東五反田二丁目第3地区再開発事業について語りましょう。
住所：東京都品川区東五反田二丁目
事業協力者：竹中工務店
Ａ地区（業務棟）……… 地上20階、高さ約110ｍ、延べ約70,000㎡、事務所、店舗
Ｂ地区（住宅棟）……… 地上40階、高さ約150ｍ、延べ約41,000㎡、住宅、保育所
Ｃ地区（公園）
◆２０１６年３月………準備組合設立
◆２０２０年……………都市計画決定（予定）
概要：https://www.skyskysky.net/construction/202706.html （日本の超高層ビル）
建設委員会資料：https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...
[スレ作成日時]2019-10-10 11:37:04
ドンキ五反田、いよいよ
コロナはこちらの再開発計画にも影響を及ぼしそうですね。年内の都市計画決定は難しいかな。
五反田ドンキ、思ったよりも売り場面積があって品揃え豊富。
食品スーパーしかないこのエリアでは貴重な存在。
これからマンション作っても売れないよ
都市計画がそろそろ告示されるはずですね
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/hpg000...
8月3日に地区計画は決定されたみたい。
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/hpg000...
北向高層階は東京タワービューかな。北向以外は中層の展望が悪そうだから南側のて低層もいいかも
東側も高層階なら東京湾や羽田空港も見通せるかな。西側南側低層はリバーサイドビューで人気ありそう
線路側は、電車の音が意外にうるさいですよ。
>>32 ご近所さん
線路側はリバーサイド、南向き、桜で一番高値で売ると思う。地球温暖化してても未だに南向き信仰は根強い。
でも一番いいのは北側だと思う。
あとは仕様がどうなるかかな。パークシティ、グランスカイは占有部がなんかショボかったから。
ここの計画をみると、床面積がグランスカイの約半分になるから、規模としてはそんなに大きくなく、グランスカイより坪単価はかなり安くなるのではないかなと思っている。
さらに、相場もこれから数年かけて一度底を付けてくると思うから、そこそこ値頃感のある設定にしないと売れないと思う。
五反田・大崎の再開発はこれでほぼ完成となるから、街並みがどう変わるかは非常に楽しみ。
スケジュールは未発表ですよね。いつ頃できるんだろう？
規模がグランスカイの半分でも、大崎駅にはちょっと近いし、坪単価で下回ったら瞬間蒸発でしょうね。武蔵小山で坪500万の時代ですから。
まあ分譲するのは数年先で、今から価格の話しても仕方ないですが。
一番影響があるのは、グランスカイだろ。住民向け説明会あったけど。
一丁目の再開発計画が出てますね。駅前がきれいになればこのマンションにもプラスのはず。
https://www.kensetsunews.com/archives/491029
大崎駅のほうが近いけど住所は東五反田。
ブランズタワー大崎
ブランズタワー五反田
どちらにするんでしょう？
東急も色合いを合わせてくるのでしょうかね。
この一帯はブランド横断的に調和のとれた色調なので崩してほしくないです。
ブランズタワー東五反田で確定やろ
竹中の施工だと建物は期待できる
北 グランスカイ（住所:東五反田）
北東 大崎フォレストビル（住所:東五反田）
東 オーバルコート大崎（住所:東五反田）
南 アートビレッジ大崎（住所:大崎）
やっぱ再開発イメージのある
ブランズタワー大崎なんじゃない？。。。
五反田の名称をマンション名に入れてほしい。
グランスカイとか東京サウスとか卑下してるとしか思えない。
普通にブランズタワー東五反田じゃないですかね。
>>57 マンション検討中さん
実際、五反田はイメージよくないじゃん。この辺じゃないけど、東五反田は島津山、池田山に化けるし。まともなマンションで五反田ついてるのはプラウドタワーくらいかな？
城南五山でくくれない住所だから三井はグランスカイとかの物件名にしてるんでしょ。アドレスは弱い。実際、大崎の方が再開発で街として成熟度増してるし。
大崎・五反田でグランスカイとかパークタワーが分譲された頃は、単に地名をマンション名につけないのが流行りだった。五反田だからじゃなくて、他の湾岸地域もみんな同じ。ワールドシティタワーズとかその最たる例。
