東五反田二丁目第3地区再開発事業ってどうよ？

グランスカイの斜向かいですが、リバーサイドで駅徒歩5分以内っぽいので、分譲坪単価は平均でも500万を超えてきそうですね。

川沿いってどうなのですかね？また線路も近いしうるさそう・・・

>>2 マンション比較中さん

南　川を挟んでオフィスビルとお見合い
東　再開発ビルとお見合い
西　川を挟んでルサンクとお見合い
北　日野学園で高い建物なし。ただし、島津山（清泉女子大）は標高20メートルはあるのでやや圧迫感あり。

周りの高層建築物は高さ100mぐらいなので（グランスカイ、パークシティは同程度の150m）、高層階なら眺望抜けそうですね。
電車の音は位置的にグランスカイと同じくらい聞こえそうですが、室内ならあんまり気にならないのかな？

この辺りは外にいると電車の音はかなり音はうるさいですね。　

羽田新ルートも真上ですが、電車は深夜まで運行するので音の影響はより大きいです。

川沿いなのは基本的には大丈夫だと思います。散歩するにもいいですよ。

>川沿いなのは基本的には大丈夫だと思います。

目黒川はたまに氾濫するので心配ですね。その辺りだと大丈夫なのでしょうか？

浸水の可能性が相対的に高くなるのはリバーフロントの宿命ですね。
大崎五反田のタワーマンションはどれもほぼ目黒川の浸水区域内ですが。

■品川区浸水ハザードマップ
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/pdf/hpg000020939_1.pdf

五反田エリアは高層ビルが少ない印象があります。
この再開発事業が完成したら、かなり街の雰囲気も変わるでしょうね。
駅前とかあまり治安がいいイメージがないので。
事務所や店舗が入るとしても賃料も高そう。
空き室とか出ないのでしょうかね。

>>8 匿名さん

いや、五反田～大崎の間のこの辺りは、既に再開発で高層のオフィスビル、マンションだらけですよ。

五反田は駅前にホテル作ってるけど、再開発ってほどじゃないし、やはり中小規模の雑居ビルが多い印象。

パーク24のビルとかゆうぽうと跡地とかTOCとかデカいのは駅からちょっと離れてる。

まあそのあたりが五反田の町の独自性で大崎とは違った良さでもある。

ここの再開発は五反田にも大崎にもアクセスが良いので五反田の艶っぽいところも大崎のモダンも楽しめるということで。

>>10
五反田から大崎歩いたことないですよね？
高層ビルだらけで、ここは最後の再開発区域ですよ。

>>11 マンション検討中さん
五反田から大崎に歩くと高層ビルだらけというのはそのとおりだと思いますが、目黒川沿いの整備された歩道は公園とかもあって個人的には好きですね。

今はイルミネーションもやっているので夜歩きがおすすめ。

五反田はポテンシャル高いはずだけど、駅前の開発は失敗したね。あまり使いたくない駅だよ。

①改札が二つしかない（しかも目黒寄りにはない）
②東口の無駄に広いロータリーと人であふれる狭い歩道
③八つ山通りの不便な横断歩道
④自転車置き場とホームレス

特に、③はこのマンションへのアプローチにとってかなりのマイナス

五反田の悪しき所は有楽街が再開発されないことですよね。
数年前かな、目黒寄り箇所開発の青写真までできていたのに頓挫し、いろいろな事情があると政治家の方から聞きましたが。
とはいうものの、東急なりJRなりが頑張ってくれて、アトレや駅ビルなど建てていただければ駅前の雰囲気もガラッと変わると思いますが。。
そうすれば必然的に不便な改札や歩道橋も変わるのかなーと思っています。
近いうちにドンキホーテができるということで、、無理ですね。。。

