるのに連絡先を聞いてくる学生さんには流石に注意しましたが、人口が増えてくると治安が悪くなってると明らかに実感できています。

>>216 匿名さん

見て見ぬふりですか？

>>213 匿名さん
どうして海老名なのでしょうか？

このマンションが海老名だからでしょう。
ハザードマップや富士山の噴火想定とか見ると確かに被害が甚大なエリア。

富士山噴火みこすなら、北関東もしくは埼玉あたりを選んだ方がいい。東京南西部も含め選択対象外だね。

ファミリーで済む場合は片方が専業主婦かつ車持ちだと住めるかなという感じかな。
このエリアの保育園、待機児童多すぎ&幼稚園遠いというところで子供をそもそも育てるのが大変な環境になりますね

流石になんちゃって学生か、>>216の軽く自慢?を入れた妄想かw いずれにせよ相手にしないほうが良い人であることは確か。

>>221さん そもそも駐車場をこれだけキープしている大規模マンションなのだから、そもそも車がいらないってファミリーは選択しないのではないでしょうか。

>>223 名無しさん
そもそもアフターコロナで車が重要だと分かったでしょ。そもそも車も住宅もシェアより所有する時代になっていく。
そもそも集合住宅や公共交通とか嫌なんだよ。

確かに改めて車はいいな～と実感。
住宅もそうなのかも。

賃貸より分譲！ 固定資産税と都市創生税は払うことになるが

集合住宅はシェアだよね？

シェアカーやシェアバイクを用意している大規模マンションもあるけど、急に方向転換を求められるかもね。気になる人は気になるし。

マンションだと住宅をシェアしてるようなもんだから、無意味なのにね(笑)

マンションに住む人ならシェアカーなりは許容でしょ。
人の使ったものが怖いならエレベーターも宅配ボックスも使えませんよ。

エレベーター、スマホリモコンとか出てこないかな。

帰宅時はすぐ手を洗えばいいけど、外出の時は気になるんだよね。

コロナが怖くてマンションに住めるか！
嫌なら戸建てにしろ。

通勤通学時間のエレベータ…なんであんなに混むんだろ。１世帯ごとに専用のエレベータ付けて欲しいぐらい。
エレベータが少ないと地獄。

>233

２戸１エレベータだと、ごくたまにあるから出てくるの待ったら。

本当かよ！何？ニコイチって。

>225

ググればわかるよ。

2戸1って最近見なくなりましたね。
共用廊下がないから両面バルコニーで風通しもプライバシー性もいいのですが。
当然管理費と修繕積立金は高くなります。

エリアは違いますが都内中野区の「グランドメゾン江古田の杜」は3戸1でした。
総戸数514戸に対してエレベーター14基。
オーバースペック気味で売れ行き不振でしたが、コロナ流行で見直されてあっという間に完売しました。

＞修繕積立金は高く

エレベーターの交換は販売時に作成する修繕積立の期間以降。計画以上の値上げは必至。機械式駐車場も同じく。

エレベータぐらい余裕をもって設置して欲しいもんだ。
どうせ修繕費の安いうちに引越しするんだから後は知らん。

そんなにいらんよ。50戸?100戸に1機で構わん。それよりも修繕積立金のオーバーフローの方が怖いわ。あのビナマークスも100戸に1機やで。

贅沢を言ったらきりがない、設備や仕様も同様。自分の譲れないものに優先順位をつけるべき！
その分資金をつぎ込めるのならば別ですが。人間使わないようなものもついていなければ許せなくなる。ミストサウナなんて使わないと思うし、1回使ったら終わりだからついてなくても良い。私の優先順位1位2位は手頃な価格の駐車場と布団収納。

>>241 評判気になるさん
イニシャルよりもランニング！

>>241 評判気になるさん

それならエビミラの中古でいいんじゃない？

>240

タワマンだとエレベーターホールに複数エレベーターが集まっていて協調動作するから１００戸に一基が目安なのでビナマークスは妥当な数。板マンだと５０戸に一基が目安。

確かにミストサウナいらない笑
価値観だと思うけど、個人的には何でミストサウナついてるマンション多いのかよく分からない。

ミストサウナがある前提みたいだけど最近ないほうが多いと思うけど。効果が実感できないからか、最初にコストダウンされる。体感とかやればいいのに。

全戸リビングアウトポールって説明、アウトポールとだけ説明すると共用廊下側はと突っ込まれる対策かな。

？ふつうに図面見るでしょよ。

エレベータが少ないマンションは資産価値も低い。
50戸に1機は最低ライン。

多くのデベは50戸に9人乗りEV1機の割合で展開。
新型コロナの影響もあって、余裕をもったエレベータ数が求められています。
停電や地震などを考えると、大規模マンションの高層階とか考えもの。
一戸建てのような感覚では、通勤時間や老後の生活をおくるのは難しい。

