パークホームズ日本橋浜町ザ レジデンスってどうですか？

地価、上がっていますよね。
株価も上がっています。東京オリンピックが理由でしょうか。よくわからないまま景気がよくなっている印象です。

70.74㎡で7900万円から。最多販売価格が8500万円で共働きでも支払っていくのが高額……と思います。
隅田川の花火は見えますか？駅から遠いですけどきっとリバービューがキレイでしょうね。

2年前に販売されたプラウド日本橋浜町が北西向きで坪単価390万円だったので、市況は上がっていますね。

ここは、値下がりしないよ。

近くにURだけどタワマンがあるからランドマーク的なマンションにはならないですかね？
賃貸に出すにしてもマンション名を言って伝わらないのはつらいかな

ランドマークがいいなら、湾岸のタワマンにした方がいいよ。

>>21 匿名さん 隅田川花火は浅草方面に窓があれば小さくですが見えると思いますよ。川向きの部屋は残念ながら隅田川花火はのぞめませんが、高層階からなら小さくですがディズニー花火は見えるかな。この界隈ある程度高層からは見えますので。

間取り図を見ていると、柱が気になるかな…と思いました。
まだリビングには出っ張っていないのでその点はいいのかもしれないですが、居室のほうが家具の置き方が限定されてしまうでしょう。

花火はある程度高層階だったら見ることができるのですか。
いろいろと見えると楽しいでしょうね。

>>27 匿名さん 窓がどちら向きにつくか分かりませんが、清澄や木場方面の高層階であればディズニーは期待できるのでは。幸い周りにそれほど高い建物が建っていないエリアですよ。特に高速の近くは普通の住宅が多いかな。この物件の位置なら川沿いすぎることもないですし、せっかくならリバービューの部屋がいいですよね。

隣のリビオレゾン日本橋浜町が10階だから東角の最上階は抜ける？
逆に、抜けると高速の騒音、排気ガスの影響が大きいのかな？

>>29 匿名さん 確かに微妙ですね。デベロッパーによっては、ドローンで撮った各階の眺望予測画見せてくれるので確認したほうがよさそうですね。

プラウド日本橋久松町は高かったけど、第１期で完売だそうです。すごいですね！
ここはかなりお買い得だし、瞬殺でしょう。

久松学区ではないこの立地で瞬殺したらそれこそすごいですよ。
どうなりますかねー

とても気になる物件なのですが、価格帯も間取りもでているのに設備関連の情報が少ないですね。
個人的にはディスポーザーの有無など気になっており、このグレードならついてくれると信じているのですが。。。

>>34 マンション検討中さん
この価格は最近の周辺相場の中では安いですからついていなくて普通かと。

表面上の価格は安いですけど、立地相応な印象です。
JR西の富沢町は高いと思うので、立地を取るか値段を取るかですね。

ファミリーで住むにはキツい間取り

三井レジが横山町にもマンション建てますね
どっちが暮らしやすいのかしら

浜3と横山町だと悩ましいね。
それよりJR西の富沢町の方がいいです。
坪500万くらいだと思いますけど。

>>39 匿名さん


マンションは、三井か住友か三菱か野村がいいのでゴメンなさい

>>40 通りがかりさん

富沢町は三菱も売主ですけど…

>>41 匿名さん

パークか、シティ、パークか、プラウドブランドのマンションが好みなので、ごめんなさい。

現地見て住む気にはなれない場所だった

中央区で一番大きい公園である浜町公園が近いのはファミリーには最高ですね
。この辺りは緑が少なく、子供が遊ぶ場所がほとんどありませんから。バーベキューができたり、広い芝生やグラウンドで遊ばせることができる場所は貴重です。

バーベキューの抽選、なかなか当たらないですけどね。

プラン見ましたけど収納が少ないですね。
70m2の3LDKだとファミリーには狭いです。
このご時世なので8500万で浜町エリアの三井物件を買えるなら、広さは妥協するしかないのかなと。
DINKSの一次取得者向けですかね。

今のこのご時世、都心駅近で70平米あれば4人家族が住むでしょう。
時代ですね。しょうがない。

割り切って7900万円台の部屋に突撃するのはありかもねー
転売屋じゃなくて実需の人に買ってほしいけどさ。

７０平米の３LDKって、４人家族のモデルケース的な広さに最近はされているように思います。家具の配置例などを見ても、そういうふうになっているところもあります。
リビングインの部屋を実質リビング扱いにしてしまう以外は。
うまく細かい所を収納にするなどして
工夫してやっていく必要があるでしょうね。

ここって、ハザードマップ上真っ赤なエリアですけど、住居として買うって考えてる方はそのへんどういう意識なんでしょう
5メートル未満になってますけど、4メートルも浸水したら一階の住居と施設がほぼ壊滅し、生活もままならないかと思うのですが
https://www.city.chuo.lg.jp/bosai/bosai/kouzuihazard/kozui02.files/haz...

