ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーってどうですか？

三田五丁目の低地かつ高速道路に近いのはネガティブポイント。建物や敷地の使い方、サービスはなかなか良さそう。白金高輪駅までは少し歩くが、そのかわり麻布十番駅に近くなるのは、メリデメ差し引きゼロ。

大規模物件ですから、駅までは徒歩8分計算だとしても、玄関から出て15分以上はかかってしまいそうですね。
タワー棟、レジデンス棟と別れているようですが、どちらの方が良いのかしら？
レジデンスは低層になっているので、暮らしやすそうな印象。
日当たりや景観を考慮するならタワー棟かな？
ラウンジ棟にも住居があるのでしょうか？

利便性ならラウンジ棟かしら。

ここから最寄り駅ホームまでの時間で考えたら、白金高輪駅よりも麻布十番駅の方が早くつきそうです。

タワーと低層、
どちらの坪単価が
高くなるんですか？

普通に考えたらタワーでしょうね。古川や首都高からも離れていて、東京タワービューですから。

>>4 マンション検討中さん
低層だよ。確認済。

東京タワー見えない階はどっちも安くしないと売れない

>>7 マンション検討中さん
なわけねーだろ

東京タワービューの有無が価格に反映されないとでも？
スカイは北の中高層は高くても人気

最寄り駅を見ただけでウットリしちゃう立地ですね。
白金高輪に麻布十番。
オシャレな場所。
タワマンにピッタリですね。
駅まで距離があっても環境がいいからそこまで苦にならないかも。
交通量も少ないんじゃないでしょうか。

白金高輪も麻布十番も三田五も、世間一般のイメージではブランドアドレスですが、港区内陸では底辺扱いですけどね。

>>11 匿名さん
芝浦海岸港南の埋立地を見て下さい。

>>6 匿名さん

いくらですか？

>>12
その辺りは港区民からは港区とみなされていません。江東区中央区品川区と同じ格下扱いです。

安い部屋はいくらぐらいからの設定なのだろう。
港区内陸では低地だけど、麻布十番も白金高輪も徒歩圏内なのはかなり魅力的。

>>15 匿名さん
立地はどっちかの駅に片寄せの方が魅力的。駅と駅のちょうど間が一番面倒。入口まで8分ならホームまでは10分は見た方がいい。毎日なら電車は不便。
低地、緑地少だから車派の立地でもない。

>>16 匿名さん
確かに東京と名古屋の間の静岡とか超便利とか言われても、ピンとこないわな

この場所は駅距離だけ考えると不便だけど、近くにある古川橋、三の橋、三田五丁目のバス停はかなり便利。
あと、白金高輪周辺の再開発物件の中では麻布十番商店街に一番近いので、白金ザスカイより安ければアリだと思う。

>>18 匿名さん
白金高輪再開発物件の中で、一番サミットに近い
位しかない気がするけど。
麻布十番の話は、誤差の範囲内

白金高輪再開発物件の中で麻布十番までの距離が誤差の範囲なら、この物件から白金高輪駅までの距離と他の白金高輪再開発物件から白金高輪駅までの距離との差も誤差の範囲になるのでは？

>>20 匿名さん
google先生によると、白金ザスカイ～麻布十番駅2番出口まで11分、ザガーデン～麻布十番駅2番出口まで10分
誤差の範囲内だよね。

とりあえず、物件と駅が直線上にあるのではなく、平面上にあるということを考えてみようか

こういうやり取り見てると、白金高輪再開発の恩恵を享受しながら麻布十番駅徒歩5分のパークコート南麻布が早期に完売したのはうなずけるね。おまけにあちらは高速古川の存在感がここやスカイと比べてはるかに小さい。キャンセルか未入居転売でないかなー。

>>22 匿名さん
ガススタの跡地だけどね

>>23
PC南麻布の西側一区画挟んだ隣にガソリンスタンドが建っていますが、PC南麻布を建てている元の土地はごく普通の賃貸マンションが建っていたところです。その賃貸マンションを取り壊してPC南麻布が建てられています。

>>23 匿名さん

ガセネタとガススタの間違い？

>>22 匿名さん
転売、賃貸は出るでしょう。ほぼ確実に

誰か、価格表を教えてくれ

>>26 匿名さん
値段乗っけられて高いけどね

転売ヤーは乗っけるぞい

>>28 匿名さん
やなら借りれば？それもやなら他当たれば？

ここだとどういうタイプの間取りが一番人気があるのでしょうか。
流動性を考えると、
コンパクトなタイプの方が人気があるのかと思うのですが…

レジデンスよりも、タワーの低層階のほうが
そういう傾向が強くなってくるのかな？と感じました。

>>31 匿名さん
流動性ならここより駅近のダイワ、三菱、東急のタワマンを勧めますが、コンパクト、東京タワービューなら買い手、借り手は直ぐに見つかるでしょう。ただ、安くしないと難しいかもしれません。いかんせん大規模のライバルが駅近に多いですから

>>31 匿名さん
場所柄、ファミリータイプでしょうね

白金高輪駅まで少し遠いですね。麻布十番商店街が徒歩圏内なのは魅力的かな。

>>34 匿名さん
この物件の一番の魅力は、サミットとケーヨーD2が近い事です。日常生活において、大事だよね。麻布十番なんて行ったとしても週末

>>35 匿名さん
麻布十番、ミシュラン三ツ星の高級店ももちろんあるけど、普段使いできるレストランも豊富にある。しかも立地的な人気の高さから競争力が求められ、美味しくてリーズナブルな店が生き残っていくからクオリティも総じて高い。スーパーにしても、十番に近ければ成城石井、ダイエー、ナニワヤ、日進デリカが日常的に利用可能。ビオセボンもたまーに行くと楽しいかな。パン屋もポワンタージュ、モンタボー、乃が美などがある。メゾンカイザーは白金高輪の方が近いね。
とにかく、麻布十番に近いのは日常生活においても大きなメリットだと思うよ。

>>36 匿名さん
地元民だからそんなに必死に営業攻勢かけなくてもわかるから。
徒歩15分のところは普段使いとは言えないけどね。
麻布十番と白金高輪と田町のちょうど真ん中というのは、どことも遠いということ

>>37 匿名さん
ん？
34の「麻布十番は日常生活に不要」みたいなレスへの返答なんだけど？どう解釈したら十番から遠いこの物件の営業になるわけ？？
自称地元民くん、読解力磨いてから出直しといで！

>>38 匿名さん
別に麻布十番が日常生活に不便なんて書いてないから。
ここの物件から麻布十番まで徒歩15分のお店なんて、平日普段使いしないでしょ。
あなたこそ、読解力磨いてくださいな

>>38 匿名さん
38さんが読解力無いみたいだから、第三者の私がわかりやすく説明してあげる。

ここの物件は麻布十番まで近いのが魅力だよね
↓
いやいや、麻布十番まではそこそこ距離あるから、サミット・ケーヨーD2に近い事が最大のメリットだよ
↓
麻布十番は色んなお店があって便利（突然ブッコミ）
↓
（地元民だから麻布十番に色んな店あるの知ってるが）、でもここから遠いお店を便利と言われても普段使いには不便だよね

どう、38は理解できたかな

このマンションが建設される場所の近くに住んでいるので住み替え先候補です。麻布十番商店街までは、散歩がてら歩いて行ける距離ですよ。二の橋まで7、8分といったところですかね。まあ、そこから十番大通りまではさらに5分ほど歩きますけど。交通機関を使うなら地下鉄よりもバスが便利だと思います。

三田五丁目って三田の中でも特に地味なところですよね。

話が噛み合っていないみたいですが

>>35
普段づかいする「サミットとケーヨーD2」が近くて便利

>>36
「麻布十番、ミシュラン三ツ星の高級店ももちろんあるけど、普段使いできるレストランも豊富にある」から高級そうに見えても普段づかいできる

と言いたいのかなと思います。

たくさんお店を書いてくれたので、モデルルーム帰りに行きたい気持ちになりました。親切心、そのまま受け取っておきましょうよ！
パン屋、モンタボー、乃が美、メゾンカイザーは行ったことがあるので「ポワンタージュ」に行ってみたいと思います。

