リビオ文京千駄木についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://nskre.jp/sendagi/index.html
所在地：東京都文京区千駄木5丁目245-4他（地番）
交通：東京メトロ南北線「本駒込」駅（エレベーター出口）徒歩4分,
都営三田線「白山」駅（A3出口）徒歩8分,
東京メトロ千代田線「千駄木」駅（1出口）徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.26平米～72.53平米
売主：
日鉄興和不動産株式会社
施工会社：風越建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-08-08 13:22:26
>>41 匿名さん
文京区は下がってはないですが、地域差がありそうです。千駄木から本駒込あたりは下がってはないけど、上がってない印象です。
プラウドはかなり高級仕様で専有面積が広く、条件によってかなり単価差がありますね。グロスが嵩むのと富裕層向けってことで、条件悪い部屋は思い切って安くして、条件良い部屋で盛ってバランスとってるんでしょう。買える人はプラウドのパンダ部屋が良いと思いますが、グロス1億超えますからね…。ここの検討者とは被らないでしょう。
ここは文京区に住みたいパワーカップル向けって印象です。それでもギリギリ手が届くかどうか、って価格帯ですが。ただ子育て世代の需要は強いですし、グロスがプラウドほど嵩まないので売ったり、貸したりする分には困らないと思います。リビオはリセール率も良いですしね。
>>41 匿名さん
プラウドの坂上というのは千駄木ヒルトップですか？
たしかに憧れのプラウドを購入したくなりますが、広めの間取り中心なので、到底手が届きそうもなく、、
この辺りだと、オープンレジデンシア千駄木フロントコートと悩みますが、学区が変わってくることもあり。
年収1500くらいの世帯の方だとどのあたりのマンションで検討されてるのでしょうか。子供のための子育て環境と、自分たちの通勤の利便性を考えると、どこも高くて困ってます。。
>>43 マンション検討中さん
そうです、千駄木ヒルトップのことを言っています。あそこは、売りにしているほど眺望は大した事ないと思いますが、やっぱり仕様、ブランド、広さ、立地と、ほとんどの要素が高い水準にまとまっていると感じます。
オープンレジデンシアは、プラウドやパークハウスよりも全体評価は2段階くらい落ちるイメージですが、立地はいいところを押さえてるなあという印象。新しいフロントコートにしても千駄木ヒルズにしても立地だけとれば坂上のプラウドよりも良いと思っています。駅からフラットアプローチですし。
年収1500万世帯では、5000?8000万くらいのマンションになるのかなと。文京区で仕様の良いマンションで、それなりに駅近だと50平米台になるでしょう。広さが欲しいなら、荒川区とか北区とか、少し離れたところで70平米を買いに行く、という感じでしょうか。
うちは一昨年卒業してしまったんですけど、千駄木小学区なの地味に良い。他の学区と明らかに賃料水準違うので、転勤とかになっても安心だなと。
世帯年収1500万で予算上限が7500万とすると、3LDKだと新築や築浅中古でも探すのは難しい。3LDKは新築9000万前後、築浅中古で8000万前後から、が相場。
借地権さえ気にしなければ、ここの70平米いかないタイプは十分選択肢に入る。所有権ならオプレジ千駄木フロントコートも悪くないけど、頭金の準備ないとキツい。プラウド千駄木ヒルトップはグロスとランニングコストが嵩むから更にキツい。
学区はどこまで3S1Kにこだわるか、くらいの問題。区内であれば正直あんまり変わらないだろうけど、ブランド学区がこだわるならここは有力だろう。
中古なら小石川一丁目か三丁目付近の物件がオススメ。利便性抜群で再開発でさらに伸びる余地あり。学区が柳町小なら、建て替えが完了後は本郷小みたいに人気学区になる可能性あって、教育環境も利便性も資産性も期待値高め。
オプレジ千駄木や播磨坂が2期からファミリータイプの価格を上げてくるみたいなので、ここは相対的に割安感出てくるかも。
本日見学してきました。
眺望と日当たりで上層階が人気みたいで6階以上はかなり埋まってました。実物が見れましたが確かに開放感あります。土曜日にもう一度伺う予定ですが土曜日に上層階に空きが出ればと期待してます。5階以上だと緑も見れて日当たりも文句無しでした。5階の部屋はゲストサロンと接客に使っている部屋で未販売との事なので空きが出なければ５階狙う感じですね。