五反田駅近くで再開発エリアのタワマンとしては最後かな。
高さ的にもグランスカイを超える地域NO1が狙えるでしょう。

あとは、大崎駅西口のスミフタワーが予定されているけど、大崎?五反田エリアでは競合も少ないから希少性はあるはず。

五反田駅のホテルメッツが外側見えるようになりましたけど、見た目かなりしょぼいですね。

あとドンキホーテは計画なくなったらしいです。

五反田リバーステーション、クリスマスにリバークルーズやってましたね。
定期運行はじまるといいな。

仮称　ドンキホーテ五反田駅東口店
だそうですよ…
アルバイト募集ですって

ドンキ、遅れていただけなんですね！
24時間営業みたいだし、助かりますね。

三丁目の野村の開発が動き出した

ドンキ五反田、いよいよ

コロナはこちらの再開発計画にも影響を及ぼしそうですね。年内の都市計画決定は難しいかな。

>>21 検討板ユーザーさん

場所はどこになりますか？旧ソニー通り近くかな？

>>23さん

浅草線五反田駅A6出口から出たら直ぐ

五反田ドンキ、思ったよりも売り場面積があって品揃え豊富。
食品スーパーしかないこのエリアでは貴重な存在。

ドンキからこのマンションまで結構距離ありますよ。あと有楽街の中に入らないといけないので、タワマン住民にとっては生活圏内から外れ。

これからマンション作っても売れないよ

都市計画がそろそろ告示されるはずですね
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/hpg000...

>>28 周辺住民さん

コロナで遅れてる？

8月3日に地区計画は決定されたみたい。

https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/hpg000...

北向高層階は東京タワービューかな。北向以外は中層の展望が悪そうだから南側のて低層もいいかも

東側も高層階なら東京湾や羽田空港も見通せるかな。西側南側低層はリバーサイドビューで人気ありそう

線路側は、電車の音が意外にうるさいですよ。

>>32 ご近所さん

線路側はリバーサイド、南向き、桜で一番高値で売ると思う。地球温暖化してても未だに南向き信仰は根強い。

でも一番いいのは北側だと思う。

あとは仕様がどうなるかかな。パークシティ、グランスカイは占有部がなんかショボかったから。

ここ数年、大崎五反田エリアは新築の供給無かったし、パークシティやグランスカイの中古も坪500万前後で売り出されていることを踏まえると、仕様上げてブリリアタワー目黒の坪600万あたりを狙ってきてもおかしくない。
山手線駅徒歩5分新築タワマンは絶滅危惧種。

ここの計画をみると、床面積がグランスカイの約半分になるから、規模としてはそんなに大きくなく、グランスカイより坪単価はかなり安くなるのではないかなと思っている。
さらに、相場もこれから数年かけて一度底を付けてくると思うから、そこそこ値頃感のある設定にしないと売れないと思う。
五反田・大崎の再開発はこれでほぼ完成となるから、街並みがどう変わるかは非常に楽しみ。

スケジュールは未発表ですよね。いつ頃できるんだろう？

規模がグランスカイの半分でも、大崎駅にはちょっと近いし、坪単価で下回ったら瞬間蒸発でしょうね。武蔵小山で坪500万の時代ですから。

まあ分譲するのは数年先で、今から価格の話しても仕方ないですが。

坪単価あげていいから仕様はケチらないで欲しい。

と言っても価格抑えるために微妙な仕様になるんだろうな。

大崎西口に新しく建つスミフタワマンにスペックで完敗。立地で圧勝になる予感。

ここができると近辺で大分眺望がさえぎられてしまうタワマンがあるのかなあ。

一番影響があるのは、グランスカイだろ。住民向け説明会あったけど。

建設新聞に記事が出てますね。
https://www.kensetsunews.com/archives/480813

>>41 マンション検討中さん
これで不動産屋が決定？

一丁目の再開発計画が出てますね。駅前がきれいになればこのマンションにもプラスのはず。

https://www.kensetsunews.com/archives/491029

>>35 マンション検討中さん

かなり細長く 風の揺れがどれぐらいか気になりますね

東急に決定！！
ブランズタワー五反田？
https://www.tokyu-fudosan-hd.co.jp/news/pdf/2452

>>45 マンション検討中さん

あらら、がっかり。周辺と同じく三井でいいのに。そう言えばパークシティのモデルルーム跡地も三井がマンションにするって言ってたけど、どうなった？

大崎駅のほうが近いけど住所は東五反田。

ブランズタワー大崎
ブランズタワー五反田

どちらにするんでしょう？

東急も色合いを合わせてくるのでしょうかね。
この一帯はブランド横断的に調和のとれた色調なので崩してほしくないです。

東急不動産はいいマンションつくるから、天カセ標準実装でリビング天井高2600くらいはクリアしてくんじゃない
ブリリア目黒の壁掛けエアコンと低天井で坪600万円と比較したら失礼だと思う