十番のパン屋ならサンモリッツ

>>44 匿名さん
美味しいけど、わざわざ行く話でもないよね。

あちこちにあるチェーン店の乃が美やメゾンカイザー、モンタボーの方がわざわざ行く必要ないんちゃうかと。推しはマルイチベーグル

現地に行きましたが確かに低地ですね。地図上は高速道路が近いですが、1ブロック挟んで建物が建っているので気になりませんでした。
白金高輪駅も麻布十番駅も微妙に距離があります。麻布三田白金高輪の境目なので、少し歩けば街並みに変化があり楽しそうな場所かな。

サミット近いって言われてるけど白金高輪駅前のマンションとそんなに距離変わらないと思う。
むしろマツキヨに近い分向こうの方が便利かな。
ケイヨーデーツーは近いけどホームセンターってそんなに行かないし。

ホームセンター、日用品が意外と充実していたりするし、使い勝手いいですよ。

何れにせよ、予算感とか間取りとかデザインが自分にとって合えばいいだけの話のように思います。
投資という面から見ても、エリアとしては
人気のある場所なので資産価値的には有利に働くと思われますし。

ここの坪単価は白金ザスカイレベルになるのでしょうか？

白金ザスカイよりは安く価格設定するのではないですかね。首都高速や古川のそばというのは同じですが、こちらは駅から少々遠いこと、アドレスがこの付近ではお安めの三田五丁目であること、規模と共用施設の充実度は白金ザスカイよりも控えめなことを考えると。

>>52 匿名さん
平均坪単価は、スカイはスカイプレミア・プレミアがあるから上がってるけど、エグゼクティブと同じ位の価格出してくると思うよ。@550～650

三田五にしては高いけど、今の相場だとそんなものですかね。

柱の出張りがひどい。
外観デザインにセンスがない。
同じような値段だったら、高輪タワーの方がよほど良い。なぜこうなった？

そうですか。じゃあやめといた方が良いですね。

プラン内容を見ると、自分的には初らの出っ張りは
そんなに気にならなかったです。
それぞれの感覚なのかもしれませんね。
収納スペースもしっかり設計されているし、使いやすそうだなと思いました。
気になるのは、立地が良いだけに価格ですね。

立地、良いのですかね？麻布、白金、高輪、三田綱町といったブランドエリアに囲まれているけど、ここは低地の三田五丁目です。

三田五丁目は準工地域の上、どの駅からも遠く、そして夜道は結構怖いです。
この辺りでの不審者情報も近隣の幼稚園／小学校の保護者向けにたまに配信されています。

ここの立地が良いと考えるのは私には理解できませんが、
57さんの仰る通り「それぞれの感覚」なんでしょうね。

>>59 口コミ知りたいさん
その感覚は正しい

Bタイプの1LDKを見ていて思ったのですが、
最近は対面型キッチンっていうんですかね、リビングを見渡せる形が多いので
ここみたいにキッチンはキッチンで場所が分かれているのが逆に良く感じました。

Bタイプは縦長の専有部の形をうまく使っていると思います。キッチンをあそこに置くことで、独立感が出てきているなというのは感じられますよね。
居室は広さもあるので
ダブルベッドは大丈夫そうですね。
シングルベッド2台はどうだろう。
二人暮らし、問題なくいけそうです。

Bタイプの連投があったので、どんなに魅力的な間取りなんだろうと期待して見ましたが、わずか10.5畳しかない狭小LDがあんな細長い形状だと、めちゃくちゃ圧迫感があって毎日の生活を想像すると息が詰まりそうだと思いました。。。

そして5.6畳しかないベッドルームにシングルベット2台！？

…これって私、見事に「釣られた」ってやつなんですかね？w

>>63 マンション検討中さん
まあ、そうカリカリしなさんな。47平米の部屋なんだから。
若者二人なら暮らせるでしょ。
熟年夫婦は絶対無理

思わず笑っちゃった笑
熟年夫婦はこんな狭いところで顔突き合わせてたら離婚しちゃうね。
ラブラブな若者カップルなら大丈夫。

学区は良いですか？

>>66 マンション検討中さん
御田小は、良いよ

>>67 匿名さん
この辺りだと通学距離の近い東町に行く子も多いです。御田小学校のほうが人気ありますけど。

モデルルームやってるよ

御田も東町もイマイチですよ。
このマンションの学区ではありませんが、
赤か白は安定して間違いないです。

Aタイプの1LDKの間取り、収納がしっかりあって見た目より住みやすそうな印象です。
シューズインクローゼットも稼働棚が二つありますし、
結構贅沢なプランなように思いました。

>>70 匿名さん
白は良いかと思います。
赤は、、、、、、。

何この寂れようは

>>73 マンション検討中さん
事前案内会は一応盛況みたいだけどね。
20日21日は満席
満席か残りわずかの表示しかないから、もしかしたら2、3席しかないのかもね。もともと

「満席」とはかなりあやしいねえ。。。

こんな時期に不特定多数の人間が出入りする密室のモデルルームに行くかねえ。。。

パーティーションがショートタイプ
かなり設備落としてる？

価格は、高輪タワーから5～10％落としたところが予定っぽいね。
天井高が低めなのが気になるけど、それ以外は高輪タワーと同じような感じ。高輪タワーよりファミリー向けの間取りが多かったですね。
売り出し時期としてはあまりよろしくないけど、関係なく高輪タワーと同じように売れそうです

Reitが下げて株価も暴落してるし、これから不況になりますから、これからの港区のマンションは、また2012年の価格に戻るでしょう。この物件は良い物件ですが、引き渡しの時期を考えると、当時の価格に戻りますかね。デベはどこも原価割れの不況時代がくるかもしれません。

>>78 マンション掲示板さん
赤になるくらいなら売らないだろ。

そもそも駅徒歩2分の高輪タワーと
あくまで表記は8分?9分だけど実際には駅徒歩10分以上かかるここでは同じ経済状況下でも10%くらいこいらが低いのが前提だけど
そもそもの経済状況が天と地ほど変わってしまった現状でそんな価格で売れるわけないと考えるのが普通でしょう。
日経平均とREITが完全に正の相関で暴落してるから株価と不動産価格下落の連動はこれまでのように時間的差異は小さくすぐに落ちてくるかと。
しかも市場ピーク時仕様だから70m代の3LDKですらリビングに天カセ無しという驚愕の低仕様。。冷静に考えたら余裕の億ションでそんなのヤバいでしょ
これでみんな目が覚めてしまうよね

え、70m2越えの3LDKで天下カセ無しってマジ？！仕様ショボ過ぎるだろ、、、
まあ仕入れも高かったんだろうけど、
不動産会社の最高益連発だったこれまでがバブルだったわけだもんな。

本来の価値に収束していくだろうから色んなマンションで価格見直しが入るだろうね。

キャッシュが回らなくなってマンション売り出す人があと数ヶ月で大量に出るだろうからそこで中古が狙い目かな。こんな低仕様さすがにナメ過ぎてしょ

設備として天井カセット式エアコンではなく壁掛け式といった話が出ておりますが、
そのような設備の詳細はどちらで確認できますか？
モデルルームもまだできていませんし、事前案内会で説明があった、
または設備のカタログが配布されたものと考えてよろしいのでしょうか。

近隣住民向けの事前案内はありましたよ。モデルルームは広い部屋のものが一つ。130平米ぐらいだったかな。そのタイプは天井カセットだけど、70平米台の部屋の設備についてはとくに説明はありませんでした。共用部の設備もギリギリまでシンプルにしている割に、想定単価はかなり強気でした。