世帯年収1500万円で文京区内の新築にこだわるとすると、基本ここの狭いプランしか選択肢がないと思います。坪単価でみると、グレードや駅距離考えてもここ2年ほどで1番安いですし、狭い部屋でも気にせず長期住むなら十分選択肢の一つだと思います。管理費高めなのは注意ですね。
ただ、私なら築15年以下くらいの中古で70平米以上、7000万以下の3LDKを狙います(もちろん築年数が浅ければ浅いほど良く、安ければ安いほど良いです)。というのは、少し古いマンションは今の新築より仕様が良いことが多く、住む分に使用感さえ気にしなければ新築より条件が良く、狭いプランの借地権リビオより売り安いと思うからです。ただ、この条件の中古は出たらすぐ申し込まれるので、内見したその場で即決する勢いでないとすぐ消えます。限られた予算内で同じ戦略を取るライバルが多いのかも知れません。
>>54 49さん
ありがとうございます。
管理費も高いですよね。
地代と管理費の高さで2万ほどランニングコストが嵩んでるので、35年ローンにしたとすると、7500万の部屋も事実上8000万以上の部屋と同じような感じになのだなぁと。
すると、借地権マンションの割安感がないような気もしていて。
そのような中古物件、過去取引にはあるようですが、今はなさそうですね（涙）今後もさがしてみます。
色々とありがとうございます。
>>56 マンション検討中さん
借地料は所有権の固定資産税とトントンくらいかな、と思いますが、管理費は1万ほど高いですね。ただ、個人的にはここのリビオは外観、内装とわりとしっかりと作ってあって良心的な物件だと思うので、予算内に収まって長く住むなら良いと思います。今出てる中古も同じ価格帯で比較するとここより条件良いのはないですが、たまに出るので入念にチェックしておくと良いと思います。頑張ってください。
借地料と更新積み立て合わせると、固定資産税の土地分よりは高いとは思う（建物分の固定資産税はここでも払う必要あり）。
ここは販売価格に「前払い地代」は入ってないのかな。定借だとよくあることだが、普通借地権だと無理なような気がするし。そう考えると販売価格と地代はなかなかにリーズナブルではないかな。
ウォールドアのある家を直接見たことがないのですが、
密閉性としてはどうでしょう？
開いた時の解放感はもちろん良いとは思いますが、
個室として利用した場合の使い心地を知りたいです。
>>61 匿名さん
今の家がウォールドアです。可動するものなので密閉性や遮音性？！は正直あまり期待できないですが、引戸が連なっているものとは雲泥の差です。閉じたときに壁みたいになるので個室として使ってもあまり違和感ありません。
借地だと固定資産税の土地にかかる部分は払わなくて良い、と聞いたことがあるんですが
地代とか更新料まで考えていないといけないんですね…
結局お得になるには、
マンションそのものの価格がいかに抑えられているのか、というのにかかってきそうです。
借地のマンションのよいところって
所有権と比べてお得感が出るところにあると思いますから。
シンプルながら設備は必要なもの全て揃ってるのが私も魅力に感じました。
また、開放感を謳っているだけあって、6階以上の開放感や日当たりはかなり好感度が高いです。
他方、オートロックがダブルではなかったことが、妻子供の安全的に少し心配な面もありました。
購入に踏み切られた方の決め手をお伺いしたいです。
千駄木小学校の学区だと思うので、そのあたり気にして買う人はいただろうね
日当たりもいいし、パチンコ屋や飲み屋などだらしない大人の姿が見られるような施設が近隣にないのもポイントが高い。
結構杭長いですね。
このあたりはどこも長いのかな。
ローム層のせいでしょう。三階建てぐらいのRC建築物ならそのまま基礎に使えるぐらいに丈夫ですし、この辺は高台なので地下水で軟弱化している事も少ないとおもいます。ボーリング調査の結果をMRで見せてもらったらいかがですか。ただし結果の解釈は専門家と同行した方がいいですね。
高層階の方が売れているようです。
このマンションって、値引き交渉などはできるのでしょうか？？初心者なので教えてください。
>>71
いくつもの週刊誌に寄稿されている高名な先生で値引き交渉の仕方なども指南するとＨＰに書いているマンション評論家さんがいらっしゃるのでその方にコンタクトをとってみては？
ただし値引きを要求するのは上客ではありませんし、もっと高く出してくれる人の方が優先になるので、値引きをしても必ずしも手に入れられるとは限りません。
マンションって高く出した方が買えるみたいな形になるんですか？
詳しく知りませんが、早く申し込んだ方が買えるイメージでしたが、
それだとどう考えても富裕層が有利になってしまう気がします。