>>47 通りがかりさん
場所勘違いしてませんか？
マンションは西側で五反田が最寄りです。大崎は結構歩きますよ。

>>50 マンション検討中さん

グランスカイが大崎6分、五反田6分表記だから、ここなら大崎が最寄りだと思います。

>>51 匿名さん
グラスカも歩くと五反田の方が近い

ブランズタワー東五反田で確定やろ
竹中の施工だと建物は期待できる

>>53 匿名さん

賛成!
この辺のマンション、グランスカイとか東京サウスとか、どこにあるの？みたいな名前が多いから、東五反田をしっかりアピールしてほしいな。

>>52 匿名さん

主観はいらない。不動産表記の話。

北　　グランスカイ（住所:東五反田）
北東　大崎フォレストビル（住所:東五反田）
東　　オーバルコート大崎（住所:東五反田）
南　　アートビレッジ大崎（住所:大崎）

やっぱ再開発イメージのある
ブランズタワー大崎なんじゃない？。。。

五反田の名称をマンション名に入れてほしい。
グランスカイとか東京サウスとか卑下してるとしか思えない。

普通にブランズタワー東五反田じゃないですかね。

>>57 マンション検討中さん

実際、五反田はイメージよくないじゃん。この辺じゃないけど、東五反田は島津山、池田山に化けるし。まともなマンションで五反田ついてるのはプラウドタワーくらいかな？

城南五山でくくれない住所だから三井はグランスカイとかの物件名にしてるんでしょ。アドレスは弱い。実際、大崎の方が再開発で街として成熟度増してるし。

大崎・五反田でグランスカイとかパークタワーが分譲された頃は、単に地名をマンション名につけないのが流行りだった。五反田だからじゃなくて、他の湾岸地域もみんな同じ。ワールドシティタワーズとかその最たる例。

>>61 マンション検討中さん
それは違う
港南のマンションは、名称に品川はつけても港南はつけない。港南をつけたら売れない、売りにくいのが理由でしょう。五反田も港南ほどではないけどにたような感じ。住所が東五反田のマンションは、可能なら島津山、池田山、高輪台を名乗っている。名乗れない時は、大崎であったり東京サウスであったり五反田を感じさせない名称にしてきた。最近は五反田の地位が向上して少し流れが変わってきたかも

WCTが最寄り品川なのに品川という名称じゃない時点で論破されてますよ

>>62 匿名さん
確かに港南という表記からは、近所に汚れた川が流れていて地歴も悪く、治安に難がありそうなイメージがありますね
五反田もそれに近いということでしょうか
地元民にとっては東五反田は北品川と併せて高級住宅街の感覚もあるのですが、一般的ではないのかもしれませんね
この場所で池田山を名乗るのはちょっとやり過ぎでしょうか

そもそも隣が「オーバルコート大崎」って名乗ってるんだし、メインエントランスは北側だけど、目黒川沿い緑道にでる南側にも出入りできるようにするでしょ。そうすると御成橋渡れば大崎駅の方が近い。オフィス棟は、メインエントランスが目黒川側で、大崎駅には近いね。まあ、どちらにもでられるのでどっちでもいいんだけど、どう考えても一般的には五反田という名称のイメージは悪い。
　最も、再開発でオフィス棟と一体なので、新たな名称作るような気がしないでもないが。

>>63 匿名さん
GFTとかCMTもそうだけど港区湾岸は地名つけないタマワン多い
地名を意識させない方が区名で売れるからだとか

出自を隠す発想はあまり好ましくないですね
堂々と東五反田を謳ってもらいたいものです

躍起になって大崎か五反田か議論しているけど、マンション名なんてどうでもいいよ。マンションクラスタ（笑）はこういう本質じゃないところで、ウダウダ議論しているだけ。

ここは再開発進んで雰囲気もいいし二駅使えて全く問題なし。あとは、スペックと価格。

>>68 匿名さん
ブランズ一番町とかブランズ六本木レジ並みのスペックを期待するのは無理があるかな
ブランズタワー豊洲がいいとこなのかな

ここ解体も全く未着手ですが、いつ頃できるんでしょうね？

一応、2026年に竣工する予定みたいですね。
イマジカが移転して、解体をしてしまえば、公園と住宅棟は先に着手できると思うので、その流れを期待していますね。
ちょっと2026年は遠いんですよね、24、25年に住宅棟だけでもできたら最高。

