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物件概要 |
所在地 |
東京都目黒区下目黒6丁目1007番1他(地番) |
交通 |
バス停まで 徒歩5分 バス所要時間10分 山手線 「目黒」駅 東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩16分 東急東横線 「学芸大学」駅 徒歩17分
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間取り |
1LDK+2S~3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。 |
専有面積 |
55.24m2~71.37m2 |
価格 |
9,600万円~1億4,500万円 |
管理費(月額) |
13,325円~16,925円 |
修繕積立金(月額) |
4,880円~6,310円 |
そのほかの費用 |
●バルコニー面積 : 8.00平米~9.61平米
●取引条件有効期限 : 2024年4月26日 |
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
195戸 |
販売戸数 |
7戸 |
モデルルーム |
建物内モデルルームオープン |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上5階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2021年05月竣工済み 入居可能時期:2025年04月中旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]住友不動産株式会社
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施工会社 |
株式会社長谷工コーポレーション |
管理会社 |
住友不動産建物サービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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こちらを参照下さい。
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シティハウス下目黒口コミ掲示板・評判
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321
マンション検討中さん
値上げされてますね、売れ行きが好調(とはいえ抽選ではない)であれば、一般的に500~600万単位で徐々に高くなるものなのでしょうか。
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322
評判気になるさん
>>321 マンション検討中さん
そんな単位で高くなり続けるのは驚きでした。
さすがに手が届かない気がします。
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323
マンション検討中さん
南棟3階9,400万が出てましたが、5階9,700万に変わってますね。売れてしまったんでしょうか。。
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324
マンション検討中さん
これまては南棟が西棟よりも安かったので割安感で南棟に人気が出たのでしょうかね。。。日当たりは問題ないとはいえ、目の前に小学校の建物があって閉塞感が否めないですが、それでも買う人が多かったのですね。
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325
名無し
>>324 マンション検討中さん
B棟は小学校と面していると言っても校庭側でも無ければ教室側でもないですからねー。現地に行ってみるとそれほど気にならない気がします。校舎自体も高さがあるわけではないので、日当たりは十分取れそうですし。第一種低層なので、仮に売却や校舎建て替えがあったとしても、日照面は大きく変わらないでしょうし。
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326
マンコミュファンさん
>>325 名無しさん
なるほど。だとすると一番B棟がそもそもお得だったんですかね。リセールも考えれば。勉強になります
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327
名無し
>>326 マンコミュファンさん
A棟も決して悪くないのですが西側の向かいは第一種低層ではないので、一応少し高い建物が建つリスクはありますね。もちろん、戸建てエリアなのでまとまった土地が空くのかは疑問ですし、あくまで第一種住居地域なのでめちゃくちゃに高い建物は立たないとは思いますが。
窓から見える景色はA棟の方がいい気もしますが、個人的には中長期目線で見ると資産価値はB棟の方が保たれやすい気もしています。
ただし、これはあくまで私の価値観で、正直個人の価値観によって選択が変わると思います。それがスミフの値付けの迷いにも表れている気がします。
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328
評判気になるさん
>>327 名無しさん
なるほど。最近見に行かれた方が営業にどんな説明されたか気になりますね。スミフの迷いの背景納得です
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329
マンション検討中さん
>>328 評判気になるさん
伺いたいですね。以前から検討中だった方は値上がり価格を受け入れるしかないのでしょうか…
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330
マンション検討中さん
西棟には向かいに戸建てがあるエリアとアパートがあるエリアがあります。
仮に、戸建てに面したエリアが売れてアパートに面したエリアが残ってるとすると、アパートに面した西棟より南棟の方が優位性があるとして、南棟を値上げするという判断もあり得るかと思います。
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331
マンション検討中さん
>>329 マンション検討中さん
以前から検討していた方は、当初提示を受けた値下げ前の価格で維持されないのでしょうか?