>>73
もちろん定価で買うなら抽選になるでしょうね。
でも値引きということになれば、より定価に近い価格で買える人の方に軍配があがるのはいたしかたないでしょう。ただローンの審査が通らない可能性がある人よりは現金一括とか明らかに問題なくローンが組めそうな人の方が有利なので一概には言えませんが。
土地とかの売買で、プロが建築条件外してくれとか安くしてくれとかややこしいことを交渉しているのを尻目に後から来た素人が建築条件付きで定価でかっさらっていくのはよくあります。本当に欲しかったら売主の言い値で買うのが確実ですよ。値引きさせたいぐらいにあまり欲しくない物件なら、妥協せず見送ってもいいのではと思ったりもしますが。
交渉しているのに後から来た人が定価で買っていくって厳しいですね。
もちろん売主目線に立ってみると定価で買ってくれる人の方が良いでしょうが、
後先で優先度をつけて欲しい気はします。
長く最後の1戸が売れないとかだったら、値引きとかもあるでしょうけれど
あまり安易に値引きとかはしないのではないかなぁ。
したとしても表に出さないけど。
商談に入ると、一旦販売リストから外すデベもいますし、
どうなっていくのかは正直デベ次第のところが大きそうです。
ここは駅も5分以内で条件も悪くないから
値引き期待するよりは
ほしい部屋があるんだったらそこを普通に購入する方がよさそうな。
ここは駅が近くても繁華街じゃないというところがいいですね。少し歩けば白山上商店街があって買い物も便利ですし、良い物件です。
物件の周りにあまり高い建物がないので、眺望や日当たりは満点だろうね
総戸数が２１戸とは、すごく少ないなというのが印象的です。
立地が良いので、かなり高額になるかなと思いましたが
借地権物件だからこそなのでしょうか、思っていたよりは高くない感じ。
どのプランが販売中なのでしょうか。
AとCが販売してました。
展望はほんとに最高です。
戸数が少ないので管理費が高く、地代もあるのでローン＋45000ぐらいになってしまい、借地物件の安いというメリットが少なくなってしまってるなぁという印象でした、、、20000ランニング コスト高いと実質あと6000ー7000万くらいは今の利率だと借りられてしまいますもんね、、
アクセスが良いですね。
通勤にはまず不便なさそうなところかと思いますが、
最寄り駅の朝の時間帯の混み具合だったり、
周辺の夜の時間帯の雰囲気や治安が気になります。
基本的に文京区の物件で治安を心配する必要はあまりないと思いますけどね。
近所に住んでいますが通りもしっかりした街灯がある歩道が整備された対向二車線道路でそれほど危険を感じるようなことはないと思います。日当たりの良い静かな環境を好む方にはよい選択だと思います。
リビングに凹凸がある所が残念だったなという印象。
そのほか、リビングの広さは広めになっていますが正方形になっている形によって
多少狭く感じる可能性はありそうですね。
収納力はある程度たっぷりありますから、収納力に関しては問題が無さそうですね
小学校の通学区域がここは３s１kの一角を占める千駄木小学校みたいだけど。
確か東京都の理数フロンティア校にも指定されていて学力別に少人数性の指導をしていると人気の小学校だからもっとアピールしてもいいのでは。
小学校の良し悪しを、不動産会社がアピールするのはダメみたいで控えてるらしいです。
とにかく、総戸数が少ないので、管理費と後々の修繕費積立金が高いのが残念。
ウォールドアっててっきり引き戸なのかと思っていましたが、
ここはなんというか折りたたみみたいなドアになっていますか？
引き戸に比べて密閉性が高そうですがどうなのでしょう。
専有部内のドアだと、開き戸タイプでもそこまで大きく遮音性があるものって
少ないんじゃないかという印象はあります。
ただふつうの引き戸だと、なんというか閉めたときに隙間もできてしまってみたいなところもあるんで
こういうタイプの方が、居室側の人は過ごしやすいと思います。
収納が多いということですがそこまで多いかなぁ、、と感じます。
一般的な収納量だと思うけれど
1箇所大きいところがあるみたいだけど。
ここのよいところは、
角部屋の場合、居室に窓があるようになっているところ。
水回りが集約されているので、将来的なメンテナンスも楽？
一般的に、マンションはどこも水回り集約されている感じはしますけどね、、、
専有部のメンテナンスは、それぞれの区分所有者の持ち出しで行われるので、数十年後の水回りのパイプの総取替などは、なるべく手間がかからないようになっていないとです。
だからなるべくそうあるように、一箇所に集約されていることになります。
駅近い！ゆえにちょっと高い。