>>61 マンション検討中さん
それは違う
港南のマンションは、名称に品川はつけても港南はつけない。港南をつけたら売れない、売りにくいのが理由でしょう。五反田も港南ほどではないけどにたような感じ。住所が東五反田のマンションは、可能なら島津山、池田山、高輪台を名乗っている。名乗れない時は、大崎であったり東京サウスであったり五反田を感じさせない名称にしてきた。最近は五反田の地位が向上して少し流れが変わってきたかも
>>62 匿名さん
確かに港南という表記からは、近所に汚れた川が流れていて地歴も悪く、治安に難がありそうなイメージがありますね
五反田もそれに近いということでしょうか
地元民にとっては東五反田は北品川と併せて高級住宅街の感覚もあるのですが、一般的ではないのかもしれませんね
この場所で池田山を名乗るのはちょっとやり過ぎでしょうか
そもそも隣が「オーバルコート大崎」って名乗ってるんだし、メインエントランスは北側だけど、目黒川沿い緑道にでる南側にも出入りできるようにするでしょ。そうすると御成橋渡れば大崎駅の方が近い。オフィス棟は、メインエントランスが目黒川側で、大崎駅には近いね。まあ、どちらにもでられるのでどっちでもいいんだけど、どう考えても一般的には五反田という名称のイメージは悪い。
最も、再開発でオフィス棟と一体なので、新たな名称作るような気がしないでもないが。
出自を隠す発想はあまり好ましくないですね
堂々と東五反田を謳ってもらいたいものです
躍起になって大崎か五反田か議論しているけど、マンション名なんてどうでもいいよ。マンションクラスタ（笑）はこういう本質じゃないところで、ウダウダ議論しているだけ。
ここは再開発進んで雰囲気もいいし二駅使えて全く問題なし。あとは、スペックと価格。
ここ解体も全く未着手ですが、いつ頃できるんでしょうね？
一応、2026年に竣工する予定みたいですね。
イマジカが移転して、解体をしてしまえば、公園と住宅棟は先に着手できると思うので、その流れを期待していますね。
ちょっと2026年は遠いんですよね、24、25年に住宅棟だけでもできたら最高。
>>74 匿名さん
現在のパークシティ大崎ザタワーの中古相場が坪500前後です。さほど駅からの距離が変わらない再開発タワーなら、現時点売り出しでも、坪600でも妥当な感じじゃないでしょうか。仮に上昇相場が続くなら、坪660くらいになるかも。
西口のすみふタワーのほうがこちらより先に始まりそうですが、そこで周辺相場が引き上げられそうですね。
タワーはパークシティ大崎から10年ぶりだし周辺タワーからの買い替え需要も多そう。
パークシティ大崎ザタワーは、大崎と言っても御殿山でブランドもあるので、そこと比較するのは筋違いかもしれません。
グランスカイと比較するのが妥当だと思いますが、ここは結構長期で中古の在庫を抱える傾向があって実売価格はかなり低くなっていっています。
たとえこれから徐々にインフレ方向になったとしても、世帯年収の平均は寧ろ下がる予想なので、不動産は今がピークと考えられます。
サイクル的にも5年後は、ちょうど底を打ってくるようなイメージでいます。
デベロッパーはそれも踏まえると可能な限り早く販売を始めるべきですね。
そう考えると、ここは予想よりも安く買える可能性が高いと思います。
その時が来たら、参戦を考えてもいいかもしれません。
失礼。パークシティ大崎ザタワーは北品川アドレスなんですね。
うーん、やはり今の坪単価だったら、白金高輪の開発ラッシュに乗った方が絶対に賢明ですね。
大崎西口にはスミフの150m35階建タワーも出てきましたね
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1312/206/amp.index.html
こっちの方が眺望は抜けてるかな
ちなみに、ここと同じ延床面積と高さ、戸数に近いタワーマンションが、ブリリアサウスタワー目黒なんですよ。
そう考えると、悪くないなぁと思いますね。
個人的には、700戸以上は息苦しいんですよね、実需で住む時に。
この辺は、水辺広場の雰囲気とかも素晴らしいし、商業施設も五反田も大崎も充実してるので、個人的には楽しみだし、前向きに検討しています。
あと、価格で言えば、私も3~5年後は底を打ってくると予想しています。
上がり続ける相場も、永続的な金融緩和もあり得ません。
いずれにしても、市況を見ながら新しい情報を楽しみに待ちます。