ここは、結局のところ高輪タワーのバーターみたいなもんで、資材も同じ物が多い。
だけど、マンションの格としては高輪タワーの方が上だし、実際立地・共用部分・内装・価格どれをとっても高輪タワーに劣ります

億ションで壁掛けエアコンって凄いね

まあ40平米台の投資用1LDKなら分かるけど
60平米台の2LDKはおろか70平米台の3LDKのリビングがエアコン壁掛けはさすがに酷いよな

>>95 マンション検討中さん
80平米越えもリビング壁掛けのグローバルフロントタワーの話ですね

>>96 匿名さん

湾岸の話は湾岸のスレでやってくれ。

>>97 匿名さん
芝浦民は湾岸という意識ない

この価格で一体誰が買うんだろう

パークコート南麻布を買いそびれた人が買います。

>>100 匿名さん
パークハウス高輪タワーがちょっとだけ無理な人が買うんでしょ

この辺りに本格ジムはありますか？
麻布のほうにはあるのですがマイルドヤンキーが多すぎて行きたくないです。

>>102 マンション検討中さん
スパ白金

>>100 匿名さん
南麻布をバブル末期の最高値で買っちゃった人はババを引いて後悔してるでしょw

逆に買わなかった人は救われた

＞＞104 匿名さん
パークコート南麻布は予想販売価格より10-15%程度安く出されていた印象で、麻布十番徒歩5分の立地やブランド力から相対的には資産価値下落リスクの低いマンションと認識しています。
今後の不動産価格変動はいまだ不透明ですので、転勤やお子さんの入学など入居時期が決まっている方、どうしても欲しいと思える物件に出会ってしまった方以外はしばらく様子を見るべきなのは間違いないでしょう。

>>105 匿名さん
その割には売れ残ってたけどね。

ここはさらに大量売残りの悪寒

>>107 匿名さん
販売延期にしたいだろうけど、高輪タワーの販売と歩調合わせないといけないから、難しいね

>>106 匿名さん
竣工半年前くらいで完売してたよ。
パークコートに恨みがあるのか知らないけど、ウソは良くないね。

バブル物件に誰も恨みもなければもはや関心もないと思うが

>>110 マンション検討中さん
価格見るにむしろこのマンションこそあなたの言うバブル物件確定なんだけど、関心ないくせに何でウロウロさまよってるの？
自己矛盾に寛容なタイプ？？

駅距離、アドレスのブランド力からして、ここはパークコート南麻布の75%ぐらいが妥当。

>>112 匿名さん
大して変わらん

相対的なここの強みは規模感くらいでしょ。専有部はかなりコストカットされてるようだし、高速古川に近距離で囲まれかつ駅遠の立地、アドレスも南麻布より明らかに劣る。ブランドは言わずもがな。
どれだけ予定(デベ希望)価格から下げてくるか不明だが、、最近の三菱は長期販売も辞さない構えだからなあ。

というかこれ販売開始できるのかねほんとに。
ここから飲食やイベント会社など中小企業が倒産し、実は１番ヤバいのは大企業の純資産が薄くなり信用不安が起こる順番でくる。
５月末から販売開始って最悪な状況な。
まあでもその後はもっと悪い状況かもだしなー
価格によっては前向きに検討しようと思ってたけど３ヶ月後くらいから投げ売られる中古狙いにしようかと思ってる

素敵なマンションで憧れます。来年末の入居なのですね。

>>111 匿名さん

どした？w

>>117 匿名さん
パーコー住民だろ。ガクブルしてるんでしょ

支離滅裂な投稿内容とストーカーのような即レスに恐怖すら覚えますが、
他物件高値掴み購入者のご様子で本物件検討者には関係ない方のようですので
生暖かい目で見守りつつ華麗にスルーして差し上げましょう

コンビニやスーパーが近くて買い物には困らなさそうな立地の印象ですが、
道路からそこそこ近いのがちょっと気になります。
排気ガスとか音とかは気になりませんでしょうか？

立地、仕様、マーケット、経済動向を考えると「実勢価値」は予定価格の2?3割減くらい？もっと？

坪400台前半なら標準的な相場感と言った感じではないですかね。

>>123 匿名さん
なに標準的って
8年前なら@300台後半だろうし、去年の夏なら@600だろうし。
自分の懐具合を標準的にしないでよ

>>124 匿名さん

>>277 匿名さん
その通りです。相場感が本当に無いのか、または知ってるのにわざと400とか言ってるのか。いずれにせよこのマンションを検討するような方では無いですよね

坪400前半にまでなるかは別として、
日経平均やREIT、今後の失業率など経済見通しから客観的に考えれば坪400台は十分に論理的な仮説でしょ

三田五丁目が坪600なんて聞いた事ない
8年前は周辺新築で200万円台もあったから400前半でも当時から40%上昇の水準ですな

>>126 マンション検討中さん

そうなってくれたら嬉しいですが、３割も下がりますかね。株は高値から４割くらい一時的に下げましたが、不動産の投げ売りはなかなか想像しにくいです。金利も低いですし。

まあ経験則からすれば1年後だね。

どっちにしろ、最近の新築マンションはどこもアホみたいな値段。

＠400万円台？ないない。そんな価格なら、1棟売りで売れるので、＠600万円台が買えない人に麻布十番駅・白金高輪駅周辺の新築物件の購入チャンスが回って来ることはありません。

↑
こういう能天気な頭お花畑の営業が不動産って多いよね
気合と根性じゃもうどうにもならないから少しは経済のことを勉強したほうがいいよ

近隣の新築と違いここが救われるのは、まだ販売前だったこと。他物件はコロナ前の契約者への手前、コロナショック後も価格を容易に崩せない。価格も含め、販売方法の大幅な見直しが入るでしょうね。

131はめんどくさいししつこいねえw

検討者の大多数がこの物件に＠600万の価値を全く見出してないだけで、
みんな＠600万だって買える予算は持ってるわけ

予定価格だと買った瞬間に大幅含み損の高リスク物件だって議論してるところに
行間も読めないのにいちいちイキられても困っちゃうだよねえ

>>129 匿名さん

2007年サブプライムショック、2008年リーマンクラッシュ後、2013年に不動産市況が本格的に反転上昇するまで6年を要したので、今回も早くて2023年頃まで、遅ければ2025年頃まで下落基調になるシナリオも想定しています

いずれにしても今後しばらくは慌てて飛びつかなくても待てば待つほど優良物件に出会えるチャンスがありそうですね

テレワークが一般化したら都心志向も一旦止まって環境の良い郊外回帰の動きも出てくるかもしれません。
極端に値上がりした港区内陸の住宅価格は今後数年ほど下がりやすいか、少なくとも上がりにくいと見ています。

>>136 匿名さん
この数十年、ある一定時期になると郊外回帰とか言って、郊外物件買わされる人が一定数いるけど、いつも梯子外されてばっかりだよね。半年前、郊外の値下がりが止まらないと阿鼻叫喚だったじゃない。一体、いつになったら学ぶのか

>>137 匿名さん
これまでに郊外回帰なんて言葉聞いたことない。都心回帰なら過去何年も喧伝されているが。郊外回帰は将来もしかしたらあるかもね、というあくまでも想像。
世田谷、目黒、たまプラなどが憧れの住宅街として羨望された郊外志向の時代は2000年前後までで、それ以降は都心回帰が強まる流れ。郊外回帰があるとすれば都心回帰が流行したここ数年の後に来るもの。

郊外回帰なんてありえません。
松濤は別格として、
昔のお屋敷街（田園調布、成城の駅徒歩10分以上あたり）はアクセスも不便であり
新富裕からは魅力は無いです。
将来はますます都心や駅近物件の価値は
高まるでしょう。麻布十番アドレスは誰もが憧れる地域です。このマンションの価値はこの先も安泰であります。