エレベータの少ない高マンやエレベータが無い低マンで我慢するなら、戸建てにするな～
ランニングコストを気にするなら尚更。

withコロナの生活ではマンションのエレベータ数の基準も変わるべきかな。ここは設計終わっちゃってるはず。さてどうするか。

エレベーターの数は増やして。でも、売値は抑えてね ってんじゃ矛盾してません？どこかで妥協しないと。

>>253 検討板ユーザーさん

全く矛盾してませんよ、消費者目線なら。
なんでデベ目線なの(笑)

>>254 評判気になるさん

「矛盾」というよりも「我儘」の部類に入るのかなって思います
まぁ、夢や希望を並べるのは自由だと思いますが、結局はビジネスですから売り手の儲けにならない夢・希望は省かれていく事になるでしょうね
それに納得をして住みたいと思える方は契約するでしょうし、『希望通りにならんと買わん！』と異議を唱え続ければそれはただの「我儘」となってしまうと思います
お客様は神様ではないので願いが全て叶うとは限りません。『全部欲しい』って買う気のない人よりも『これでいい(これがいい)から買いたい』って言ってくれる人の相手したいと思うでしょ
『買いたい』人がどれだけいるのかは分かりませんが…

消費者のニーズ、世の流れ経済を考えれば矛盾でも我儘でも無いでしょ。
夢とか希望とか言い訳するのは、売手側のエゴじゃない。
人の命や安全に関わる設備をケチるなんてナンセンスだよ。そのためなら多少高くても仕方ないんじゃない？

>>256 評判気になるさん

＞そのためなら多少高くても仕方ない

仕方ないと思わなくてはならないのはデベ側？住む側？
住む側だと仰るなら全く問題ないと思いますが、デベ側だと仰りたいならそれこそが「矛盾」であり「我儘」でしょ
それだけの設備仕様が整った「安全を買う」んでしょ

>>254
デベに懐から金を出せっていうのか? 相手も商売なんですよ。ボランティアじゃないんです。
現実的に無理ですよ。

>人の命や安全に関わる設備をケチるなんてナンセンスだよ
必要以上に設置されたエレベーターなんて命や安全に関係ないでしょ。100戸おきに1機で十分な人が大多数なんですし。必要以上にハイグレードだけど、販売価格や修繕積立金の高いところをどうぞ探して下さい。

売れなきゃ下げるだけだから、最初は高くても良いんじゃない(笑)

正解！ 買うか買わないかはあなた次第！

1000戸で郊外、駅からもちょっと遠い。
下げざるをえない。

イヤ！下げない！

海老名ってどうかと思うけど、神奈川では横浜の次に住みたい街なんですよね。価格は粘るだろうな。

武蔵小杉と同じじゃない？
子育て世帯には住みにくい。

ま、最初は様子見かな。
飛びつくほどの物件ではない

値下げするかしないかで言うと、オプション値引きや家具・家電を付ける程度はあっても、大幅な値下げはしないだろうと思います。
なぜなら、超低金利なのでデペの金利負担も少ないはずだから。売り急がずに、ゆっくりと時間をかけて売り切る戦略を取るのではないかと予想します。

>>267 匿名さん
自動車や家電も売り急がないからね

供給戸数が少ない地域なら売り急がないだろうね。
海老名はどうかな？
新築、中古て戸数が多過ぎないかい。
購買意欲は数年は下落＆少子化でライバル物件は山のように出てきますよ！
去年一昨年あたりがピークで、郊外なんて価格はドンドン下がるでしょ。

>>269
本当はそうなんだろうけれど、バランスシート上は在庫＝資産だから利払いが出来ているうちは問題にならない。
大手は経営者も含めて所詮はサラリーマン。責任取りたくないから自分から悪い数値を出す事はしたくない。だから、資金が続く限り損切りするような思い切った値下げはないと思います。

デベ5社で値引きの判断をするのは至難の技。1000戸で値引きしてたら収益を確保できない。
その分、初めの価格設定には期待できるかもしれない。

リーマン後もその様に下落を予想されていた方が多くいましたが、実際は横這いもしくはなだらかな上昇でしたよね。要は、購入のタイミングは欲しいと思った時。マンマニさんのように潤沢な資産があれば別ですが、良いものを安くと考えていては、いつまで経っても購入には至らないと思う。どこに自分の譲れない部分を持ってくるか、ですよね。エレベーター、駐車場、キッチン周り....それは人それぞれちがいますが。

>去年一昨年あたりがピークで、郊外なんて価格はドンドン下がるでしょ。
ドンドン下がるというのは、あなたの希望でしょ？実際はそううまくいかない。

>>271さん
その為に50m3台の狭い部屋を作っているのかもしれませんね。専有面積を抑えて価格帯を下げるのはメインデベの新日鉄の手法。でも、実際の最多価格帯は周囲の物件に合わせて4400万円台程度にになると予想。建築予定のパーク3棟目も同価格帯にしてくると思います。

