東五反田二丁目第3地区再開発事業ってどうよ？

>>99 匿名さん
公立小学校だと実際はサピックスとかで勉強させることになるので、どちらでもいい話。
駅は確かに好きな方を使うだけでよい。
あとは、眺望や間取りで選べばよいだけ。
問題は価格だね

>>100 匿名さん

ここらの人が日野避けて、みな御殿山希望するとか初耳。一方で日野に入りたいと越境希望多数なのに贅沢ですね。小中一貫もマイナスなのですね。自分のこどものが入学してた頃と時代が違うのかな？情報をアップデートしないと。皆さん、そうらしいので100の方の言うことを聞きましょう。

越境入学の数は公表されてるので、嘘はバレますよ。

調べてみましたがここ2年は日野も御殿山も定員オーバーで越境不可ですね。

やっぱり御殿山小区域のパークシティ大崎の中古の方がよさそうだな
奥さんは子供の学区にうるさいでしょ
でもパークコートでない点がちょっと気になるかな

パークシティ大崎の居住者が参戦して、パークシティに乗っ取られてますね。あそこは三井のタワマン の中でも開口部が狭く、仕様が低いことで有名なので、買い替えニーズが高いことはよくわかりますが。

しかし自分たちを御殿山住民と見做しているのは少し笑えますね、

随分、ひねくれたら見方ですね。中古相場は、新築相場に遅れて追従するから、ある程度、最近の新築相場を反映している。大崎の中古相場では、パークシティ大崎ザタワーがNo1だから、ここで話題になるのは自然。

管理組合で名称をパークシティ大崎からパークコート御殿山に変えてみて、中古価格に影響がでるかどうか検討すべきだよな
御殿山小の隣なんだから御殿山でいいし、住民もそれを望んでるんなら特別決議でも可決するでしょ

PC大崎はスペックが低いことで有名ですよ。
おまけに川沿いの低地なのに免震でもなかったコストカットマンションです。

https://mansion-madori.com/blog-entry-2155.html

ここ（ブランズタワー五反田？）はきちんとしたスペックにしてほしいです。

パークシティ大崎ザ・タワーは、この辺で一番値上がりしたマンションなんですが、逆に言えば、建物自体の価値はかなり低かったのは事実だと思います。
共有施設は立派に見えるのですが、パークコートを名乗らなかったのは、他の部分がコストカットだらけだからなのかもしれません。

PC大崎は屋上庭園とか御殿山小学区とか奥さん受けに全振りしてるのがプレミア価格の要因かと。

マンション検討中さん、熱心に連投してるけど、予算はいくらなの？そもそも買えるの？
高級マンションがよければ、わざわざ大崎で探さず、他にいくらでもあるでしょうに。

>>110 マンション検討中さん
コストカット自体は効率性と読み替えればそう悪いことではないのでは。
要は顧客である買い手が評価するかどうかで、その評価が中古流通価格として反映されているわけで、その流通価格が坪500万円超であるから、結果としては良いと思うよ。
ここは竹中が事業協力者で建物プランを入れているから、妙な小細工はしてない分、仕上げは東急不動産のセンス次第ということでしょう。

>>112 匿名さん
それでいうと、予算というのは、気に入ればいくらでも。
田舎に小さい投資用のマンションを複数棟持ってるんですが、恥ずかしながら自宅はこの辺の賃貸なんですよね。
そちらのレバレッジを最大限に効かせるために、2-3年は自宅を購入しない方針ですね。
実需として買うならこの辺がいいなぁと思ってまして、大崎西口に建つ予定のマンションも検討しています。

>>112 匿名さん
もしかしたら、私は連投はしていないので、別の「マンション検討中」さんですかね。
IPで対象とか判別できるんですかね。
別の人に対する質問だとしても、「買えるの？」という質問は匿名の場でもいかがなんでしょう。
買えないのに検討する人なんていないと思います。それに貴方よりも稼いでる人は、貴方が思うよりも多いものですよ。笑

>>114 マンション検討中さん
当面は大崎西口のスミフタワーとこちらの東急住宅棟の比較だな。
パークシティ大崎を意識して、免震構造、天カセエアコン、タンクレストイレ、リビング天井2.7m、食洗機、浄水器、ディスポーザー標準装備がスタートラインだろうな。
あとは駐車場や宅配ボックスでどこまでサービス充実を図るかですかね。

>>116 匿名さん
そうですね、着工・竣工時期も重なってくるので、そこがベンチマークとなってくると思います。
おっしゃる通りのスペックがスタートラインだと思います。
ブランズは最近だと豊洲が有名ですが、まだまだ高級タワーとしての知名度が低いので、デベロッパーにはここで本気を見せてほしいです。
五反田には東急スクエアもあるので、東急のブランディング戦略に期待ですね。
気になるのが大崎西口の方は地下3階と記載されているのですが、こちらは地下に関する記載が無いのですよね。計画書を見るに車の動線は、日野学園方向からマンションに向かっているので、さすがに地下を通っての機械式になると思いますが、平置きが出来るかが個人的には少し気になります。

