オープンレジデンシア白金長者丸についての情報を希望しています。
恵比寿ガーデンプレイス徒歩3分の物件なので気になっています。
しかも山手線内側の立地です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都品川区上大崎2丁目253番8（地番）
交通：JR山手線「目黒」駅徒歩11分
JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「恵比寿」駅徒歩13分
間取：2LDK・3LDK
面積：57.04平米・80.06平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：丸彦渡辺建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-11-12 10:35:48
オープンの新物件か
ここより目黒寄りに三井が建ちますよ。
絶対三井のほうがいいです。
＞＞6 匿名さん
こりゃパークコートかな。三井は割と現実的な値付けするけど、規模・ブランド力・グレード等々大きく異なるからココとは競合しなさそう。
駐車場1台、ヘタしたらディスポーザーもなし？世帯年収1500とかで無理してでも長者丸に住みたい人にはいいのかもだけどねえ。おペンのリセールバリューの低さは実証済だから、買い替えの可能性があるなら相当覚悟が必要。
このエリアで3LDKで1億超えていないのはすごいですね。駅からはちょっとあるようですが。
それを見越してこの値段なんでしょうね
＞＞8 口コミ知りたいさん
みなさんだいたいこういうイメージでしょ。安くてなんぼ、低コスト狭小住宅が売りが正面切ってパークコートと勝負するつもりもないだろうし。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
Beyond EBISU
私は恵比寿を従える。
オープンさんポエム強気だなぁ。
代々木とか際どい物件出してくるね
オープンレジデンシアってそんなにリセール悪いんですか？ 地下のお部屋は海外ほど浸透してないからわからなくもないけど地上のお部屋もリセール悪いのでしょうか？
地下を気にされる方って日当たりを気にされる方だと思うんですが、そもそもこの物件は北向きの部屋が多いですよね。
地下も地上も北向きの部屋は日当たり悪いので、結局リセールについては、そもそもの新築価格が日当たり悪いなりの価格になっているかどうかかなと思いますが。
地下は集客も兼ねてるのでしょうがかなりお値打ちに見えますね。
上の階の値段が出ていないので判断しづらいですが。。
三井だと安い部屋でも70㎡1億500万くらいになりますね。
フラット35利用者には厳しい。
立地の良いマンションはリセールしやすいが、価格が1億超えると新築でも売れ残ってばかりなので、リセールはきついと思います。
恵比寿ガーデンプレイス徒歩3分は良いですね。
高速が気になるなあ
80平米1億円行かないのは地下住戸かな。
リセールという話になると大手ブランドでも地下は売れにくい（1階＋地下メゾネット含む）傾向にありますよ。
別にこのデベに限った話ではないと思います。
よって地下物件を選ぶのであれば、永住目的のつもりでの購入が良いですね。
傾斜地ですから半地下部屋有りますね。
坪単価400万以下は魅力的ですが割安かと聞かれると？？です。
ここは◯◯スポットで有名なトンネルの所ではないですか？
家の場所聞かれたら説明しやすいな。
Etタイプ80.3㎡は地下かな。
大きな行灯部屋×2、リビングと最小洋室に辛うじて開口部あるけど、あなぐらみたいな間取り。
高いなー
オープンだから三井みたいに利益をがつがつに上乗せしてはいないだろうが
1億か。リセールも視野に入れてですかね
安いという感覚は間違えじゃないですかね？
これだけ駅から離れていてアップダウンも酷ければむしろ高いとおもいますよ。
目が肥えていれば冷静な判断は行えるはずですがいるんでしょうね勘違いしちゃう人(笑)
駅からは遠いですね…
恵比寿、目黒の中間。
都心でもウェスティンホテルや自然教育園が近くにあるので自然が多くて素敵な環境。あとは山手線の内側ですよね？
坂道もあります。今はいいけれど、だんだんと足腰が弱くなってきたら辛くなるのかなとも思います。
3LDKプランを見て、収納が広いので住みやすそうだと思いました。バスルームも1618で広め。
オーダーシステムもあると書いてあったので、興味は沸いています。
すごいな同じ口調の書き込み(たぶん一人の人）が粘着して、ネガキャンしてる。