3-5年後には底を打つでなく、天井をつけるの書き間違いでは
>>79 販売関係者さん
パークシティは御殿山ではなく単に川沿いの低地ですよ・・。知ったかは恥ずかしいです。御殿山はパークシティから少し入ったまさに山の低層住宅街の地域です。ごっちゃにしてはダメですね。
あのあたりは昔は工場地域でした。
いやいや。
綺麗になったからと言って勝手によその地名を名乗っちゃだめでしょ。御殿山は文字通り”山”だから御殿山なんですって。山の下のマンションが高台を名乗るなんて恥ずかしいです。
御殿山が高級住宅地だったのは環境が良かったからなんだよ。高台だからというより環境が良かったから高級だった。今は坂下も環境が良くなってるから、大崎の雰囲気は高級住宅街で間違いない。
これから目黒川沿いの桜がきれいな季節ですね。遊歩道も整備されてるし、いいところです。目黒駅近くまでいくと桜に韓流押しの提灯ついて変な感じですけど、この辺はそういうのもなく落ち着きます。
目黒川の桜と水辺を望むリビングからの光景が目に浮かんできますね
御殿山小に通う子供との幸せな暮らしをついつい思い描いてしまいます
まさに未来予想図II
日野学園でしょ、ここ。
>>91 匿名さん
ここは2丁目14なので、日野学園ですね。
「目黒川の桜と水辺を望むリビング」は、低層の南側になるんだけど、結構電車うるさいよ。窓閉めれば大丈夫だろうけど。
その「桜と水辺を望む」低層70㎡で、1億2?3千万ってとこかな。買える？
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kodomo/kodomo-gakkou/kodomo-gak...
【御殿山小学校】 北品川 4丁目（全域）
5丁目（全域）
6丁目（全域）
東五反田2丁目（16番～22番）
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【日野学園】 東五反田 1丁目（全域）
2丁目（1番～15番）
3丁目（全域）
5丁目（27番、28番）
大崎 ＊5丁目（2番）
西五反田 1丁目（1番～10番）
2丁目（1番～21番）
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確かにここは電車の音が結構響くんですよね。
ルサンク大崎なんかは相当キツいんじゃなかろうか。
飛行機も文字通り真上を通過しますからね。
この辺は、最寄駅が五反田になるので、どうしても五反田に住んでると言ってしまうのだが、その時の相手の反応はそれぞれですね。
お笑い芸人の発言がこの辺の価値を毀損しているのは間違いない。
実際に、東急スクエアからグランスカイ方面に行く場合は、ルートによっては大人のお店を通らなきゃいけないところもファミリー層の評価を落としている。
だから、その辺も評価すると、そんなに高くならないんじゃないかな。
実際に西新宿周辺の地価を下げている要因はそれが一番だし。
デベも強気の価格は出しにくいはず。
土地をどれくらいで仕入れるかにもよるけど。
自分は購入するなら、実需で100平米くらいを狙っているので、少し願望も入っているのだけど。
築5年のパークシティ大崎が坪500超に対して、築10年超のルサンク、グランスカイ、プラウドタワー東五反田が坪450前後の中古相場ですね。
なので新築のここは坪600で決まりでおけ？
小中一貫の日野学園は人気ですよ。あと、越境はそもそも難しいのと、越境を希望するにしてもは転校だと無理だから、子供の年齢と入居時のタイミングが合わないとダメですね。
五反田駅は横断歩道やら歩道橋やら動線が悪いから、大崎駅の方がストレスフリーだし、山手線始発とか路線も多いので利用価値が高い。まあ、これは両方使えるから、好きな方を使えばいいだけなので、他人がとやかく言うことではないですね。失礼。
>>99 匿名さん
公立小学校だと実際はサピックスとかで勉強させることになるので、どちらでもいい話。
駅は確かに好きな方を使うだけでよい。
あとは、眺望や間取りで選べばよいだけ。
問題は価格だね
>>100 匿名さん
ここらの人が日野避けて、みな御殿山希望するとか初耳。一方で日野に入りたいと越境希望多数なのに贅沢ですね。小中一貫もマイナスなのですね。自分のこどものが入学してた頃と時代が違うのかな？情報をアップデートしないと。皆さん、そうらしいので100の方の言うことを聞きましょう。
越境入学の数は公表されてるので、嘘はバレますよ。
