ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーってどうですか？

コンビニやスーパーが近くて買い物には困らなさそうな立地の印象ですが、
道路からそこそこ近いのがちょっと気になります。
排気ガスとか音とかは気になりませんでしょうか？

立地、仕様、マーケット、経済動向を考えると「実勢価値」は予定価格の2?3割減くらい？もっと？

坪400台前半なら標準的な相場感と言った感じではないですかね。

>>123 匿名さん
なに標準的って
8年前なら@300台後半だろうし、去年の夏なら@600だろうし。
自分の懐具合を標準的にしないでよ

>>124 匿名さん

>>277 匿名さん
その通りです。相場感が本当に無いのか、または知ってるのにわざと400とか言ってるのか。いずれにせよこのマンションを検討するような方では無いですよね

坪400前半にまでなるかは別として、
日経平均やREIT、今後の失業率など経済見通しから客観的に考えれば坪400台は十分に論理的な仮説でしょ

三田五丁目が坪600なんて聞いた事ない
8年前は周辺新築で200万円台もあったから400前半でも当時から40%上昇の水準ですな

>>126 マンション検討中さん

そうなってくれたら嬉しいですが、３割も下がりますかね。株は高値から４割くらい一時的に下げましたが、不動産の投げ売りはなかなか想像しにくいです。金利も低いですし。

まあ経験則からすれば1年後だね。

どっちにしろ、最近の新築マンションはどこもアホみたいな値段。

＠400万円台？ないない。そんな価格なら、1棟売りで売れるので、＠600万円台が買えない人に麻布十番駅・白金高輪駅周辺の新築物件の購入チャンスが回って来ることはありません。

↑
こういう能天気な頭お花畑の営業が不動産って多いよね
気合と根性じゃもうどうにもならないから少しは経済のことを勉強したほうがいいよ

近隣の新築と違いここが救われるのは、まだ販売前だったこと。他物件はコロナ前の契約者への手前、コロナショック後も価格を容易に崩せない。価格も含め、販売方法の大幅な見直しが入るでしょうね。

131はめんどくさいししつこいねえw

検討者の大多数がこの物件に＠600万の価値を全く見出してないだけで、
みんな＠600万だって買える予算は持ってるわけ

予定価格だと買った瞬間に大幅含み損の高リスク物件だって議論してるところに
行間も読めないのにいちいちイキられても困っちゃうだよねえ

>>129 匿名さん

2007年サブプライムショック、2008年リーマンクラッシュ後、2013年に不動産市況が本格的に反転上昇するまで6年を要したので、今回も早くて2023年頃まで、遅ければ2025年頃まで下落基調になるシナリオも想定しています

いずれにしても今後しばらくは慌てて飛びつかなくても待てば待つほど優良物件に出会えるチャンスがありそうですね

テレワークが一般化したら都心志向も一旦止まって環境の良い郊外回帰の動きも出てくるかもしれません。
極端に値上がりした港区内陸の住宅価格は今後数年ほど下がりやすいか、少なくとも上がりにくいと見ています。

>>136 匿名さん
この数十年、ある一定時期になると郊外回帰とか言って、郊外物件買わされる人が一定数いるけど、いつも梯子外されてばっかりだよね。半年前、郊外の値下がりが止まらないと阿鼻叫喚だったじゃない。一体、いつになったら学ぶのか

>>137 匿名さん
これまでに郊外回帰なんて言葉聞いたことない。都心回帰なら過去何年も喧伝されているが。郊外回帰は将来もしかしたらあるかもね、というあくまでも想像。
世田谷、目黒、たまプラなどが憧れの住宅街として羨望された郊外志向の時代は2000年前後までで、それ以降は都心回帰が強まる流れ。郊外回帰があるとすれば都心回帰が流行したここ数年の後に来るもの。

郊外回帰なんてありえません。
松濤は別格として、
昔のお屋敷街（田園調布、成城の駅徒歩10分以上あたり）はアクセスも不便であり
新富裕からは魅力は無いです。
将来はますます都心や駅近物件の価値は
高まるでしょう。麻布十番アドレスは誰もが憧れる地域です。このマンションの価値はこの先も安泰であります。