相当な暇人かライバルの業者？今どこのマンションも売れ残ってるって聞くから、業者間のバチバチもより激しいのかな
さあ、真っ赤になって反論どうぞ！
先日散歩をしていたらここの工事フェンスを見つけました。
長者丸の奥の奥に位置し、閑静と言うよりは雰囲気暗く、自然教育園の近くと言うよりは首都高とガード下トンネルに近く、周囲に商店も飲食店も見当たらず、日も当たらず、駐車場も無いという、
現地に立った初期印象的にはネガティブな要素ばかり頭に浮かぶマンションですが、どのようなターゲットやニーズがあるのか、興味深いです。
長者丸という、いかにも由緒ある感じですから、生活利便性は落ちますよね。地元の人か恵比寿とか目黒にお手頃価格で住みたい人はいいでしょうね。
たしかにプラウドやパークホームズに住んでいるとお金持ちな感じですが
オープンはお手頃価格な感じで・・・ってこれはだめではないですか？
>>33
感じを取るか実を取るかですよね。
プラウドやパークホームズといえど、高い部屋はなかなか売れず、中古になると値下げを決行しないといざというとき売れないんですよね。中古時はマンションブランド名はあまり通用しないと聞きます。なので、あまりぶっとんで高い物件は損する可能性が高いんですよね。一生住むなら高級マンションに住んでるっていうステータスが付きますが。つくかな・・・
ホームページ見てみた。
3LDK南向き8000万円台は安い！
白金長者丸は周りも豪邸だらけですし、こちらも物件も検討できるかたが羨ましいです。
85.44㎡が9450万前後で買える
安過ぎでは？ 坪単価365万だよ？
85.44㎡は地下室ですね。
横窓がないのでドライエリアでない部屋も潜ってますよね？
坪単価は365万と魅力ですが、グロスが張るのでリセールしにくいです。
これが70㎡7800万の地下室であればまだリセールしやすいのですが。
三井だと70㎡1億は確実なんで買い逃すかどうか悩ましい。
オプレジで63.64㎡8800万出すくらいなら
パークホームズで58㎡8800万か63㎡9500万を選ぶ。
パークホームズは三井ブランド、目黒駅10分以内だから。
三井の営業マン暇やなー
オプレジが安いというより、多くのマンション会社が利益乗せすぎなんだよ
不動産にブランドなんてあるようでないのは常識。
多くの客は騙されてるけどね。
坪単価365万は衝撃的やわ
激戦になるわ
目白フロントコート並のお宝物件
ギリギリ億いかない金額設定ですが、それでも高額だなと感じてしまいます。
平米数は80㎡ですが、これだけの金額となるともう少し広めのタイプがそろっていてもよかった気がします。
マンション名は白金長者丸とついていますが、アドレスは品川アドレスになってしまうのですね。
駅からの距離も遠いですが、このあたりの平均坪単価はこの価格が妥当なのでしょうか？
近隣中古では築21年のTDが坪305万で販売中。
地下部屋にならない部屋条件。
ここだと上物の価値が40％減価されたとして計算すると適正かどうか判断できます。
土地代と上物代が分かればになりますが。
>>50 マンション検討中さん
20年で約2割の値下がりだよ。
都心なら、もっと資産価値保っているエリアはあると思います。
私は東急ドエルの中古が出ているのを見て、このエリアにこだわるなら、なんならそっち選ぶわーと思いました。
なので、ここは辞めることにしました。
最寄駅からは少し距離がありますが
やはり土地柄もあって、間取りの割にはかなり高額設定だなという印象を受けました。
治安は良いので、家族で安心して住めるかなと思います。
もちろん、生活に余裕があるのであればですが。
そろそろ三井も公式HP立ち上げる時期だよね。
入居まで1年半だし。
高速脇の立地でパークコートは有り得ないからパークホームズじゃない？
高速ビューの部屋があればパンダ価格はあり得るけどオプレジのような安さは期待しにくい。
坪400万未満は今回の販売で売り切れ。
急いでください。
来年春には完売しそうだ
こちらで度々話題にあがっていますが、品川アドレスはあまり人気がないのですか？
某サイトによる住みたい区ランキングでは新宿区に次いで第6位ですし、治安も良く資産価値として決して悪くないと思うのですが、何故こちらの掲示板では評価が低いのですか？
パークホームズ長者丸 まだ公式なし？
抽選会どうでした？
もう、最終期。上大崎知らないのかー。
三井はどれくらいで出ますかね？
さすがオプレジ、一年残しで完売か。
最終1部屋になりました。
3ヶ月で完売かあ。
オプレジで完売してないのを見つける事が出来ないくらい、どこもかしこも完売してますね。
