ラ・トゥール目白御留山

地下5階ということは崖下のシスコンパーク下落合も敷地に入るんだね。

新目白通り沿いのコンビニやスーパーに行きやすいのはグッド。
高田馬場駅へは新目白渡って西武線踏切渡って神田川渡って、大変な6分間になるけど。

地上２階とは珍しい！
さすがのスミフも近所に遠慮した？

ここはグランドヒルズか、それともガーデンヒルズか？

地ぐらいはとても高い場所なんですね

>>1 匿名さん
地下5階とはどういうイメージでしょうか？

>>4 匿名君

画像は現地の様子です。
左側に見えるのが隣接地に建つ崖下の4階建て、
右手にチラッと写っているのが敷地内高台に建つ2階建て（解体予定）です。

高台部分を基準とすると崖下が地下5階というカウントになるのでしょう。
おそらくここに高田馬場方面向けのサブエントランス、駐車場入口（近衛町側からは車を入れにくい）、そして見た目地上7階建ての住居部分が建つのだと思います。
そしてメインの平らな高台部分は「地上2階地下1階」の低層レジデンス、と。

あくまで想像ですけど。

>>5 匿名さん
非常に参考になりました。ありがとうございます。目白に多少縁があり、どんな物件になるのか期待してます。南側の眺望はややリスキーな感じもしますね。

>>6
南側の眺望は期待できませんね。
目の前が築50年の高田馬場住宅（都公社分譲・15階建）ですし、その先も高田馬場の雑然とした街並みです。
いわゆる目白のお屋敷町の最南端なので南面はリスキーだと思います。
とはいえ住友ですから超高級イメージを押し出してくるでしょうが。

ここは土地の特殊性から定期借地権のマンションになるみたいです。

>>8 通りがかりさん
定借でしたか。残念です。それなりに優しい価格でしたら検討してみたいです。

定期借地権かぁ。
なるほど日立は簡単にここを売れないよね。
学習院から譲ってもらった経緯もあるし。
だとすると意外にお手頃価格になるね。
学習院関係者と日立関係者がたくさん住みそう。

>>8
情報ソースはどちらですか？

業界筋の噂では分譲でなく高級賃貸かもと聞きました。錯綜してますね。
スミフのラ・トゥールはあの立地の大久保タワーでも順調だそうで、ここなら強気のビジネスが可能かと。

住友不動産で定期借地権分譲の事例ってありましたっけ？
ブランド名は何になるのでしょう？
やはり高級賃貸でしょうか。

結婚式場がそばにありますよね。
立地としてはいい場所。
定期借地権でも、値段が高くなりそう。
しかもスミフだから値引きはなし。
富裕層向けの物件でしょうか。
階数からして総住戸数も少ないですよね。
広めの間取りで少ない住戸数というタイプでしょうか。

>>12 匿名さん
確かシティタワー品川っていうタワーが40年だか50年だかの定借で安かったような気がします
でもなんか地の果てみたいな港南の方でしたけど。

ここは目白だし長く住みたい層も多いだろうし、定借にして安くするなんて企画するだろうか？
分譲したくないなら多分賃貸だろうなー
ラトゥールって高級ブランドあるし

>>14
定借にしても3億が2億になる程度の話で、メリット感じにくいですよね。
私も分譲じゃなくラトゥールになると思います。

>>15 匿名さん

近くに住んで居ります。
地ならしもずいぶんできてきたようで、広大な土地で驚いています。
相当規模の大きいマンションが建つのでしょうね。
立派な桜と竹を伐採してしまったのがとても残念です。
南側の崖が気になります。大きな地震が来た時は大丈夫でしょうか。
それから、目白からここに向かうまでは良い雰囲気なのですが、南の崖から見える風景は高田馬場そのものというのが残念ですね。
でも住友不動産のことなので、強気の価格でくるでしょうね。

>>16
竹林も切ってしまったのですか。住友は街並み破壊が好きですね。

おっしゃるとおりここから南の眺望は雑然とした高田馬場です。
山手線と埼京線がガーガー走りその下を西武新宿線がガタゴト走る。
その交点近くを横切る新目白通り。
賃貸マンションと町工場と雑居ビル。目の前には団地。

それでも不思議なことに住友は売り切ってしまうんです。
目白ガーデンヒルズなんて300戸中200戸が億ション。坂下だと言われながら結局完売。
シティテラス目白は豊島区高田アドレスで「目白ゼロ丁目」なんて揶揄されつつ完売。
それに比べてここはアドレスも地歴も特上の高台ですから、眺望の悪さなど屁でもないでしょう。

