ブランズタワー芝浦ってどうですか？

どっちも選ばない選択肢はないのか？

>>12298 匿名さん
プラウドと比較してどうですか？

>>12300 通りがかりさん
ブランズタワー豊洲は、完売近くになったらXXX戸供給済と公式HPで煽っていたから、ここはまだ、それなりに残っているんじゃないの

裏で値引きしてるんじゃないの？

芝浦検討層の多くはPTKに流れてますよ

芝浦って住吉会の事務所のイメージがあるんだけど、大丈夫なんでしょうか？

>>12304 坪単価比較中さん
残念ながら逆に値上げされるみたいですよ。最後の既存の価格のものがはけていってるのでしょうね。

ブランズの修繕積立金の一時金徴収が国からNG出ましたね。
これいきなり毎月のコストにのしかかってきそうですね。

>>12308 マンション検討中さん

詳しい知り合いによると、タワマンの場合は専有面積１㎡あたり月２８０円～３００円の修繕積立が必要だそうです。なので、いずれどれくらい払わなきゃならないかは簡単に計算できます。遅かれ早かれ最終的にはそれくらい出さなきゃならないと思っておいたほうが良いでしょう。いま安い場合は、将来その分も乗っかってくるということです。

まだ180戸近く残ってる筈だが

>>12310 匿名さん
それは無いでしょ。もう物件もできてるのに。事実だとしたらやばすぎるわ。

>>12308 マンション検討中さん
あの十何年毎の修繕金のやつですか？ソースが気になります。

>>12311 まーさん
別に住友不動産とかだったらありますし、ヤバすぎることはないでしょ

港南4で10年近く売れ残ってた伝説の不人気マンションと比べたら、ここはよく売れてるのではないか。

ブランズは売り方下手なんだよな。最近だとブランドイメージもブリリアに劣るし。

>>12308 マンション検討中さん
確かに、一時金の徴収はババ抜きみたいな物で、アンフェアですよね。

>>12316 マンション検討中さん

マンクラでは均等一択みたいな感じになっているけど、段階や一時金も必要になったときに徴収するという意味で合理性があるような気もするけど。健全ではないという主張はよくわかるが。

均等だと修繕費が必要ない時期に無駄にプールされるだけだよ。その間運用もできないし、返って総額の修繕費は高く付くリスクもある。修繕費は段階式の方が合理的ですよ。

一度均等にしちゃうと築年数が経って修繕費が掛かるようになって積み立てがショートした時に再度値上げする合意形成が困難だと思う。つまり修繕不良マンションになるリスクが段階式より高い。

>>12308 マンション検討中さん

新しく始まるマンション管理適正評価制度のことでしょ？国からNGというわけではなく減点されるということね。段階増額方式も減点っぽいけど。

一時金を販売時に採用しているのは東急不と、どこがあるのかな？東急がこれを受けて今後の新築でどう動くかは興味ありますね。

管理組合界隈では盛り上がっているようですが、ここの管理組合でも取り組みが議論されるんじゃないですかね。

https://www.s-mankan.com/information/6487/

>>12318 匿名さん
均等積立方式にして貯め過ぎると、理事会がしっかりしていないと管理会社にいいように使われるというのはあるかもしれないですね。

一時金と段階式は合理的でなく、不合理の極み。
これで得するのは維持費を安く見せてうまく販売できたデベか、
少ない維持費で売りさばけた転売屋くらい。

数万くらいの管理費さえ払えなくて、滞納する人が絶えずに発生するのに
数十～数百の一時金を400戸以上のみんなが気持ちよく払ってくれると思うか？
払えない人と払わない御仁がうじゃうじゃ出てくるぜ。

インフレで積み立てがショートした？あまりなってほしくない状況だけど
段階式で、一気に平米150円上げるのと
均等式で、平米50円上げるので、どっちか影響少ないかは一目瞭然。
段階式で一気に上げると、払えない人ぽつぽつ出てくるよ。
段階式で上げるたびに何度悩むつもりかしら？