ブランドにこだわる人もいるでしょうけど、スミフみたいな大量に空きがあるマンションに住むより完売物件に住んだ方が精神衛生上いいと思います。
3ヶ月前にパンダ部屋が話題になった後、あっという間だったね。オプレジは色々言われるけど、立地は良いところが多いし、実物見ると外観オシャレだから目を引く。価格も大手より割安だから、合理的な人にはハマるんだろうね。
長者丸でパンダ部屋が坪単370万台って衝撃的で抽選で倍率付いたのは間違いない。
あと1部屋も時間の問題かな。
オプレジ舐めてはいかん。
普通にもっと高い値段つければ良いのに。この値段だと逆にブランド価値下がるんじゃないか。このエリアは在庫覚悟で1億以上で出すべき。
新ブランドとか考えないのかな？
クローズレジデンシアとかにしてさ高く売るとか
恵比寿とか青山のブランド立地は「ザハウス」ブランドで売ってるよね。それ以外は大手より少し安くすることで競争性維持してるから、高くしたら売れなくなっちゃうよね。まぁ、すでに億ションばんばん出してはいるけど。もともと東京に家を持とうがキャッチフレーズだったのに、割安だけど普通のサラリーマンには買えないマンションだして、この会社はどこに向かってるのか。
広尾のザハウスは大使館前のブランド立地だったよ。
あれで1億はお得やったわ。
パワーカップルでもブランド立地に家を持てる。
三井がこれから出るやつか、ここの最終で悩んでいますがどちらが良いでしょうか？
1部屋しか選べないわけです。
その部屋が欲しいか欲しくないか？で自ずと決まると思われます。
もしかしたら3連休で埋まった可能性も。
完全なる主観だけど、長者丸で三井なら中途半端な価格帯になる気がするので、上か下かどっちかに振っても良い気がする。
完全な妄想ですけど、長者丸の中でもあの立地だと低価格ブランド。なのに長者丸プレミアムの乗った価格になる気が、、、
もしくは高価格ブランドを若干の割安で出すか。どちらにせよ少し中途半端な気が。
なにをどんな感じに出してくるかは見物だなと思ってます。ストレートど真ん中は無さそうな気がする。
高速脇にあるため部屋ごとの条件次第で単価差を付けると思われます。
配置に注目です。
高速道路の壁しか見えない部屋があるとすれば平均580万として15％OFFくらいのパンダ
すなわち坪500万弱は有りそう
ただ、壁を見るために70㎡ 1億台は買いたくないという気持ちになってしまう。
長者丸のガーデンプレイス至近のマンションは恵比寿駅までの道程が便利ですよ。
信号無しで駅ホームまで行けるルートがあります。
更に動く歩道がスピードを早めてくれます。
オプレジさんはそんな立地条件でした。
徒歩10分表記が取れないから安くなったけど、実はアクセス良いんです。
三井と私も悩んでます…。
リセールならどちらですかね？
短気はわかんないけど、長期ならオプレジの方が強そう。オープンハウスのCMじゃないけど、建物は劣化するけど、土地は劣化しないから、長期になればなるほど立地の魅力がリセールに影響すると思う。
>>97 マンション検討中さん
そういう意味ではなく、マンションの価格設定の話でした。マンション価格は土地＋建物で値付けされますが、土地はよっぽど格別な場所でなければ周辺相場に連動するので個々のマンションごとにリセールで大きく勝ち負けしないと思います。三井もここもその点で目黒徒歩10分前後くらいなので、すぐ隣で大規模開発などがない限り土地部分にはリセール時に勝ち負けがないと思います。建物は、三井の方がブランド力があるので分譲価格に反映されるでしょうが、中古は実物見て判断されるので、ここのオプレジは多少見劣りしても結構仕様や外観を頑張ってるので競合出来ると思います。そして築年数がいけばいくほどブランド力が薄れていくので、最初にあった分譲価格差ほどリセール価格に反映されないと思ってます。即転売ならともかく、実需ベースで判断するなら築年数いけばオプレジ有利かな、と思います。
>>99 マンション検討中さん
築15年くらいが目安でしょうか。築10年未満の築浅であれば新築物件とまだ競合しますが、築15年以上になると中古物件間で比較することになりますし、その後はよっぽど1人負けするような物件でない限りは周辺相場に落ち着くと思います。と考えると、長期的には購入価格の低いオプレジ有利かな、って感じです。短期的には、ブランド重視の方が大手の新築と築浅中古で比較して三井がリセール有利になると思いますが、立地優先型の築年そこそこたった中古物件を買う実需層からするとあんまりブランド気にしない気がします。
地下部屋でもリセールは平気なんですかね？
残1戸 とにかく急がれて下さい。
買い逃しは見たくありません。
長者丸は本当に素敵な住宅街ですから。