>>139 匿名さん
麻布十番アドレス？三田アドレスだけど

>>139 匿名さん
ここは駅近ではない

>>139 匿名さん
田園調布で最高級な三丁目も成城で最高級な六丁目も駅からすぐだよ。まあ、これらの郊外型高級住宅地は今後これまで通りのステータスを保てるかどうか、雲行きは怪しくなってきたが。もともと高級ホワイトカラー向けに開発された住宅街で、大富豪向けの街ではなかったので、元に戻るだけだと思う。

>>139
そして三田五は住宅街ではなく古川と首都高がある準工業地域です
このマンションの価値はこの先不安であります

表示で駅徒歩９分(実際に歩くと11分くらい)、
且つ浸水ハザードマップでここは完全にレッドゾーン。ここは厳しい気がする。
https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...
タワマンなのに珍しく1Fあるけど、毎年のように史上最強台風が来る温暖化してしまった状況では1F-2Fはやめた方がいいだろうな。
古川耐えられないからレッドゾーンなわけだ。

>>144 マンション検討中さん
しかも、タワー棟の電気設備が地下だった気がする。

港区は割高ですよね。
コロナウイルスショックで価格が見直しされるでしょうか・・・。
口コミ評価が割と辛くて、台風が来るリスクもあるんですね。

レジデンス、タワーの2つから選べて間取りもたくさんあるので面白いと思っています。どちらも1LDKから3LDKまであって、間取りを見ているだけでも楽しいものですね。

121平米　2億7000万円　本当に安い

駅遠い、高速脇、浸水ハザードマップレッドゾーン、低仕様。全てが中途半端でここは厳しいね。これからの価値観では資産価値はかなり低い。予定価格は夢の幻だよね。営業さんごめん本当のこと書いて。情弱相手になんとか高値掴みさせようとするだろうけど、さすがに馬鹿相手でも無理だよ

うーん、個人的には駅が遠いようには感じませんし、
食料の買出しができるお店やコンビニも近いので悪く無いとは思っています。
抜群に便利な立地ではないかもしれませんが、これくらいでも十分不自由なく生活できそうです。

十番駅前から古川橋交差点までの区間、古川+高速の影響が少ない麻布通り西側と比較すると東側は段違いにdeepな雰囲気だからなあ。
このマンション検討してるひとは、現地歩いて耐性の有無を自己調査したほうがいいよ。このへんはニッチに空気感が豹変する地域だから。

>>150 匿名さん
パークコート南麻布周辺もなかなか閑散とした雰囲気だよ

>>150 匿名さん
そうですか？現地を歩いて三の橋の東西でさほど違いは感じませんでした。麻布十番駅や白金高輪駅のあるエリアと三の橋周辺は雰囲気が違うと思いましたけれど。

もともと三田豊岡町と麻布善福寺門前町は同じ街ですからね。

本日、営業の方とオンラインで商談を行いました。タワーの1LDK北向きを検討しましたが、やはり少し割高（6,700万円～）でした。

5月下旬販売の予定が新型コロナウイルスの影響で販売開始時期を延期せざるを得なくなったとお知らせが出ていますが、商談は可能なんですか？
トップページに案内が出ているオンライン相談で価格を教えていただいただけでしょうか？

>>153 匿名さん
これですね。
https://www.google.co.jp/amp/s/amp.amebaownd.com/posts/3574707

＞＞151 匿名さん
閑散という表現が正しいかどうかは別として、南麻布1辺りは十番商店街至近ながら雑多な雰囲気でないのはいいですね。
三田5は立地で劣る分売値に反映されるかと思っていましたが、デベは麻布価格で売りたいようで長期販売になりそうです。

駅遠いし環境は良くないけど、まぁまぁの規模感だし、そこ辺を総合して最終的に価格が納得できるかどうかですね。

>>157 匿名さん
仙台坂下から南に入る細い通りよりも東側は、今も工場が結構ありますよ。だいぶマンションに変わりましたが。銭湯などもあり庶民的な下町の雰囲気で、私は好きです。本村町、竹屋町は坂上と坂下とで、かなり雰囲気が異なります。私はの地元は坂下ですけど、坂下のナチュラルローソンで有名女優さんをしょっちゅう見かけます。

現地に行ってみましたが、目の前に自動車修理屋（？）や運送会社が立ち並び、想像していた環境とはまるで正反対で、ここは本当に港区！？と思ってしまいました。

住むにしてもリセールを考えてもやはり白金高輪駅周辺で開発中の物件の方が良いですかね。

古川沿いなんて天現寺から一の橋までずーと町工場が並んでるのに。どんな想像してたの。

それな。あと古川沿いのこのゾーンはハザードマップの浸水危険区域の赤だよ。そもそもどんだけ高貴な雰囲気を期待しちゃってたの笑

>>158 匿名さん
価格はまったく納得できなかった。何で南麻布の三井よりも高いのだ。

>>163 匿名さん
南麻布のパーコーが、名前だけパーコーだっただけの話

>>164 匿名さん
名前だけと言ってもあっちはアドレスが南麻布ですよ。立地的には似たようなものですが。こちらのアドレスは三田で、綱町ならまだしも低地の三田五。これであの価格に納得できる方ってそんなに多くはいらっしゃらないように思えます。

>>165 匿名さん
南麻布ってそんなに良いアドレスか？
麻布って付けば良い話じゃないよ。
パーコー南麻布のエリアがどういう土地だったかは、土地勘ある人ならわかってる。
港区三田と聞くと、城南エリアの人なら高級住宅地というイメージでしょ。別に見劣りはしないけどね。
ただ、ここもパーコー南麻布の場所も、名前だけの麻布と三田です。

いつの世もバブルの最期は考えられない程の高値花火が打ち上がるものですからなあ

こんなご時世にわざわざ自分からババを引きにいく必要はないでしょうな

三田って言っても高級なのは綱町や日向坂、聖坂あたりの高台でしょ。三田五と小山町は古川沿いの残念なところだから。

>>168 匿名さん
南麻布も同じでしょ。所謂麻布と言えるのは高台の所だけ、古川橋～二の橋側の南麻布は残念な感じ

SKYクソ高いと思ってがここを見た後だと割安に思えてきたこの不思議感

>>170 匿名さん
スカイは別に高くないだろ。
お得感でいうなら、パークハウス高輪タワー

こんなところの1k買うのはバカなのかケチなのかよく分からないな

>>170 匿名さん

SKY見ましたが50㎡1LDKが1億、55㎡狭小2LDK（実質1LDK＋S）が1億1200万…ここ見た後でもやっぱりくそ高いですよw

1億の1LDKってどんな独身貴族が買うんですかね
投資で考えても実質利回り1%台ですよ

>>173 匿名さん
貨幣価値はそれぞれ違う。
実需ならば人それぞれでしょうね

港区のマンション価格は異常水準になってる。

>>175 匿名さん
と思ってるのはあなただけ

>>176
と言い張ってるのはキミだけ

>>177 匿名さん
ジタバタせずに、1期待ってなさいよ

まあ～～まあ～～ここの板で険悪ムードにならなくてもいいのではないかな。
１７６，１７７．１７８
大人げない。

今日麻布十番２番出口、白金高輪４番出口まで往復歩いた。身長173cm男です。麻布十番は往路復路ともに約11分30秒。白金高輪は往路復路ともに約10分20秒やっぱり駅からちょっと遠いんだよな。環境はいいと思うんだけど。

男の方の足で11分以上かかってくるとしたら、もう少し足の遅い女性や子供だと15分は見ておかないとですね。

駅から距離があるのは残念かな。いくら土地が良いといっても電車移動をする場合は面倒になってしまいそう。
普段から車移動が主な場合は関係ないですが。

この前泉岳寺の方に、自転車で走っていたら三田祭開発計画みたいなのを国道沿いで
建設していたけど、あれは何？
なかなか、車が走りまくっていて環境悪そうだと思った

＞＞180 マンション検討中さん
両駅とも出入口から改札までかなり距離があるし、完全に駅遠マンションだね。
環境がいいとは本当に現地にいった感想？麻布通りの東側で高速と古川の存在感半端ないけど。