自分が理事会役員をすることを考えると、均等式一択。マンション理事会ごときでストレス受けたくない。

むしろ逆で、均等の方が古くなって修繕費が高くなる頃に足りなくなって揉めるリスク高いよ。最初から段階式の方が安心度高いです。

>>12322 マンション検討中さん
理屈はよくわかるのですが、ここの一時金にしても段階増額積立方式にしても計画されたものであり、合意も取れており、滞納の場合は法的措置が粛々と取られるわけで、何十年前に販売されたマンションならいざしらず、メジャー7のような高額マンションではそのような事態は発生しないのでは？

一度均等にしちゃうと修繕会計がザルになって、古くなって修繕費嵩んでくる頃に苦しくなりそう。

>>12324 匿名さん

大規模タワマンではいろんな人がいるので、必ずと言っていいほど滞納や未納は発生します。問題はその割合ですが、大抵は全住戸の0.5％に満たない件数で、おっしゃる通り運営に支障をきたすほどにはならないでしょう。

ただし、一括で数十万から百万とかになってくると用意できない人の割合は増えるかもしれませんね。こればかりはふたを開けてみないとわかりませんが。

>>10723 マンション検討中さん
ピンクのタイルなんとかなんないですかね、、
なぜピンクに、、

>>12328 マンション検討中さん
よく言われるのがアイランドとベイワードの中間色になったのではないか説です。公式見解は知りません。

ブランズのタイル貼りは高級感あって良いと思いますよ。維持費も塗り替えが必要な吹き付けより安くなりますし。

確かに、修繕金積みすぎると理事会がしっかりしてないと一回目の修繕工事でコスト意識が緩むかもな。
業者側からしたら均等とか関係なく金持ってるところからは取ろうとするだろう

そのマンションの所得水準によっても全然変わってくるからねぇ。
所得が低く老後の蓄えもほとんどない大規模団地はそりゃ均等の方がいいだろう。

だいたい、段階値上げで払えない人が増える理論なら、均等に移行するタイミングでも払えない人が出てくるはず

リセールを考えたら、均等が一番良いに決まってる。ただ、世の中そこまで周知されていないから、ババ抜き状態になってるわけで。

長期で住むなら段階方式の方がいいですよ。均等方式は積立金がショートした時に即修繕不良マンションになってしまう。
特にタワマンは築20年過ぎると必要な修繕費がどんどん高くなっていくので、積立金がいずれ枯渇する均等方式だと破綻するリスク高いですよ。

>>12334 匿名さん

積立金が枯渇する均等方式？それは関係ないでしょ。均等方式でしっかりと積み立てられて手元にたくさんプールされていても使わずに、将来の大規模修繕にかかる費用を早い段階で見積もって、それに向けて収入と支出をしっかりとコントロールすればよいだけ。どこの管理組合でもやってます。むしろ大規模修繕に必要な費用を直前に一気に数十万～百万徴収する方式は不健全だから国交省から指導が出ているわけでね。

>>12334 匿名さん

知り合いの住んでいるマンションで、いま大規模修繕をやっていますが大規模修繕時までに均等方式で積み立てられた積立金の残額（大規模修繕前にもこまごまとした修繕は発生しているため全額は残っていない）が45億円で大規模修繕にかかる費用は27億円だったそうです。もともと、均等で積み立てられているので1回目の大規模修繕で枯渇する計画にはなっておらず、ほぼ当初計画通りだそうです。大規模修繕に必要な費用を一気に徴収する方式より安全と思われます。

>>12336 匿名さん
そらそうよ。
均等反対してる人は、10年で売り抜けたい層でしかない。
特にアッパーミドル層は、数字に強い住人も多いから管理会社も下手な事はできないね

>>12336 匿名さん
結構かかるものですね。情報ありがとうございます。

やっぱりこれは人によって良い悪いは分かれますよね。永住するつもりの人には均等一択でしょうが、それ以外の人はそうでもないんじゃないでしょうか？もちろんデベは段階一択でしょうが。