>>50 匿名さん
気にしない

浸水する物件に9000万円出しても構わないパワー層か、ハザードマップすら確認しない方々が買うから問題なし
こういう掲示板見てるとみんなすごい調べてると錯覚するけど、ハザードマップ見ない層はまだまだたくさんいるからデベは助かるよね
自分だったら絶対避ける
浸水して資産価値にプラスは絶対ないし、居住環境だって終わる

>>52 匿名さん

先ず、新大橋通りより隅田川川は買わない。
新大橋通りより東京駅日本橋側を買う。

>>53 匿名さん

新大橋通りの北側、かつ、清洲橋通りの西側てこと？

新大橋通りより海側は買うべきでは無い。

ここはデザインは結構いいな、って思ったけど、平気で柱が食い込んでてかなり居室形状に影響与えてる。最近の新築にしては70平米以上あって、それなりに広さが確保されてるのは良いと思うけど。ハザードマップも内水氾濫で数10センチ色ついてるくらいなら理解出来るけど、こんだけ浸水区域に入ってると厳しい。それも織り込んだ価格ってことかもしれないけど。

>>55 匿名さん　おおむね同意です。個人的には例外で蛎殻町はありだと思いますけれど。やはり人形町、浜2、久松町、富沢町ではないでしょうか。あえて浜3、ましてや中洲に家を買うのが分からない。

>>57 近隣住民さん
私は銀座や東京駅まで、歩きたいので、兜町や茅場町も視野に入れてます。なかなか分譲マンションは無いですが。

>>58 匿名さん　私は丁目までは言いませんが人形町住まいです。歩くと20分ちょっとで八重洲口と日本橋口、+5分で丸の内側に着きます。普段は自転車通勤で10分ちょっとです。茅場町や八丁堀からは八重洲側には行きやすいですが、丸の内側は少し遠いかもしれませんね。

浜3のいいところを教えてください。
日本橋エリアの中では立地なりに物件価格が安いですが、それ以外のメリットはないのでしょうか？
駅距離遠い、久松小学区外、浸水リスク、高速からの排気ガスなどデメリットが多い気がします。

>>60 匿名さん

学区に関しては、中央区の公立なら、どこも大差ないですよ。。私立じゃないから入試もないので。

>>60 匿名さん　61さんのおっしゃるとおり。中央区ならではですが小学校ごとに教育内容に特色があるんですよね。学区関係なく各家庭の方向性に沿って選択できます。門前の小僧よろしく区内の一流企業が出前授業してくれて、ITや金融のリテラシーを養える学校もあります。
久松は皇族が来賓で来る伝統校で代々通わせたい考えの家庭も多くやはり人気ですよ。浜3は賑わいがない界隈でしたが、近年安田が開発して30代くらい向けの施設や店がポツポツ誘致されています。ちょっと意識高い感じ笑。そういう部分、静かに住みたい、お手頃に買いたい向きにはいいと思います。

えーっと、偏差値とか、セレクションのある小学校がよければ、私立小学校へどうぞ。東京には私立小学校がたーーくさんあります。

そういうのがないからこその、公立小学校なのです。それが公立の良さでもあります。誰だって入れるのです。

だから、そこには偏差値など、存在しません。冷静になればわかるはず

浜3は8500万円（坪400万）に対して、
人形町2の最終一邸は1.15億（坪536万）。
3千万も価値が違う立地なのかな。

>>61 マンション検討中さん
阪本小学校が人気ですね。

公立は誰でも入れるからね。それが公立の良さでもある。それが嫌なら、お受験して私立を受けましょう。あと、私立じゃないので、人気とかありません。自己肯定と人気は違います。