>>183
歩いてるからもちろん現地行ってる。
ここで言った環境は、コンビニとかスーパーとか生活利便性のこと。高速とか古川の存在感は確かに。浸水のハザードマップはレッドゾーンだし史上最大級の台風が毎年来てることを考えるとその辺も

ここらにお住いの方々が食料品の買い物をするとしたらどこのお店ですか？
サミットストアですかね？直線距離的にはまいばすけっとかもしれませんが
歩いた場合にはどこが一番近いんでしょう。

>>185 匿名さん
近くて安いのは古川橋のまいばだけど、サミットの方が品揃えは良いかな。自転車を使えるなら光林寺のハナマサや中の橋の日進もお肉やワインの品揃えが良くて安いです。どちらも自転車で五分程度でいけますよ。
まあ、住所が千代田区永田町だと聞いたら、普通にえ？ってリアクションになると思う。議員会館に住んでるの？みたいな。

>>186 匿名さん
他のスレを荒らすな

週末に車でミッドタウンのプレッセか恵比寿三越
日常は自転車で十番のダイエー

平日にスーパーを利用するなら駅からの帰り道に立ち寄れる立地だと効率的ですよね。
ハナマサは冷凍食品を扱う業務スーパーだと思い込んでいましたが個人での利用もできて生鮮食品や精肉も扱っているんですか？

>>189 匿名さん
個人で普通に買えますよ。
肉魚野菜のほか、パンやたまご、米、牛乳、菓子類などが買えます。難点は1パックあたりのサイズが大きいことかな。

お豆腐と牛乳だったら、ハナマサでも普通のスーパーと同じサイズを買うことができますよ。
生鮮食品は、かなりボリューミーですね汗

なんだかんだで、
このあたりでも普通に生活をしていくことは
できそうだなぁと思いました。

利便性求めるならスーパー併設の湾岸タワマンで良いのでは？

>>192 匿名さん
なぜ利便性を求めてはいけないの？罰ゲームですか、内陸に住むのは

ハナマサは1パックあたりの量が多いそうですが、コストコのような感じですか？
業務用なので仕入れで大量購入する店舗向けで、単価が安いのかな？

まいばすけっとは価格が高いのかと思えばそうではないんですね。
私は週末に一週間分の食材をまとめ買いしていますが、平日のちょっとした買い足しに便利そうです。

正式価格決定ですね。
なかなか強気

74.37平米　12780万（@570）とか良さそうね。
天井高高いし

パンダは、南南西の低層一角
2階で47.4平米6770万（@470）

タワーもレジデンスも120平米台の@770が最高値か

第1期売り出し予定戸数
レジデンス10戸
タワー53戸
計63戸予定

壮大に売れ残りそうですね

ここを本気で検討している方は竣工後まで待てば、
大幅値下げの恩恵にあずかれそうです

白金高輪、麻布十番どちらの駅からも実際は徒歩10分以上かかる駅遠で、しかも70㎡台の3LDKですらリビングに天カセすらついてないという衝撃の低仕様。ここはヤバいでしょ。資産価値的には条件悪すぎですね。

なるほど

いったんプレミストをチャレンジしてからでも
大丈夫そうですね。

高輪タワーよりだいぶ低仕様で駅からも遠いのにこの値段は高い。今は徒歩10分くらいの所に住んでいるが、毎日のことなので駅から遠いのは解消したい。雨の日はびしょびしょに濡れるのも嫌。実際歩くと信号待ちなどもあり10分超える。ここだったら高輪タワーかな。

>>202 匿名さん
電車に乗る生活をしてるのですか？資産価値を考えると駅近の方が有利なのは間違い無いけど、自分が住む場所として考えるときは駅距離よりも仕様を重視する。残念なのはここは仕様も価格に比べてあまりよろしくないこと。

>>203 匿名さん
仕様が悪く、駅から遠いのではいいところないのですね。

首都高速や古川に近い低地というのは、第一京浜以西の港区内陸では最低ランクの場所。5年ぐらい前なら新築で坪単価400に届かないぐらいで、それが本来の実力。鉄道駅も近いわけではないし、仕様も価格に見合っていない。あえて良いところを挙げるなら、麻布十番駅も白金高輪駅も歩いていける範囲にあるということと、三の橋、古川橋、三田五のバス停をうまく使えばバス便で都内主要エリアにダイレクトアクセスしやすいことぐらい。

>>205 匿名さん
5年前の話を持ち出すのは、経済音痴だからですか？

>>206 匿名さん
どんな財産であっても永遠に価格が上がり続けることはないから、どこかでまた反動がくる。そのときは坪単価400程度の価格が新築価格の居所で、その時に中古で売ろうと思ったら坪単価350程度もありうるってことですよ。

経済に精通されているご様子ですので、ぜひ本物件を黙ってご購入下さい

208です
コメントは206向けで207様宛てではありません

>>207 匿名さん
そのエリアの相場も大事だけと、個別案件見てくと残債割れは売り物件も経るとも言われてるから、償却分以上は安くなりにくいかと。

新築時に坪単価470万円で25坪=82.5平米の部屋を1億1750万円で購入、購入資金の内訳が頭金6750万円、25年ローン5000万円とする。
10年後に中古で売却するときの残債はその期間の金利にもよるけれど、今ならざっくり約3500万円ぐらい。
仮にその時の中古価格の坪単価350万円だとすると、25坪のマンションであれば売却価格が8750万円、仲介手数料が税込290万円程度になるので、残債を引いて手元に残るのは4960万円程度になりますね。
逆算すると、頭金2750万円、25年ローン9000万円までが残債割れのブレークイーブンポイント。

とりま駅遠・低仕様・高価格ってコンセンサスでおけそうね

いよいよ暴落スタートか

・空室率は初めて３％を突破し過去最高の3.67％を記録
・6月賃料は6.6％大幅下落、2011年以降のデータで下落率最大
・在庫物件数も急増

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2020-07-09/QD6Q6QT0AFB701

>>213 匿名さん
マンハッタン・・・

>>211 匿名さん
ここはもっと高い。70.21平米1億2280万円、坪単価577万円。
ここを10年後に中古で売る場合に坪単価350万円だと売却によるキャッシュインは7447万円。
頭金3280万円、35年ローン9000万円で購入したとして、10年後の残債は約6500万円。
手元に残るのは1000万円あるかどうか。
ローン破産はないがギリギリのラインと考えておいた方が良い。

それ、10年で2300万円だから、1年230万円、一ヶ月20万円弱。家賃払うより全然よくね？

>>213 匿名さん

私の周りでも東京都心部から郊外への転居やオフィス縮小・移転がはじまっており、需給バランスが崩れ始めているので、今後日本でも同様のデータが出てくるんでしょうね

「アメリカがくしゃみをすれば日本が風邪をひく」

アメリカが市場不安になると、一番煽りを喰らうのはいつも日本市場

だから売主は早く売り抜けたいんでしょうね

>>216 評判気になるさん
当初ローン額9000万円から10年後の残債6500万円を引く10年間の返済額は2500万円です。まあそれでも家賃を払うよりも負担は軽いと思います。
ただし、年齢45歳以下、頭金と諸費用のキャッシュが4000万円手元にあって、年収1800万円以上という条件を満たせるのであれば、35年9000万円のローンを組んで買える、ということになります。