受益者負担としてはどの方式がいいのでしょうね？

>>12337 匿名さん

この規模のマンションになると、住民（管理組合員）の中には公認会計士も弁護士も宅地建物取引資格保持者も必ずいますから、素人相手に適当に誤魔化そうと言っても無理ですからね。

>>12338 匿名さん

健全に運営するなら均等ですよ。段階積み立てなんてのは維持費を安く見せかけたいデベロッパーと早く売り抜けたい転売屋が喜ぶだけの仕組み。長期に住む場合に今も将来も月々の修繕積立金が変わらないっていうのはマネープランも立てやすいけど、今は安いけどそのぶん20XX年に80万払わなきゃいけない、加えて20XX年からは月々の修繕積立金が3倍になってその後はずっとその金額、、、なんて考えたら嫌でしょ？

>>12340 匿名さん
いや均等でも段階でも必要になる修繕費の総額は変わらないし、古くなるほど年あたり修繕費が増えるのも変わらない。

だから均等式のタワマンは段階式と比べて将来修繕費の積み立て不足になる可能性が高いのですよ。必要な時に必要な分だけ徴収する段階式の方がリスクも低いし合理的なのです。

ここ修繕費一括徴収をもし販売中に見直しなんてことになったら、プラウドと管理修繕費並ぶか、越えるんじゃないか？

>>12342 匿名さん

出たプラウド営業笑。

あの管理費とは並びません。修繕積立金同士でどっこいどっこい。初期の積立基金を計算に入れるのを忘れずに。

>>12341 匿名さん

均等でも計画通りいかなくて増えるってことは、段階積み立てでも計画通りいくとは限らず、初期の不足分を含めて後払いで将来大幅に増える計画の修繕積立金が、実はそれでも足りなくてもっと増えるってことで、そっちのほうが最悪ですね。

均等の方が将来積立不足になる可能性が高いから、修繕項目を削らざるを得なくなるリスク高いよ。段階式の方が良好な管理を保てる。

>>12343 匿名さん
そう言うあんたはブランズ営業なんじゃないの？
俺はただ疑問言っただけだけど、頭の構造どうなってんだよ失礼な奴だな。
ここの一括徴収額結構あるし修繕費の総額で言ったらプラウドより多いから、もし仮に見直した時には5年後10年後の段階だけ爆増って訳にはいかんでしょ。
平米50-70円くらい、下手したら100円近く上がるんじゃないか？
販売中だから変わらない可能性の方が高いが

>>12346 匿名さん
修繕積立金の総額がプラウドよりブランズのほうが多いということですが、何年目時点のことをおっしゃっていますか？

>>12345 匿名さん

均等のほうが積み立て不足になるって意味がわからない
ではどうして国交省は均等を推奨しているのかね？

>>12348 匿名さん
タワーマンションとか築年数が経つと修繕費が嵩むから均等式だと足りなくなるよ。段階式の方が良いです。

>>12349 マンション掲示板さん

その「将来必要になる修繕費」を最初から見積もって予算建てして、その総額を段階を追って値上げする方式で集めるか、均等に集めるかってだけの話で、集める総額は変わらないので不足云々と徴収方式には何ら関係ない。

将来必要になる額は同じで、それを直前になって一括一時金で集めるか、前もって毎月均等に計画的に集めるかって話であって、先送りせず最初から均等に集めたほうが健全である。

>>12350 匿名さん
タワマンは築年数が経つほど修繕費が増えていくから、均等式だといずれ足らなくなって値上げが修繕不良かの二択になる。前者ならまだしも後者になるリスクがあるのが均等式。段階式なら修繕不良マンションになるリスクはまずないからね。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」。

このガイドラインでは、実際に作成された長期修繕計画を幅広く収集し、その事例の平均値と事例の大部分が収まる幅によって修繕積立金の「目安」を示しています。これによれば、20階建て以上は専有面積１平方メートルあたり月338円を目安としています。