>>139 匿名さん
麻布十番アドレス？三田アドレスだけど

>>139 匿名さん
ここは駅近ではない

>>139 匿名さん
田園調布で最高級な三丁目も成城で最高級な六丁目も駅からすぐだよ。まあ、これらの郊外型高級住宅地は今後これまで通りのステータスを保てるかどうか、雲行きは怪しくなってきたが。もともと高級ホワイトカラー向けに開発された住宅街で、大富豪向けの街ではなかったので、元に戻るだけだと思う。

>>139
そして三田五は住宅街ではなく古川と首都高がある準工業地域です
このマンションの価値はこの先不安であります

表示で駅徒歩９分(実際に歩くと11分くらい)、
且つ浸水ハザードマップでここは完全にレッドゾーン。ここは厳しい気がする。
https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...
タワマンなのに珍しく1Fあるけど、毎年のように史上最強台風が来る温暖化してしまった状況では1F-2Fはやめた方がいいだろうな。
古川耐えられないからレッドゾーンなわけだ。

>>144 マンション検討中さん
しかも、タワー棟の電気設備が地下だった気がする。

港区は割高ですよね。
コロナウイルスショックで価格が見直しされるでしょうか・・・。
口コミ評価が割と辛くて、台風が来るリスクもあるんですね。

レジデンス、タワーの2つから選べて間取りもたくさんあるので面白いと思っています。どちらも1LDKから3LDKまであって、間取りを見ているだけでも楽しいものですね。

121平米　2億7000万円　本当に安い

駅遠い、高速脇、浸水ハザードマップレッドゾーン、低仕様。全てが中途半端でここは厳しいね。これからの価値観では資産価値はかなり低い。予定価格は夢の幻だよね。営業さんごめん本当のこと書いて。情弱相手になんとか高値掴みさせようとするだろうけど、さすがに馬鹿相手でも無理だよ

うーん、個人的には駅が遠いようには感じませんし、
食料の買出しができるお店やコンビニも近いので悪く無いとは思っています。
抜群に便利な立地ではないかもしれませんが、これくらいでも十分不自由なく生活できそうです。

十番駅前から古川橋交差点までの区間、古川+高速の影響が少ない麻布通り西側と比較すると東側は段違いにdeepな雰囲気だからなあ。
このマンション検討してるひとは、現地歩いて耐性の有無を自己調査したほうがいいよ。このへんはニッチに空気感が豹変する地域だから。

>>150 匿名さん
パークコート南麻布周辺もなかなか閑散とした雰囲気だよ

>>150 匿名さん
そうですか？現地を歩いて三の橋の東西でさほど違いは感じませんでした。麻布十番駅や白金高輪駅のあるエリアと三の橋周辺は雰囲気が違うと思いましたけれど。

もともと三田豊岡町と麻布善福寺門前町は同じ街ですからね。

本日、営業の方とオンラインで商談を行いました。タワーの1LDK北向きを検討しましたが、やはり少し割高（6,700万円～）でした。

5月下旬販売の予定が新型コロナウイルスの影響で販売開始時期を延期せざるを得なくなったとお知らせが出ていますが、商談は可能なんですか？
トップページに案内が出ているオンライン相談で価格を教えていただいただけでしょうか？

>>153 匿名さん
これですね。
https://www.google.co.jp/amp/s/amp.amebaownd.com/posts/3574707

＞＞151 匿名さん
閑散という表現が正しいかどうかは別として、南麻布1辺りは十番商店街至近ながら雑多な雰囲気でないのはいいですね。
三田5は立地で劣る分売値に反映されるかと思っていましたが、デベは麻布価格で売りたいようで長期販売になりそうです。