>>116 匿名さん

それだと免震と天井高以外、パークシティと同じじゃん。差をつけるなら、全室天カセ、主寝室床暖房、ミーレ食洗機、全熱交換換気、ジャクソン浴槽、折上げ天井くらいしないと。つまりザコート神宮外苑スペック。

>>118 匿名さん
神宮外苑スペックまでいけば、天井高が低く、壁掛けエアコンのブリリアタワー目黒の居住者から羨望の眼差しを受けるでしょう。
大崎西口は地下に3フロアあるなら1フロアくらい自走式駐車場にして住戸附設タイプにするかもね。
朝、急いでるのにもたもたしてるオヤジの後で機械式駐車場の前で10分とか待たされるとかマジありえないので。

パークシティの最大の残念ポイントは逆梁なのに賃貸仕様のサッシ高で中住戸は開放感が全くないことと、全室リビングインな点です。角部屋はよかったですよ。パークシティは外観や共有だけミエを貼ったハリボテマンソンです

どうでもいいけど今マンション高すぎて
ここ5年の上がり方見ると明らかにバブルの様に感じてしまう
か
え
な
い
涙

>>120 匿名さん
酸っぱい葡萄なだけじゃなくて？

ここってメグロマークと別のとこだったのですね、五反田周辺再開発多いですね

ここはまだまだ時間かかりそうですね。
解体が始まりそうな気配も無いですし。。。

大崎駅東口第四も計画進んでるらしいですね

>>124 評判気になるさん
参加組合員予定者が東急不動産に決定してるから、まもなく再開発組合が設立されるよ
東急不動産の保留床単価の条件がいいので合意形成は意外と早く進むから、取り壊し（権利変換認可）は来年夏くらいじゃない

目黒マークスよりこっちの方がいいかな？

目黒MARCの価格が参考になりそうですね

23年11月着工予定
27年5月竣工予定
https://www.decn.co.jp/?p=123830

>>128 eマンションさん
目黒マークは坪700前後のようですね。
ここ2年で15から20%マンション相場が上がってきてる感じだね

イマジカはどこに行くのだろう。。。

>>131 eマンションさん
オフィス棟だろ

外観イメージ出てますね。　https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2022/02/08/docume...

>>133 匿名さん

>>134 匿名さん
レジデンス棟かっこいいね
目黒MARCよりこっちの方が良さそう
同じ竹中だし

目黒マークは目黒価格だから高いんでしょ
目黒は何故かブランド力高いしね

ここは五反田大崎だから目黒マークよりは安くなると思う。坪600～650じゃないかな
大崎西口のやつが550～600と予想

大崎はタワマンや再開発のイメージ強いですが、タワマンはパークシティ以来の10年ぶりですね。

買い替え需要も結構あるんじゃないかな。

>>131 eマンションさん

竹芝の新ビル

五反田という文字見ただけで笑ってしまう

>>139 匿名さん

東五反田という住所は、わかる人にはわかる住所。(ここは、そこには含まれない東五反田だけど)

>>140 匿名さん
このあたりは、御殿山や池田山と名乗るにはギリギリのエリアだよね
なのでマンション名はブランズ東五反田なんじゃないかな
分譲単価はずばり坪650万と予想します

ブランズ目黒川ってのはどうよ？

東京都都市整備局
東五反田二丁目第３地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/sinagawagaiku...
報道発表資料　2022年02月08日
東五反田二丁目第３地区市街地再開発組合の設立を認可します
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2022/02/08/10.htm...

国税庁　法人番号公表サイト
東五反田二丁目第３地区市街地再開発組合
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

品川区　令和２年７月２０日
東五反田二丁目第３地区における都市計画の決定ならびに変更
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/contentshozon2020/04_168setumeisir...

イマジカ、去年のうちに竹芝に本社移転してた
いよいよ解体ですね

>>144 マンコミュファンさん
今日、建物解体説明会やってましたよ
いよいよ始まります
ここまでは順調にきましたね

分譲するタイミングの市況にもよるけど、西五反田アドレスの目黒MARCやアトラスタワーが650～700だよ。今の市況が続くと仮定したら最低でも750。現実的には770～850あたりに落ち着くんではと思うな。

>>146 マンション掲示板さん

アトラスより高いかなぁ。どうだろ。
アトラスや目黒マークも引っ張られて値上がりするかな。

>>147 評判気になるさん
それよりも、やはりアドレスでしょ　
西五反田よりは東五反田の方が明らかに上ですよ
坪単価750だろうと思うよ

原価はアトラスより高いだろうから高値更新前提でしょうね。
このあたりは近隣公立小学校に通わせたいファミリー層の底堅い実需もあるし、大規模開発計画もしばらく無さそうだし、じっくり売るんじゃないでしょうか。

購入を検討するのにあたり風の揺れが気になる。現在も近くに住んでおり風が吹きやすい地域。戸数が少ないのに高さがあり、その事が気になる