ただし、注意すべきがこの積立（徴収）方式。通常のマンションは新築当初は修繕積立金を低く設定し、一定期間経過後から徐々にアップさせる「段階増額方式」を採用していますが、ガイドラインでは、長期修繕計画の計画期間全体における修繕積立金の平均額から月々の徴収金額を示しています。

将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、「均等積立方式」が望ましく、「均等積立方式」では長く同額を徴収するため、30年以上の計画期間となる長期修繕計画の修繕積立金累計額について予想がつきやすいのです。

築年数が20年近いタワマンで均等式とかだとちょっと怖いのですよね。近い将来に修繕会計が足りなくなるか値上げかのどちらかになる。もし値上げできなかったら、普通の人は引っ越しせざるをえなくなる。

デベロッパーが設定した方式が段階値上げであっても、管理組合決議で均等方式に切り替えるマンションが増えている。早い段階から計画的に集めてプールされた資金を長期国債などで運用して、より余裕を持った資金計画を立てられるメリットもある。国土交通省は均等方式を推奨している。
　
　

>>12354 匿名さん
つまり築40年経過後に値上げできなかったら修繕不良マンションだよ。定借50年より短いじゃん。

>>12353 匿名さん

それは管理組合の管理レベルと未来に必要になる修繕見積もり額の正確性の話であって、徴収方式とは何ら関係ない。

段階方式でも、当初の見積もりが甘くて、もともとの見込み額では足りなくなれば、たとえば10年目からは当初の5倍としていた修繕費を8倍に変更するなど、余計にひどいことになる。

例えば15年目の大規模修繕に20億かかると計算されていたとして、段階方式ではそれまでに集めていたお金だけでは20億は無くて大規模修繕ができないから、一時金を集めたり5年目、10年目に段階値上げするわけであって、それが実は20億でも足りなくて25億かかります、なんてことになったら、そもそも足りない段階式ではとんでもない値上げと一時金の徴収をしなきゃいけなくなるから余計に怖い。均等方式のほうがギャップが少なくて吉。

>>12357 匿名さん
均等式は築年数が経てば確実に足りなくなるんだからそっちの方が怖いでしょ。段階式なら足りなくなることはない。新築ならまだしも、中古の均等式はリスクでしかないよ。

>>12358 匿名さん

均等式でも段階式でも積み立てる金額は最終的に同じ。途中段階での積立額は
常に均等方式＞段階方式なので、どの段階においても当初予算以上に必要に
なった場合、段階積み立ての方が足りなくなる額が大きいって分からない？

＞均等式は築年数が経てば確実に足りなくなる

なんで確実に足りなくなるんだ？途中段階では手元にたくさんあるから、
あるだけ使っちゃえってなって足りなくなるみたいな幼稚園児みたいな
お金の使い方すると思ってるのですかねえ？

>>12359 匿名さん
そもそも必要な修繕費が段階式のカーブを描くのだよね。だから均等式だと築40年で修繕積立金がショートして修繕不良マンションになるリスクが高い。

デベロッパーのお仕着せの計画を見直して、将来かかる修繕費を早い段階で見積もって組合決議で均等方式に移行したマンションは極めて管理がしっかりしていて組合員も良識のある人が多い良いマンションですね。

>>12361 匿名さん

その段階式のカーブを描く修繕費に沿って集めていたら、途中で修繕費が想定より値上がりして足りなくなった場合、均等方式なら初期から積み立てているので余裕がありますが、段階式ではその段階で即追加が必要ですね。論理的に破綻してますよ。

途中で売るなら均等式でもいいけど、永住するつもりなら段階式の方が良いですよ。

>>12361 匿名さん

築４０年でショート？全く何言ってるのかわかりません。

>>12364 匿名さん

真逆、途中で売っぱらうつもりなら段階式のほうが最初の方の負担は少ないので払う
修繕費少ないし、修繕費が安いマンションと見せかけることができるので良い。
長く住むことを前提とする永住なら最初から均等式で集めるべき。

均等式は修繕費が嵩んでくる頃に足りなくなるからその時に値上げするかどうかで揉めるんですよ。
特にタワマンは修繕費高いからリスクも大きい。最初から段階式ならその心配はないのですよ。