駅遠いし環境は良くないけど、まぁまぁの規模感だし、そこ辺を総合して最終的に価格が納得できるかどうかですね。

>>157 匿名さん
仙台坂下から南に入る細い通りよりも東側は、今も工場が結構ありますよ。だいぶマンションに変わりましたが。銭湯などもあり庶民的な下町の雰囲気で、私は好きです。本村町、竹屋町は坂上と坂下とで、かなり雰囲気が異なります。私はの地元は坂下ですけど、坂下のナチュラルローソンで有名女優さんをしょっちゅう見かけます。

現地に行ってみましたが、目の前に自動車修理屋（？）や運送会社が立ち並び、想像していた環境とはまるで正反対で、ここは本当に港区！？と思ってしまいました。

住むにしてもリセールを考えてもやはり白金高輪駅周辺で開発中の物件の方が良いですかね。

古川沿いなんて天現寺から一の橋までずーと町工場が並んでるのに。どんな想像してたの。

それな。あと古川沿いのこのゾーンはハザードマップの浸水危険区域の赤だよ。そもそもどんだけ高貴な雰囲気を期待しちゃってたの笑

>>158 匿名さん
価格はまったく納得できなかった。何で南麻布の三井よりも高いのだ。

>>163 匿名さん
南麻布のパーコーが、名前だけパーコーだっただけの話

>>164 匿名さん
名前だけと言ってもあっちはアドレスが南麻布ですよ。立地的には似たようなものですが。こちらのアドレスは三田で、綱町ならまだしも低地の三田五。これであの価格に納得できる方ってそんなに多くはいらっしゃらないように思えます。

>>165 匿名さん
南麻布ってそんなに良いアドレスか？
麻布って付けば良い話じゃないよ。
パーコー南麻布のエリアがどういう土地だったかは、土地勘ある人ならわかってる。
港区三田と聞くと、城南エリアの人なら高級住宅地というイメージでしょ。別に見劣りはしないけどね。
ただ、ここもパーコー南麻布の場所も、名前だけの麻布と三田です。

いつの世もバブルの最期は考えられない程の高値花火が打ち上がるものですからなあ

こんなご時世にわざわざ自分からババを引きにいく必要はないでしょうな

三田って言っても高級なのは綱町や日向坂、聖坂あたりの高台でしょ。三田五と小山町は古川沿いの残念なところだから。

>>168 匿名さん
南麻布も同じでしょ。所謂麻布と言えるのは高台の所だけ、古川橋～二の橋側の南麻布は残念な感じ

SKYクソ高いと思ってがここを見た後だと割安に思えてきたこの不思議感

>>170 匿名さん
スカイは別に高くないだろ。
お得感でいうなら、パークハウス高輪タワー

こんなところの1k買うのはバカなのかケチなのかよく分からないな

>>170 匿名さん

SKY見ましたが50㎡1LDKが1億、55㎡狭小2LDK（実質1LDK＋S）が1億1200万…ここ見た後でもやっぱりくそ高いですよw

1億の1LDKってどんな独身貴族が買うんですかね
投資で考えても実質利回り1%台ですよ

>>173 匿名さん
貨幣価値はそれぞれ違う。
実需ならば人それぞれでしょうね

港区のマンション価格は異常水準になってる。

>>175 匿名さん
と思ってるのはあなただけ

>>176
と言い張ってるのはキミだけ

>>177 匿名さん
ジタバタせずに、1期待ってなさいよ

まあ～～まあ～～ここの板で険悪ムードにならなくてもいいのではないかな。
１７６，１７７．１７８
大人げない。

今日麻布十番２番出口、白金高輪４番出口まで往復歩いた。身長173cm男です。麻布十番は往路復路ともに約11分30秒。白金高輪は往路復路ともに約10分20秒やっぱり駅からちょっと遠いんだよな。環境はいいと思うんだけど。