>>218 匿名さん

余裕ある人向けの物件ですねー。

全255戸のうち第一期は63戸を売り出すそうですがどれだけ売れる（売れ残る）んでしょうねえ

買い物するお店ですが、
距離的にはまいばすけっとが最寄だと思いますが
みなさんそこを利用されるのでしょうか？
そうでなければどこで買い物されるのか気になります。

電車不便だけど、ブランド立地かなにかなのですか？

>>222 匿名さん
三田でもここは五丁目だからブランドアドレスではないですね。

>>221 匿名さん

この辺り在住です。
サミットがクオリティ高いし、最も利用されるんじゃないですかね。

>>223 匿名さん

三田ってあまりいいイメージないけど、丁目によってはブランドアドレスなんですか？

>>225 マンション検討中さん
三田綱町

三田駅が芝にあるから紛らわしい
どうしても都営住宅の団地のイメージだよね

>>226 匿名さん

三田1丁目、2丁目あたりですね。
世の中の人はブランドというほどわかるのかな。。。

>>228 マンコミュファンさん
わかるだろ。

三田の綱町や日向坂あたりは大使館や高級マンションが立ち並んでますね。

>>227 匿名さん
そもそも浅草線三田線の三田駅は芝駅にすべきで、三田駅は慶応正門前にすべきだった。実際に三田線は慶応正門前の桜田通り下を通っている。あの辺りは慶應義塾、大使館、綱町三井倶楽部、ラーメン二郎といった最も三田らしさが凝縮している場所。

ラーメン二郎は、潰れていないかな？
前を通った時そんな気がしたけど

芝公園と三田駅は、めちゃくちゃ近い
春日と水道橋ぐらい近い
以上です

>>229 匿名さん

そうなんだ。世の中の人はそんなに詳しくないと思うけどなぁ。比較近く（白金高輪）に長く住んでますがまったく知らなかった。綱町は聞くけど。

>>234 マンコミュファンさん
三田の何丁目がとかまでは知らないけど、港区三田が良いところというのは、上京組でなければ知ってるだろ

ずっと都内だけど、三田って慶応のイメージが強くて、高田馬場的なゴミゴミしているイメージしかなかった。
三田が世の中的にいいイメージと知れて良かった。

>>236 マンコミュファンさん
世間一般の人たちにとっては三田といえば第一京浜と桜田通に挟まれた都営線三田駅付近のオフィス街や慶応中通の飲み屋街のイメージだと思いますよ。ただ、そのあたりの実際のアドレスは芝ですが。
東京の不動産事情に少し詳しい人であればまた事情が違って、三田の住宅街といえば綱町や聖坂あたりを思い浮かべると思います。
アドレスが実際に三田となるエリアは麻布地区に隣接する都心部山手に位置して大使館も多数立地しており、港区らしさという意味では白金台や白金よりも港区らしい土地だと思います。

>>237 匿名さん

納得です！

第1期1次は何戸売れたのだろうか。先着順で13戸出てるので実際はもっと売れ残っていそうですね。

>>239 匿名さん
1期1次63戸売り出し
現在先着順13戸

申し込み入った戸数は、流石にわかりますよね。

いや単純な引き算とは全然限らないよ。１期１次の段階で、売り出しに対して先着順の比率が高いのは見え方としてデベは絶対避けたい。売れ残った住戸を結構後の期でしれっと出すのもよくやるよ

>>241 マンション検討中さん
それはルール違反だから、まずない。

今は九州だけど、もう毎年のように豪雨や台風による川の氾濫とか水災が起こるのは間違いなく、with水災の時代にこういう浸水ハザードマップで完全にレッドゾーンに入っている物件の低層階だけは避けた方が良い。これはマジで。

https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...
これか。ほんと完全な浸水レッドゾーン。

古川の洪水か

>>242
ルール上はそうなんだけど
ルールが存在することと、それが100％守られて運用されてるいかは全く別問題。
現実的にはあるよ

>>246 マンション検討中さん

そうなんですね！
それは重大なコンプライアンス違反なので関係当局へ通報しましょう！

古川の地下に貯水池ができたはずだけど、それで洪水はだいぶ改善されるのかね？白金ザ・スカイあたりは昔はかなりやばかった。

13戸の先着住居は半分くらいは申し込み入ってそうな感じだったかな。

>>249 匿名さん
1次の抽選倍率はいかがでしょうか？

>>250 匿名さん

全て1倍になるように調整したとのこと。

>>251 匿名さん

やっぱし人気無いんですね

>>252 eマンションさん

まあ、今はどこも厳しいですよね。
逆に抽選なく欲しいところを買えるので、それをどう考えるかかと。

>>251 匿名さん
物は言いよう。
抽選無し直後で、先着順が半分も捌けるもんかね

上の方の東京タワーまできれいに抜けている部屋と下側の部屋で、だいぶ価値は違いそうですね。麻布十番圏内なのはいい。

大使館横の三田2丁目に比べたら安いね。もちろん立地が違うけどコロナの影響もあるの？

>>256 匿名さん
コロナは共通要因です。立地の違いが最大の要因ではないかと。

>>257 匿名さん
共通じゃないよ。2丁目はコロナ前に価格出して去年にほとんど売れたから。

>>258 匿名さん
まだ残っている住戸の単価の価格差についての話ですよ。

>>256 匿名さん

三田二丁目は高台だし麻布十番にも近いので、もちろん坪単価は高い。簡保の再開発は@1000万と予想されている。
五丁目は@650 - 750なので、全く安くはないが、年収3000-5000万あれば1番上の階でも買える感じ。下町感はあるけど、それなりに閑静なので価格とのバランスではありと思います。

ゆっくりな売れ行きのようですが、この立地だと嫌でも完売するのかなと思います。
上階に行けば行くほど高くはなりますが最多価格帯は9000万円とのこと。
ここからみる眺望は綺麗でしょうね。
家族ではなかなか厳しいですが、夫婦二人暮らしになったら
こういうマンションもいいのかもしれないなと思いました。

駅が近いとは言えないのと川沿い低地なのは難点だが、最寄駅のネームバリューが強いのとホームセンターやスーパーが徒歩圏内にあるのは評価できる。三田アドレスでこの単価は今の相場ではお手頃感もある。三田五丁目の過去の相場と比べたらかなり割高に感じるが。

>>262 匿名さん

確かに麻布十番と白金高輪っていいですね。あの最寄りのサミットは惣菜、生鮮などが相当にクオリティ高いですよね。

>>262 匿名さん

過去の相場と比べて上がっているは、港区はどこでもそうですね。

>>264 匿名さん
港区だけではないですよ。

>>262 匿名さん
相場自体がピークアウトしてきた気がする。
最近売れてるのは少し安くしたところ。千駄木がいい例。

>>266 匿名さん
ピークアウトは去年の夏からですよ。今頃それを言ってるのは遅い

>>261 匿名さん

価格表見たけど、ほとんどが億超えで9000万円が最多という感じではなかった

最多価格帯っていうのも難しいですよね。
9000万円台が3戸で、少なくても今の販売期では一番このレンジが多いということで。
1000万円単位でカウントしているので、
全体の数というよりは、この販売期に限定するとそうなりますよ、ということなんでしょう。

検討者

・近隣のスタジオで随時イベントが開催されていて、お客さんの行動が気になりますね。
・DHC本社ビルのネオンが夜まで点灯しています（曜日・時間帯は不明）。三の橋側の
　住居からはどのくらい光が届くのか気になりますね。
　

>>271 マンション検討中さん

DHCのネオンは西向きの少し上階の住戸だと光が入ってくるとのこと。
DHCビルはちょっと普通の感覚じゃない。

>>270 マンション検討中さん

住戸によって眺望や値ごろ感が変わるので、部屋ごとに要精査だと思います。
白金高輪周辺の最近の開発が、将来の建築を含めかなり眺望を遮られることを考えると、上の方の階は総じて眺望を含め有利かと。上に行くほど、坪単価も他の物件と比べると安めの設定です。

株価もマンション価格も維持してるよなー。思ったよりも結局下がらない。７月マンション価格上がったって？

下がったら買いたいという人がいる限り下がらないと思う。
本当に下がるときは、誰も買いたいと思わなくなってからかな。

ホームページ見ると中国語の充実した案内がある
と言うことは中国人をも主なターゲットにして購入者がある程度はいるという事でしょう
デベロッパーは売れれば何でも良いのでしょうね
自分はどうしてもそういう所を見てしますから除外だけど