>>12367 匿名さん

だからそれは見積もりが甘い場合であって、段階式のほうが均等式よりその時点での積立額は少ないので、足りなくなる額も大きくて余計に揉めます。

>>12367 匿名さん

最初から段階式でも15年目以降は月45000円と思っていたのが、月60000円となったら揉めるだろ。あんたバカですか？足りなくなるのは別問題であって、デベロッパーの計画通りで問題ないと鵜呑みにして修繕費の調査をしっかりと途中でやってない場合のお話です。それは集める方式に関係ありません。

>>12367 匿名さん

この図を見ても理解できないならこれ以上話しても無駄ですね

議論が噛み合っていなすぎる...笑。段階の方はかなりポジショントーク入っていますね。

均等推しの方、これは国も、の意見はわかるのですが、健全性と回収の問題は置いておくと、つまり15年目や30年目で一気にどーんと来る大規模修繕にかかる費用を誰が負担すべきなのかという問題がありますよね。(※健全さでは均等一択です)

受益者負担の原則で考えるとどうなんでしょう？例えば新築マンションを買った人たちは30年間機能するエレベーターの費用を負担しているわけですよね？であれば30年後に入れ替えるエレベーターの費用はその後30年間住む人が負担すべきですよね？同一人物であれば何の問題もありませんが、築10年で引っ越す人には不利ですよね？なので段階や一時金にもある程度の合理性はあると思うのですが。。

市場の原理で積立方式まで加味して売買価格が決まるのでしょうから、有利不利は結局関係なくなるので、最初から選ぶとすれば健全さが担保できる均等方式ということでしょうか...

いずれにしても住民間の利害対立が激しすぎるので途中での変更は相当大変でしょうね。これからも勉強させていただきます。

特にタワマンの場合、築30年経過後も修繕費が高止まりするでしょ。一度、均等式にしてしまうと修繕費が高騰してきた頃に、修繕費が足りなくなるのですよ。

>>12372 匿名さん

均等でも段階でも、将来かかる修繕費を予想してそれが払えるように計画して月々の金額を設定しているわけであって、もともとの想定より修繕費が高くなるのであれば、どっちの方式でも足りなくなるのは同じこと。その場合に一気に追加徴収する額は段階式のほうが高くなる。

例えば、中古車は当然古くなると車検も短くなり故障も増えるが、4年で乗り換える新車オーナーがその分も払えなんて話は聞いたことがない

あくまで均等は未納リスクへの対応策であって、受益者負担なら築古でも住み続けたい人の負担が多くなるのはおかしくない。

均等式だと築20年を過ぎた頃から赤字になって取り崩しに入るから、いずれゼロになって、その後は欠損するから怖いですよ。

段階式はそういうことがないように設定されてる。

わざわざリスクが高い均等式のタワマンに住まくても良いかと。ブランズみたいな段階式が良いですよ。

あんま分かってないけど、当社見積もりから費用が上振れたときに、均等だと値上げすると住民同士揉めるリスクがある
ただし段階式と比べてそれまでに多めに積み立てられる可能性が高いのでその点では値上げ幅が抑えられるメリットもある

受益者負担の観点では長く住む人にとっては均等の方が、短期売り抜け組から多めに徴収できるから得、売り抜け組は真逆。

って理解であってます？

当初見積もりを少し余裕を見て高めに設定すること、積立があるからといって組合が管理会社に騙されて無駄な出費をさせられないようにしっかり制することができる、
この二点が守れるなら長期組としては均等がいい気がする

>>12377 匿名さん

あなたが10年後にここを引っ越すとしたらどう思いますか？

均等式は修繕費の増える築20年以降が怖いよ。赤字が続いて修繕不良マンションに年々近づいていく。赤字にならない段階式の方が安心度が高いです。

>>12377 匿名さん

その理解であってます。修繕費は最終的には１平方メートルあたり300－323円を毎月積み立てなければならないとされています。70㎡換算で最初から均等に積み立てれば月21000円から22610円。