御留山公園前のパークナードが販売開始。
前面南側が公園の芝生。二つとない最高立地。
所有権で買えるならあちらでしょう。

眺望を期待出来ず、電車の音も気になる立地なのはもとより、
この場所は土砂災害警戒区域に指定されていますね。
分譲マンションになったとして、ここを買うのかどうか？
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000221104.pdf

>>19
土留めの擁壁がわりにマンションを建てますｗ

>>20 匿名さん
どうせ定借か賃貸でしょう。この辺りは地位は高いのでしょうが、割高なわりにリセールは期待できないのかなと。

スミフの賃貸なら超高級物件として成功する。

こんな感じらしいですよ

>>23
ありがとうございます。
すごいですね！　
一番狭い部屋でも100㎡以上！　広い部屋は280㎡！
分譲になったら定借とはいえ数億クラスです。
やはり超高級賃貸になるのでしょうかね？

>>23 匿名さん
日立目白クラブの建築は残すわけですね。切り離して敷地ごと売るのか。その方が立地の風格を維持できるとみたか。

総戸数93戸みたいですね。2階は広いですね。地下にあたる部分に小さめの部屋もできそうですね。

23さんの図面によると
「高台に地上2階地下5階を建てる」のではなく
「高台を削り取って崖下に7階建てを建てる」ということですね。
そして6階にエントランスを設ける、と。
まあ、よく新宿区役所の建築課が許可しましたねこんな計画。

吹き抜けが多用されてさすが高級物件と思いましたが、バルコニーの反対側は土に埋もれてるわけですから、吹き抜けは絶対に必要なのですね。

93戸に対して74台分の駐車場はこのご時世まあまあでしょうか？敷地にゆとりがあるので。
台地の斜面に建てたマンションで思い浮かぶのはフォレストテラス鳥居坂（地下３階扱い）ですが、ここは敷地が広いのでどんな感じになるでしょうか。
現地見ましたが結構な高低差ですね。

>>25 匿名さん
戦前からの歴史をもつ付属施設や、地元住民が田中角栄に陳情して守った御禁止山の風景を成す竹林も破壊したので残したとは言えませんね
ただの近隣住民なので感覚が違うのかもしれませんが、歴史ある落合バッケの風景を潰しておいて「歴史ある高級住宅街」「おとめ山の文化」なんて標榜して売りに出すと思うとゾッとします。そういえば絵画館や富士見坂の景観を台無しにしたのも住友でしたね。

同地の昭和5年頃の写真だそうです
上皇様はじめ皇族方が過ごされた寄宿舎群も本館以外壊されてしまいましたね…
日立もろくに手入れしていなかったのでここ数年は廃墟化してましたが

> 上皇さま（平成天皇）も生活された・・・

戦前なら不敬罪で捕まってるね。
まだ御存命だし。

>>30
解体前までは山手線で高田馬場から目白に向かう時に見えた景色ですね。
その佇まいが消えたのは本当に残念です。

御留山公園を東西に分断して建っているのも住友のグランドヒルズ目白御留山。
本当に住友の環境破壊は許せません。

現地知ってる人ならわかるけどここは道路がよくない。
奥まってるし駐車場入口まで何度も角を曲がるしアップダウンもあるし西に行くと階段。ある種の袋小路。そもそも目白通りから近衛町へ入るのも出るのもひと苦労。新目白通りからだと猛烈な急坂を登ることになるし。
ここに高級住宅93戸、駐車場74台。自家用車以外にもタクシーや宅配車両の出入りがあるからカオス化必至。なんで高田馬場側にサブエントランス作らなかったんだろう。元々近衛町は戸建て屋敷の街だからすでにマンションが増えて過飽和状態だよ。

ここも、「愉快なお隣さん」＝ハードコア近隣住民クレーマーがキツそうですね。
初心者マークの方が連続投稿してるとこ見ると。

完成が2023年春ということは販売開始はオリンピックが終わってからですね。
その頃の経済状況はどうなっていることやら。
　

住友、住友というけど、この辺の昔からのお金持ちは、みんな住友グループで働いている、もしくは、住友家と姻戚関係にあるご家庭ばかりですけど。だから、変なものは建てないでしょう。
下落合・目白・中落合シティハウスしかり。
グランドヒルズ下落合しかり。

>>36
べつに住友村ではない。
三井は最高峰のパークマンション2棟、パークコート2棟。
三菱も億ションの目白近衛町がある。
東急はドレッセとドエルパレステージの2棟。