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332
名無し
>>331 マンション検討中さん
維持されないはずです。気になる方は営業さんとこまめにコミュニケーションを取っておくことをお勧めします。
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333
マンション検討中さん
>>332 名無しさん
そうなんですね、ありがとうございます。
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334
マンション検討中さん
住友不動産のマンションブログを見ると、去年3月の販売開始時は3LDK(何階かはわかりませんが)は8200万円からとなっているので、ここ一年で1000万円ほど値上げしてることになりますね。販売初期に契約された方はラッキーですね。入居時期も早いし。
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335
マンション検討中さん
>>334 マンション検討中さん
その時期の相場に合わせた価格設定なので、検討時期が早ければ他も相対的に今より安いわけで、結局のところいつ購入するかで決まるのかと思います。ここだけ得するという話ではありませんよ。
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336
マンション検討中さん
ただ1000万円程度値上げされているのは事実ですからね、334さんがおっしゃりたいことも分かります。コロナで今よりも見通しが効かない中で契約することは到底無理でしたけどね。
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337
評判気になるさん
>>336 マンション検討中さん
実需向けですけどね。リセール考えた時にここはどの程度維持されそうなのか。
今の販売の状況を最近聞いた方いらっしゃったら気になりますね。
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338
匿名さん
実需だからってのは関心しないなあ。
実需でもリセールを考えないのは愚の骨頂ですよ。
何十年もそこを動かない保証なんてないのだから。
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339
マンション検討中さん
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340
マンション検討中さん
>>339 マンション検討中さん
南棟の最上階の区画から二つ下の階(実質2階部分)のものになって、100万円低い価格になってますね。
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341
マンション検討中さん
あんまり話題に上がらないけどD棟ってどうなのかな?
二人暮らし用だよね。リセールしやすそうな感じするけど。
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342
マンション検討中さん
D棟は1階は地下住戸だと聞きあまりおすすめされませんでした。他の階については不透明ですが。。全体としての売れ行きは相当好調なようです。
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343
名無し
>>342 マンション検討中さん
相当好調なんですね!想定の販売ペースよりかなり早く売れてるということなのでしょうか?
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344
マンション検討中さん
南向きの部屋が消えて、角部屋(南西)が出てますね。
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345
マンション検討中さん
>>344 マンション検討中さん
だいぶ前ですが、南は人気が高く階あたり数部屋だとか。校舎の裏、教室も廊下側なので砂の懸念も低いですし良さそうでしたが。にしてもなぜここまで値段が上がるのか誰か聞いてませんか。
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346
買い替え検討中さん
直接聞いたわけではないですが、やはり需要と供給のバランスではないでしょうか。
それ以外にも、景況や相場、早期に購入を決断された方への配慮や優遇などもあるかもしれませんね。
今年の公示価格(参考にしかなりませんが)はまだ発表されていませんが、順調に上がっているようですし。。
https://tochidai.info/area/shimomeguro/
売れ行きが鈍化すれば、また下がるかもしれませんね。
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347
匿名さん
こちらはマンションの価格が大きく変わっているようですが、
住友不動産のマンションではそう珍しくないケースなんですか?
