「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>22758 匿名さん
通常の大規模修繕は外壁塗装工事を指している場合が多いが本来は工事別に論じた方がいい。外壁塗装工事のみであればさして難しい案件ではないが工事費は高額である。以前は工事費高額を理由として特別決議を要したが法令改正で普通決議に緩和された。ただし外壁塗装工事時に他に主要構造部分等を弄るとなると特別決議になるが規約で区分所有者の賛成は過半数に緩和してもいい。

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組合投資資金評価額は米国三指数の高騰でかなりの含み益が想定されるがあいにくドル安で含み益が思うに任せられず面白くないので数字までは公表していない。しかし、かなり増えてはいると思う。最近は組合員も慣れてきて株価の上げ下げには右往左往はしなくなった。銘柄選定さえ間違わなければ下落しても回復することが理解できたのでしょう。投資資金の半分は絶えず待機資金として守りに徹した投資法を行っている。ボロ勝ちはしないが損はしない。

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今夜の米国市場のイベントはミシガン大学消費者信頼感指数を重視している。小生の想定は下振れとみて株価は上昇とみている。週明けの日本株現物は上昇で.始まるとみて以下の株を仕込んだ、ソフトバンクグループ、アドバンテスト、スクリーンホールでキングス、レーザーテック、キ＾円ス、ファーストリテーリング、東京エレクトロン、国際エレクトリック、ソシオネクスト、フジクラ、IHI,三菱重工業、川崎重工業、JX金属、キオクシア、キーエンス、三井金属、三菱UFJ、東電、キヤノン、等々。来週は刈り取りで忙しい。

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ここニ三週間は田植え時期でこのスレを見る時間もなかった。田植えも時期が.遅れたのでその分痩せた米になりそうではあるが儲けは儲けである。預金をしていては含み損が増えるばかりで面白くない。株式取引をしていると現金の価値の下げには驚く毎日だ。貨幣の価値は下がるばかりです。組合の剰余金も二束三文になる日が近い。その分組合員の負担が増える。

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僕は平均株価がさがったときに買って５万円になったときに売ったので
１１月から１２月上旬で早くも５億円の確定利益を得た。
今月も２０億円程度は軽く稼げると思う。
笑いが止まらないね。
良い正月が迎えられそうだ。

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　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

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　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

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ニューヨーク市場が開場した。今夜１２時に各指標が公表されるがその先詠みをしているが的中している。来週の日本株も良い結果になりそうである。VIX指数が足りないのとドル安が気にはなるが挽回してくれることを.予想する。組合投資分も大丈夫でしょう。管理組合の.多額の剰余金を寝かしておくには勿体ないですよ。

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投資家の恐怖を煽る事情の原因が解ればこの相場の動きをつかめるのだが。

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丁度１２時時点でSOX指数大幅に黒転、VIX指数は赤に転じた。ドル高で推移して三指数はそろって上昇。組合資金の含み益の増加が期待できる。

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　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

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　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

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区分所有建物の管理者等は規約や板ky契約書の内容を理解することは当然だが、それ等以上にコストの判断等が出来る人材が必要。管理費等が総会の普通決議で値上げ承認がなされ強制徴収ができることを安易に考えて組合員のコスト軽減を図れる役員でなければならない。そのためにも余分な現金を遊ばせている組合は毎日手持ち資金を放出しいぇいることになる。

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デイトレ等で稼ぎ出してるトレーナーはチャット等で政治や経済の知識を駆使して市場の予想を頭で.はじき出して瞬時にネットで取引をして莫大な資産を築いている。私にはその力量がないのでスイングトレーナーに徹している。マンションの資産形成にも非常に役立つ。来年度の参考書として金融.　経済手帳２０２６を買い求めた。難しく考えると成る物も成らない。区分所有建物の管理者は金融と経済の知識は必須である。なぜならば経営者だからである。

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　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

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　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

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>>22777 匿名さん
理事会の成立要件は理事の過半数が出席すれば足りる。以上は余計だ。( ´艸｀)

議案の作成については理事長が管理会社に.協力要請をするのであって管理会社が理事長に協力をするのではない( ´艸｀)。

共用部分の重大変更は法令改正だ区分所有者の賛成要件は規約で過半数まで減ずることができる。区分所有者及び議決権の総数の４分の３は誤り( ´艸｀)。。オタクみたいなあら捜しはしたくはないが大事ですのでね。

滞納金の放棄は普通決議でいいんじゃないの？

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>>22777 匿名さん
>＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
>　　理事の過半数で決するとなっています。

>>22778 匿名さん
>>>22777 匿名さん
>理事会の成立要件は理事の過半数が出席すれば足りる。以上は余計だ。( ´艸｀)

標準管理規約のことを言っているのであれば、
>理事会の会議は、「理事の半数以上」が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
である。

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