この場所は三井にやってほしかった。。。

三井は三井さんがいたからです。
彫刻家の方。
三菱はいない。
住友家関連は多いです。

高田馬場から目白に向かう場合は半世紀前からあるUR高田馬場住宅が視界を遮っているのでは？

ここにしてもガーデンヒルズにしても南側の眺望は良くないですよ。高田馬場ですから。

この間取りの広さと敷地の贅沢な使い方を見ると
ラトゥールだね
車寄せも広くとってあるし代官山みたいな威圧感があるエントランスになるんじゃないの

こんな感じらしいですよ
あくまで予定は未定状態ですね

この通りできたら高級感ありますね

エントランスかっこいいですね

>>45 匿名さん

傾斜地脱法マンションですね。
第一種低層住居専用地域に実質的に7階建て。
黒とガラスの外見はこの場所に似合いません。
さすが住友の悪趣味センス。
せめて自社のガーデンヒルズと統一感持たせろと思う。

>>45
外廊下かぁ。残念。グレード高くないんですね。
地下2階から地上1階までは吹き抜けあるとはいっても超ウナギの寝床の奥行き。
各階ゴミ置場でなく地下5階にしかないのもガッカリ。

わざわざ吹抜けを設けているようなので採光窓付の内廊下では？
超ナロースパンは残念だが。

いま風でいい感じですね！
結局のところ通常の分譲ですか？
定期借地権？。。賃貸？。。
通常の分譲なら即買います。

>>48 匿名さん

いやいや各階平面図によれば北側外廊下がありますよ。
2戸または3戸に1機のエレベーターなら高級マンションですけど長ーい外廊下ならフツマン。

>>50 匿名さん

北側は崖なので外廊下ではないんじゃないですか？
建物内に内廊下だと思いますよ

>>51 匿名さん

ああ、そういう意味では内廊下か。たしかに。
南面以外の開口部は吹き抜けになるんだね。

でも延々長い廊下を歩くのは勘弁だな。
ガーデンヒルズみたいな構造にして欲しかった。

確かにガーデンヒルズは平置き駐車場も多く、エレベーターも多く、理想的なマンション。今の時代、ガーデンヒルズレベルのマンションは建てられない。

子育てを考えたときに、自宅がみどりを盛大にはぎ取った上に、地下5階で建築規制をすり抜けたマンションだっていうのはけっこうハンデかな。子供をESGに進ませようとした場合、家庭の哲学の根底が揺らいでしまう。お隣の公園を借景にして「緑豊かな」とか詠っちゃうだろな。

45の図面を見ると、地上２階と言いつつ実際に近衛町側から見えるのは最上階だけ。エントランスもここにある。
目白クラブ本館からの見え方に配慮したようだ。
それにしても地下５階はすごい。エントランス入ってエレベーターで６層下る感覚ってどうなのだろう。隣地を買収して低層部にサブエントランスを作れなかったのか。高田馬場駅へ近くなるのに。

吹き抜けは地下２階から地上２階の４層だが、一番下だと光はまったく入らないだろう。

>>46 匿名さん
多分場所的にも分譲企画するならグランドヒルズ
でもグランドヒルズならこんな尖った建築にはしないと思う
他にも同じ時期にグランドヒルズ立ててるんだから
部材も考えればいつもの系統に落ち着くはず

こここ予想の雰囲気はほぼ代官山ラトゥールと似てると思う
だから自分の予想は賃貸ラトゥールだと思う
まぁ自分で払わない経費落としの賃料だから、駅からの導線なんて気にしないでタクシー、運転手付きとかを想定してるんでしょ
分譲なら高田馬場側にもサブエントランス作って駅近にするだろうし

>>45　さんの図面を見ると、地下4階のおとめ山公園側に歩行者・自転車通路と記載があるので、サブエントランスがありそうですね。こちらなら少しは高田馬場が近いでしょうか。

あと各階の共用施設とだけ記載があるところがもしかしたら各階ゴミ置き場の可能性あるかもしれませんね。

>>57 匿名さん

鋭い！サブエントランスですね。
これで高田馬場徒歩5分になります。新目白通りの信号や西武新宿線の踏切はカウント外なので。
プラウドよりずっと条件のいいマンションです。

>>32 匿名さん
？？？
あそこも、となりもマンションみたいな1軒屋だったよ。元々、あんた余所者でしょ。
丸わかり。

敷地ほとんど削っちゃったね
由緒ある土地なのに無残なものだ

ここはハザードマップにかかってるんですけど、削って固めたらハザードマップから外れるんですかね？
バウス御留山はハザード上なのに値段が高いんですよね。ここも高いのかなぁ…