時期による値下げはともかく大幅値上げはあまり聞いた事のない
例だと思いました。
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348
マンション検討中さん
>>347 匿名さん
マンション評論家の方のブログやTwitterなどが好きでよく見ていますが、住友不動産は第1期1次以降、値上げしていくケースがよく見られるようです。(仰るとおり、他社ではあまり見られないとのこと)
値上げの幅の大きさは需給に応じて決めていくのでしょうね
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349
マンション検討中さん
>>348 マンション検討中さん
マンション評論家のブログなどで本物件がほぼ扱われていないのは、あまり需要がないと判断されているからなのでしょうかね。
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350
マンション検討中さん
需要がないというよりは、駅遠、入居待ち期間の長さ、実需向けなど、他の都心マンションと少し毛色が違うというか、やや特殊なポジショニングの物件だとは思う。
ただ隣のシティテラスもリセール価格が維持されてることも踏まえると、万人ウケはしないけど確実に欲しい層はいるって感じじゃないかな。だから予想より販売も好調なのかと
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351
マンション検討中さん
他の都心マンションとのポジショニングの違いはありそうです。この地域はなかなかこの規模でこのクオリティの物件が出てくる可能性を考えればバリューはありそうですね。それが好調な販売に反映されてるのかと。
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352
マンション検討中さん
ここは都心ではないですからね。
都心からそう遠くなく、駅遠ではあるもののサラリーマンが子育てするのに適した地域というポジションですよね。
都心のマンションは高騰し過ぎていますし。
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353
買い替え検討中さん
入居待ちの期間がほぼ一年っていうのが耐えられずに候補から除外しました。
エリアはすごく良いマンションだったんですけどね。
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354
マンション検討中さん
入居までが長いので、子供がいる場合は、進学などのタイミングが合わないと難しいですよね
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355
匿名さん
>352 マンション検討中さん
それでもこの立地では高すぎる気がします。
まあスミフですからね。
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356
マンション検討中さん
>>355 匿名さん
少なくとも値上げ後は高いですよね。値上げ前なら検討対象でしたが。
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357
マンション検討中さん
駅遠な上にごく普通のファミリーマンションなので、値上げ後はどうしても割高に感じてしまいますよね。
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358
マンション検討中さん
>>357 マンション検討中さん
ごく普通のファミリーマンションというのは、間取りが一般的な田の字型だったり、共用設備がラウンジ程度しかないという趣旨ですか??
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359
匿名さん
駅は確かに遠いですがバスが通っていますし、
バスと徒歩で10分少々で山手線エリアまで行けるので個人的にはそこまでって感じです。
周辺環境はそれほど悪くないので、思ったより暮らしは悪くなさそうな印象です。
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360
マンション検討中さん
>>359 匿名さん
同じくです。ただこれは実際に検証してみないと難しかったので中々わかりにくいなと。
それを踏まえての値段かぁと思案してますが。
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361
マンション検討中さん
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362
匿名さん
スミフはどんどん値段を上げていくから好きじゃないなあ。
恵比寿の物件はそのせいで自分達の首を締めているようだけど。
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363
匿名さん
バス移動が中心になってきますが、15分程度で駅まで歩いていける距離ならば、自転車でも行けそうですね。
もちろん歩くのが好きな方には徒歩で駅まで行くということもできます。
目黒駅までバスで10分程度でつくというのは利便性としてはいいんじゃないかな。
職場が目黒あたりなら最高ですね。
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364
マンション検討中さん
>>363 匿名さん
目黒駅まで自転車でいくとなると、雅叙園前の坂または権之助坂を上ることになりますが、電動アシスト自転車が欲しくなります。電動アシスト自転車が置ける駐輪場に抽選で当選する確率が低すぎますので、抽選にはずれたら悲しいですね。
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365
匿名さん
通勤にバスを利用した経験がありませんが便数は豊富ですか?
徒歩、バス、自転車の三択があるので臨機応変に使い分けできればいいと
思いますが、自転車は駐輪場の問題もあるんですね・・・
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366
マンション検討中さん
>>365 匿名さん
前聞いたところ、徒歩5分のバス停から2.3分おきに目黒駅行きが来るようなので、使うならバスメインにしたいかなーと思ってました。
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367
匿名さん
バス便が2、3分おきでしたら待ち時間もなく便利に利用できそうですね。
車内の混雑が気になりますが乗車時間が10分程度であれば座れなくても問題ないでしょう。
自転車は駅周辺の駐輪場が空いてないんですか?