調べてみましたがここ2年は日野も御殿山も定員オーバーで越境不可ですね。
やっぱり御殿山小区域のパークシティ大崎の中古の方がよさそうだな
奥さんは子供の学区にうるさいでしょ
でもパークコートでない点がちょっと気になるかな
パークシティ大崎の居住者が参戦して、パークシティに乗っ取られてますね。あそこは三井のタワマン の中でも開口部が狭く、仕様が低いことで有名なので、買い替えニーズが高いことはよくわかりますが。
しかし自分たちを御殿山住民と見做しているのは少し笑えますね、
随分、ひねくれたら見方ですね。中古相場は、新築相場に遅れて追従するから、ある程度、最近の新築相場を反映している。大崎の中古相場では、パークシティ大崎ザタワーがNo1だから、ここで話題になるのは自然。
管理組合で名称をパークシティ大崎からパークコート御殿山に変えてみて、中古価格に影響がでるかどうか検討すべきだよな
御殿山小の隣なんだから御殿山でいいし、住民もそれを望んでるんなら特別決議でも可決するでしょ
PC大崎はスペックが低いことで有名ですよ。
おまけに川沿いの低地なのに免震でもなかったコストカットマンションです。
https://mansion-madori.com/blog-entry-2155.html
ここ（ブランズタワー五反田？）はきちんとしたスペックにしてほしいです。
パークシティ大崎ザ・タワーは、この辺で一番値上がりしたマンションなんですが、逆に言えば、建物自体の価値はかなり低かったのは事実だと思います。
共有施設は立派に見えるのですが、パークコートを名乗らなかったのは、他の部分がコストカットだらけだからなのかもしれません。
PC大崎は屋上庭園とか御殿山小学区とか奥さん受けに全振りしてるのがプレミア価格の要因かと。
マンション検討中さん、熱心に連投してるけど、予算はいくらなの？そもそも買えるの？
高級マンションがよければ、わざわざ大崎で探さず、他にいくらでもあるでしょうに。
>>112 匿名さん
それでいうと、予算というのは、気に入ればいくらでも。
田舎に小さい投資用のマンションを複数棟持ってるんですが、恥ずかしながら自宅はこの辺の賃貸なんですよね。
そちらのレバレッジを最大限に効かせるために、2-3年は自宅を購入しない方針ですね。
実需として買うならこの辺がいいなぁと思ってまして、大崎西口に建つ予定のマンションも検討しています。
>>112 匿名さん
もしかしたら、私は連投はしていないので、別の「マンション検討中」さんですかね。
IPで対象とか判別できるんですかね。
別の人に対する質問だとしても、「買えるの？」という質問は匿名の場でもいかがなんでしょう。
買えないのに検討する人なんていないと思います。それに貴方よりも稼いでる人は、貴方が思うよりも多いものですよ。笑
>>116 匿名さん
そうですね、着工・竣工時期も重なってくるので、そこがベンチマークとなってくると思います。
おっしゃる通りのスペックがスタートラインだと思います。
ブランズは最近だと豊洲が有名ですが、まだまだ高級タワーとしての知名度が低いので、デベロッパーにはここで本気を見せてほしいです。
五反田には東急スクエアもあるので、東急のブランディング戦略に期待ですね。
気になるのが大崎西口の方は地下3階と記載されているのですが、こちらは地下に関する記載が無いのですよね。計画書を見るに車の動線は、日野学園方向からマンションに向かっているので、さすがに地下を通っての機械式になると思いますが、平置きが出来るかが個人的には少し気になります。
>>116 匿名さん
それだと免震と天井高以外、パークシティと同じじゃん。差をつけるなら、全室天カセ、主寝室床暖房、ミーレ食洗機、全熱交換換気、ジャクソン浴槽、折上げ天井くらいしないと。つまりザコート神宮外苑スペック。
>>118 匿名さん
神宮外苑スペックまでいけば、天井高が低く、壁掛けエアコンのブリリアタワー目黒の居住者から羨望の眼差しを受けるでしょう。
大崎西口は地下に3フロアあるなら1フロアくらい自走式駐車場にして住戸附設タイプにするかもね。
朝、急いでるのにもたもたしてるオヤジの後で機械式駐車場の前で10分とか待たされるとかマジありえないので。
パークシティの最大の残念ポイントは逆梁なのに賃貸仕様のサッシ高で中住戸は開放感が全くないことと、全室リビングインな点です。角部屋はよかったですよ。パークシティは外観や共有だけミエを貼ったハリボテマンソンです