>>71 マンション検討中さん
まだ、あと5年もかかるんだ
やっぱ白金のタワマンにしとくか

>>71 マンション検討中さん
5年後ですかー。販売が3年後とかだと市況もまた変わってそうですね。

六本木、渋谷、表参道のシンボリックなマンションは軒並み坪1000万円超のトレンドなので、ここも3年経つと600は超えてくるんじゃないですか。東急不動産は強気だと思いますよ

>>74 匿名さん

現在のパークシティ大崎ザタワーの中古相場が坪500前後です。さほど駅からの距離が変わらない再開発タワーなら、現時点売り出しでも、坪600でも妥当な感じじゃないでしょうか。仮に上昇相場が続くなら、坪660くらいになるかも。

西口のすみふタワーのほうがこちらより先に始まりそうですが、そこで周辺相場が引き上げられそうですね。
タワーはパークシティ大崎から10年ぶりだし周辺タワーからの買い替え需要も多そう。

>>76 eマンションさん
西口のスミフタワーでまずは600超えでしょうか
その頃には白金は800超えかもねー

パークシティ大崎ザタワーは、大崎と言っても御殿山でブランドもあるので、そこと比較するのは筋違いかもしれません。
グランスカイと比較するのが妥当だと思いますが、ここは結構長期で中古の在庫を抱える傾向があって実売価格はかなり低くなっていっています。
たとえこれから徐々にインフレ方向になったとしても、世帯年収の平均は寧ろ下がる予想なので、不動産は今がピークと考えられます。
サイクル的にも5年後は、ちょうど底を打ってくるようなイメージでいます。
デベロッパーはそれも踏まえると可能な限り早く販売を始めるべきですね。
そう考えると、ここは予想よりも安く買える可能性が高いと思います。
その時が来たら、参戦を考えてもいいかもしれません。

失礼。パークシティ大崎ザタワーは北品川アドレスなんですね。
うーん、やはり今の坪単価だったら、白金高輪の開発ラッシュに乗った方が絶対に賢明ですね。

>>75 匿名さん

ウエストシティタワーズが結構安いんだよね。
坪450くらい。内覧したけど住みたいとは思わなかったな。

なんか息苦しい感じがした。

大崎西口にはスミフの150m35階建タワーも出てきましたね
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1312/206/amp.index.html

こっちの方が眺望は抜けてるかな

>>80 匿名さん

大崎は、タワマン多いからね。パークシティとグラスカが人気ですね。

ちなみに、ここと同じ延床面積と高さ、戸数に近いタワーマンションが、ブリリアサウスタワー目黒なんですよ。
そう考えると、悪くないなぁと思いますね。
個人的には、700戸以上は息苦しいんですよね、実需で住む時に。
この辺は、水辺広場の雰囲気とかも素晴らしいし、商業施設も五反田も大崎も充実してるので、個人的には楽しみだし、前向きに検討しています。
あと、価格で言えば、私も3~5年後は底を打ってくると予想しています。
上がり続ける相場も、永続的な金融緩和もあり得ません。
いずれにしても、市況を見ながら新しい情報を楽しみに待ちます。

3-5年後には底を打つでなく、天井をつけるの書き間違いでは

>>79 販売関係者さん
パークシティは御殿山ではなく単に川沿いの低地ですよ・・。知ったかは恥ずかしいです。御殿山はパークシティから少し入ったまさに山の低層住宅街の地域です。ごっちゃにしてはダメですね。
あのあたりは昔は工場地域でした。

>>85 匿名さん
今は高級住宅街だから御殿山でいいと思うよ。横の小学校だって御殿山小学校だし、昔を語りだしたら、六本木ヒルズだって日ヶ窪団地だよ

>>86 評判気になるさん

おっしゃるとおり。ここの再開発やら、ソニー跡地やら、この辺りは、どんどん綺麗になっていく。山手線沿線でこの清潔感は、他にない。既に高級住宅街ですよ。駅遠で道が細く電柱だらけの高台より既に高いです。