浴室テレビとミストサウナ、トイレ内洗面ほどいらないものはない。使わないし維持費がかかる。売る時にはいいだろうが、実際引き渡す時にも新しくしないといけないから、その分出費がかさむ。使用が良い分にはい嬉しいが、それも考え様ですね。
一番嬉しい仕様は共用廊下側もアウトフレームにしてくれること。

>>272
>リーマン後もその様に下落を予想されていた方が多くいましたが、実際は横這いもしくはなだらかな上昇でしたよね。
リーマン後に大方の予想に反してマンション価格が上昇したのは、異次元金融緩和と住宅ローン減税のせいです。住宅ローンの金利が下がればマンションの価格が上がっても総支払額は変わらないので、デペはその分値上げ出来たのです。
リーマンの時と今では状況が違います。これ以上金利を下げる事は難しいので、今後はそう簡単にマンションの価格は上がっていかないでしょう。

>>276 匿名さん

そうは言っても土地代も材料費も建設費も上がり続ける一方だから、価格は下がりようがないですよね。
赤字マンションなんか作っても企業には得がありませんから。

デベも慈善事業じゃないですからね。センドリは特に売主が5社も名を連ねているし、施工会社である長谷工の取り分もある。実質6社の利益を乗せなくてはいけないので、そうそう安くはならないでしょう。もしかしたら、住戸価格を下げて、管理費を上げてくるという手もありますが...

売主1社と売主5社でデベが獲る総利益は変わらない。5社は投資も利益もシェア割してるだけだから。

周囲の物件と価格を合わせてくると予想。破格な値段はつけてこないでしょ。

マンション隣接の大型スーパーとやらはいつできるのだろう？二棟目のとき？

>>277
>そうは言っても土地代も材料費も建設費も上がり続ける一方だから、価格は下がりようがないですよね。
>赤字マンションなんか作っても企業には得がありませんから。
デペ側は価格を下げたい訳ないですから、簡単には下がらないと言うのはその通りだと思います。もし金利が上昇に転じても、それが着工前ならデペは床面積を狭くしたり仕様を落とす等で購入者の支払えるゾーンに入るように調整するだけですし。
値下げがあるとしたら、竣工後に急に金利が上昇に転じてしまい、損切り的に処分する時くらいでしょう。

私が言いたいのは、購入者こそ金利の動向を気にしなければいけないという事と、今後の金利の動向を考えれば、今はマンションを購入するのに良いタイミングだとは言えないという事です。

金利が上がったらローンの支払額が増えるだけではなくて、所有するマンションの中古価格も下がります（金利が上がると中古を購入する人の借り入れ可能額が下がるので、物件価格を下げないと売れないという理屈）。そうなると、ローンの支払いが厳しくなった時に売却して残債を清算するという事が出来ません。
現在は史上最低の金利ですからこれ以上金利が下がる事は望めず、あるのは金利が上がる可能性だけ。よって、マンション購入によって将来生活が破綻してしまうリスクが最も高い時期だと言えます。
ですから購入を見送る事をお勧めしたいのですが、それでもどうしても購入しなければいけないという方は、将来の人生設計を良く考えた上で、絶対に無理はせず、余裕をもって返済できる範囲の借り入れで購入出来る物件にしましょう。

金利が上がってからマンション買うなんて理屈もないでしょ。必要な時に買うのが一番。将来不安なら都心高値なんか買えないから海老名あたりはお買い得。本当に怖いなら固定金利でリスクヘッジ。

>本当に怖いなら固定金利でリスクヘッジ。
今の状況では固定金利を選択した方が賢明だと思います。
まだ価格が公表されていませんが、最多価格帯は4000万円前後でしょうか？固定金利で4000万借り入れたとしたら月々の返済は12~13万円（35年返済ボーナス払いなし）。その他に修繕積立金・管理費や駐車場代があり税金も払わなければいけないですから、夫婦と子供１人の家族構成で世帯年収600万以上は欲しい所でしょう。

>必要な時に買うのが一番。
住む場所は必要ですが、所有しなければいけないのでしょうか？

>>285 匿名さん
現在では変動金利が85%利用されているとのニュースを見た記憶があります。金利優遇制度もあり、また急上昇しても5年毎に最大1.25倍迄。もう何年も1%を超えていないのですけど。

>>285 匿名さん
年収で6.5倍ですか？
今後の家族の、ライフプランにもよりますが私大、親元を離れての生活となると少し厳しそうです。

海老名駅5分で70平米を借りようと思ったら築古13万、築浅18万。10年住むなら1500?2000万は返済できるんですよね。そこまでの金利上昇（中古下落）は考えにくいので長く住むなら買った方が得だと思います。

金利が底値な今が、普通に買いだと思うけど。今後は売値は変わらないけど金利が高くなる日が来るのだし。頭金を半分くらい入れれば、ボーナス返済なしでも毎月の返済額も抑えられるでしょう。