>>276 マンション掲示板さん

三菱地所の共通した標準規格なので、それが気になるなら買わなければいい。
鬼畜米英的な発想ね。

>>276 マンション掲示板さん
30年以上デフレを容認して日本人の給与が一貫して下り続けた結果ですね。今や中国人の方が給与も購買力も高いですから。

目の前にあるディアナコート三田、真っ暗になっちゃうね。周辺には小規模な上品なマンションがたくさんあるけど、採光が悪くなって値段に大影響しそう。

>>279 マンション検討中さん
三田二丁目のザパークハウス三田タワーとお間違えでは？
ここは三田五丁目のザパークハウス三田ガーデンレジデンス&タワーで、三田タワーとは別物件です。

>280
ご指摘ありがとう。間違えてました。
名前が似てるので混同してました。

価格、1LDKが6790万円～なんですね。2LDKは9550万円～、3LDKは12440万円～。値下げについても書いていませんね。

マンション紹介ページ、「English」と「中文（簡体）」と「中文（繁体）」がありました。中国語って、いろいろと種類があるんですね。英語圏の人、中国語圏の人も購入するんでしょうか。

>>今や中国人の方が給与も購買力も高いですから。
これ、ありえます。外国人の方も買うほど価値があると考えればいい物件なのかもしれませんけどね。

ラウンジ棟は美術館のような雰囲気のエントランススペースになるのでしょうか。どのような設備があるのか気になります。
この地域で広々と敷地を使い緑も多そうなのは珍しいように思ったのですが、資産価値的には駅近最強なのか…。初心者なのでみなさまのコメントで勉強させていただいてます。

>>283 匿名さん
建ぺい率70％　容積率400％でタワーとなると、こういう設計になるんだろうね。
今後、港区を巻き込んでこのエリアの総合的な都市再開発が進んでいった場合、もしかしたら容積率緩和されるかもね。
https://kumin.news/minato/info/7365

港区都市計画審議会で承認された再開発になれば絶対高さ規制は免除されて、150m級も建てられますね。

>>284 匿名さん
なるほど。建蔽率などで確かに決まってきますね
周辺環境も開発で変わる可能性も目配りしなければ

なので、もし都市再開発の特例で容積率緩和がエリア全体で起こるのならば、今のウチに三田ハウス買って賃貸で回しておくべきでしょうね。
あそこの住人の意思統一が難しいと言われてるから、博打になってしまうかもしれんけど。

>>283 匿名さん

比較的小規模なため、共用設備自体は相当絞っているようです。
駅からの距離は価値にはマイナスに影響しますが、一方で麻布十番利用可の価値は上乗せになります。
白金ザスカイのように人だらけの物件を避けたい人、また静かで余裕のある環境に価値を見出す人には訴求できるスペックですよね。
敷地が広いがゆえの地下の平置き駐車場の数と、自動式駐車場あたり収納数の少なさは、クルマ利用者にとっての価値が高い物件だと思います。

物件のスペック自体は最近の坪単価を考えると平均的で、白金ザスカイみたいに価格に比べて低いスペックにはなっていないと見受けました。

うちのマンション建蔽率60だよ

港区の再開発計画は、広めの公園設置を義務付けられるから

共用施設は絞ってあるのは普通にいいと思います。
ラウンジのところ、狭いかもしれないが、
グリーンが多く設置されるっぽいところは、とても良いことじゃないか、という印象です。

ここまで来ると
この手のタイプのマンションってほとんど好みじゃないかなという風に感じます。

売れていますか？

70平米台3LDKのリビングにですら天カセがついてないのというのは客観的に見て衝撃の低仕様ですよ。億ションでは初めてなんじゃないかというレベル。しかもこのグレードはディスポーザーの水を自分で止めなくてはならたかった気が。天カセなしで完全に萎えてしまいあとの説明はうろ覚えになってしまいましたが...

>>292 マンション検討中さん

それはショックでしたね
そこまでしないと価格が下げられないとは
ブロガーネタで叩くのかね

>>293
ちょっと意味が分からない

ディスポーザー、水って自動で停まるタイプじゃないんですか？
一応モデルルームに行く人は確認したほうがいいでしょうね。自動で停まるからとても便利なのに。
ただ故障のときのリスクと考えると、手動タイプのほうが直しやすいとか、水が流れっぱなしにならないとかはあると思うけど。
でも普段の生活が楽なほうがいいですよね。

>>295 匿名さん

ディスポーザーは自動で止まりますね。
止まるまでの時間が長いですが。

設備を確認しようと公式サイトを開きましたが設備仕様が公開されていませんでした。
とりあえずはエアコンは天井カセットではなく壁掛け式、ディスポーザーは自動なんですよね。他にどのような設備がついていましたか？
モデルルームのギャラリーも拝見しましたがほとんどがオプションで参考にならないんでしょうね・・・

これが完成したら、物件概要かわるかね

その図にある新しい駅出入口ができると徒歩5分ぐらいになりますね。

何これ？
駅前に広大な駐輪場？

地下の駐輪場が大きくなるのかと思いました。その地区も再開発で立て替えるんでしょうか？

>>301 匿名さん
港区の白金高輪駅前東部地区まちづくり意見交換会に行きましたが、そのエリアはオフィス商業中心に誘導するエリアにする方向で再開発を進めていくようでした。地下鉄駅直結ビルの地下に第二駐輪場を設置するような感じなのではないでしょうか。
新しい出入り口についても港区から東京メトロに申し入れをしているようですが、具体的に着手するのはまだだいぶ先のようです。

第2期3次
販売戸数 1戸(12階・1204号室)
販売価格 10,050万円
間取り 2LDK
専有面積 58.65m2

先着順住戸
販売戸数 18戸
販売価格 6,790万円～26,700万円
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 46.35m2～121.44m2

>>302 匿名さん
そうなんですね。あのあたり好きなお店があるので立て替えても残ってくれるといいのですが。これ以上マンション増えるとさすがに改札？出口？増やさないと厳しそうですよね。

>>304 匿名さん
あの三角地帯は狭いエリアながら蕎麦、ハンガリー料理、カレー、焼肉などいろいろ使える店があるんですよね。

>>305 匿名さん

そしてその蕎麦屋は逃げ恥にも出てますね。
蕎麦と焼き肉はよくお世話になっています。

【第2期4次】先着順申込受付開始　
受付開始日時/2020年11月27日(金)
販売戸数　2戸
販売価格 6,800万円・9,980万円
間取り 1LDK・2LDK
専有面積 47.44m2・58.65m2

>>307 匿名さん
投稿すんなよこら

>>307 匿名さん
激安！！

ここ買う人ってなんでここ買うんだろう
逆に知りたい

>>310 匿名さん
港区内のこの辺りのエリアで同時期に販売している他のタワマンよりは安いからではないのでしょうか。

立地から考えると、タワーマンションとしては価格はおさえめなのかもしれませんね。
間取りもかなり広いので、自宅から眺望も望みながら優雅な時間を過ごせそうです。
でも、安いかというと、この価格を安いと言える人がどれだけいるか・・・ですね。

芝浦でも坪単価500超えの新築物件も出てきている中、古川沿い低地とはいえ港区内陸で坪単価470台からというのは相対的に安いような気がします。
ただ、10年後も不動産市況が今と同じ水準を維持できているかどうかは分かりません。2012年ごろは港区内陸でも坪単価350?400程度で買えましたから。

三田ガーデンを良いと思える人はそもそもこの辺の近所にずっと住んでた人が多いと思う。駅から遠いと言われているが私は別に遠いとは思わない。むしろ山手線と南北線の2つが徒歩圏内なのが便利と感じる

最近の駅近人気から考えると、新築分譲時の購入者自身が駅までの距離を気にしなくても、将来いつか中古で売るときに駅距離フィルターで弾かれて書いてが見つかるまで時間がかかるか、駅近物件対比で低廉な価格設定を迫られる可能性がある。そういったリスクが新築販売価格にも織り込まれているのでしょうね。