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368
マンション検討中さん
2月の平日通勤時間帯に現地を訪れ、バスで目黒駅に向かうシュミレーションを行いました。
何れもタイミングによりますが…
まず反対車線のバス停に向かう横断歩道の待ち時間が気になる点。
バスは5分以上待っても来ず、2、3台立て続けに到着したところで、1台目が満員になったら次のバスに乗車。車内は肩が触れ合うくらいの混雑。
専用レーンがあるとはいえ、目黒駅までずっと続いているわけではないので途中渋滞に巻き込まれることも。
最寄りのバス停から乗車して目黒駅まで15分は掛かりました。
ご参考までに。
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369
マンション検討中さん
バスが電車並みに便利であれば、下目黒の土地価格はもっと上がっているかと思います。時間は読めないですし雨の日は更に遅くなります。
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370
マンション検討中さん
5分以上まって、2、3台立て続けに来てるって本数はやはり多いんですね。
私も現地にいき、通勤時間帯に利用しましたがスムーズだったのか10分切るくらいでした。
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371
通りがかりさん
駅までバスというだけで抵抗感がある人や対象外になる人は一定数いるので、その分は土地価格に反映されていると思います。私は土日にバスを利用してみましたが、行きも帰りもバスはすぐ来て10分もかからず到着しました。これで山手線の目黒駅に出られるのはお買い得とみています。山手線から乗り換えが必要な駅徒歩5分に住んでるイメージですね。
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372
マンション検討中さん
土日はまだマシですが平日の朝は混みますし、雨なんかだと乗れないほど混み合いびしょびしょになりますよ。
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373
マンション検討中さん
本数が多ければそんなに混むイメージもないですが。。
まぁ雨がひどいようであればワンメーター前後のタクシーという手もありそうですね。
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374
通りがかりさん
土日よりも平日、さらに雨の日になればさらに混むことは電車も同じなので、それを「外で待つこと」への苦痛がバス利用の物件にはあるということですよね。それは確かにそうかなと思います。その分、この物件は閑静で上品な住宅街に位置するので、そことトレードオフできるかではないでしょうか。私は、正直バスを使うマンションは選択外でしたが、遊び心でモデルルームにいき、このマンションの環境、外観、間取り、都心へのアクセスと価格のバランスを総合的にみて購入しました。
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375
マンション検討中さん
リセール軸なのか住環境軸なのかにより評価が分かれそうですね、特にこちらは。
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376
匿名さん
そうですね。「閑静な住宅街」は、少し前の人口増加の時期はリセールにプラスに働きましたが、高齢化人口減少の今の時期は、不便な場所の言い換えに過ぎないとされているので評価の分かれるところです。
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377
マンション検討中さん
不動産価格が上がっているとは言え新築という点でしか、旧スミフ下目黒に何一つ優っていないのが何よりネックだな。
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378
eマンションさん
>>373 マンション検討中さん
ワンメーターでは目黒川のあたりから歩きになります!
ちなみに、ワンメーター前後というのは、、(笑)
後はありありで、前は絶対にない!
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379
マンション検討中さん
>>378 eマンションさん
ワンメーター前は確かにないですね。
失礼しました。笑
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380
匿名さん
>>373 マンション検討中さん
10年前に通学で使ってましたが、ピーク時は乗れない時ありましたよ。次のバス後ろに来てるんでーって飛ばされるんです笑
そういう時は次のバス待つと、急いでる人が前のバスに集中するので座れたりします笑
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381
通りがかりさん
実際に現地で見ましたが、大規模物件ならではの迫力やエントランスの邸宅感ある雰囲気、素敵ですねー
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382
名無し
>>381 通りがかりさん
もう完成間近というぐらい出来上がっているんでしょうか?
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383
通りがかりさん
こんな感じです!
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384
マンション検討中さん
>>383 通りがかりさん
外観すごいですね!シティテラスと比べるとどうなんでしょうか??
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385
通りがかりさん
>>384 マンション検討中さん
どちらも素敵ですね。外観はシティテラスの方が黒系、シティハウスは茶系です。またシティハウスの吹き抜け仕様は、外から見た時の印象として変わるのではないでしょうか。いずれも敷地内にゆったりと建てられており、マンションの顔となるエントランスはグレードの高さを感じられます。
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386
マンション検討中さん
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387
マンション検討中さん
>>386 マンション検討中さん
いくらぐらいになってるんですか??