ここは小学校の話題に敏感な人が多いですね

>>66 マンション検討中さん

阪本は人気。

小学校の偏差値？の話題にそれてしまった人がいるようですが、区内のどこの公立も選べて、学校によってはプラスアルファもありそう。公立での取り組みという点がおもしろいですね。私立は当たり前ですから。

浜3の学区の有馬小はどうなんでしょう？
坂本は6学級しかないですけど人気なんですね。

阪本は新しくなりました。

公立に人気とかありません。人気や偏差値が存在するのは私立小学校。

区別のないところが公立の魅力ですよ。

>>64 匿名さん
バザードマップと駅距離見れば差は一目瞭然だと思う
話題の学区の問題もあるしね

あと素朴な疑問だけどこの物件普段の買い物どこでするんだろう
大通りいくつも越えて人形町まで往復するのかな
子供いるファミリー層はそのへんも気にしそう

>>73 マンション掲示板さん

トルナーレじゃない？

>>73 マンション掲示板さん

逆に人形町に、なにがあるの？笑　

>>75 マンション検討中さん

日本橋エリアに詳しくないことは分かった。
一度、人形町と浜3を歩いてみることをおすすめする。

トルナーレ行ったことあるけど全体的にちょっと高めなんだよねぇ
まぁ、なら人形町に何があるって指摘ももっともで、ファミリー層に優しいスーパーはこの辺にはないね
洪水ハザードマップとスーパーは人によっては致命的だから転勤とかで売り出したときの価値は少し心配かな

>>77 マンション掲示板さん

ファミリー層に優しいスーパーはマルマン。
ここからは遠いけど。

浜町といえば、ピーコックあるじゃん。ピーコックは、ふつーにイオンじゃん。

逆になんで人形町なの？笑。人形町になにがあるの？笑　毎日ハンバーガー食べないし、回転寿司も食べないでしょ？

中央区のよいところは、いたるところに公立に小学校があるところ。公立に偏差値ない。またスーパーはピーコックがある。荒川のハザードマップは、この辺り大差ないよね？

中央区は、銀座への近さを求めるのであれば、あちら側が人気。やはり日本橋よりも銀座が栄えてるから。ただし日本橋エリアもでオッケーであれば、上述の理由で人形町も浜町２も浜町３も久松町も東日本橋も、それら要素内では大差ない。不動産は駅距離。そこの許容度。

>>80 マンコミュファンさん
ハザードマップに大差ないって本気で言ってる？
書き込むなら少し調べてから書き込んだら？
https://www.city.chuo.lg.jp/bosai/bosai/kouzuihazard/kozui02.files/haz...

このマンションの立地含めて浜3は明らかに貴方の挙げてる人形町やら浜2やらと比べて、ワンランク洪水の際の浸水深が高い

業者としてはハザードマップ出されたら困るんだろうけど、その事実を隠蔽するのはよくないんじゃないかな
このハザードマップを受け入れられる人が買うべき物件だよ

>>81 マンション掲示板さん

なーんだ、荒川ハザードマップですと、数階程度しか大差ないんですね。小学校も公立だと大差ないですし、日本橋内であれば駅距離ですかね。

>>82 マンション検討中さん
横からですが、流石に久松小と他が大差ないとか
数階の水深差を大差ないとかは擁護が雑すぎないかな…？
でも、1階が浸水するのと3階が浸水するのが同じと思える人なら、この物件すごい向いてると思います
私は家族の安全考えるとどうしてもハザードマップ気にしちゃうから羨ましいです

>>77 マンション掲示板さん

ピーコックと成城石井

>>83 マンション掲示板さん

はい、どちらも同じ中央区の公立ですね。偏差値気にするご家庭は、私立を受験されるし、東京には慶応や青山といった私立小学校がたくさんあります。東京に限らず地方にも優秀な私立小学校がたくさんあります。塾スタイルの小学校もあります。

だれでも入れるからこその公立なんですよ!