そう見ると、段階式の最初の数年間の金額見れば、最初のほうは修繕費をほとんど払わないに等しい。その期間だけ住んで売っちゃう人は維持費が安く済みますね。つまり、さっさと売っちゃう人にとってはめっちゃお得です。

でも、長期に住む前提であれば将来かかる費用は将来に先送りするのではなく、最初から積み立てておくべきであり、最初のころに払わずに将来の負担を重くする仕組み自体が不健全だとして、国土交通省のガイドラインでは均等方式を推奨しているわけです。

>>12379 匿名さん

修繕費の増える築20年以降に、大規模修繕を含めて毎年何億円かかるのかを計算して試算し、その先まで必要な金額を算出して積み立てるわけですから、あなたの主張はナンセンス。

>>12381 匿名さん
試算の終了年が築40年なら、築40年以降、修繕費が赤字になって詰むのが均等式ですよ。

40年ずっと均等で、そこから次の修繕に備えて急激値上げしたらそれこそついていける人いないんじゃない？
均等推奨ってお金集める口実にしか見えないわな。

40年先まで考えるのか？そのころは建て替えの話も出てくるだろうに。

築40年のタワマンとか必要は修繕費は相当上がってる。均等式はそのタイミングで大幅値上げしないといけないからリスクが大きい。均等式は避けた方が良いですよ。

>>12384 匿名さん
定借みたいに築40年で住み替え前提なら均等式でも良いとは思いますが、永住するつもりなら均等式のマンションは避けた方が良いです。

>>12386 匿名さん

あなた真逆のこと言ってますよ。長く住むつもりなら均等式が良い、
サッサと売るなら段階式が良い。

>>12385 匿名さん

築40年のタワマンとか必要な修繕費は相当上がってるのは段階式も同じなので、当初の見積もり額を上回ったら段階式も均等式以上に大幅値上げが必要でしょう

>>12387 匿名さん
いや、均等式は築年数が経つほど修繕費不足になるリスクが高いので、永住するなら段階式の方が良いですよ。

参考にこちらをどうぞ

https://www.s-mankan.com/information/564/

将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、「均等積立方式」が望ましく、「均等積立方式」では長く同額を徴収するため、30年以上の計画期間となる長期修繕計画の修繕積立金累計額について予想がつきやすい。

>>12389 匿名さん

あなたは真逆のことを言っています。
　

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こちらもどうぞ。
　

>>12394 匿名さん
自由に選べられるような仕組みつくればいいじゃない？
強要はよくないね
均等がいいひとは均等で払う、段階がいいのは段階で、欲しければ最初で一括払いでもどうぞ。結局必要な時に必要なお金があつまればいいじゃない？

この議論、たとえ結論が出たところで結局人それぞれで、規約を変えられる見込みも低いですよね？
今からそんなに熱くならなくても良くない？

均等は、本当に「生涯必要な総額」から割り算できてるのかがポイントなんじゃない。
インフレや工事費高騰の際に、「あのとき段階値上げしないって聞いたから均等に賛成したのに」と言う住民をどう説得するか。

>>12380 匿名さん
長期に住む前提ならどちらでも同じ。実際は段階式だが、均等式と仮定した場合の差額を貯金すればいい。また、可能なら資産運用して増やす方が更にいい。
短期売り抜けなら段階式がいい。
中古購入者は、ちゃんと修繕計画を確認すべき。
不足はどの方式でも有り得ることであり、修繕費の値上げにしろ一時徴収にせよ、いざというときに払えないとゴネる住人が少ないことが最も重要。

修繕費の総額は30年でいくら払うことになるのかを計算して月割りでもし均等に集めたら、最初から月いくらになるのかは確認しといたほうがいい感じ。毎月1万円もしない修繕費で喜んでたらダメだね。

いざというときに払えないとゴネる住人が少ないことが最も重要

これが理由で推されてる訳であって、段階だと短期売却者が得してるだの不公平だのは筋違い