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388
マンション検討中さん
>>387 マンション検討中さん
1.2億→1.3億です。SUUMO等ポータルサイトで確認できます。
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389
マンション検討中さん
現地見てきました。
全体的に高級感があって雰囲気良かったですが、チラッと中に見える外廊下が黒い柵だけで、他の部分と比べてチープに見えて、残念でした。
外廊下だとそんなもんなんですかね。。。
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390
匿名さん
外廊下はどうしてもチープになるね。スミフの中目黒物件も外廊下を見るとチープ感が出ちゃうね。
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391
マンション検討中さん
>>388 マンション検討中さん
武蔵小山駅前1号タワマンの販売当時も高すぎと思いましたが、今や同じくらいの坪単価になってますね。ほんと購入はタイミングが命ですね。
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392
マンション検討中さん
>>391 マンション検討中さん
これは最近も価格変更あったようですが売れ行きいいんですかねぇ。聞かれたかたいましたら。。
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393
買い替え検討中さん
スミフの営業方針に呆れてここは断念しました。顧客ファーストではなく自社ファーストの典型ですね。
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394
マンコミュファンさん
>>393 買い替え検討中さん
私も同じくです。
物件自体はかなり気に入り、ローンの事前審査も済ませ後は決断するのみ、というところまで行きましたが、最後の決断をする直前に営業から「明日から値上げ予定です」と言われ、それまでもチクチク値上げされていたので、なんか一気に冷めてこの物件はパスしました。
施工から入居まで10ヶ月というのも正直いかがなものかと。
物件自体はすごく良いだけに、少し残念ですね。
スミフ物件は、即断即決できる人じゃないと、悩んでるうちにどんどん値上げされて買いづらいですよね。
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395
買い替え検討中さん
>>393, 394
同感ですね笑
スミフは、発売と同時に一気に売り切るのではなく、一定数を着実に毎月販売するという方針なので、売り過ぎた時はブレーキがかかるし、その逆もあるので、買手は価格と売り出す部屋にかなり振り回されますね。
入居も似た様な方針で、入居のタイミングが売上げ計上になるので、こちらも一気に進めるのではなく、継続的に売り上げがたつように調整を図っていると思われます。
会社としては、販売期間が長くなるとその分の固定費もかかるので、決していいことではないのですが、これぐらいの戸数になると、販売調整を頻繁に行なった方が最終的には利益がとれるということなのでしょう。
こういう物件の場合、一番お買い得なのは、広告として利用されている部屋だと思います。
一応客引き用なので、やや割安にしていると思います。
ま、買ってしまえば、スミフは関係ないと言えばないのですが笑
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396
匿名さん
スミフ物件は購入して入居しても、ずっと売出し中だったりするから、入居者としても気分は良くないですよ。
物件によっては分譲中の旗とか出ていて見栄えも良くないし。スミフの実態を知らない人は、ああこのマンション売れていないんだなあ、って勘違いされたりするし(実際に売れていないパターンもある)。
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397
マンション検討中さん
なんとなくですが、検討中に値上げされた方が多そうですね。
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398
匿名さん
396さま
入居後も売り出し中だと、価格などもずっと出たままになるので
確かに気分はよくないですよね。
まぁ、他の物件でも売れ残ってしまうと同じようなことが言えるのですが…。
でも、ここもあと3邸ですかね。順調に売れているようなので完売も時間の問題かも。
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399
マンション検討中さん
>>398 匿名さん
あと3邸の根拠は、ポータルサイトの売出区画数ですか?ポータルサイトは全てを表示する趣旨ではないと思いますが。。。
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400
マンション検討中さん
残り3戸の根拠はよく分かりませんが、少なくとも公式HPの物件概要には先着順で20戸とありますね。
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401
マンション検討中さん
戸建てに隣接している東側は完成後販売と伺ったので、まだそれなりに残っていそうですが。
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402
匿名さん
21戸ということになっていますね。
商談中だったところが戻ってきたのでしょうか。
値段も値段ですし、駅に近いわけでもないですから
ゆっくり売っていくようなイメージなのかもしれないですね^^;
サイクルポートとか
内容だけ見ているといい感じだけど。
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403
マンション検討中さん
最近、久々にRMから電話かかってきましたね。
検討していた時からの値上げっぷりに驚きました笑
ここ、いつ頃完成予定なんでしょうかね?