いやいや。
綺麗になったからと言って勝手によその地名を名乗っちゃだめでしょ。御殿山は文字通り”山”だから御殿山なんですって。山の下のマンションが高台を名乗るなんて恥ずかしいです。

御殿山が高級住宅地だったのは環境が良かったからなんだよ。高台だからというより環境が良かったから高級だった。今は坂下も環境が良くなってるから、大崎の雰囲気は高級住宅街で間違いない。

これから目黒川沿いの桜がきれいな季節ですね。遊歩道も整備されてるし、いいところです。目黒駅近くまでいくと桜に韓流押しの提灯ついて変な感じですけど、この辺はそういうのもなく落ち着きます。

目黒川の桜と水辺を望むリビングからの光景が目に浮かんできますね
御殿山小に通う子供との幸せな暮らしをついつい思い描いてしまいます
まさに未来予想図II

日野学園でしょ、ここ。

>>91 匿名さん

ここは2丁目14なので、日野学園ですね。

「目黒川の桜と水辺を望むリビング」は、低層の南側になるんだけど、結構電車うるさいよ。窓閉めれば大丈夫だろうけど。
その「桜と水辺を望む」低層70㎡で、1億2?3千万ってとこかな。買える？


https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kodomo/kodomo-gakkou/kodomo-gak...



【御殿山小学校】　北品川　4丁目（全域）
　　　　　　　　　　　　　5丁目（全域）
　　　　　　　　　　　　　6丁目（全域）
　　　　　　　　　東五反田2丁目（16番～22番）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

【日野学園】　　　東五反田　1丁目（全域）
　　　　　　　　　　　　　　2丁目（1番～15番）
　　　　　　　　　　　　　　3丁目（全域）
　　　　　　　　　　　　　　5丁目（27番、28番）
　　　　　　　　　大崎　　　＊5丁目（2番）
　　　　　　　　　西五反田　1丁目（1番～10番）
　　　　　　　　　　　　　　2丁目（1番～21番）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

確かにここは電車の音が結構響くんですよね。
ルサンク大崎なんかは相当キツいんじゃなかろうか。
飛行機も文字通り真上を通過しますからね。
この辺は、最寄駅が五反田になるので、どうしても五反田に住んでると言ってしまうのだが、その時の相手の反応はそれぞれですね。
お笑い芸人の発言がこの辺の価値を毀損しているのは間違いない。
実際に、東急スクエアからグランスカイ方面に行く場合は、ルートによっては大人のお店を通らなきゃいけないところもファミリー層の評価を落としている。
だから、その辺も評価すると、そんなに高くならないんじゃないかな。
実際に西新宿周辺の地価を下げている要因はそれが一番だし。
デベも強気の価格は出しにくいはず。
土地をどれくらいで仕入れるかにもよるけど。
自分は購入するなら、実需で100平米くらいを狙っているので、少し願望も入っているのだけど。

>>94 マンション検討中さん
御殿山小でなく、山手線の音が聞こえ、五反田の歓楽街が通学ルートとなるのは親の立場からは、多少気が引けますな
御殿山小、線路脇でなく、大崎駅利用のパークシティ大崎の中古の方が無難なのかなぁ
中上層階はリビングから目黒川の水辺も桜も望めることだし

品川区は隣の学区に越境入学可能です。御殿山小学校へも希望出せば入れますよ。

築5年のパークシティ大崎が坪500超に対して、築10年超のルサンク、グランスカイ、プラウドタワー東五反田が坪450前後の中古相場ですね。
なので新築のここは坪600で決まりでおけ？

>>96 匿名さん
御殿山越境は空きがないと枠がありませんし、枠があっても抽選で倍率高いので、ギャンブルです。

小中一貫の日野学園は人気ですよ。あと、越境はそもそも難しいのと、越境を希望するにしてもは転校だと無理だから、子供の年齢と入居時のタイミングが合わないとダメですね。
五反田駅は横断歩道やら歩道橋やら動線が悪いから、大崎駅の方がストレスフリーだし、山手線始発とか路線も多いので利用価値が高い。まあ、これは両方使えるから、好きな方を使えばいいだけなので、他人がとやかく言うことではないですね。失礼。

>>99 匿名さん
日野学園は昔いじめ自殺があったりして評判良くないですよ。公立の小中一貫は教員の目が届かないので避けた方が良いです。だからみんな御殿山越境したがるのです。