男の方の足で11分以上かかってくるとしたら、もう少し足の遅い女性や子供だと15分は見ておかないとですね。

駅から距離があるのは残念かな。いくら土地が良いといっても電車移動をする場合は面倒になってしまいそう。
普段から車移動が主な場合は関係ないですが。

この前泉岳寺の方に、自転車で走っていたら三田祭開発計画みたいなのを国道沿いで
建設していたけど、あれは何？
なかなか、車が走りまくっていて環境悪そうだと思った

＞＞180 マンション検討中さん
両駅とも出入口から改札までかなり距離があるし、完全に駅遠マンションだね。
環境がいいとは本当に現地にいった感想？麻布通りの東側で高速と古川の存在感半端ないけど。

>>183
歩いてるからもちろん現地行ってる。
ここで言った環境は、コンビニとかスーパーとか生活利便性のこと。高速とか古川の存在感は確かに。浸水のハザードマップはレッドゾーンだし史上最大級の台風が毎年来てることを考えるとその辺も

ここらにお住いの方々が食料品の買い物をするとしたらどこのお店ですか？
サミットストアですかね？直線距離的にはまいばすけっとかもしれませんが
歩いた場合にはどこが一番近いんでしょう。

>>185 匿名さん
近くて安いのは古川橋のまいばだけど、サミットの方が品揃えは良いかな。自転車を使えるなら光林寺のハナマサや中の橋の日進もお肉やワインの品揃えが良くて安いです。どちらも自転車で五分程度でいけますよ。
まあ、住所が千代田区永田町だと聞いたら、普通にえ？ってリアクションになると思う。議員会館に住んでるの？みたいな。

>>186 匿名さん
他のスレを荒らすな

週末に車でミッドタウンのプレッセか恵比寿三越
日常は自転車で十番のダイエー

平日にスーパーを利用するなら駅からの帰り道に立ち寄れる立地だと効率的ですよね。
ハナマサは冷凍食品を扱う業務スーパーだと思い込んでいましたが個人での利用もできて生鮮食品や精肉も扱っているんですか？

>>189 匿名さん
個人で普通に買えますよ。
肉魚野菜のほか、パンやたまご、米、牛乳、菓子類などが買えます。難点は1パックあたりのサイズが大きいことかな。

お豆腐と牛乳だったら、ハナマサでも普通のスーパーと同じサイズを買うことができますよ。
生鮮食品は、かなりボリューミーですね汗

なんだかんだで、
このあたりでも普通に生活をしていくことは
できそうだなぁと思いました。

利便性求めるならスーパー併設の湾岸タワマンで良いのでは？

>>192 匿名さん
なぜ利便性を求めてはいけないの？罰ゲームですか、内陸に住むのは

ハナマサは1パックあたりの量が多いそうですが、コストコのような感じですか？
業務用なので仕入れで大量購入する店舗向けで、単価が安いのかな？

まいばすけっとは価格が高いのかと思えばそうではないんですね。
私は週末に一週間分の食材をまとめ買いしていますが、平日のちょっとした買い足しに便利そうです。

正式価格決定ですね。
なかなか強気

74.37平米　12780万（@570）とか良さそうね。
天井高高いし

パンダは、南南西の低層一角
2階で47.4平米6770万（@470）

タワーもレジデンスも120平米台の@770が最高値か

第1期売り出し予定戸数
レジデンス10戸
タワー53戸
計63戸予定

壮大に売れ残りそうですね

ここを本気で検討している方は竣工後まで待てば、
大幅値下げの恩恵にあずかれそうです

白金高輪、麻布十番どちらの駅からも実際は徒歩10分以上かかる駅遠で、しかも70㎡台の3LDKですらリビングに天カセすらついてないという衝撃の低仕様。ここはヤバいでしょ。資産価値的には条件悪すぎですね。

なるほど

いったんプレミストをチャレンジしてからでも
大丈夫そうですね。

高輪タワーよりだいぶ低仕様で駅からも遠いのにこの値段は高い。今は徒歩10分くらいの所に住んでいるが、毎日のことなので駅から遠いのは解消したい。雨の日はびしょびしょに濡れるのも嫌。実際歩くと信号待ちなどもあり10分超える。ここだったら高輪タワーかな。