そしてちょっと狭い？そうでもないか。寝室は6畳と5畳ならいいほうか。広くて6.5畳もあり、狭くても4.5畳あれば十分かな。
Dタイプなんかは平米数が少ないけど、バルコニーが二面で窓が多い角住戸なので狭さを感じないかもしれない。
大きめのシューズインクローゼットが重宝しそう。
他の間取りも平米数から予想したよりずっといい間取りに思えました。
コロナがなければ今頃完売してたとおもうんだけどなあ、中の人がんばれ
今出ている間取りだとどれも二面バルコニーで良いですね。
こういうタイプだと高めに出るから売れ残ってるのかもしれませんけど。。
ディンクスだとDタイプは理想的だと思います。収納力高いし部屋もフレキシブルに使えるので。
キッチン横にある開閉できる部分は扉と思いましたが違うみたい？
ここが扉ならバルコニーが簡易物置として使えて便利だったんですけどね。残念。
キッチン横の扉は、窓なんじゃないですか？窓が開けられると、夏場は特に熱気を逃がすことができるので
小窓一つあるだけでも全然違いますよ！ キッチンって熱の逃げ場が本当にないんです。
キッチンからバルコニーに出られたとしても、そこまで大きくメリットってあるんですか？
バルコニーでガーデニングをしていれば
たしかに出入りできるといいかもしれないですが…。
>>99
北向のルーフバルコニーは狭いので室外機置き場的な使い方をするのではないかと思います。
幅も狭いし折りたたみ式のカウンターなどもとりつけられているので憶測ですが外に出れる窓ではないでしょうね。ただキッチンに隣接したサービスバルコニーがある物件もあり、ゴミ置き場などの用途に使われているようですよ。
キッチンに隣接したサービスバルコニーいいですね。
ただ油断して生ゴミとか放置していると
夏場はとんでもないことになってしまいそうなので注意が必要そう。。
>>101
ちゃんとビニール袋に密封してポリバケツにきっちりしまえば出す時は少し匂いますが大丈夫ですよ。可燃ゴミの日は週に２ないし3回あるところが普通だと思うので毎回きちんと出していればあまり問題ないと思います。
駅まで徒歩4分とアクセスの良し、生活環境良し。
住み心地はかなり良いかなと思います。
ただ残りあと1邸となると、なかなか売れないですよね。
立地は良いだけに価格は高めですが、竣工して約1年。
値下げなどはないのでしょうか?
サービスバルコニーにゴミを置く話が出ていますが、こちらのマンションは24時間ゴミ出し可能ではないんですか？
マンションHPの「環境・設備」では収集日に限らず24時間ゴミ出し可能と書いてあるので家の中でゴミを保管する必要はないと思います。
実際見に行きましたが予想外によく迷います。ただ広い部屋がもう1階しか空いておらず。。
よく迷うという一文を目にして一瞬マンション内が迷路のようになっているのかと思いましたが
実際の部屋が予想に反して良かったので契約を迷っておられるという意味ですね。
マンション検討に無関係な駄文の投稿を失礼いたしました。
広めの部屋から売れているんですね。
一般的に、マンションって最近はコンパクトなところから売れているって聞いていたんで
ちょっと意外かも。
単身者よりも二人暮らしとか子供がいる人の需要があったんでしょうね。
リビングと居室の間のウォールドア、
閉めてしまうと流石に圧迫感的なものは感じますね。
色がホワイトなのでまだ良い方だとは思います。
ただ、本当に占めると
家具も置けない壁っていう感じなのできになりそう。
住んでしまえばなれるものなんだろうか。
そうなんですね…
同じ文京区でも、学区だと茗荷谷エリアがすごく有名だと思っていましたが
このあたりも良い学区と言われているところですか。
子供がいる人だと
少しでも良いところがいいと思いますよね。
ここだと、千駄木駅がとても近いので
通勤目当ての人がおおくなるかと考えていました。
学区が良いのは子育て世代にとってかなり重要ですね。
正直物件の良し悪しというのはもちろん大切ではありますが
学校の評判ってかなり物件選びに影響する部分だと個人的に思っています。
あと２戸のうち、１戸は１階住戸だそうです。
庭などがあるわけではなく、ごく普通に通常ならばバルコニーの位置がテラスになっている…という感じなんでしょうか。
家族に高齢者がいたりする場合は１階住戸は良いと聞きますが…
ここは上から順に売れていったんですね。
>>111 匿名さん
区内に住む人は基本幼稚園・小学校から私立を求められるが、歴史と伝統ある3S+1kなら致し方ないと思える。アッパー層と、その噂を聞きつけたミドル層からの圧倒的な支持があるので、学区がいいのはかなり強い。需要という意味ではアドレスより強い。まぁ、3s+1kの学区は必然的にアドレス強いけど笑