リセールで半地下住戸買いました。ハザードマップを抜けてたこと、テラスが広くて行燈部屋がなかったこと、小さい子供がいて三輪車やプールで遊ばそうと感じたこともあって内見当日に申し込みました。一人暮らしやDINKSだとまた違う視点でしょうが、立地がファミリー向けで広いテラス付きなら買い手はいるとおもいます。
結局ここは、長者丸なのにオプだし、パンダ部屋は地下だしと色々言われたが、良い物件ということで良いのだろうか。
リセールが何年後にいくらになるかは、誰にも分かりませんが、構造的な人口移動がどうなるのか（都市化が進むと考えるか、郊外化が進むと考えるか）、渋谷の再開発は恵比寿にとって良いと考えるのか（渋谷に近い場所の付加価値が上がるのか）など、考えれば自然と方向性は分かるはずです。
今時の新築でリセールバリュー105％は凄まじいなあ。
渋谷再開発で渋谷の価値が3A＋Rを抜いてしまいそうな予感。
恵比寿ガーデンプレイスも10年先に再開発されたら近いここは爆上げされる？
サッポロが近い将来ビールだけで立ち行かなくなったら、テレビ局みたいに不動産開発が本業になるかも。そしたら、確かに少し古くなったガーデンプレイスは再開発の最有力候補かな。妄想だけど。
サッポロビールはサントリーに抜かれてボロボロだけどアサヒに買収されるとか将来的にはニュースになるかもね。
恵比寿の不動産価値を活かしたビジネスで財閥タワマンを期待したい。
最終はまだ残ってるようですね！
なんだかんだでなかなか最後が残りますね。
その物件に心から住みたいと思えるか、それが全てではないでしょうか。
完売おめでとう。
申込完売の間違い？
直接電話するしかないか。
先着順は決断が早い人でないと買い逃す
週末の訪問者1組が決断すれば完売さ
完売になったみたいです。コスパの良さが評価されたんでしょうか。小規模とはいえ、1億前後の物件もある中で早かったです。
3ヶ月経たずに完売。
オプレジの営業力に感嘆。
やらせぽいこと書くが、オプからたまに出るお宝物件だったな。次はどこだろうか。
早期完売って意味なら四ツ谷も早かったし上原２丁目も早かった。
小石川も瞬間蒸発候補。
もう東京での土地の仕入れが追いついておらず、売り物が無くなりつつある。
近くの立地で高額物件の売れ残りが目立つなか、オプレジのコンセプトが受け入れられてるんだろう。
オプレジのコンセプトは合理的だし、デザインと立地は良いと思うけど、駐車場なかったりするから億越えの高額物件とか厳しくないか、って思ってたけど、富裕層にも売れてるから凄いよね。
9000万台の部屋がオプレジブランドでもポンポン売れる時代
大手財閥とかブランド意識する層はいるとは思うが全員がそうではない。
大手は給料高くて売値に乗ってるのをみんな知ってます。
若い人はコスパのオプレジを評価？
ここ完売したんですね！
デザインもまあまあ力入れてましたからね。
デザインは何処の会社が担当したのでしょうか？
ほほう。動いてますな。
ＧＩＣ、恵比寿のウェスティンホテル東京を約1000億円で売却－報道
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2020-02-02/Q53LESDWLU6I01
>>139 マンコミュファンさん
設計は湯本建築事務所と言うところのようです。オプレジでデザイン性のある物件は、ほとんど長谷建築設計事務所なので今回もそこだと思ってましたが、違いました。
ここは羽田新ルートは大丈夫でしょうか？
飛行機を真上に見るのか、斜め上に見るのかの違い程度。
どこもそんなに変わらん。
飛行ルートなんて気にしてたら都会に住めない。
目黒駅が直下なので、気にするレベルじゃないかと。
完売した買えんマンションの飛行ルートw
買いそびれました…。則転でますかね？
実は2LDKから先に売れたそうですよ。
>>152 マンション検討中さん
そうなのですね！何故ですかね？
ちなみにこの物件は実需が殆どですかね？
転売でたら、少し乗せても買いたいなと思いました。
最悪賃貸でも良いですが。
これの12ページ目見たら買いたくなりますな。
https://www.sapporoholdings.jp/ir/library/description/items/2019_12_se...
ガーデンプレイスって古臭い言い方ですが、一昔前のトレンディスポットみたいな感じになってますから、そろそろリニューアルした方が良いでしょうね。
ガーデンプレイスの三越が来年閉店ですね……このマンションには影響ありかな？
千駄木フロントコートで外壁の色が話題になってますがこちらはどうなんでしょうか？
そうです。