>>202 匿名さん
電車に乗る生活をしてるのですか？資産価値を考えると駅近の方が有利なのは間違い無いけど、自分が住む場所として考えるときは駅距離よりも仕様を重視する。残念なのはここは仕様も価格に比べてあまりよろしくないこと。

>>203 匿名さん
仕様が悪く、駅から遠いのではいいところないのですね。

首都高速や古川に近い低地というのは、第一京浜以西の港区内陸では最低ランクの場所。5年ぐらい前なら新築で坪単価400に届かないぐらいで、それが本来の実力。鉄道駅も近いわけではないし、仕様も価格に見合っていない。あえて良いところを挙げるなら、麻布十番駅も白金高輪駅も歩いていける範囲にあるということと、三の橋、古川橋、三田五のバス停をうまく使えばバス便で都内主要エリアにダイレクトアクセスしやすいことぐらい。

>>205 匿名さん
5年前の話を持ち出すのは、経済音痴だからですか？

>>206 匿名さん
どんな財産であっても永遠に価格が上がり続けることはないから、どこかでまた反動がくる。そのときは坪単価400程度の価格が新築価格の居所で、その時に中古で売ろうと思ったら坪単価350程度もありうるってことですよ。

経済に精通されているご様子ですので、ぜひ本物件を黙ってご購入下さい

208です
コメントは206向けで207様宛てではありません

>>207 匿名さん
そのエリアの相場も大事だけと、個別案件見てくと残債割れは売り物件も経るとも言われてるから、償却分以上は安くなりにくいかと。

新築時に坪単価470万円で25坪=82.5平米の部屋を1億1750万円で購入、購入資金の内訳が頭金6750万円、25年ローン5000万円とする。
10年後に中古で売却するときの残債はその期間の金利にもよるけれど、今ならざっくり約3500万円ぐらい。
仮にその時の中古価格の坪単価350万円だとすると、25坪のマンションであれば売却価格が8750万円、仲介手数料が税込290万円程度になるので、残債を引いて手元に残るのは4960万円程度になりますね。
逆算すると、頭金2750万円、25年ローン9000万円までが残債割れのブレークイーブンポイント。

とりま駅遠・低仕様・高価格ってコンセンサスでおけそうね

いよいよ暴落スタートか

・空室率は初めて３％を突破し過去最高の3.67％を記録
・6月賃料は6.6％大幅下落、2011年以降のデータで下落率最大
・在庫物件数も急増

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2020-07-09/QD6Q6QT0AFB701

>>213 匿名さん
マンハッタン・・・

>>211 匿名さん
ここはもっと高い。70.21平米1億2280万円、坪単価577万円。
ここを10年後に中古で売る場合に坪単価350万円だと売却によるキャッシュインは7447万円。
頭金3280万円、35年ローン9000万円で購入したとして、10年後の残債は約6500万円。
手元に残るのは1000万円あるかどうか。
ローン破産はないがギリギリのラインと考えておいた方が良い。

それ、10年で2300万円だから、1年230万円、一ヶ月20万円弱。家賃払うより全然よくね？

>>213 匿名さん

私の周りでも東京都心部から郊外への転居やオフィス縮小・移転がはじまっており、需給バランスが崩れ始めているので、今後日本でも同様のデータが出てくるんでしょうね

「アメリカがくしゃみをすれば日本が風邪をひく」

アメリカが市場不安になると、一番煽りを喰らうのはいつも日本市場

だから売主は早く売り抜けたいんでしょうね

>>216 評判気になるさん
当初ローン額9000万円から10年後の残債6500万円を引く10年間の返済額は2500万円です。まあそれでも家賃を払うよりも負担は軽いと思います。
ただし、年齢45歳以下、頭金と諸費用のキャッシュが4000万円手元にあって、年収1800万円以上という条件を満たせるのであれば、35年9000万円のローンを組んで買える、ということになります。

>>218 匿名さん

余裕ある人向けの物件ですねー。

全255戸のうち第一期は63戸を売り出すそうですがどれだけ売れる（売れ残る）んでしょうねえ