>>61 匿名さん
ここは建物自体が土止めみたいなものだからハザードは解除されるんじゃない？
こういう崖地マンションって脱法だと叩かれるけど、意外と安全面ではいいのかも。もちろんちゃんと工事していたらの話だよ。

新宿区の資料がありました。
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000272667.pdf

反対運動のサイトがあったのですね。
「目白ヶ丘幼稚園周辺の交通安全・環境を守る会 」
https://shimoochiai2kankyomamoru.jimdosite.com/

新日本建設の「たぬきの森」計画の時は大盛り上がりだったのに、こちらは鳴かず飛ばず。
訴えかけ方の違いでしょうか。
それとも住友＋日立という大企業絡みなのでメディアが取り上げなかった？

台地をまるごと削り取ってしまう地下5階建てなんて、たぬきの森よりも適法性に疑義がある計画だと素人目には思えますけどね。

私事ながら、先日竹田助雄氏がおとめ山公園開園の経緯を記した「御禁止山　私の落合町山川記」を読みました。
地元の印刷工場長の筆者が大蔵省の寮建設に文化人・住民・政治家・メディアの総力をあげて立ち向かう姿に感動しました。
こういった先人たちの途方もない尽力で守られた緑を破壊した上で商売に使う日立・住友。ここの関係者や入居者がいかに地域に尽くしていようと、ここまで先人や地域住民を侮辱した以上おとめ山を名乗る事だけはしないでほしいし、感情的にはおとめ山公園に入らないでいただきたいくらいです。

もう一つ知った事ですが、同地は昭和二十八年に日立が学習院側から譲り受けた土地だそうです。
それを堂々と破壊してカネにするという日立根性には敬服します。
それにしても一昔前なら学習院の学生や教授が反対運動しそうなものですが...

日立は企業としての節度よりもカネだったのでしょう。
そこへ学習院や皇室と独特のコネクションがあるらしい住友が組んだという、この土地にとっては何とも言えない成りゆき。
ガラス張りのチャチいマンションが数年後に完成します。

>>65 名無しさん

政治家は自民党だよ。
共産党や公明党はな～んにもしとらん！
自民党の池田正之輔さん(元科学技術長長官で中落合在住）が角栄に直談判して何とか一部が残された。

売ったのは社員寮だった部分ですね。
社員寮はあちこちにあるので、違う場所の寮を高層化等で敷地を節約して目白は閉鎖したんですよ。
社内では無駄を徹底的に省こうとしてますから、余計な施設はどんどん売却してカネにしています。
保養所なんか昔はたくさんありましたが、今はほとんど残ってません。
目白クラブは家族で食事したことありますが、貴賓室みたいな個室で豪華なフルコースを食べてワインを飲んでも1万円しません。
社員ですから。

>>69
日立は売却したんじゃなく定期借地権を設定したんだよ。
形式上は学習院や皇室に配慮したことにした。
それにしても現地を見ると酷い有様だね、高台がまるごと消えてる。これで地下5階なんて詭弁だよ。

“平成天皇”とはなんと不敬で非常識な。
諡号は崩御の後のものであってご健在の時には大変不吉で失礼極まります。
常識知らずも甚だしい。

このあたりだと、住友は信用あるからね。
住友家との親戚だらけ。
少し前なら住友村と言っても過言じゃなかった。
だから、住友系のマンション多いだろ。
元々の金持ちが斜陽で等価交換したマンション。
三井もある程度。
三菱系は少ない。
大島子爵の土地も、大東京飯店オーナー(歌舞伎町華僑の3ボスの１人）から訳のわからんデベのマンションになったろう。
朝から白いロールスで出勤していたなぁ～。
ゴルフの打ちっぱなしまであった大邸宅。
みんな元々の土地持ちの関係筋のマンションが建つ。

ワンルームや2LDKみたいな中途半端なマンションは要りません。場所を考えてください。
メゾネットなどの広さや目白界隈でリッチな方々が納得して入れる建物をお願いします。

>>74 メゾネット求むさん

心配しなくても公園側最上階は280平米以上。
キミの家の敷地より広いよ。

工事は進んでますがその後の情報は途絶えてますね。
本当に分譲するのかしら。

ここら辺だとグランドヒルズ目白御留山が一番高級だけどそれを超える物件になるかね？

先日、日立目白クラブ内のレストランにある貴賓室を予約しようと電話したら新型コロナの関係で年内休業がっかり。

ここにあった元日立寮は古いし耐震補強などしたらペイしないから売却して正解じゃないかな。いつまでも不良債権持っていてもね。

>>78
正確には売却じゃないんだな。
土地は日立が持ったまま住友が定期借地権のマンションを建ててます。