かなり格好いい自分好みな感じに仕上がってそうなので、完成したら一目見に行きたいな。
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404
マンション検討中さん
見に行きました。いい感じですね。ただ、シティテラスの中古も見ましたが、仕様は明らかにシティテラスの方が上です。シティハウスが優っているのは新築であることぐらいかな。悩みます。
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405
検討板ユーザーさん
現地の建物の雰囲気かなり良いですね!まもなく竣工ですね
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406
検討板ユーザーさん
かなり良い雰囲気です
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407
検討板ユーザーさん
アップロード失敗したので上げ直してみます。これで上がるかな。。。
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408
検討板ユーザーさん
>>407 検討板ユーザーさん
画像を選択してフル画面表示したらgif動画になってます
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409
通りがかりさん
>>404 マンション検討中さん
シティテラスの外観も落ち着いた黒ベースで素敵ですよね。個人的にはエントランスはシティハウスの方が迫力があり、吹き抜けがオシャレで素敵だと思います。茶系ベースの柔らかい色味もいいですね。
シティテラスの仕様の方が明らかに優っているとは、キッズルームのや中庭の有無、ベランダの広さのことでしょうか。
部屋の中は、キッチン板のグレード、食洗機の有無、引き戸の収納、ウォークインクローゼットの大きさ等々、シティハウスの方が築年数分の進化はあると思いましたが、感じ方は色々ですね。
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410
通りがかりさん
シティハウス下目黒のことを解説している気がします。
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411
マンション検討中さん
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412
通りがかりさん
>>411 マンション検討中さん
たまたま検索していたら見つけました。
この方の解説は他の動画も勉強になりますよ。
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413
411
>>412 通りがかりさん
勉強になりますよね、私がこの動画内の質問者ですので、存じ上げております笑
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414
検討板ユーザーさん
>>413 411さん
そうなんですね笑
おかげさまで専門家の視点から解説いただけて有り難かったです。
個人的には穴場の良い物件に巡り会えたと思っています。
私は来年度入居予定です。もし、契約されていて、ご縁があればいずれお目にかかるのを楽しみにしています。
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415
匿名さん
毎週金曜に数百万値上げするんですって。決断が1.2週間遅れると車一台買える
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416
匿名さん
スミフってそのときの高値掴みになっちゃうから、リセールのときに残債割れが怖いよね。そのためスミフ中古は周辺相場とかけ離れている。
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417
匿名さん
>>416 匿名さん
一括で買えるとか残債割れとか気にしない層の人が相手なんでしょうね。あの立地であの価格はいくらバスが便利であるとは言えリセール考えたらバクチです。
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418
匿名さん
動画見ましたが、まとを得ていますが今は坪300.400じゃないですからね。今買うとやはりバクチです。300.400なら買ってました。
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419
匿名さん
>>418 匿名さん
ちょっと前は坪単300後半~400前半だったのですが、今はさらに上がってますもんね
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420
匿名さん
こちらは毎週金曜に数百万単位で値上しているんですか?
マンション市況に詳しい方にお聞きしますが、オリンピック後、コロナ収束後には少しは価格が落ち着いてくるのでしょうか?
シティハウス下目黒
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所在地:東京都目黒区下目黒6丁目1007番1他(地番)
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交通:バス停まで 徒歩5分 バス所要時間10分 山手線 目黒駅
- 価格:9,600万円~1億4,500万円
- 間取:1LDK+2S~3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。
- 専有面積:55.24m2~71.37m2
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販売戸数/総戸数:
7戸 / 195戸
ご近所マンション
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