小学校段階で公立小学校が無くなると大変ですよ？公立には受験がありません。だから公立に偏差値は存在しないのです。安心して公立に通える環境を大人が整えてあげることも重要です。

子供たちは近い公立にいこうとしているのに、大人が勝手にどちらが上だとか、、子供がかわいそう。同じ区内で仲良くすれば良い。

先生も選べません。

勉強したければ私立がある。塾もある。スポーツしたければクラブもある。

>>82 マンション検討中さん

浜3は駅距離劣るから安いんだけどね。

>>87 マンション検討中さん

私立でも公立以下の所もたくさんあります。
問題起きればお金で解決するとか………………

かなり学校の話で盛り上がっていますが、子供さんがおられる方、多いのですか？
小学校も近いし、こちら自体も専有面積はファミリー向けのところもあるので
子供がいる人も検討しやすいっていうのがあるから
こういう話になっているのかもしれないですね…。
学区内の公立校が人気のところだと、
賃貸で出したとき、借り手が見つけやすいらしいから、
子供がいない人にとっても学区は大切だと思います。

設備はディスポーザー、カップボード、ミストサウナ、天カセが無い。
このあたりの妥協できる設備をコストカットして、買いやすい価格に纏めてきているという印象。

すみません、詳しい方教えて下さい

昨日、モデルルームに行ってきたのですが、管理費と修繕積立が思いのほか高く、聞くと「全体管理費」と「住宅管理費」、同じく「全体修繕積立金」「住宅修繕積立金」があるので、とのことでした
「全体」について、2階に入る保育所とかの関連かなと思いつつ、でもそれを購入者が負担するの？で、書類を見直してたら疑問が出てきました

このようなケース初めてなので、よろしくお願い致します

>>92 口コミ知りたいさん

管理費と修繕積立金のm2単価いくらですか？

>>93 匿名さん
ご連絡ありがとうございます
Cタイプ　74.72平米
全体管理費　16,510円→220円/平米
住宅管理費　13,970円→186円/平米
全体修繕積立金　6,130円→82円/平米
住宅修繕積立金　5,830円→78円/平米
よろしくお願い致します

>>94 口コミ知りたいさん

Cタイプ：74.72m2
管理費：30,480円（407円/m2）
修繕積立金：11,960円（160円/m2）
合計：42,440円（567円/m2）

まとめてみると、確かに高いですね。
最近の新築はみんな高いですが、
管理員の人件費高騰、内廊下（空調ありますか？）、小規模、駐車場が少ない、保育所（管理組合に収入入らない？）などの影響でしょうか。

>>95 匿名さん
早速のご返答、ありがとうございます！
やはり高めなのですね...
はい、内廊下なので管理費は高い、という説明ありました
また、保育所は容積率緩和の特例のために入れている、とのことでした
つまりは、組合に収入が入らないので、ということですね
とても参考になりました
ありがとうございました！

ここって病院の跡地ですよね？

>>97 マンコミュファンさん　そうですよ。老舗の山村病院でした。大きめな町医者で内科のクリニックと療養施設がありました。

本日、マンマニさんご来場。
レポート期待してます！

浜町3と人形町2に住んだことがあります。
子育て世代です。

浜町3の良かったところ。

ピーコックが近く品揃えが豊富。
成城石井が近い。
浜町児童館、浜町公園の遊具が近い。
小児科、耳鼻科の評判がいい。

TCATが近い。
濡れずに買い物ができる。
100均、マック、レンタカー。
羽田成田まで座って行ける。

首都高の浜町出入口が近い。

浜町ハロウィンの町内イベントが楽しい。

人形町2の良いところ。

人形町駅に近い（最大のメリット）
カフェ、定食屋が豊富。
SAPIX、四谷大塚が近い。
日本橋税務署が近い。
日本橋図書館が近い。

久松小学校
日本橋小学校（学年によっては荒れてます）

販売概要（第１期）
受付名称
一般
受付方法
登録抽選
受付期間
2020年3月6日（金）～2020年3月7日（土）
受付時間
10:00～17:00 最終日は14:00まで
抽選日
2020年3月7日（土）
抽選時間
15:00
販売戸数
22戸
販売価格
79,900,000円（1戸）～99,900,000円（1戸）
最多販売価格帯
8300万円台（2戸）・8600万円台（2戸）・9400万円台（2戸）・9500万円台（2戸）・9700万円台（2戸）・9800万円台（2戸）・9900万円台（2戸）
間取り
3LDK（22戸）
専有面積
70.13㎡（1戸）～74.72㎡（7戸）
バルコニー面積
6.84㎡（7戸）・7.00㎡（4戸）・7.56㎡（11戸）
ルーフバルコニー面積
--
専用庭面積
--
サービススペース面積等
--
管理費
管理費：月額 13,110円～13,970円
全体管理費：月額 15,490円～16,510円
修繕積立金
修繕積立金：月額 5,470円～5,830円
全体修繕積立金：月額 5,750円～6,130円
修繕積立基金
修繕積立基金：引渡時一括 547,000円～583,000円
全体修繕積立基金：引渡時一括 575,000円～613,000円
管理準備金
--
その他費用
--
販売概要備考
※専有面積に関して：総戸数22戸のうち21戸は、トランクルーム面積（0.78㎡～1.93㎡）を含みます。