>>315 匿名さん
私も近所に住んでますが、駅から遠いとは思いません。植栽も広がる物件が好きな人には差別化されてるかと。白金台のプラチナ通り徒歩10分のグランドメゾン白金の杜も差別化されてて、取引は堅調だと聞きます。あまり駅前物件とは比較されないのでは。

ここは駐車場が平置き含めて全てがハイルーフ入るのは、車持ってる人にとっては車の選択肢広がるからよいですね。近くのパーコーは機械式のボタン押すところは、雨ざらしだから車持つ意味無くなるしね。

>>317 匿名さん
あそこは名ばかりのパークコート

【第2期4次】先着順申込受付開始　
受付開始日時/2020年12月1日(金)
販売戸数　1戸
販売価格 9910万円
間取り 2LDK
専有面積 59.97m2


先着順　16戸

>>316 マンション掲示板さん
私もここのメインエントランスから白金高輪駅まで特別に遠いとは思っていませんし、このマンション独自の良さもあると思いますよ。ここの植栽とか、南北線、三田線、大江戸線、浅草線、山手線が徒歩圏内とか、十番商店街も白金アエルシティも徒歩圏内というハイブリッドな魅力はあると思います。
ただ、中古で売る時には有象無象の人々を相手にするわけで、中古マンション検索サイトで平均的に選択されやすい駅徒歩五分以内の物件と比べて、ここの駅距離だとフィルターで弾かれやすいということを申し上げているのです。中古マンションの買主は新築購入者よりも不動産に詳しくシビアな人の割合が高く、指値もガツンと下限を指してきますから、中古販売時の価格は同時期販売の駅近物件よりも相対的に低廉に設定することは避けられないと思われます。

駅を使わず車だから、むしろ駐車場が地下で広くてプラスだけどな。
麻布通りからも、裏の桜田通りからも来れるし。

>>316 マンション掲示板さん

このマンションから白金高輪まで平坦だから近く感じる。むしろ白金高輪から反対側の方が坂が多くて実際は大変。

>>320 匿名さん
ありがとうございます。たしかにハイブリッドな魅力ありますね。築5年とか経つと、白金高輪のスカイとかプレミストとかと比較されるのでしょうか。あと新築の南麻布のパーコーは比較あるとしても、麻布十番の築10年の2棟のタワーとかと比較されることはないですよね。実際に建物と植栽できて生活始まると直接の競合にならないことを祈ります。

お、少し盛り上がってきた。
ここも天カセ付きの中層階以上はよく価格表みると他の物件に比べて割安なんだけどなあ。この戸数のタワマンで広い植栽と地下駐車場の充実はないかなと。あとは間取りの好き嫌いかな。

>>324 ガーデンファンさん
タワー1階は天井高が2700だったかな？
珍しいよね。

>>325 匿名さん
とても珍しいと思います。2500とか2550が普通かと。入居すると広く感じるかと思います。

>>326 ガーデンファンさん
ただし、古川氾濫時には溺死するけどね

>>322 匿名さん
三田のこの辺りは白金高輪駅、麻布十番駅、田町駅のどこにいくにもほぼフラットアクセスで行けるのは良いと思います。

このあたりはバス便とか便利そうですねー

芝公園まで上がった方が硬いと思うけどね
再開発前だし

売れてるの2Lと1Lばかりだな

ここは北側と東側の中層階以上は、眺望が抜けますね。
小山町とかの再開発の影響もなさそうだし。

2階から部屋なんだ

緑が見えるなら抜けた眺望はなくても良いかなという気もする。

今後、三田ハウスとどう付き合っていくかがこのマンションの鍵になりますね。三田ハウスの建て替えを三菱がやるなら上手く共存ができるかも、

ここは、南側以外は囲まれ感はないですよね。
白金高輪駅前物件と比べると。

>>335 匿名さん
三田ハウスの建て替えはハードル高いよ

この物件のガーデンの雰囲気とラウンジの雰囲気は好きな人は好きだけどね。

>>337 匿名さん

ほぼ地権者になりますよね。自分たちで建て替えるしかないのではないでしょうか

三田ハウスの建替えは自分達だけでは難しいでしょうね。そのため大手デベの協力が必要不可欠でしょう。成功したらスカイクラスの大規模マンションになるでしょうから注目度は高そうですね

既存権利者者数以上の自由の数を確保しようとするなら古川沿いの周辺街区も合わせた再開発しかないでしょうね。かなり難易度は高いと思います。

>>341 匿名さん

総じてこの物件は、ほかの白金高輪物件に比べて、周囲の影響受けにくいってことですよねー
お見合いは確定してないと。

まず三田ハウス単独での建て替えは容積率や日影規制を考えると不可能だと思います。あるとすれば三田ハウスと周辺エリアを巻き込んだ再開発でしょうけど、その場合、地権者数が六本木ヒルズや虎ノ門麻布台を優に超えるはずなので、相当難しいと思います。万が一、仮に三田ハウスが周辺エリアと合わせて再開発ができることになれば、相当の規模になるだろうと思われますので三田五丁目エリア全体の価値が上がると思います。それでも20年先ぐらいだと思います。

リニア中央新幹線が開通したら、関西方面へ行くのもかなり便利になりそうです。
2027年開通ですからあと7年後にガラッと雰囲気も変わるのかしら。

さらに公園ができたりと街の再開発がどんどん進んでいくようですね。
そうなると資産価値も今まで以上に上がってくる可能性があるのかな。

>>344 匿名さん

あの静岡県知事がいる限り、リニアは開通しない。

敷地が広いから資産価値はなかなか下がらないかと。敷地が広いといえばお隣に良い見本があるしね。

>>346 匿名さん
建て替えができないお手本

>>347 匿名さん
タワマンなど容積率をめいいっぱい使って戸数の多いマンションは単独建替が難しいのは間違い無いですね。都市計画認定を受けた再開発ができるかどうかが重要で、そういう意味では郊外よりも都心が有利、住居専用地区よりも準工業地区や商業地区の方が有利、隣接地に高層化されていないエリアが残されているのが有利。と言っても管権利者の同意をまとめるのが一番困難なことですが、港区は再開発の成功例を身近に見ている人が多いので、再開発を進めやすい方かもしれません。

国土地理院のデジタル地図で計測すると、白金高輪駅前東地区（三角形）は、約５，１００平米だけど、三田ハウスは単独で約７，５００平米もあり建て替えは十分可能かと。
芝大門のように、お寺が地権者に加われば、相当大きな敷地になります。

>>349 匿名さん
そりゃ、建て替えできるだろうけど、住人合意形成がね。
そんな簡単な話でないから、ここは別個に開発したんでしょ。

いずれにしても、5年程度ではこの周りの環境は変化なし。白金高輪駅前のタワマンは環境変化すごそう。

少なくとも北、東、西はこれからも先も影響少なそう。南は三田ハウス次第だけどここも当分大丈夫そうかな。

>>352 匿名さん
そうですね、このエリアで周辺の再開発影響少ないのは価値高いですよねー！

三田ハウスが建て替えられたほうが、絶対いいのに。現状、タワー棟と三田ハウスは完全にお見合い状態なわけで。三田ハウスが建て替えられれば、総合設計制度を使うから、大きな空地が出来て、現状のガッツリしたお見合いが解消されるのになぁ。もちろん、建物も縦に細長くなるから、現状より日当たりも良くなるし。現状、タワー棟の低層階なんて、1年中日光当たらないでしょ。三田シティハウスと三田ハウスに完全にさえぎられてるから。いくら安いって言っても、中古になったら、それ以上に安くなっちゃうだろうね。中古は、実物見るわけだから。

>>354 匿名さん
あなたの安っぽい投稿よりは安くならないよ

22階まで建ちました