日本橋らしい外観にこだわった江戸をイメージしたデザインは特徴的で目立ちそう
10分圏内で色々な路線が利用できるので車いらずの生活ができるのは便利でしょう


一方で内装はワイドスパン設計になっていますが、キッチンがリビングに背を向けて設置してあるのが残念。

キッチンがリビングから比較的見えないようになっている方がイメージとしては良いです

このマンションやばいね。
アルコーブないじゃん…

敷地外駐車場ってどこなのかご存知の方いますか？

戸数が少ないと管理費は高くなる傾向があるよね

>>104 マンション比較中さん
浜町Fタワーって言ってましたよ

>>99 匿名さん
マンマニさんのあれはデベからお金を受け取って記事を書く広告ですけど、内容には期待ですね

>>106 マンション検討中さん
ありがとうございます。

遠いですね。。。
敷地外ってだけで車重視の方の選択肢からははずれますが、そうでない方もこの距離はいやでしょうね。。。

第1期1次22戸は完売した模様。
第1期2次で残り23戸販売する勢い？

販売概要（第1期2次） ＜予告広告＞
販売予定時期：2020年3月下旬（予定）
予告広告
※本広告を行い取引を開始するまで、契約・予約受付・申込順位確保は一切できませんので予めご了承ください。
受付名称
一般
販売戸数
未定
予定販売価格
8400万円台～9700万円台　※100万円単位
予定最多販売価格帯
9600万円台　※100万円単位
間取り
3LDK
専有面積
71.70㎡～74.72㎡
バルコニー面積
6.84㎡～7.56㎡
販売概要備考
※専有面積に関して：トランクルーム面積（0.78㎡～1.93㎡）を含みます。※予告概要に関しては、1期2次以降販売予定の戸数に対応。

>>77 マンション掲示板さん

隅田川溢れたら、真っ平なあの辺りは兜町、東京駅まで浸水です。隅田川を守るため他の川に逃します。なので溢れません。

>>111 マンション検討中さん
隅田川を守るため、荒川に放水するシステム

https://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/list/201911/CK201911080200012...

マンマニさんの記事、読みました
眺望は全く期待出来ないとのことですが、どの部屋も日照も期待出来ないということでしょうか？　近所の雰囲気をご存知の方がいましたら、教えてください

>>113 マンション比較中さん
時々近くにいくことがあるのですが、眺望は殆ど期待できませんが日当たりは上の階ならそれなりにはあると思いますよ
近所の雰囲気はまあまあというか特段心配なことはないと思います。

114さん、ありがとうございました
ただいま真剣に検討しています

中央区内陸ファミリー向けはこの先出物も少ないですから、すぐ完売でしょうね。

徒歩圏内で行ける最寄り駅が複数あるも魅力ですが
各戸にトランクルームがあるって、嬉しいですね。
季節の物とか普段はあまり使用しないものも、
トランクルームがあれば、余裕で保管できて良いなと思いました。
さすが、この価格帯まで出すといろいろ工夫されているなと感じました。

浜町なのに、眺望日当たり最悪なんですか？
これが、東京駅徒歩10数分で、最寄り駅まっ徒歩3分以内なら、眺望日当たり最悪でもまあ我慢しますが、浜町でしょー？

浜町は数年前からマンションラッシュで、前建てや日当たりがキツく、間取りがトリッキーな場所が多いですね。
その中で、このマンションは大手デベらしく、採光や間取りがよく考えられている方だと思います。

日当たりがいい部屋はどこなんでしょうね。

間取りを見ていると、南東向きも北西向きの間取りもあります。現地案内図は北、南に細い道があります。地図からはわかりませんが東にもマンションがありそうなのかなと想像しました。
北向き間取りも純粋な北ではなくて北西だったので、冬は日が長くて午後からの時間が長いなら北西向きの方がいいのかとも思いました。
間取り、家族も住める永住向きのタイプだと感じました。